АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А39-8745/2023

30 августа 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29.08.2024.

Полный текст постановления изготовлен 30.08.2024.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Кислицына Е.Г., Трубниковой Е.Ю.,

 

при участии в судебном заседании представителей

от истца – первого заместителя прокурора Республики Мордовия:

ФИО1 (удостоверение),

от ответчиков – администрации городского поселения Рузаевка 

Рузаевского муниципального района Республики Мордовия:

ФИО2 (доверенность от 01.12.2023),

индивидуального предпринимателя ФИО3:

ФИО4 (доверенность от 09.01.2024)

 

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы 

индивидуального предпринимателя ФИО3 и 

администрации городского поселения Рузаевка 

Рузаевского муниципального района Республики Мордовия 

на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 09.02.2024 и 

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2024

по делу № А39-8745/2023

 

по иску первого заместителя прокурора Республики Мордовия 

в защиту публичных интересов (уполномоченный орган – 

Совет депутатов городского поселения Рузаевка 

Рузаевского муниципального района Республики Мордовия 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

 

к администрации городского поселения Рузаевка 

Рузаевского муниципального района Республики Мордовия 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)  и 

индивидуальному предпринимателю ФИО3 

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) 

 

о признании недействительными торгов и заключенного по их результатам договора, 

а также о применении последствий недействительности сделки, 

 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – 

Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Мордовия,

 

и   у с т а н о в и л : 

 

первый заместитель прокурора Республики Мордовия (далее – Прокурор) обратился в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском в защиту публичных интересов (уполномоченный орган – Совет депутатов городского поселения Рузаевка Рузаевского муниципального района Республики Мордовия (далее – Совет депутатов) к администрации городского поселения Рузаевка Рузаевского муниципального района Республики Мордовия (далее – Администрация) и индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – Предприниматель) о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 4623 квадратных метра, с кадастровым номером 13:250102018:2733, расположенного по адресу: Республика Мордовия, Рузаевский муниципальный район, городское поселение Рузаевка, 

<

...> о признании недействительным договора аренды земельного участка от 11.01.2023 № 01-23, заключенного между Администрацией и Предпринимателем по результатам аукциона, и о применении последствий недействительности сделки в виде возврата Предпринимателем Администрации указанного земельного участка. 

Исковые требования основаны на статьях 167, 168 и 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы нарушениями, допущенными при проведении конкурсной процедуры на право заключения спорного договора аренды земельного участка, в частности, статей 39.11 – 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Мордовия (далее – Управление). 

Арбитражный суд Республики Мордовия решением от 09.02.2024, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2024, удовлетворил заявленные требования: признал недействительными спорные торги в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, а также заключенный по их результатам договор аренды земельного участка, применил последствия недействительности сделки в виде обязания Предпринимателя возвратить Администрации спорный земельный участок в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда.

Не согласившись с названными судебными актами, Администрация и Предприниматель обратились в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными жалобами, в которых попросили отменить принятые решение и постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права. 

Оспаривая законность обжалованных судебных актов, Администрация указывает на отсутствие нарушений прав и законных интересов участников спорного аукциона, которые могли бы быть восстановлены в случае признания торгов недействительными и применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки; жалоб и запросов на разъяснение условий аукциона от участников аукциона не поступало; предельные параметры разрешенного строительства отражены в протоколе комиссии по организации и проведению аукционов по продаже земельных участков или на право заключения договоров аренды земельных участков от 09.11.2022; требования к заявке на участие в аукционе сформированы в соответствии с пунктом 121 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 № 67, в связи с чем суд пришел к неверному выводу об установлении избыточных требований к предоставлению документов для участия в аукционе; признание торгов и договора недействительным нарушает права и законные интересы Предпринимателя.

По мнению Предпринимателя, положения подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации об указании в извещении о проведении аукциона максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства являются условными, о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения – абстрактными, а о правах на земельный участок – не могли повлиять на проводимые торги; жалоб и запросов на разъяснения условий аукциона от участников или потенциальных участников аукциона не поступало; истребование Администрацией дополнительных документов не являлось обременительным; удовлетворение исковых требований Прокурора причинит значительный вред Предпринимателю и приведет к неблагоприятным последствиям; в действиях истца усматривается злоупотребление правом; при удовлетворении иска стороны договора не приведены в первоначальное положение (двусторонняя реституция); судами не учтено строительство на арендованном земельном участке здания магазина, постановленного на кадастровый учет и зарегистрированного на праве собственности за Предпринимателем.

Подробно доводы заявителей изложены в кассационных жалобах.

Представители заявителей в судебном заседании 23.08.2024 поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, и попросили отменить обжалованные решение и постановление.

