Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru  

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А54-4706/2019

г. Рязань

08 сентября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 02 сентября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 08 сентября 2020 года.

 

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи  Котловой Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" (Рязанская область, Спасский район, с. Панино, ОГРН 

<

***>)

третьи лица:

- общество с ограниченной ответственностью "Кристаллы, оптика, лазерные технологии" (г. Рязань, ОГРН 

<

***>)

- открытое акционерное общество Межрегиональный коммерческий банк "Замоскворецкий" (г. Москва, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности по оплате арендной плате с 01.04.2018 по 31.12.2018 в размере 2512151,88 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 16.11.2017 по 28.02.2019 в размере 682038,76 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2, представитель по доверенности №02/1/1-60-51 от 27.05.2020, личность установлена на основании служебного удостоверения;

от ответчика - ФИО3, представитель по доверенности, личность установлена на основании паспорта;

от третьего лица (общество с ограниченной ответственностью "Кристаллы, оптика, лазерные технологии") - ФИО4, представитель по доверенности №3 от 03.09.2019, личность установлена на основании паспорта;

от третьего лица (открытое акционерное общество Межрегиональный коммерческий банк "Замоскворецкий") - не явился,  извещен надлежащим образом,

установил:

администрация города Рязани (далее истец) обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" (далее ответчик) с требованием о взыскании задолженности по арендной плате с 23.10.2017 по 31.03.2019 в размере 5829477,75 руб. и пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 16.11.2017 по 28.02.2019 в размере 682038,76 руб. (том 1 л.д.4-5).

Определением суда от 30.10.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Кристаллы, оптика, лазерные технологии" (390023, 

<

...>; ОГРН 

<

***>) и открытое акционерное общество Межрегиональный коммерческий банк "Замоскворецкий" (119180, 

<

...>; ОГРН 

<

***>) (том 4 л.д.13-17).

Определением суда от 02.12.2019 производство по делу №А54-4706/2019 было приостановлено и назначена по делу судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Рязанский научно-исследовательский центр судебной экспертизы"  ФИО5 (том 4 л.д.73-80).

13.01.2020 в материалы дела поступило заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Рязанский научно-исследовательский центр судебной экспертизы" ФИО5 от 10.01.2020 №106/27.1-3 (том 4 л.д.114-145).

Определением суда от 16.01.2020 производство по делу №А54-4706/2019 возобновлено с 27 февраля 2020 года (том 4 л.д.146-148).

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточнял исковые требования (том 1 л.д. 124, 144; том 2 л.д. 27; том 3 л.д. 94; том 4 л.д. 114; том 5 л.д. 137; том 6 л.д. 63), с учетом последних уточнений истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.04.2018 по 31.12.2018 в размере 2512151,88 руб. и пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 16.11.2017 по 28.02.2019 в размере 682038,76 руб. (том 6 л.д. 63).

В судебном заседании представитель истца уточненные требования поддерживает, доводы изложены в иске, письменных пояснениях, объяснениях (том 1 л.д. 124, 144; том 2 л.д. 27; том 3 л.д. 94; том 4 л.д. 114; том 5 л.д. 113-116,137; том 6 л.д. 63).

Представитель ответчика возражает, доводы изложены в отзыве, дополнениях, пояснениях (том 1 л.д. 47-53, 126-127; том 5 л.д. 46, 113-116; том 6 л.д.14, 74-75).

Представитель третьего лица (ООО "Кристаллы, оптика, лазерные технологии") в судебном заседании дал пояснения, доводы изложены в отзыве (том 6 л.д. 13).

Представитель третьего лица (ОАО МКБ "Замоскворецкий") в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, отзыв в материалы дела не представлен. В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие представителя третьего лица (открытое акционерное общество Межрегиональный коммерческий банк "Замоскворецкий"), извещенного надлежащим образом о времени и месте заседания в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 11.03.2008 на основании постановления администрации города Рязани от 28.11.2006 №4287 между администрацией города Рязани (Арендодатель)  и ОАО "Морион" (Арендатор) заключен договор №А009-08 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:0074, в соответствии с п. 1.1 которого Арендодатель предоставляет согласно постановлению главы администрации г. Рязани от "28" ноября 2006 г. № 4287, а Арендатор принимает в аренду на срок с "29" ноября 2006 г. по "28" ноября 2055 г. земельный участок с кадастровым номером 62:29:008 00 81:0074 площадью 29537 кв.м, далее "Участок", расположенный по адресу: 

<

...> стр.10, 5 стр. 16а (Октябрьский округ) для обслуживания производственных зданий в границах, указанных на прилагаемом к настоящему договору плане земельного участка (приложение № 2). Категория земель - земли населенных пунктов (далее договор, том 1 л.д. 9-16).

Использование Участка является платным. Арендная плата за Участок рассчитывается Арендодателем на основании базового размера арендной платы, установленного администрацией города Рязани для 14 градостроительной экономической оценочной зоны города Рязани по виду использования земли и категории арендатора применительно к долям в праве собственности, иных вещных и обязательственных правах на здания, строения, сооружения, помещения (п. 2.1 договора).

Арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее 15 мая, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября по ставкам, действующим в расчетный период (п. 2.3 договора).

Неправильно произведенное начисление арендной платы подлежит пересмотру не более чем за три предшествующих года (п. 2.4 договора).

Исходные данные для расчета арендной платы за земельный Участок. Общая площадь Участка 29537 кв.м. Категория Арендатора - обслуживание производственных зданий. Базовый размер арендной платы на момент заключения договора: 48,0062 руб./кв.м. Градостроительная экономическая оценочная зона города 14 (п. 2.5 договора)

Размер арендной платы за Участок с даты заключения договора составляет: годовая - 1417959,13 руб., квартальная - 354489,78 руб. (п. 2.6 договора).

В соответствии с п.2.2. настоящего договора плата за период пользования Участком до заключения настоящего договора (с 11.03.2005 по 10.03.2008) составляет 2753005 ( миллиона семьсот пятьдесят три тысячи пять) рублей 15 коп., которая подлежит оплате за период первого текущего платежа (п. 2.7 договора).

Размер арендной платы не является постоянным. Основаниями для изменения мера арендной платы являются соответствующие нормативно-правовые акты органов мест го самоуправления, субъекта Федерации, Федеральные законы. Размер арендной платы подлежит изменению не чаще одного раза в год, кроме случаев, когда законом предусмотрен иной минимальный срок пересмотра размера арендной платы. Арендная плата считается измененной с момента вступления в законную силу правового акта органа местного самоуправления, Закона РФ или субъекта РФ (п. 2.8 договора).

