АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

решение

Дело № А83-20325/2017

30 октября 2018 года

город  Симферополь

Резолютивная часть решения 23 октября 2018 года, решение изготовлено в полном объеме 30 октября 2018 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи В.И. Толпыго, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Администрации города Керчи Республики Крым

к ответчику – индивидуальному предпринимателю ФИО2

о взыскании 1693162,74рублей, 

по встречному исковому заявлению – индивидуального предпринимателя ФИО2 

к Администрации города Керчи Республики Крым 

о признании договора аренды земельного участка недействительным, 

представители сторон не явились,

установил:

от Администрации города Керчи Республики Крым в Арбитражный суд Республики Крым поступило исковое заявление, согласно которому истец просит взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженность по арендной плате за землю по договору аренды от 25.07.2016 в размере                          1475252,35 рублей и пеню в размере 217910,39 рублей.

Ответчиком, по первоначальному иску, предоставлен письменный отзыв по делу, согласно которому просит отказать в удовлетворении исковых требований Администрации города Керчи Республики Крым в полном объеме. 

Индивидуальным предпринимателем ФИО2 заявлено встречное исковое заявление, согласно которому (с учетом письменных пояснения от 02.10.2018) просит признать договор аренды земельного участка КН 90:19:010113:1963 от 25.07.2016, заключенный между Администрацией города Керчи Республики Крым и ИП ФИО2 сроком на один год и шесть месяцев, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление, вспомогательный вид: магазины, развлечения,  площадь земельного участка 1500 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> – недействительной (ничтожной) сделкой. 

Администрацией города Керчи Республики Крым предоставлены письменные возражения на встречное исковое заявление, согласно которым администрация просит в удовлетворении встречного иска отказать, при этом указывая на пропуск срока исковой давности. 

23.10.2018 от Администрации города Керчи Республики Крым поступило ходатайство с просьбой рассмотреть дело без участия своего представителя. 

Исследовав представленные сторонами в подтверждение своих доводов доказательства, суд считает заявленные встречные исковые требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Постановлением Администрации города Керчи №982/1-п от 04.05.2016 "Об организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности" принято решение организовать и провести аукцион на право заключения договора аренды земельного участка КН90:19:010113:1963, категория земель: Земли населенных пунктов, основной вид разрешенного использования: деловое управление, вспомогательные виды: магазины, развлечения, площадь земельного участка: 1500 кв.м., местоположение: 

<

...>. Начальная цена предмета аукциона составила –                            190 000 рублей, срок аренды земельного участка – 1 (один) год 6 (шесть) месяцев. Извещение о проведении данного аукциона от 04.05.2016 было опубликовано на официальном сайте Администрации города Керчи.

Согласно п. 4 извещения о проведении аукциона, которое является приложением №1 к Постановлению Администрации г. Керчи РК от 04.05.2016 г. №982/1-п, установлены параметры и нормативы строительства объектов капитального строительства, для данного земельного участка, в соответствии с его видом разрешенного использования – деловое управление, магазины, развлечения.

По результатам аукциона, 25.07.2016 между Администрацией города Керчи Республики Крым (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка КН 90:19:010113:1963, категория земель: Земли населенных пунктов, основной вид разрешенного использования: деловое управление, вспомогательные виды: магазины, развлечения, площадь земельного участка: 1500 кв.м., местоположение: 

<

...>. 

В соответствии с пунктом 2.1. договора аренды договор заключен сроком на один год и шесть месяцев.

В обоснование заявленных встречных исковых требований, индивидуальный предприниматель ссылается на тот факт, что договор аренды земельного участка от 25.07.2016 не соответствует требованиям подпункта 1 пункта 8, пункта 9 ст. 39.8 ЗК РФ, согласно которому  договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи. По мнению индивидуального предпринимателя срок договора аренды не соответствует требованиям Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем в силу требований ст. 164 ГК РФ договор аренды не может порождать юридических последствий, соответственно земельный участок не может быть использован в соответствии с целью его предоставления.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). 

Право на предъявление настоящего иска истец правомерно обосновал тем, что оспариваемая сделка лишила его возможности на распоряжение указанными земельными участками.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества могут устанавливаться только законом (пункт 3 статьи 610 ГК РФ).

В части 1 статьи 39.8 ЗК РФ установлено, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи.

Установление любого другого срока аренды на данный вид земельного участка суд расценивает как нарушение действующих норм кодекса Российской Федерации.

Данная норма права является императивной и не предоставляет право муниципальному образованию самостоятельно определять срок действия договора аренды, в том числе уменьшать или увеличивать срок, указанный в законе.

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27.02.2015 N 137/пр установлены сроки, необходимые для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Согласно пункту 1 Приказа N 137/пр в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации), применяется срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенный в зависимости от площади объекта капитального строительства, согласно приложению к настоящему приказу.

Согласно пункту 2 приложения к Приказу N 137/пр срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства заданий, сооружений общей площадью от 1500 до                   5000 кв. м, составляет 16 месяцев.

При этом в соответствии с требованиями пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ данный срок должен быть увеличен в два раза и должен составлять не менее 32 месяцев (2 года 8 месяцев).