В судебном заседании 23.08.2024 Прокурор сослался на законность и обоснованность состоявшихся судебных актов и попросил отказать в удовлетворении жалоб.

Окружной суд удовлетворил ходатайство третьего лица о проведении судебного разбирательства по рассмотрению кассационных жалоб без участия его представителя.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 23.08.2024 объявлен перерыв до 29.08.2024.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб, не направили представителей в судебное заседание 29.08.2024, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационные жалобы рассмотрены в их отсутствие.

Законность решения Арбитражный суд Республики Мордовия и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам жалоб.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, согласно протоколу заседания комиссии по организации и проведению аукционов по продаже земельных участков или на право заключения договоров аренды земельных участков Администрации от 09.11.2022 № 1/9-2022 принято решение о проведении открытого аукциона по продаже земельных участков и на право заключения договоров аренды земельных участков и утверждении извещения о проведении аукциона № 9/2022. 

Извещение № 21000027640000000006 о проведении открытого аукциона в электронной форме размещено Администрацией 29.08.2019 на официальном сайте в сети «Интернет» www.torgi.gov.ru. 

Согласно извещению одним из лотов открытого по составу участников аукциона (лот № 3) указано право аренды  земельного участка площадью 4623 квадратных метра, с кадастровым номером 13:25:0102018:2733, вид разрешенного использования: магазины, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Мордовия, Рузаевский муниципальный район, городское поселение Рузаевка, 

<

...>. Начальная цена лота – 196 020 рублей. 

В соответствии с протоколом о признании претендентов участниками от 21.12.2022, протоколом подведения итогов от 27.12.2022 № 21000027640000000006 победителем торгов в виде открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 4623 квадратного метра по лоту № 3 признан Предприниматель. 

Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 11.01.2023 № 01-23, в соответствии с которым ответчику передан в аренду сроком на три года земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 13:25:0102018:2733, площадью               4623 квадратных метра, разрешенное использование: магазины, расположенный по адресу: Республика Мордовия, Рузаевский муниципальный район, городское поселение Рузаевка, 

<

...>. Дата начала аренды 11.01.2023. 

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В обоснование иска Прокурор указал, что с учетом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, предметом аукциона № 21000027640000000006 являлся земельный участок, фактическое разрешенное использование которого предусматривает возможность строительства объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 квадратных метров. Указанное подтверждается фактом выдачи Предпринимателю 27.04.2023 разрешения на строительство № 13-25-23-2023. 

Однако в нарушение пункта 4 части 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации в извещении о проведении торгов № 21000027640000000006 отсутствовали сведения о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о возможности подключения  (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о правах на земельный участок. 

Кроме того, в извещении о проведении торгов № 21000027640000000006 организатор торгов установил требования о предоставлении документов для участия в аукционе, предоставление которых частью 1 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрено. 

Посчитав, что при проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 13:25:0102018:2733 допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, что привело к ограничению круга лиц, участвующих в аукционе, Прокурор обратился в арбитражный суд.

Удовлетворив заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что оспариваемые торги проведены с нарушением требований закона.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно пункту 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Порядок организации и проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе, сведения о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона; о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства).

Судебные инстанции установили, что в нарушение подпункта 4 части 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации в извещении о проведении торгов                       № 21000027640000000006 на право заключения договора аренды земельного участка отсутствуют сведения о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о правах на земельный участок.

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах может являться достаточным основанием для признания их недействительными.

Земельным законодательством императивно установлен порядок подготовки и организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, возможность неуказания каких-либо сведений из числа тех, которые предусмотрены подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, не предусмотрена.

Размещение неполной информации о предмете торгов и иных связанных с ним сведений приводит к нарушению принципа информационной открытости и не позволяет сформировать полное представление о предмете торгов.

Суды правомерно заключили, что требования Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие проведение аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, являются императивными и содержат конкретный перечень документов, необходимых для участия в торгах, однако в названном извещении о проведении торгов организатор также установил требования о предоставлении документов для участия в аукционе, предоставление которых частью 1 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрено, чем нарушил пункт 3 названной нормы.

Апелляционный суд поддержал позицию первой инстанции и указал, что установление избыточных требований к предоставлению документов для участия в аукционе могло повлиять на круг лиц, желающих принять участие в нем.

Отклонив возражения Администрации со ссылкой на пункт 121 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 № 67, суд второй инстанции указал, что данный нормативный акт принят во исполнение статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006  № 135-ФЗ «О защите конкуренции», которая не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (часть 2 статьи 17.1 названного Закона).

