ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции  

по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А01-4277/2023

город Ростов-на-Дону

09 сентября 2025 года

15АП-9882/2025  

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2025 года.  

Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего Нарышкиной Н.В., судей Абраменко Р.А., Фахретдинова Т.Р., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матиняном С.А.  

при участии: 

от истца: директор ФИО1 по выписке из ЕГРЮЛ; с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» онлайн-заседание представитель ФИО2 по доверенности от 04.04.2025;  

остальные лица, участвующие в деле, представителей не направили, извещены надлежащим образом,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Белые ночи»  

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 26.06.2025 по делу № А01-4277/2023 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Белые ночи» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

к Комитету Республике Адыгея по архитектуре и градостроительству (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

при участии Прокуратуры Республики Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) при участии третьего лица: администрация муниципального образования 

«Майкопский район» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) при участии Прокуратуры Республики Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

о признании права собственности, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Белые ночи» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к комитету Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству (далее – ответчик, комитет) о признании права собственности на завершенные строительством дома,  

расположенные на земельном участке площадью 7400+/-30 кв.м с кадастровым номером 01:04:0200135:90 по адресу: Республика Адыгея, 

<

...>.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования «Майкопский район».  

К участию в деле привлечена Прокуратуры Республики Адыгея. 

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 26.06.2025 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.  

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе общество просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы общество указывает на отсутствие возможности в административном порядке получить акт ввода объекта в эксплуатацию; часть недостатков, выявленных при рассмотрении заявления о вводе объекта в эксплуатацию, не может быть устранена. В связи с наличием фактически возведенных строений изменить проектную документацию и внести изменения в разрешение на строительство невозможно, так как комитет не имеет права утверждать изменения в проект при наличии уже возведенных строений и выданного разрешения на строительство. По результатам проведенной экспертизы установлено, что выявленные нарушения в части возведения строений и их эксплуатации не является существенными, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают права третьих лиц; частично выявленные экспертом нарушения устранены обществом.  

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.  

Остальные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие их представителей.  

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Белые ночи» на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 7400 +/- 30 кв.м с кадастровым номером 01:04:0200135:90 из земель населенных пунктов по адресу: Республика Адыгея, 

<

...>, вид разрешенного использования «мотели», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 01-АА N 650754 и выпиской из ЕГРН.  

24.04.2008 администрацией муниципального образования «Тульское городское поселение» в адрес ООО «Белые ночи» было выдано разрешения на строительство N 16 на возведение «Базы отдыха на 80 мест». Срок действия разрешения на  

строительство до 24.04.2018 года.  

В период с 2008 года по 2021 год истец своими силами и за свой счет возвел на указанном земельном участке следующие капитальные нежилые строения: одноэтажный гостевой дом N 1 площадью 81,7 кв.м, одноэтажный гостевой дом N 2 площадью 81,7 кв.м, одноэтажный гостевой дом N 3 площадью 112,7 кв.м, одноэтажный гостевой дом N 4 площадью 78,4 кв.м, одноэтажный гостевой дом N 5 площадью 81,7 кв.м, одноэтажный гостевой дом N 6 площадью 87,3 кв.м, одноэтажное административное здание площадью 127,1 кв.м.  

Как указывает истец, указанные строения обществом возвело на основании указанного разрешения на строительство N 16 от 24.04.2028 сроком действия до 24.04.2018, выданного администрацией муниципального образования «Тульское городское поселение»; градостроительного паспорта участка 2007 года, выданного отделом архитектуры и градостроительства муниципального образования «Майкопский район», а также проекта, подготовленного индивидуальным предпринимателем ФИО3.  

В 2023 году ООО «Белые ночи» обратилось в Комитет Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству с заявлением от 30.08.2023 N 7644 (N 3012912405) о вводе объекта в эксплуатацию «База отдыха на 80 мест по адресу: Республика Адыгея, 

<

...>».  

06.09.2023 Комитетом Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству было выдано решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 482 от 06.09.2023 и разъяснением причин отказа: отсутствие документов, указанные в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), а именно: актов о подключении (технологическим присоединении) построенного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; схемы, отображающей расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанную лицом, осуществляющим строительство, а также несоответствие объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка, поскольку согласно выписке их ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка в кадастровым номером 01:04:0200135:90 - «мотели»; и несоответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации.  