За неуплату арендной платы в установленный настоящим договором срок начинается течь пеня в размере 0,04 процента от суммы недоимки за каждый день просрочки. Уплата пени не освобождает Арендатора от оплаты задолженности по арендной плате (п. 5.1 договора).

17.12.2018 между администрацией города Рязани и ООО "Эдельвейс" заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды №А009-08 от 11.03.2008 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:0074 (далее соглашение, том 1 л.д. 17).

В соответствии с п.1. соглашения в соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ, в связи с приобретением объектов недвижимости, в договор №А009-08 от 11.03.2008 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:0074 внести следующее изменение: Соарендатором является ООО "Эдельвейс".

Истец указывает, что условия договора по внесению арендной платы ООО "Эдельвейс" исполняются ненадлежащим образом, в связи с чем за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.04.2018 по 31.12.2018 в сумме 2512151,88 руб. (с учетом последних уточнений (том 6 л.д. 63).

При этом ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по своевременной уплате арендных платежей явилось основанием для начисления истцом пени в порядке пункта 5.1 договора в сумме 682038,76 руб. за период с 16.11.2017 по 28.02.2019 (том 1 л.д. 28).

26.03.2019 истцом в адрес ответчика направлялось требование №273 об уплате неналогового платежа по состоянию на 28.02.2019 о взыскании задолженности в сумме 6229477,75 руб., пени в сумме 682038,7 (том 1 л.д. 26-29).

С целью принудительного взыскания с ответчика задолженности в сумме 2512151,88 руб. и пени в сумме 682038,76 руб. (с учетом уточнений), истец обратился в Арбитражный суд Рязанской области с настоящим исковым заявлением.

Рассмотрев материалы настоящего дела, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Рязанской области считает, что уточненные исковые требования подлежат удовлетворению частично. При этом арбитражный суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с пунктами 2, 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора №А009-08 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:0074 от 11.03.2008, регулируемого нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом из материалов дела установлено, что 11.03.2008 на основании постановления администрации города Рязани от 28.11.2006 №4287 между администрацией города Рязани (Арендодатель)  и ОАО "Морион" (Арендатор) заключен договор №А009-08 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:0074, в соответствии с п. 1.1 которого Арендодатель предоставляет согласно постановлению главы администрации г. Рязани от "28" ноября 2006 г. № 4287, а Арендатор принимает в аренду на срок с "29" ноября 2006 г. по "28" ноября 2055 г. земельный участок с кадастровым номером 62:29:008 00 81:0074 площадью 29537 кв.м.. далее "Участок", расположенный: 

<

...> стр.10, 5 стр. 16а (Октябрьский округ) для обслуживания производственных зданий в границах, указанных на прилагаемом к настоящему договору плане земельного участка (приложение № 2). Категория земель - земли населенных пунктов (далее договор, том 1 л.д. 9-16).

17.12.2018 между администрации города Рязани и ООО "Эдельвейс" заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды №А009-08 от 11.03.2008 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:0074 (далее соглашение, том 1 л.д. 17).

В соответствии с п.1. соглашения, в связи с приобретением объектов недвижимости, в договор №А009-08 от 11.03.2008 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:0074 внесены следующее изменение: Соарендатором является ООО "Эдельвейс".

Как пояснил представитель ответчика в ходе судебного разбирательства, ООО "Эдельвейс" является собственником нежилого здания (производственный корпус №80) площадью 13390 кв.м с кадастровым номером 62:29:0080081:356, расположенного по адресу: 

<

...>, на основании договора купли - продажи от 25.08.2017, заключенного с АО "Морион"; право собственности ООО "Эдельвейс" в отношении указанного нежилого здания возникло 23.10.2017 (запись регистрации права собственности в ЕГРН №62:29:0080081:356-62/001/2017-3), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (том 1 л.д. 77-101); одновременно с указанным нежилым зданием ООО "Эдельвейс" приобрело право аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:74 общей площадью 29537 кв.м со множественностью лиц на стороне арендатора.

01.12.2017 ООО "Эдельвейс" в адрес администрации г.Рязани направило заявление о заключении договора аренды в отношении названного земельного участка (том 1 л.д. 54).

Как пояснил в ходе судебного разбирательства представитель ответчика, 15.01.2018 от администрации г. Рязани в лице Управления земельных ресурсов и имущественных отношений в адрес ООО "Эдельвейс" поступил проект соглашения №А09-08 С от 27.12.2017 "О присоединении к договору аренды №А-009-08 от 11.03.2008 земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровым номером 62:29:0080081:74"; проект соглашения был выдан на руки 15.01.2018 директору ООО "Эдельвейс" ФИО6, при этом указанный проект соглашения не содержал подпись и печать уполномоченного лица арендодателя (заместителя начальника Управления земельных ресурсов и имущественных отношений - ФИО7).

07.02.2018 ООО "Эдельвейс" направило в адрес администрации г. Рязани в лиц Управления земельных ресурсов и имущественных отношений Протокол разногласий п.п.1.4., п.2 Приложения №2, п.1.2., п.1.3., п. 1.5. Приложения №3 к названному Соглашению (том 1 л.д. 56, 59-62).

ООО "Эдельвейс" пришло к выводу о необоснованности применения арендодателем при расчете суммы арендной платы "коэффициента к базовой ставке арендной платы 2,5 со ссылкой арендодателя на статус сдаваемого в аренду объекта недвижимого имуществ как на "нежилое помещение без указания назначения".

Как пояснил в ходе судебного разбирательства представитель ответчика, доводы ООО "Эдельвейс" в обоснование указанного вывода сводились к следующему:

1). Указание в правоподтверждающем документе - выписке из ЕГРН Управления Росреестра по Рязанской области в отношении наименования объекта недвижимого имущества - производственный корпус №80, назначение: нежилое здание площадью 13390 кв.м с кадастровым номером 62:29:0080081:356 по адресу: 

<

...>.

2). Указание в правоподтверждающем документе - выписке из ЕГРН Управления Росреестра по Рязанской области в отношении земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:74 общей площадью 29537 кв.м. информации о "виде разрешенного использования земельного участка" - для обслуживания производственных зданий.

3). Указание в п.1.1. и п.2.5.2. договора аренды №А-009-08 от 11.03.2008 земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровым номером 62:29:0080081:74" информации о "виде разрешенного использования земельного участка" и "категории арендатора" - обслуживание производственных зданий.