Вместе с тем пунктом 2.1 договора аренды земельного участка от 25.07.2016 предусмотрен срок аренды земельного участка 1 (один) год 6(шесть) месяцев, а, следовательно, оспариваемый договор совершен с нарушением земельного законодательства и является недействительным в силу статьи 168 ГК РФ.

Относительно довода представителя Администрации города Керчи о пропуске срока исковой давности установленного ст. 181 ГК РФ, суд считает необходимым указать на то, что в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" требования о признании недействительными ничтожных сделок могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 ГК РФ.

Частью 1 статьи 181 ГК РФ определено, что срок исковой давности по  требованиям  о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой  сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня,   когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не  являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о  начале ее исполнения. 

Руководствуясь приведенными нормативными положениями и разъяснениями высшего суда, учитывая, что предметом встречных исковых требований является признание недействительной (ничтожной) сделки, а также заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд считает необходимым установить момент начала исполнения оспариваемого договора аренды.

Поскольку 25.07.2016 сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка, а доводов и доказательств тому, что этот участок не был передан в указанную дату арендатору администрацией не приведено, суд пришел к выводу, что начало исполнения договора аренды не может быть позднее, чем 25.07.2016.

Таким образом, на дату подачи встречного иска (23.04.2018) трехгодичный срок исковой давности не истек.

Истец по первоначальному иску настаивает на том, что объект аренды, земельный участок КН 90:19:010113:1963 передан ИП ФИО2 по акту приема – передачи, поэтому, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора аренды, Арендатор обязан уплачивать арендную плату, так как фактически использует данный земельный участок.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению недопустимо. (Определение Верховного Суда РФ от 03.03.2016 по делу N 305-ЭС15-15053).

Между тем, индивидуальный предприниматель возражает по заявленным требованиям при этом ссылаясь на тот факт, что в период после подписания договора аренды по дату рассмотрения дела, он по независящим от него причинам, не имел возможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием.

С данным доводом согласился суд.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания лежит на сторонах.

Как установлено судом, 18.08.2016 в соответствии с Федеральным законом №122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавшим на момент заключения договора аренды земли) Администрация города Керчи обратилась с заявлением в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с целью государственной регистрации договора аренды земельного участка от 25.07.2016.

Сообщением об отказе в государственной регистрации от 31.08.2016  №90/007/656/2016-5138 Администрации г. Керчи было отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 25.07.2016. Причинами отказа являлись отсутствие протокола о результатах аукциона от 14.06.2016, договор был составлен с дефектами при его оформлении, договор подписан уполномоченным лицом, датой до его составления, а также с регистрацией договора обратилось неуполномоченное лицо, на основании не правомочной доверенности.

12.09.2016 истец по встречному иску обратился с заявлением к Администрации города Керчи, согласно которому просил обеспечить скорейшее устранение администрацией причин отказа в государственной регистрации договора аренды. Кроме того, просил администрацию в случае невозможности устранения причин отказа уведомить его об этом.

Однако, какого-либо ответа на указанное заявление Администрацией города Керчи не предоставлено.

Также, ИП ФИО2 в судебном заседании предоставлен запрос от 17.08.2018 исх.№1-08/18 в Службу государственного строительного надзора Республики Крым о возможности получения разрешения на начало выполнения строительных работ в соответствии с п. 2.6 Административного регламента предоставления государственной услуги по регистрации деклараций о начале выполнения строительных работ и выдаче разрешений на выполнение строительных работ, при наличии договора аренды земли, сведения о котором не внесены в ЕГРН.

Согласно ответу Службы государственного строительного надзора Республики Крым от 31.08.2018 г. исх. №1112/6400, договор аренды земельного участка заключенный на срок более года подлежит государственной регистрации, соответственно договор, не зарегистрированный в установленном ч. 2 ст. 609 ГК РФ порядке, не является основанием для получения государственной услуги по выдаче разрешения на выполнение строительных работ (декларация на начало строительства).

Таким образом, ИП ФИО2 фактически не использовала и не могла использовать земельный участок КН 90:19:010113:1963 с целями его использования, так как договор аренды земли №б/н от 25.07.2018 не мог быть зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания лежит на сторонах.

В настоящем случае установлена невозможность использования земельного участка по назначению, что свидетельствует об отсутствии предоставления участка как основания получения платы за пользование.

Таким образом, препятствия в пользовании спорным земельным участком, не были и не могли быть обнаружены арендатором, поскольку не относятся к физическим характеристикам земельного участка.

Администрацией не доказано, что ответчиком осуществлялось использование земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ, а именно: в соответствии с условиями аукциона и разрешенным использованием земельного участка.

При указанный выше обстоятельствах, суд приходит к выводу, что отсутствуют правовые основания для удовлетворении первоначального иска.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение встречного иска относятся на Администрацию горда Керчи Республики Крым.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 177, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

                                                               решил:

встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 – удовлетворить. 

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка б/н от 25.07.2016, заключенный между Администрацией горда Керчи Республики Крым и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Взыскать с Администрации горда Керчи Республики Крым в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в размере 6000,00 рублей.

В удовлетворении искового заявления Администрации города Керчи Республики Крым –отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый  арбитражный апелляционный суд (299011, 

<

...>) в течение месяца со дня принятия решения.                                                                      

Судья                                                                                                                       В.И. Толпыго