При этом в решении об отказе было указано, что заявитель вправе повторно обратится в уполномоченный орган с заявлением после устранения указанных нарушений, а также обжаловать решение в досудебном или судебном порядке.  

Полагая себя собственником спорных объектов недвижимости и ссылаясь на то, что указанные в решении об отказе документы отсутствуют у истца, ООО «Белые ночи» обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности.  

Согласно статье 12 Гражданского кодекса защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данным Кодексом и иными законами, в частности, путем признания права.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее  

самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2 названной статьи).  

Самовольное строительство может быть преодолено посредством обращения в суд лишь в исключительных случаях, при полном и безусловном доказывании истцом всех предусмотренных в статье 222 Гражданского кодекса обстоятельств.  

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 43 Постановления N 44).  

В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство. Указанное разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, при этом к заявлению о выдаче такого разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.  

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление N 44) в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.  

Согласно пункту 8 постановления N 44 в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.  

На основании положений статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.  

Согласно пункту 25 постановления N 44 в силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.  

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.  

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.  

В случае, если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/2009).  

Как следует из материалов дела и не оспаривается обществом, окончание строительства спорных объектов осуществлено после истечения сроков разрешения на строительство и в отсутствие доказательств продления такого срок. Кроме того, строительство произведено с отклонением от указанных в разрешении на  

строительство параметров. Общество не предпринимало действий по внесению изменений в проектную документацию.  

В порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции была назначена экспертиза, проведение которой было поручено Федеральному бюджетному учреждению Краснодарской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.  

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1. Соответствуют ли строительным, противопожарным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим и иным нормам и правилам, расположенные на земельном участке с кадастровым номером N 01:04:0200135:90 по адресу: Республика Адыгея, 

<

...> следующие объекты:  

- одноэтажный гостевой дом N 1 площадью 81,7 кв.м; - одноэтажный гостевой дом N 2 площадью 81,7 кв.м; - одноэтажный гостевой дом N 3 площадью 112,7 кв.м;  

- одноэтажный гостевой дом N 4 площадью 78,4 кв.м; - одноэтажный гостевой дом N 5 площадью 81,7 кв.м; - одноэтажный гостевой дом N 6 площадью 81,3 кв.м; - одноэтажное административное здание площадью 127, 1 кв.м?  

2. Создают ли указанные объекты по объемно-планировочному решению (в случае возникновения пожарной ситуации) и по техническому состоянию угрозу жизни и здоровью граждан?  

3. Допускается ли строительство на земельном участке вышеуказанных объектов с учетом действующих правил землепользования и застройки по месту их нахождения?  

По результатам проведенной экспертизы эксперты в заключение N 172/9-3-24/16.1 пришли к следующим выводам:  

По первому вопросу: в результате исследования эксперт приходит к выводу, что нежилые здания, расположенные по адресу: 

<

...>: соответствует действующим требованиям в следующих параметрах:  

- - п. п. 6.1.2, 6.1.7, 6.1.8. 6.2.2, 6.2.5, 6.2.9, 6.4.1, 6.4.2 СП 257.1325800.2020 «Здания гостиниц. Правила проектирования»;  

- ст. 19 ФЗ 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;  

- ст. 53, 54 ФЗ от 22 июля 2008 года N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;  

- п. п. 4.2.18, 4.2.19, 4.2.21 (в части наличия площадок: с южной и с западной сторон административного здания, с северной стороны гостевых домиков N 5 и N 6), 4.3.2, 4.3.3 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»  

- п. 6 СП 3.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре»;  

- п. 4.2.5 СП 9.13130.2009 «Техника пожарная. Огнетушители. Требования к эксплуатации»;  

- п. п. 4.3, 8.1.1. 8.1.4 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»;  

- п. 6.7.1 СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты»;  

- п. п. 9.1, 9.11 СП 17.13330.2017 «Кровли»; 

- п. 9.2.4 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции.  

Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87»;  

- п. п. 5.9.3, 5.9.7 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия»; - п. п. 6.1.5, 6.14.9 СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах»;  

- основному виду разрешенного использования объектов капитального строительства установленных Правилами землепользования и застройки МО «Тульское городское поселение» Майкопского района Республики Адыгея;  

- предельным параметрам разрешенного строительства установленных Правилами землепользования и застройки МО «Тульское городское поселение» Майкопского района Республики Адыгея, в части площади земельного участка, этажности, процента застройки земельного участка.  