4). Указание в пп. "а" п.4.1. договора аренды №А-009-08 от 11.03.2008 земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровым номером 62:29:0080081:74" право арендатора на использование земельного участка в соответствии с условиями договора.

5). Указание в наименовании и п.1.3. Постановления администрации г.Рязани от 28.11.2006 №4287 сведений о предоставлении правопредшественнику ООО "Эдельвейс" - ОАО "Морион" земельного участка для обслуживания производственных зданий.

6). Размещение в нежилом здании производственного оборудования.

7). 01.02.2018 между ООО "Эдельвейс" и ПАО "Мобильные ТелеСистемы" был заключен договор №62-133/2018 на размещение оборудования базовой станции связи, что опровергает довод истца о статусе сдаваемого в аренду объекта недвижимого имущества как "нежилого помещения без указания назначения" (том 1 л.д. 72-76).

Как пояснил в ходе судебного разбирательства представитель ответчика, ООО "Эдельвейс" было намерено заключить и исполнять соглашение №А09-08 С от 27.12.2017 "О присоединении к договору аренды №А-009-08 от 11.03.2008 земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровым номером 62:29:0080081:74" с учетом Протокола разногласий к соглашению; в письме от 07.02.2018 ООО "Эдельвейс" выражало готовность уплачивать арендодателю неоспариваемую арендатором сумму арендной платы, для чего просило последнего выслать в адрес арендатора проект Соглашения №А09-08 С от 27.12.2017 "О присоединении к договору аренды №А-009-08 от 11.03.2008 земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровым номером 62:29:0080081:74", подписанный и скрепленный печатью уполномоченного лица арендодателя (том 1 л.д. 56).

Как пояснил в ходе судебного разбирательства представитель ответчика, при отсутствии надлежащим образом оформленного соглашения арендатор не будет иметь правовых оснований для внесения арендной платы (неоспариваемой суммы) арендодателю и действия арендодателя будут расцениваться арендатором как просрочка кредитора (ст.406 ГК РФ); в этом случае ссылки арендодателя на "бездоговорное использование арендатором земельного участка" и его неосновательное обогащение последний будет считать несостоятельными и не основанными на законе.

Как пояснил в ходе судебного разбирательства представитель ответчика,  ООО "Эдельвейс" при расчете размера арендной платы за земельный участок исходило из следующих параметров:

- общая площадь земельного участка - 29537 кв.м;

- площадь земельного участка, фактически занимаемого ООО "Эдельвейс" 23881,43 кв.м (пока не доказано иное);

- назначение земельного участка - для обслуживания нежилого здания производственного назначения;

- номер градостроительной экономической (оценочной) зоны - 14;

- базовая ставка арендной платы (руб./кв.м. в год) в 2017 году - 91,5403, а с 01.01.2018 - 95, 2019;

- коэффициент к базовой ставке арендной платы -1; размер арендной платы за участок в 2017 году составит: ежегодная: 2 186 113 рублей 27 копеек, квартальная: 546 528 рублей 31 копейка; период оплаты арендатором арендной платы: с 23.10.2017 по 31.12.2017; размер арендной платы за участок в 2018 году составит: ежегодная: 2186113 рублей 27 копеек квартальная: 546528 рублей 32 копейки.

Как пояснил в ходе судебного разбирательства представитель ответчика,  ООО "Эдельвейс" обращало внимание арендодателя, что фактически занимаемая арендатором площадь земельного участка не подтверждена арендодателем, хотя последний в силу п.1.5. договора аренды №А-009-08 от 11.03.2008 земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровым номером 62:29:0080081:74 обязан предъявить арендатору в натуре поворотные точки границ земельного участка чего сделано не было; кроме того, в границах земельного участка, фактически используемого арендатором, расположено нежилое здание, не учтенное ни арендодателем при расчете арендной платы, ни Управлением Росреестра по Рязанской области в качестве объекта недвижимого имущества, в связи с чем арендатор оставлял за собой право в случае установления факта занятия им меньшей площади земельного участка требовать от арендодателя осуществить перерасчет арендной платы либо требовать возвратить сумму переплаты арендной платы (неосновательного обогащения арендодателя).

Как пояснил в ходе судебного разбирательства представитель ответчика, в письме исх.№05/3-13-907исх от 06.03.2018, направленном арендатору по почте, администрация г.Рязани в лице Управления земельных ресурсов и имущественных отношений отказывает ООО "Эдельвейс" в согласовании разногласий в рамках соглашения и предлагает заключить его арендатору в редакции арендодателя (том 1 л.д. 63-64) и таким образом, возникшие между ООО "Эдельвейс" и администрацией г.Рязани разногласия в рамках названного соглашения, оформленные протоколом разногласий, не были согласованы сторонами.

17.12.2018 между ООО "Эдельвейс" и администрацией г.Рязани было заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды №А-009-08 от 11.03.2008 земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:0074, в котором сторонами были согласованы существенные условия договора, в частности, не применение арендодателем коэффициента 2,5 при расчете суммы арендной платы (том 1 л.д. 17).

С учетом вышеизложенного ответчик считает, что заявленные истцом требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени до 17.12.2018, то есть до дня заключения сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды №А-009-08 от 11.03.2008 земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:0074", являются предметом отдельного судебного спора и не должны рассматриваться в рамках данного дела; однако истец объединяет два спорных периода (до заключения соглашения и после заключения соглашения) в один: с 23.10.2017 по 31.03.2019 по арендной плате и с 16.11.2017 по 28.02.2019 - по сумме пени, что недопустимо ввиду наличия разных оснований для иска.

