АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-33298/2019

10 сентября 2020 года

г. Новосибирск

Резолютивная часть решения объявлена 07 сентября 2020 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Векшенкова Д.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению товарищества собственников недвижимости «Декабристов 117» к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, обществу с ограниченной ответственностью КПЦ «Защита»

о признании договора аренды земельного участка прекратившим действие, 

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО2, доверенность №2 от 02.03.2020, паспорт, 

ответчиков – 1) не явился, извещен, 2) ФИО3, доверенность от 06.08.2019, диплом №11456 от 27.03.2013, паспорт,

установил:

Товарищество собственников недвижимости «Декабристов 117»  (далее- истец, ТСН) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее- ответчик №1, департамент), обществу с ограниченной ответственностью КПЦ «Защита» (далее-ответчик №2, общество) о признании договора аренды земельного участка №121162р от 21.05.2015 прекратившим действие с 22.05.2018.

Истец обосновывает свои требования тем, что ООО КПЦ «Защита» не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:074371:41, заключение договора аренды земельного участка на торгах, заинтересованность выражается в том, что спорный земельный участок является смежным с земельным участком с кадастровым номером 54:35:074371:12, на котором расположен многоквартирный жилой дом №117 по ул. Декабристов в г. Новосибирске, находящийся в управлении ТСН, должен быть предоставлен под домовую территорию в целях исправления ошибки межевания.

Ответчик №1 в отзыве на исковое заявление полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, так как департамент является ненадлежащим ответчиком по делу, договор аренды возобновлен на неопределенный срок, права истца не нарушены возобновлением договора аренды.

Ответчик №2 отзыв на исковое заявление не представил, в судебном заседании пояснил, что исковые требования не подлежат удовлетворению, истец не представил доказательств, подтверждающих заявленные требования.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения истца и ответчика, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, у общества на праве собственности находится нежилое здание (трансформаторная подстанция), площадью 62 кв. м, с кадастровым номером 54:35:074371:222, ввод в эксплуатацию – 2019 год, по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Декабристов, право зарегистрировано за №54:35:074371:222-54/001/2019-1 от 28.11.2019.

21 мая 2015 года мэрия города Новосибирска в лице начальника управления по земельным ресурсам заключила с обществом договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска №121162р, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:074371:41, расположенный в пределах Октябрьского района г. Новосибирска, площадью 1599 кв. м.

В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды земельный участок передается арендатору для строительства трансформаторной подстанции и локального источника теплоснабжения (газовой котельной) по ул. Декабристов.

Согласно пункту 1.4 договора аренды срок действия договора: с 21 мая 2015 года по 21 мая 2018 года. 

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Полагая, что названный договор аренды прекратил свое действие, ТСН обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Правовым обоснованием действия договора аренды на неопределенный срок департамент считает часть 2 статьи 621 ГК РФ, в соответствии с которой, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на установленный в пункте 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации срок.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного  кодекса РФ (далее - ЗК РФ), вступившей в силу с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 указанной статьи.

Пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, с 01.03.2015  действует общий порядок заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, после истечения срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Положение пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ, исключающие преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка, является специальной нормой по отношению к статье 621 ГК РФ, и могла применяется к договорам, заключенным после вступления в силу норм Земельного кодекса Российской Федерации об обязательности проведения торгов.

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает прямой запрет на применение статьи 621 ГК РФ при продление договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи.

Не может быть продлен на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью, если законодатель ограничил возможность продления (заключения) договоров аренды указанного имущества на новый срок без проведения публичных процедур (определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2017 N 306-КГ17-4881).

По истечении срока, определенного в договоре аренды земельного участка, такое соглашение прекращает свое действие. В связи с чем, положения ст. 621 ГК РФ о наличии преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются с 01.03.2015г., в том числе положения указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации в части возобновления договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределенный срок, в случае отсутствия возражений со стороны арендодателя.

Из материалов дела установлено, что оспариваемый договор аренды  земельного участка  фактически был  продлен  на неопределенный срок без проведения торгов (аукциона). Департамент мер по возврату земельного участка после окончания срока действия договора  не предпринимал. 

Предоставление хозяйствующему субъекту земельного участка по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды без проведения аукциона и без соблюдения порядка предоставления государственной преференции содержит признаки нарушения требований части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.

С учетом изложенного, довод ответчика №1 со ссылкой на статью 621 ГК РФ отклонен арбитражным судом.