Не соответствует действующим требованиям в следующих параметрах: 

- п. 6.1.3 (в части несоответствия высоты помещений жилых комнат) СП 257.1325800.2020 «Здания гостиниц. Правила проектирования»;  

- п. 4.2.21 (в части отсутствия горизонтальных входных площадок с шириной не менее 1,5 ширины полотна наружной двери гостевых домиков N 1-N 4, с восточной и с западной сторон гостевых домиков N 5 и N 6) СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»;  

- п. 6.26 (в части отсутствия отмосток) СП 82.13330.2016 «Правила производства и приемки работ. Благоустройство территорий».  

- предельным параметрам разрешенного строительства установленных Правилами землепользования и застройки МО «Тульское городское поселение» Майкопского района Республики Адыгея, в части отступов от границ земельных участков.  

В соответствии с положениями ГОСТ 15467-79. «Управление качеством продукции. Основные понятия. Термины и определения (с Изменением N 1)» выявленные в ходе осмотра несоответствия п. 6.26 СП 82.13330.2016 «Правила производства и приемки работ. Благоустройство территорий» [11] относятся к категории устранимый дефект (дефект, устранение которого технически возможно или экономически целесообразно).  

На момент осмотра выявленные отступления от градостроительных норм не влияют на сейсмическое, техническое состояние несущих элементов исследуемых объектов и его устойчивость.  

По второму вопросу: следуя формулировке поставленною вопроса, выходящего в целом по своему содержанию за рамки специальных знаний 

<

...> в настоящее время по объемно-планировочному решению (в случае возникновения пожарной ситуации) и техническому состоянию обеспечивает безопасность нахождения людей в помещениях и в случае экстремальной ситуации - безопасную и своевременную эвакуацию людей через эвакуационные выходы и в рассматриваемой ситуации угрозу жизни и здоровью граждан не создает.  

По третьему вопросу: в соответствии с картой градостроительного зонирования правил землепользования и застройки МО «Тульское городское поселение» Майкопского района Республики Адыгея, утвержденные решением Совета народных депутатов муниципального образования «Тульское городское поселение» от 30.03.2012 N 400 (с учетом изменений приказом Комитета Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству Республики Адыгея от 01.03.2023 N 16-ПЗЗУФ), исследуемые объекты расположены в зоне Р3.302. - Зона объектов отдыха и туризма.  

Согласно данным технических планов, вид разрешенного использования исследуемых объектов «гостевой домик». Осмотром на месте объектов исследования, а также сопоставлением данных предоставленных материалов определено, что  

исследуемые объекты относятся к основному виду разрешенного использования (туристическое обслуживание). Данный вид разрешенного использования предполагает размещение объектов с видом разрешенного использования «гостевой домик». Исходя из вышеизложенного эксперт приходит к выводу, что допускается строительство на земельном участке с кадастровым номером 01:04:0200135:90, расположенный по адресу: 

<

...>. 51, вышеуказанных объектов с учетом действующих правил землепользования и застройки МО «Тульское городское поселение» Майкопского района Республики Адыгея.  

Оценив экспертное заключение в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия признает соответствие заключения эксперта принципу допустимости доказательств. Отсутствуют сомнения в недостоверности выводах эксперта, неполноте составленного заключения или несоответствия исследования требования законодательства.  

Заключение судебной экспертизы сторонами не оспорено, о проведении по делу повторной экспертизы не заявлено.  

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства и выводы экспертного заключения, указал, что выводы судебной экспертизы не имеют значения в рассматриваемом споре, поскольку истцом не соблюден административный порядок, а именно истцом не представлено доказательств неправомерного отказа уполномоченного органа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.  

Обществом не отрицается факт не предоставления всех необходимых документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 ГрК РФ при обращении за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом, истец указывает на фактическое отсутствие у него ряда документов, не представляя доказательств принятия мер для их получения, указывает на необязательность предоставления указанных в отказе документов.  

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям к строительству, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством. В числе обязательных документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указано разрешение на строительство (части 1, 3, 4 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).  