Ответчик считает, что истец при исчислении размера задолженности по арендной плате также не принимает во внимание факт уплаты ответчиком арендной платы в рамках заключенного соглашения от 17.12.2018, что подтверждается платежными поручениями №94 от 29.01.2019 на сумму 160000 рублей, №121 от 06.02.2019 на сумму 100000 рублей, №151 от 13.02.2019 на сумму 100000 рублей, №163 от 19.02.2019 на сумму 100000 рублей, №185 от 25.02.2019 на сумму 100000 рублей,  №207 от 05.03.2019 на сумму 100000 рублей, №225 от 07.03.2019 на сумму 100000 рублей, №252 от 19.03.2019 на сумму 100000 рублей, №274 от 26.03.2019 на сумму 100000 рублей, №305 от 02.04.2019 на сумму 100000 рублей, №334 от 09.04.2019 на сумму 100000 рублей, №362 от 16.04.2019 на сумму 100000 рублей, №387 от 23.04.2019 на сумму 100000 рублей, №403 от 29.04.2019 на сумму 150000 рублей, №413 от 07.05.2019 на сумму 150000 рублей, №447 от 14.05.2019 на сумму 150000 рублей, №465 от 21.05.2019 на сумму 150000 рублей, №496 от 28.05.2019 на сумму 150000 рублей, №521 от 04.06.2019 на сумму 150000 рублей, №555 от 11.06.2019 на сумму 150000 рублей, №568 от 18.06.2019 на сумму 150000 рублей; итого ответчиком внесена арендная плата истцу на общую сумму 2560000 (Два миллиона пятьсот шестьдесят тысяч) рублей (том 1 л.д. 102-122).

Ответчик утверждает, что у него отсутствует задолженность в рамках соглашения от 17.12.2018 о внесении изменений в договор аренды №А-009-08 от 11.03.2008 земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:0074, в связи с чем требования истца об уплате пени (0,04%) на основании п.5.1. договора аренды за период с 17.12.2018 по 28.02.2019 не основаны на законе ввиду отсутствия долга по арендной плате; в части требований истца об уплате пени за период с 16.11.2017 по 16.12.2018, то ответчик считает, что истец не имеет законных оснований для начисления ответчику пени ввиду уклонения истца от подписания соглашения №А09-08 С от 27.12.2017 "О присоединении к договору аренды №А-009-08 от 11.03.2008 земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровым номером 62:29:0080081:74" и не согласования истцом с ответчиком возникших между ними разногласий по условиям договора.

Определением суда от 02.12.2019 производство по делу №А54-4706/2019 было приостановлено и назначена по делу судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Рязанский научно-исследовательский центр судебной экспертизы"  ФИО5 (том 4 л.д.73-80).

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Определить общую площадь земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:74, расположенного по адресу: 

<

...>, 5 к.30, 5 стр.10, 5 стр.16 "а" (Октябрьский округ) с описанием координат геодезических поворотных точек земельного участка и выносом их в натуру.

2) Определить фактическую площадь земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:74, расположенного по адресу: 

<

...>, 5 к.30, 5 стр.10, 5 стр.16 "а" (Октябрьский округ), используемого ООО "Эдельвейс" для эксплуатации объекта недвижимого имущества - нежилого здания (производственный корпус №80) площадью 13390 кв.м с кадастровым номером 62:29:0080081:356, расположенного по адресу: 

<

...>, в связи с установившимся порядком пользования земельным участком между обществом с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" и иными сособственниками объектов недвижимого имущества, расположенных в границах указанного земельного участка.

3) Определить фактически находящиеся в границах земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:74, расположенного по адресу: 

<

...>, 5 к.30, 5 стр.10, 5 стр.16 "а" (Октябрьский округ), объекты недвижимого имущества (здания, в том числе объекты незавершенного строительства, сооружения) с указанием их площади, назначения, конструктивных характеристик.

13.01.2020 в материалы дела поступило заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Рязанский научно-исследовательский центр судебной экспертизы" ФИО5 от 10.01.2020 №106/27.1-3 (том 4 л.д. 117-138), в соответствии с которым:

По вопросу 1). Площадь и границы земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:74, расположенного по адресу: 

<

...>, 5 к.30, 5 стр.10, 5 стр.16 "а" (Октябрьский округ) соответствуют правоустанавливающим документам и сведениям о местоположении границ указанных земельных участках, имеющимся в ЕГРН, площадь земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:74 29 537+/-15 м2. Координаты геодезических поворотных точек земельного участка 62:29:0080081:74 указаны в Таблице 1 (том 4 л.д. 117-145).

Границы земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:74, расположенного по адресу: 

<

...>, 5 к.30, 5 стр.10, 5 стр.16 "а" (Октябрьский округ) были взяты:

- от т.1 (правая сторона въезда на участок со стороны ул. Радиозаводская) на северо-запад до т.2 (левого угла нежилого здания) на расстоянии 6,34 м по существующему ограждению;

- от т.2 (левого угла нежилого здания) до т.3 (левого угла нежилого здания) на расстоянии 3,21 м по стене здания;

- от т.3 (левого угла нежилого здания) до т.5 (угол ограждения) на расстоянии 35,82 м по существующему ограждению;

- от т.5 (угол ограждения) до т.24 (угол здания) на юго-запад на расстоянии 51,8 м по существующему ограждению;

- от т.24 (угол здания) до т.25 (следующий угол здания) на расстоянии 8,64 м по стене здания;

- от т.25 (угол здания) до т.28 на расстоянии 50,57 м, от т.28 до т.34 (угол ограждения) на расстоянии 39,14 м по существующему ограждению;

- от т.34 (угол ограждения) на юго-восток до т.35 (угол ограждения) на расстоянии 7,49 м по существующему ограждению;

- от т.35 (угол ограждения) до т.2 (из ЕГРН) на расстоянии 34,05 м, от т.2 (из ЕГРН) на юго-запад до т.3 (из ЕГРН) на расстоянии 50 м, от т.3 (из ЕГРН) на запад до т.4 (из ЕГРН) на расстоянии 29 м, от т.4 (из ЕГРН) до т.5 (из ЕГРН) на расстоянии 22,24 м границы взяты по сведениям о местоположении границ указанных земельных участках, имеющимся в ЕГРН, так как между участками 62:29:0080081:74, 62:29:0080081:62 и 62:29:0080081:86 межевых знаков и ограждений на этом участке нет;

- от т.5 до т.87 (правая сторона ворот) на юго-восток на расстоянии 1,65 м по существующему ограждению;

- от т.87 (правая сторона ворот) до т.86 (левая сторона ворот) на расстоянии 6,21 м по существующим воротам;

- от т.86 (левая сторона ворот) до т.91 (угол ограждения) на расстоянии 68,27 м по существующему ограждению;

- от т.91 (угол ограждения) на северо-восток до т.78 (угол ограждения) на расстоянии 74,11 м по существующему ограждению;

- от т.78 (угол ограждения) на юго-восток до т.75 (межа между ЗУ с кадастровыми номерами 62:29:0080081:74, 62:29:0080081:1107, 62:29:0080081:837) на расстоянии 43,02 м;