Материалами дела подтверждается, что вышеуказанный договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска заключен после 01.05.2015, а, значит, после внесения изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, в нарушение пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Доказательств наличия законных оснований предоставления в аренду спорного земельного участка по договору без проведения торгов не имеется.

Оспариваемый договор прекратил свое действие с 22.05.2018. 

В действиях (бездействии) департамента, выразившихся в предоставлении земельного участка ответчику №2 без проведения конкурентных процедур путем возобновления договора аренды на неопределенный срок, усматриваются признаки нарушения части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», при этом перечень действий, которые ведут к ограничению конкуренции, не является исчерпывающим.

Как усматривается из материалов дела А45-25274/2019, прокуратурой города Новосибирска была проведена проверка исполнения мэрией города земельного законодательства, по результатам которой выявлены нарушения, выразившиеся в незаконной практике применения к заключенным после 01.03.2015 договорам аренды земельных участков положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

В связи с выявленными нарушениями прокуратурой города  Новосибирска 26.02.2019 мэру  внесено представление, а также направлено заявление о нарушении антимонопольного законодательства в Новосибирское УФАС России, которое вынесло в адрес ответчика №1 предупреждение  № 054/01/15-1050/2019  о прекращении действий (бездействия), которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства от 03.06.2019.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.12.2019 по делу №А45-25274/2019 департаменту отказано в удовлетворении его заявления о признании недействительным предупреждения от 03.06.2019.

Довод ответчика №1 о том, что департамент является ненадлежащим ответчиком по делу, арбитражным судом отклоняется в силу следующего.

Мэрия города Новосибирска является исполнительно-распорядительным органом муниципального образования города Новосибирска, наделенным настоящим Уставом полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями по осуществлению отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления города Новосибирска федеральными законами и законами Новосибирской области (часть 1 статьи 40 Устава города Новосибирска).

В структуру мэрии города Новосибирска входят структурные подразделения (отраслевые (функциональные) и территориальные органы) мэрии города Новосибирска (часть 2 статьи 41 Устава города Новосибирска).

В силу пункта 1.1 Положения о департаменте земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска, утвержденного Решением Совета депутатов г. Новосибирска от 09.10.2007 № 708 «О департаменте земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска» (далее - Положение) департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее по тексту - департамент) является структурным подразделением (отраслевым органом) мэрии города Новосибирска. 

         Департамент от имени мэрии осуществляет полномочия мэрии в сфере земельных и имущественных отношений на территории города Новосибирска.

Департамент является юридическим лицом, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде (пункт 1.3 Положения).

Одной из основных задач департамента, согласно пункту 2.2 Положения, является владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Новосибирска (за исключением жилищного фонда, водных объектов, лесных участков, резервов материальных ресурсов для ликвидации чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера), в том числе земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также земельными участками, расположенными на территории города Новосибирска, государственная собственность на которые не разграничена (далее по тексту - муниципальное имущество).

При этом департамент осуществляет: подготовку, заключение, изменение и расторжение договоров в пределах компетенции (пункт 3.20 Положения); контроль за соблюдением арендаторами, ссудополучателями и иными правообладателями муниципального имущества условий договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования, в пределах компетенции департамента (пункт 3.21 Положения); заключение в отношении земельных участков договоров купли-продажи, аренды, безвозмездного пользования, соглашений об установлении сервитутов, о перераспределении земель и (или) земельных участков (пункт 3.24 Положения); и иные функции, указанные в разделе 3 Положения, при этом, также на основании пункта 3.51 Положения осуществляет представление интересов муниципального образования города Новосибирска, мэрии и департамента в судебных, правоохранительных, контролирующих и иных органах и организациях по вопросам, входящим в компетенцию департамента.

Таким образом, Департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска является отраслевым органом органа местного самоуправления города Новосибирска, а управление по земельным ресурсам, заключившее договор аренды земельного участка – подразделением департамента.

Проанализировав имеющиеся доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ТСН.

Оплата государственной пошлины в размере 6 000 рублей относится на ответчиков и подлежит взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

р е ш и л:

признать договор аренды №121162р от 21.05.2015 прекратившим действие с 22.05.2018,

взыскать в пользу товарищества собственников недвижимости «Декабристов 117» с Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, с обществу с ограниченной ответственностью КПЦ «Защита» расходы по уплате государственной пошлины по 3 000 рублей с каждого.

            Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

            Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области. 

Судья                                                                                                                    Д.В. Векшенков