Вопреки позиции заявителей, в данном случае предъявленный Прокурором иск о признании недействительными торгов на право заключения договора аренды земельного участка и как следствие признании недействительным договора аренды земельного участка направлен на защиту публичных интересов, недопущение заключения таких договоров в будущем и служит целям реализации таких задач судопроизводства в арбитражных судах, как укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также формирование уважительного отношения к закону (статья 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исполнение договора, заключенного по результатам торгов, проведенных с нарушением установленных правил, не является безусловным основанием для сохранения правоотношений, возникших при нарушении действующего законодательства.

Действующая редакция абзаца седьмого пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает признание торгов недействительными в случае, если были допущены нарушения правил, установленных законом.

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций, установив, что оспариваемые торги проведены с нарушением статей 39.11 и 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, правомерно сочли обоснованным удовлетворение требований о признании оспариваемых торгов, а также договора аренды земельного участка от 11.01.2023 № 01-23, заключенного между ответчиками, недействительными (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, окружной суд пришел к выводу о том, что принятые по делу судебные акты в части применения последствий недействительности сделки нельзя признать законными, обоснованными и мотивированными.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую сослался суд первой инстанции, применяя последствия недействительности сделки, каждая из сторон недействительной сделки обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Принимая во внимание указанную норму, суд возложил на Предпринимателя обязанность возвратить Администрации полученный по недействительному договору аренды земельный участок с кадастровым номером 13:250102018:2733, чем применил по существу одностороннюю реституцию.

Однако из пунктов 1 и 2 статьи 447 и пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что, если договор, заключенный на торгах, признается недействительным, применяются правила двусторонней реституции, которые охватывают обязанности двух сторон, то есть обязанности каждой из сторон очевидно корреспондируют с правами другой стороны.

В предмет доказывания по спору о применении последствий недействительности сделки входит установление фактически полученного каждой из сторон.

В подобных случаях, недействительность договора аренды влечет возникновение у арендатора, не имеющего возможности возвратить состоявшееся использование объекта аренды, обязанности по возмещению арендодателю стоимости такого пользования в деньгах по определенной договором цене, а у арендодателя – по возврату полученных от арендатора арендных платежей на будущее использование имущества. 

Обстоятельства, связанные с необходимостью применения двусторонней реституции, в частности, о получении Администрацией от Предпринимателя встречного предоставления (арендной платы), судами не исследовались; основания для применения односторонней реституции не обозначены. 

Кроме того, судебные инстанции, обязав Предпринимателя возвратить спорный земельный участок, не приняли во внимание следующее.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. 

Как следует из материалов дела и пояснений Предпринимателя, на земельном участке с кадастровым номером 13:25:0102018:2733 возведен объект незавершенного строительства, постановленный на кадастровый учет, принадлежащий на праве собственности Предпринимателю.

Фактическая передача (возврат) Администрации земельного участка с находящимся на нем недвижимым имуществом невозможна, поскольку возвращение земельного участка предполагает его освобождение от находящихся на нем объектов недвижимости. 

Возврат Администрации спорного участка без разрешения судьбы расположенного на нем объекта невозможен, поскольку это повлечет нарушение основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации. 

При таких обстоятельствах суд округа на основании частей 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации счел решение первой и постановление апелляционной инстанций в части применения последствий недействительности заключенного по результатам аукциона договора аренды земельного участка подлежащими отмене, а настоящее дело в данной части – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Мордовия в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении Арбитражному суду Республики Мордовия следует учесть изложенное, исследовать и установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, в частности, установить на основании доказательств, имеющихся в материалах дела, и при необходимости приобщения дополнительных доказательств факт предоставления Предпринимателем встречного исполнения по договору аренды земельного участка, в случае подтверждения данного факт – его размер и применить последствия недействительности оспариваемой сделки с учетом положений пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разрешения вопроса судьбы возведенного на земельном участке объекта; рассмотреть вопрос об объединении в одно производство дел, связанных с разрешением судьбы земельного участка и объекта незавершенного строительства; по результатам исследования установленных обстоятельств и представленных доказательств при должном применении норм материального права принять законный обоснованный судебный акт.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины с кассационных жалоб не рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частями 1 и 2 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 09.02.2024 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2024 по делу № А39-8745/2023 отменить в части применения последствий недействительности сделки в виде обязания ФИО3 возвратить администрации городского поседения Рузаевка Рузаевского муниципального района Республики Мордовия земельный участок площадью 4623 квадратных метра, с кадастровым номером 13:250102018:2733, расположенный по адресу: Республика Мордовия, Рузаевский муниципальный район, городское поселение Рузаевка, 

<

...> в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда.

            Направить дело в отмененной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Мордовия.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 09.02.2024 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2024 по делу                   № А39-8745/2023 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

           Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 

 

Судьи

 

Е.Г. Кислицын

Е.Ю. Трубникова