- от т.75 до т. 10 (из ЕГРН) на восток на расстоянии 8,37 м, от т. 10 (из ЕГРН) до т.11 (из ЕГРН) на северо-восток на расстоянии 37,15 м, от т.11(из ЕГРН) до т. 12 (из ЕГРН) на юго-восток на расстоянии 1 м, от т. 12 (из ЕГРН) до т.67 на северо-восток на расстоянии 65м границы взяты по сведениям о местоположении границ указанных земельных участках, имеющимся в ЕГРН, так как между участками 62:29:0080081:74, 62:29:0080081:1107, 62:29:0080081:837 межевых знаков и ограждений на этом участке нет;

- от т.67 до т.61 (угол ограждения) на северо-запад на расстоянии 31,86 м по существующему ограждению;

- от т.61 (угол ограждения) до т.112 (угол ограждения) на северо-восток на расстоянии 64,52 м по существующему ограждению;

- от т.112 (угол ограждения) до т.6 (левая сторона въезда на участок со стороны ул. Радиозаводская) на северо-запад на расстоянии 69,7 м по существующему ограждению;

- от т.6 (левая сторона въезда на участок со стороны ул. Радиозаводская) до т.1 (правая сторона въезда на участок со стороны ул. Радиозаводская) на расстоянии 6,85 м.

По вопросу 2). Определить фактическую площадь земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:74, расположенного по адресу: 

<

...>, 5 к.30, 5 стр.10, 5 стр.16 "а" (Октябрьский округ), используемого ООО "Эдельвейс" для эксплуатации объекта недвижимого имущества - нежилого здания (производственный корпус №80) площадью 13390 кв.м с кадастровым номером 62:29:0080081:356, расположенного по адресу: 

<

...> не предоставляется возможным, в виду отсутствия критериев для идентификации определенного участка территории (в виде ограждений, межевых знаков, заборов, изгородей и т.п.), позволяющих определить фактически используемую часть земельного участка к конкретному зданию.

По вопросу 3). В границах земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:74, расположенного по адресу. 

<

...>, 5 к.30, 5 стр.10, 5 стр.16 "а" (Октябрьский округ) находятся:

- объект производственного назначения, нежилое 4-х этажное здание, крупнопанельное, с кадастровым номером 62:29:0080081:356, площадью 13390 м , правообладатель общество с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" (Рязанская область, Спасский район, с. Папино, ОГРН 

<

***>);

- объект производственного назначения, нежилое 4-х этажное здание, крупнопанельное, с кадастровым номером 62:29:0080081:892, площадью 2546,3 м2, правообладатель открытое акционерное общество Межрегиональный коммерческий банк "Замоскворецкий" (119180, 

<

...>; ОГРН 

<

***>).

- объект производственного назначения, нежилое 2-х этажное здание, крупнопанельное, с кадастровым номером 62:29:0080081:892, площадью 553,5 м , правообладатель общество с ограниченной ответственностью "Кристаллы, оптика, лазерные технологии" (390023, 

<

...>; ОГРН 

<

***>);

- нежилое 4-х этажное здание, крупнопанельное, является объектом незавершенного строительства, площадью 2668 м , правообладатель не установлен;

- нежилое 1-этажное ветхое здание, из прочих материалов, с кадастровым номером 62:29:0080081:353, площадью 71,2 м2, правообладатель не установлен, объект недвижимости снят с кадастрового учета 24.07.2018;

- нежилое 1-этажное здание, кирпичное, эксплуатируемый как домик для охраны, площадью 8,2 м , правообладатель не установлен;

- нежилое 1-этажное ветхое здание, кирпичное, площадью 8,1 м, правообладатель не установлен.

Также в границах земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:74, расположенного по адресу: 

<

...>, 5 к.30, 5 стр.10, 5 стр.16 "а" (Октябрьский округ) проходят линейные объекты (трубопровод, автомобильная дорога, линии электропередачи).

Ознакомившись с экспертным заключением, ответчик в дополнениях к отзыву (том 5 л.д.46-52) указывает, что в заключении эксперта ФИО5 №106/27.1-3 от 10.01.2020 (ответ на вопрос №1) сделан вывод о том, что общая площадь земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:74 составляет 29537 кв.м и соответствует правоустанавливающим документам и сведениям о местоположении земельного участка, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, при этом определить экспертным методом фактическую площадь земельного участка, занимаемого ответчиком для обслуживания нежилого здания (производственный корпус №80) площадью 13390 кв.м с кадастровым номером 62:29:0080081:356, расположенного по адресу: 

<

...>, не представилось возможным ввиду отсутствия критериев для идентификации определенного участка территории, позволяющих определить фактически используемую ответчиком часть земельного участка: межевых знаков, ограждения и т.д. (ответ на вопрос №2).

Ответчик считает, что определить фактическую площадь занимаемой ответчиком части земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:74 на данной стадии можно только арифметически, исчисляя ее площадь по формуле: Фактическая площадь земельного участка ответчика = общая площадь земельного участка (29537 кв.м.) х площадь здания ответчика (13390 кв.м.) / площадь всех зданий, находящихся на земельном участке.

Ответчик указывает, что истец исчислял фактическую площадь земельного участка ответчика именно по вышеуказанной формуле; однако истец, определяя количество и площадь всех зданий, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:0074, исходил только из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, игнорируя замечания ответчика относительного того обстоятельства, что на земельном участке фактически находятся также иные объекты недвижимого имущества, не внесенные в ЕГРН.

Ответчик указывает, что по сведениям истца, в границах земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:74, находятся следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое здание (производственный корпус №80) площадью 13390 кв.м. с кадастровым номером 62:29:0080081:356, расположенное по адресу: 

<

...>, правообладатель объекта - ООО "Эдельвейс";

- нежилое здание с кадастровым номером 62:29:0080081:892 площадью 2546,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, правообладатель объекта - ОАО "Межрегиональный коммерческий банк "Замоскворецкий";

- нежилое здание с кадастровым номером 62:29:0080081:892 площадью 553,5 кв.м. расположенное по адресу: 

<

...> "а", правообладатель объекта - ООО "Кристаллы, оптика, лазерные технологии";

- нежилое здание с кадастровым номером 62:29:0080081:353 площадью 71,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, проезд Яблочкова, д.5,

- стр.10 (объект снят с кадастрового учета 24.07.2018г.), сведения о правообладателе отсутствуют.