Согласно части 3 статьи 55 ГрК РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута; разрешение на строительство; акт о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (в случае, если такое подключение (технологическое присоединение) этого объекта предусмотрено проектной документацией); схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и  

планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта; заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 настоящего Кодекса) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию и являющихся в соответствии с частью 1.3 статьи 52 настоящего Кодекса частью такой проектной документации), заключение уполномоченного на осуществление федерального государственного экологического контроля (надзора) федерального органа исполнительной власти (далее - орган федерального государственного экологического контроля (надзора)), выдаваемое в случаях, предусмотренных частью 5 статьи 54 настоящего Кодекса; технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», за исключением ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, в отношении которого в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях оформления прав на отдельные виды объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав не осуществляются.  

Основаниями для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию являются отсутствие какого-либо из обязательных документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, несоответствие объекта капитального строительства установленным в разрешении на строительство требованиям, а его параметров - проектной документации (пункты 1, 3, 4 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса).  

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства (часть 10 статьи 55 ГрК РФ).  

ООО «Белые ночи» обращался в Комитет за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, по результату рассмотрения которого им было получено мотивированное решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 482 от 06.09.2023.  

При этом общество не устранило выявленные основания для отказа принятия решения о вводе объектов в эксплуатацию, не приняло меры по обжалованию отказа, как во внесудебном, так и в судебном порядке, доказательств неправомерности отказа не представило, а избрало путь легализации постройки в судебном порядке.  

Как верно указано судом первой инстанции, акты о подключении (технологическом присоединении) построенных объектов к инженерно-техническим сетям являются необходимым завершающим элементом процесса подключения, свидетельствующие о надлежащем выполнении технических условий и легальности подключения построенных объектов к соответствующим сетям. При этом, именно акты технологического присоединения (подключения) являются одним из обязательных документов, равно как и схема, отображающая расположение  

построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство, предоставление которых прямо предусмотрено статьей 55 ГрК РФ для рассмотрения вопроса о вводе объектов в эксплуатацию.  

Кроме того, наряду с непредставлением заявителем необходимых документов, причиной отказа явилось несоответствие объектов капитального строительства разрешенному использованию земельного участка, поскольку согласно выписке их ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 01:04:0200135:90 - «мотели».  

Согласно представленным в материалы дела сведений в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:04:0200135:90 на момент обращения в комитет, а также на момент обращения в суд имел разрешенный вид использования «Мотели».  

В процессе рассмотрения дела в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:04:0200135:90 изменен вид разрешенного использования«Туристическое обслуживание».  

В соответствии с описанием вида разрешенного использования «5.2.1 Туристическое обслуживание», установленного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», предусмотрено размещение пансионатов, гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, размещение детских лагерей, при этом размещение таких объектов как «гостевые дома» содержанием вида «5.2.1 Туристическое обслуживание» не предусмотрено.  

Оценив представленные в материалы дела в совокупности, с учетом характеристик спорных объектов, установив обстоятельства, послужившие отказу обществу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, несоблюдения обществом положений градостроительного законодательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обращение общества в Комитет в августе 2023 года порядке статьи 55 ГрК РФ за получением разрешения на ввод в эксплуатацию в отношении объекта имеющего признаки самовольной постройки, без внесения соответствующих изменений в выданное ранее разрешение на строительство N 16 от 24.04.2008, без внесения изменений в проект, без принятия мер по сбору и предоставлению необходимых документов носило формальный характер.  

Установленные обстоятельства не являются доказательством невозможности легализации данного объекта только как в судебном порядке и указывает на уклонение истца от совершения предусмотренных градостроительным законодательством действий по вводу объекта в эксплуатацию.  

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований общества.  

Доводы общества со ссылкой на отсутствие возможности в административном порядке получить акт ввода объекта в эксплуатацию, отклоняются. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию по причине ненадлежащего оформления заявления (непредставление необходимых документов) само по себе не является обстоятельством, оправдывающим нарушение при проведении строительных работ правил градостроительной деятельности. Факт самовольного строительства сам по себе не является основанием для применения исключительного порядка признания права, допускаемого статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Инициированный истцом в арбитражном суде процесс направлен, по существу, на обход установленной законом внесудебной процедуры ввода в эксплуатацию и  

регистрации права собственности на объекты недвижимости. Такой интерес судебной защите не подлежит.  

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.  

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.  

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.  

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.  

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 26.06.2025 по делу № А01-4277/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.  

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.  

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.  

Председательствующий Н.В. Нарышкина  

Судьи Р.А. Абраменко 

 Т.Р. Фахретдинов