Ответчик поясняет, что формула расчета истца фактической площади земельного участка ответчика составляет: 29537 кв.м х 13390 кв.м / 13390 кв.м+ 553,5 кв.м+ 2546,3 кв.м+ 71,2 кв.м = 23881,43 кв.м; именно 23881,43 кв.м, как фактическая площадь земельного участка ответчика фигурирует в соглашении от 17.12.2018 о внесении изменений в договор аренды №А-009-08 от 11.03.2008 земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:0074, заключенного сторонами, а также в расчете цены иска.

Ответчик указывает, что истец не учел, что на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0080081:0074 фактически расположено больше объектов недвижимого имущества, чем указал истец; следовательно, расчет истца является некорректным в части неверного указания общей площади всех зданий, расположенных на земельном участке, что повлекло завышение суммы арендной платы.

Ответчик ссылается на заключение эксперта ФИО5 №106/27.1-3 от 10.01.2020 (ответ на вопрос №3), что фактически в границах земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:74 находятся следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое здание (производственный корпус №80) площадью 13390 кв.м. с кадастровым номером 62:29:0080081:356, расположенное по адресу: 

<

...>, правообладатель объекта -ООО "Эдельвейс";

- нежилое здание с кадастровым номером 62:29:0080081:892 площадью 2546,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, правообладатель объекта - ОАО "Межрегиональный коммерческий банк "Замоскворецкий";

- нежилое здание с кадастровым номером 62:29:0080081:892 площадью 553,5 кв.м. расположенное по адресу: 

<

...> "а", правообладатель объекта - ООО "Кристаллы, оптика, лазерные технологии";

- нежилое здание с кадастровым номером 62:29:0080081:353 площадью 71,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (объект снят с кадастрового учета 24.07.2018г.), сведения о правообладателе отсутствуют;

- нежилое четырехэтажное здание, крупнопанельное, являющееся объектом незавершенного строительства, площадью 2668 кв.м., расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:74; правообладатель объекта: не установлен; сведения в ЕГРН об объекте: отсутствуют;

- нежилое одноэтажное здание, кирпичное, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:74,

- эксплуатируемое как "домик для охраны" площадью 8,2 кв.м.; правообладатель объекта: не установлен; сведения в ЕГРН об объекте: отсутствуют; 

- нежилое одноэтажное ветхое здание, кирпичное площадью 8,1 кв.м, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:74; правообладатель объекта: не установлен; сведения в ЕГРН об объекте: отсутствуют.

Кроме того, представитель ООО "Эдельвейс" утверждает, что истец необоснованно применил при расчете суммы арендной платы "коэффициент к базовой ставке арендной платы 2,5", утверждая, что статус сдаваемого в аренду объекта недвижимого имущества "нежилое помещение без указания назначения", со ссылкой на акт обследования земельного участка ООО "Эдельвейс" от 11.01.2018 (том 2 л.д. 1).

Вместе с тем, представитель ответчика утверждает, что акт обследования земельного участка ООО "Эдельвейс" от 11.01.2018 был составлен в отсутствие представителя ответчика и без его уведомления. Представитель ответчика ссылается на то обстоятельство, что в названном акте указано, что здание, принадлежащее ответчику, находится в разрушенном состоянии (п. 3, п.5.1.), однако не указана площадь и степень разрушения здания, отсутствуют документы, подтверждающие данное обстоятельство (заключение специалиста в области строительства).

Следует признать, что доводы ответчика являются основательными и не опровергнуты истцом в ходе судебного разбирательства.

Как пояснил в ходе судебного разбирательства представитель ответчика, здание ответчика площадью 13390 кв.м полностью истцом не было обследовано по причине отсутствия доступа в него, а выводы истца относительно отсутствия на земельном участке иных зданий и инженерных коммуникаций (п.5.2., п.6) опровергаются заключением эксперта ФИО5 №106/27.1-3 от 10.01.2020 (ответ на вопрос №3); фотографии части здания, прилагаемые к акту, не подтверждают доводы истца, поскольку здание ответчика не было обследовано в полном объеме, а лишь частично путем визуального осмотра, что свидетельствует о неполноте и недостоверности содержащихся в акте сведений (том 2 л.д. 3-8).

Как пояснил в ходе судебного разбирательства представитель ответчика, впоследствии в акте обследования земельного участка ООО "Эдельвейс" от 03.12.2018, составленного в присутствии представителя ответчика, истец также делает вывод о том, что часть здания находится в разрушенном состоянии (не указывая степень и площадь разрушения), а в остальной части здания, к которой у истца был доступ, поскольку присутствовал представитель ответчика, осуществляется производство металлоизделий, столярное производство (том 2 л.д. 2).

Как пояснил в ходе судебного разбирательства представитель ответчика, в дальнейшем истец при заключении с ответчиком соглашения от 17.12.2018 о внесении изменений в договор аренды №А-009-08 от 11.03.2008 земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:0074 больше не применял коэффициент 2,5 при расчете суммы арендной платы.

Суд находит доводы представителя  ООО "Эдельвейс" в этой части основательными, подтвержденными документально:

1. Указание в выписке из ЕГРН Управления Росреестра по Рязанской области в отношении наименования объекта недвижимого имущества - производственный корпус №80, назначение: нежилое здание площадью 13390 кв.м. с кадастровым номером 62:29:0080081:356 по адресу: 

<

...>.

2. Указание в выписке из ЕГРН Управления Росреестра по Рязанской области в отношении земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:74 общей площадью 29537 кв.м. информации о "виде разрешенного использования земельного участка" - для обслуживания производственных зданий.

3. Указание в п. 1.1. и п.2.5.2. договора аренды №А-009-08 от 11.03.2008 земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровым номером 62:29:0080081:74   информации о "виде разрешенного использования земельного участка" и "категории арендатора" - обслуживание производственных зданий.

4. Указание в пп. "а" п.4.1. договора аренды №А-009-08 от 11.03.2008. земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровым номером 62:29:0080081:74" право арендатора на использование земельного участка в соответствии с условиями договора.

5. Указание в наименовании и п. 1.3. Постановления администрации г.Рязани от 28.11.2006г. №4287 сведений о предоставлении правопредшественнику ООО "Эдельвейс" - ОАО "Морион" земельного участка для обслуживания производственных зданий.

6. Заключение эксперта ФИО5 №106/27.1-3 от 10.01.2020 (ответ на вопрос №3) в рамках судебной экспертизы по гражданскому делу № А54-4706/2019 в части указания на наименование объекта недвижимого имущества, принадлежащего ответчику, как производственного корпуса №80.

Как пояснил в ходе судебного разбирательства представитель ответчика, фактическая площадь земельного участка ответчика = общая площадь земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:74 (29537 кв.м) х площадь здания ответчика с кадастровым номером 62:29:0080081:356 (13390 кв.м) / площадь всех зданий, находящихся на земельном участке. ООО "Эдельвейс" при расчете размера арендной платы за земельный участок исходило из следующих параметров: общая площадь земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:74 -29537 кв.м; базовая ставка арендной платы (руб./кв.м. в год): в 2017г.-91,5403, с 01.01.2018г.-95,2019 с 01.01.2019г.-99,2956; площадь нежилого здания с кадастровым номером 62:29:0080081:356 (производственный корпус №80), принадлежащего ответчику, 13390 кв.м.; площадь всех зданий, находящихся в границах земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:74, взята из заключения эксперта ФИО5 №106/27.1-3 от 10.01.2020г. (ответ на вопрос №3): 13390 кв.м. 553,5 кв.м+ 2546,3 кв.м + 71,2 кв.м + 2668 кв.м + 8,2 кв.м + 8,1 кв.м.

Таким образом, по мнению ответчика, площадь земельного участка, фактически занимаемого ООО "Эдельвейс", арифметически рассчитывается по формуле: 29537 кв.м х 13390 кв.м /13390 кв.м+ 553,5 кв.м+ 2546,3 кв.м+ 71,2 кв.м + 2668 кв.м +8,2 кв.м +8,1 кв.м = 20550,49 кв.м.

Размер арендной платы за земельный участок в 2017 году (с 23.10.2017 по 31.12.2017) составит: период оплаты арендатором арендной платы: с 23.10.2017 по 31.12.2017; 91,5403 х 20550,49 кв.м. х 70 календарных дней (с 23.10.2017г. по 31.12.2017г.) /365 = 360777 рублей 70 копеек.

Размер арендной платы за земельный участок в 2018 году (с 01.01.2018 по 31.12.2018) составит: квартальная: 95,2019 х 20550,49 кв.м. /4 = 489111 рублей 42 копейки; ежегодная: 489111 рублей 42 копейки х 4 = 1956445 рублей 68 копеек (с 01.01.2018 по 31.12.2018).

Итого: 360777 рублей 70 копеек + 1956445 рублей 68 копеек = 2317223 рубля 38 копеек (размер арендной платы за период с 23.10.2017 по 31.12.2018).

Ответчик считает, что истец при исчислении размера задолженности по арендной плате также не принял во внимание факт уплаты ответчиком арендной платы в рамках заключенного соглашения от 17.12.2018, что подтверждается платежными поручениями (том 5 л.д. 53-74).

Ответчик утверждает, что у него отсутствует задолженность в рамках соглашения от 17.12.2018 о внесении изменений в договор аренды №А-009-08 от 11.03.2008 земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:0074.

Представитель ООО "Эдельвейс" пояснил в ходе судебного разбирательства, что Обществом по состоянию на 05.08.2020 внесено арендной платы на общую сумму 7830000 (Семь миллионов восемьсот тридцать тысяч) рублей, что подтверждается платежными поручениями (том 1 л.д. 102-122; том 4 л.д. 2-7; том 5 л.д. 7-19, 53-74, 118-131; том 6 л.д. 15-20, 84, 103-104).

Как пояснил в ходе судебного разбирательства представитель ответчика, довод истца о том, что уплачиваемые ответчиком арендные платежи погашали долг за "бездоговорный период" пользования земельным участком, ответчиком не признается, поскольку последний ранее в переписке с истцом указывал, что намерен вносить арендные платежи только в рамках заключенного договора с истцом.

Доводы ответчика судом рассмотрены и принимаются во внимание.

Представитель третьего лица (ООО "Кристаллы, оптика, лазерные технологии") в ходе судебного разбирательства пояснил, что в результате сложившихся правоотношений, возникавших на основании правопреемства арендных правомочий от ОАО "Морион" (ИНН 

<

***>), распространяющихся на все юридические лица, выступающие на стороне арендаторов по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:74, окончательно определился и утвердился фактически сложившийся и до расширения количества лиц, на стороне арендатора по вышеуказанному договору порядок пользования рассматриваемым земельным участком, с учетом необходимого для эксплуатации, доступа к зданиям, сооружениям, находящимся на нём.

Вместе с тем, администрация города Рязани считает, что в данном случае для расчета арендной платы с 23.10.2017 необходимо применять площадь земельного участка равную 23 881,43 кв.м, а с 24.07.2018 - площадь равную 23984,55 кв.м, так как арендатор (ООО "Эдельвейс"), вступая в договор № А009-08 от 11.03.2008 и подписывая соглашение о внесении изменений в вышеуказанный договор от 17.12.2018, выразил свое согласие с той площадью земельного участка, которая передавалась ему для обслуживания принадлежащего им здания; истец отмечает, что каких-либо возражений от ООО "Эдельвейс" по поводу несогласия с размером площади земельного участка, предоставленного ему в аренду, в адрес администрации города Рязани не поступало; ООО "Эдельвейс" не представлено никаких доказательств, свидетельствующих о том, что им в спорный период использовалась меньшая площадь; также администрация города Рязани считает обоснованным применение коэффициента 2,5 в период времени с 23.10.2017 по 02.12.2018 к базовому размеру арендной платы, так как в данном случае коэффициента 2,5 был применен согласно сведениям, указанным в акте обследования земельного участка от 11.01.2018 года, согласно которому нежилое здание лит. Ч S = 13390 кв.м находится в разрушенном состоянии, в связи с чем установить его функциональное использование не представилось возможным; после повторного обследования земельного участка 03.12.2018, при котором было установлено, что в части вышеуказанного здания осуществляется производство металлоизделий, сборка металлических строительных лесов, столярное производство, администрацией города Рязани коэффициент 2,5 был изменен на коэффициент 1.

Учитывая конкретные обстоятельства дела и представленные доказательства, доводы истца не могут быть признаны судом основательными.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи с обстоятельствами дела, учитывая заключение эксперта №106/27.1-3 от 10.01.2020, суд приходит к выводу, что истец необоснованно применил при расчете суммы арендной платы "коэффициент к базовой ставке арендной платы 2,5", утверждая, что статус сдаваемого в аренду объекта недвижимого имущества "нежилое помещение без указания назначения", что не соответствует действительности, поскольку из представленных в материалы дела документов следует, что указанный объект является "объектом производственного назначения".

Поскольку истцом неправомерно применен коэффициент 2,5 при расчете арендной платы, а также неверно рассчитана площадь земельного участка, занимаемого арендатором - 23881,43 кв.м вместо 20550,49 кв.м, принимая во внимание факт внесения ответчиком арендной платы на общую сумму 7830000 рублей (том 1 л.д. 102-122; том 4 л.д. 2-7; том 5 л.д. 7-19, 53-74, 118-131; том 6 л.д. 15-20, 84, 103-104), суд пришел к выводу, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.04.2018 по 31.12.2018 в сумме 2512151,88 руб. не является обоснованным и не подлежит удовлетворению. В удовлетворении иска в этой части следует отказать.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме 682038,76 руб. за период с 16.11.2017 по 28.02.2019.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

За неуплату арендной платы в установленный настоящим договором срок начинается течь пеня в размере 0,04 процента от суммы недоимки за каждый день просрочки (п. 5.1 договора).

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума ВС РФ №7) если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 71 Постановления).

Из пункта 77 Постановления Пленума ВС РФ №7 следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Ответчик считает, что требование истца об уплате пени (0,04%) в сумме 682038 рублей 76 копеек за период с 16.11.2017 по 28.02.2019 на основании п.5.1. договора аренды за период с 17.12.2018 по 28.02.2019 не основано на законе ввиду отсутствия долга по арендной плате у ответчика (переплата) и ввиду уклонения истца от подписания соглашения №А09-08 С от 27.12.2017 "О присоединении к договору аренды №А-009-08 от 11.03.2008 земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровым номером 62:29:0080081:74" и не согласования истцом с ответчиком возникших между ними разногласий по условиям договора, о чем ответчик ранее указывал истцу в процессе деловой переписки в 2017 - 2018.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера пени в соответствии со ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По правилам пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункта 42 Постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 01.07.1996 №6/8 подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиями нарушения обязательства.

Как разъяснено в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой ст. 333 ГК РФ идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Проценты (пени, неустойка), подлежащие взысканию, следует рассматривать как разновидность ответственности за нарушение гражданско-правового обязательства.

Решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов. Уменьшение размера неустойки производится в соответствии со ст. 333 ГК РФ в том случае, когда она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Основанием для снижения в порядке ст. 333 Кодекса предъявленной к взысканию неустойки может быть только ее явная несоразмерность последствиям нарушения обязательства.

Установление сторонами договора более высокого размера неустойки по отношению к размеру неустойки, установленной законом, либо ставке рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, само по себе не является основанием для ее уменьшения по ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 №17).

Из п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление № 81) следует, что при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Возложив решение вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства на суды, законодатель исходил из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966, ратифицированного указом Президиума ВС СССР от 18.09.1973 № 4812-VIII).

Согласно п. 1 Постановления №81 снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права; при этом соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Между тем, в силу п. 1 Постановления №81, исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

Суд приходит к выводу, что процент пени - 0,04, установленный договором аренды, является соразмерным и соответствующим последствиям нарушенного обязательства. Судом принято во внимание, что в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.04.2012 по делу №А40-26319/2011 выражена правовая позиция о том, что договорная неустойка в размере 0,1% за каждый день просрочки платежа является обычно принятой в деловом обороте и не считается чрезмерно высокой (в данном случае неустойка 0,04%).

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи с обстоятельствами дела, суд пришел к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пени за период с 16.11.2017 по 28.02.2019 в сумме 235526,46 руб. (том 6 л.д. 99-102). В остальной части иска следует отказать.

Порядок распределения судебных расходов между лицами, участвующими в деле, определен в статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу абзаца 2 части 1 которой, в случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина в сумме 2873,56 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям.

Ответчик перечислил на депозитный счет Арбитражного суда Рязанской области денежные средства в сумме 300000 руб. за проведение судебной экспертизы (платежное поручени№810 от 02.09.2019 - том 2 л.д. 39).

Согласно счету общества с ограниченной ответственностью "Рязанский научно-исследовательский центр судебной экспертизы" на оплату №2 от 10.01.2020 стоимость проведенной экспертизы составляет 40000 руб. (том 4 л.д. 115).

Таким образом, следует возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области денежные средства в сумме 260000 руб., излишне перечисленные по платежному поручению  №810 от 02.09.2019 за проведение судебной экспертизы по делу №А54-4706/2019.

Определением суда от 18.06.2020 обществу с ограниченной ответственностью "Рязанский научно-исследовательский центр судебной экспертизы" были перечислены с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области денежные средства в счет оплаты услуг эксперта в сумме 40000 руб. по делу №А54-4706/2019, перечисленные обществом с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" по платежному поручению №810 от 02.09.2019, по реквизитам, указанным в счете №2 от 10.01.2020.

Расходы ответчика, понесенные на проведение судебной экспертизы, в соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", относятся к категории судебных издержек и относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Следовательно, расходы ответчика в сумме 40000 руб., понесенные на проведение судебной экспертизы, распределяются следующим образом: в сумме 2949,44 руб. относятся на ответчика, в сумме 37050,56 руб. - на истца. Основания для уменьшения данных расходов судом не установлены. Следовательно, следует взыскать с истца в пользу ответчика расходы в связи с проведением судебной экспертизы в сумме 37050,56 руб.

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 27.09.2019 по делу №А54-4706/2019 (с учетом замены обеспечительной меры) сохраняют свое действие до вступления решения по настоящему делу в законную силу.

Руководствуясь статьями 49, 104, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" (Рязанская область, Спасский район, с. Панино, ОГРН 

<

***>) в пользу администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 

<

***>) пени за период с 16.11.2017 по 28.02.2019 в сумме 235526,46 руб. В остальной части иска отказать.

2. Взыскать с администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" (Рязанская область, Спасский район, с. Панино, ОГРН 

<

***>) расходы за проведение судебной экспертизы по делу №А54-4706/2019 в сумме 37050,56 руб.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" (Рязанская область, Спасский район, с. Панино, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2873,56 руб.

4. Возвратить с обществу с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" (Рязанская область, Спасский район, с. Панино, ОГРН 

<

***>) с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области денежные средства за проведение экспертизы в сумме 260000 руб., излишне перечисленные по платежному поручению от 02.09.2019 №810.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. 

 

Судья                                                                          Л.И. Котлова