АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Коммунистический проспект, д. 28, г. Южно-Сахалинск, 693000

тел./факс 460-945, http://sakhalin.arbitr.ru, info@sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-7631/2019

г. Южно-Сахалинск

30 июня 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 июня 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 30 июня 2020 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Зуева М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мошенским П.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сахинстрой» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) и обществу с ограниченной ответственностью «Сателлит» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о признании договора купли-продажи основных средств (объектов недвижимости) от 31.03.2019 в части недействительным и об обязании возвратить общее имущество торгово-делового комплекса,

при участии: 

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 19.08.2017 № 65АА0697203,

от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сахинстрой» – представитель не явился,

от общества с ограниченной ответственностью «Сателлит» – У О.Ю. по доверенности от 18.01.2019 № 7,

от третьего лица:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области – представитель не явился,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сахинстрой» (далее – ООО «Сахинстрой») и обществу с ограниченной ответственностью «Сателлит» (далее – ООО «Сателлит», при совместном упоминании – ответчики) с иском о признании сделок недействительными в силу ничтожности.

В обоснование исковых требований указано, что на основании договоров долевого участия в строительстве истец является собственником пяти нежилых помещений, расположенных в торгово-деловом комплексе, возведенном ООО «Сахинстрой». За счет средств дольщиков ООО «Сахинстрой» осуществило строительство здания торгово-делового комплекса, а также инженерной инфраструктуры в нем. В нарушение положений законодательства ООО «Сахинстрой» оформило на себя право собственности в отношении трех нежилых подвальных помещений с инженерным оборудованием, которые являются общим имуществом, и по условиям оспариваемого договора произвело отчуждение ООО «Сателлит». Поскольку заключенный между ответчиками договор купли-продажи в части продажи трех нежилых подвальных помещений нарушает права истца и является ничтожным, истец просил восстановить положение, существовавшее до нарушения права. Исковые требования заявлены о признании договора купли-продажи в соответствующей части недействительным и обязании ООО «Сателлит» передать в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу по акту приема-передачи ООО «Сахинстрой» указанные нежилые помещения.

Определением от 20.12.2019 иск принят судом к производству для рассмотрения по общим правилам искового производства.

В порядке статьи 51 АПК РФ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее – третье лицо).

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнял исковые требования. Однако, представленные уточнения не поддержал, просил суд рассмотреть иск в редакции первоначально заявленных исковых требований: о признании договора купли-продажи основных средств (объектов недвижимости) от 31.03.2019, заключенного между ответчиками нействительным в части продажи нежилых помещений торгово-делового комплекса по пр. Мира, д. 306, в г. Южно-Сахалинске под №№ 1, 13 и 14 с кадастровыми номерами 65:01:0602002:6144, 65:01:0602002:6156 и 65:01:0602002:6157. Кроме того, также просил суд обязать ООО «Сателлит» вернуть спорные помещения ООО «Сахинстрой» по акту приема-передачи в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

ООО «Сателлит» в отзыве на иск возражало против удовлетворения исковых требований. Не оспаривая того, что нежилые помещения являются техническими, предназначенными для обслуживания всего здания торгово-делового комплекса, в отзыве указано о том, что соглашением между ответчиками от 15.06.2020, спорный договор был расторгнут. 

Представители сторон в судебном заседании доводы и возражения, изложенные в иске и отзыве на иск, поддержали.

ООО «Сахинстрой» и третье лицо, своих представителей в судебное заседание не направили, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, отзыв на иск и мотивированные письменные пояснения суду не представили.

Руководствуясь статьей 156 АПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в силу следующего.

Как следует из материалов дела, между истцом и ООО «Сахинстрой» заключены договоры участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений, расположенных в строящемся торгово-деловом комплексе, в том числе:

- от 24.03.2016 № 11/1-Н на строительство нежилого помещения – магазина, расположенного на 1 этаже в западной части торгово-делового комплекса, площадью 122,6 кв.м;

- от 18.04.2016 № 14/2-Н на строительство нежилого помещения – магазина, расположенного на 2 этаже в восточной части торгово-делового комплекса, площадью 64,4 кв.м;

- от 19.04.2016 № 14.1/2-Н на строительство нежилого помещения – магазина, расположенного на 2 этаже в юго-восточной части торгово-делового комплекса, площадью 66,2 кв.м;

- от 19.05.2017 № 9.1-Н на строительство нежилого помещения – магазина, расположенного на 2 этаже в юго-западной части торгово-делового комплекса, площадью 84,1 кв.м.

Согласно техническим паспортам, оформленным в качестве приложений к договорам, нежилые помещения имеют системы общего водоснабжения, общей канализации и общего теплоснабжения по проекту.

После завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, нежилые помещения переданы истцу по актам от 23.12.2017.

Согласно сведениям из ЕГРН, подтвержденными выписками, нежилые подвальные помещения торгово-делового комплекса по пр. Мира, д. 306, в г. Южно-Сахалинске под №№ 1, 13 и 14 с кадастровыми номерами 65:01:0602002:6144, 65:01:0602002:6156 и 65:01:0602002:6157, без указания функционального назначения на момент обращения с иском, находились в собственности ООО «Сателлит» на основании договора купли-продажи от 31.03.2019.

Так, согласно договору купли-продажи основных средств от 31.03.2019, заключенному между ответчиками, ООО «Сахинстрой» обязался продать в собственность, а ООО «Сателлит» - принять и оплатить в соответствии с условиями договора, в том числе, спорные нежилые помещения с кадастровыми номерами 65:01:0602002:6144, 65:01:0602002:6156 и 65:01:0602002:6157, принадлежащими продавцу на праве собственности. Согласно пункту 2.1 договора, цена продажи указанных объектов соответственно составил: 30 000 рублей, 15 000 рублей и 15 000 рублей.

Утверждая о том, что договор в части продажи указанных помещений, которые относятся к общему имуществу торгово-делового комплекса,  является недействительной сделкой, истец обратился в арбитражный суд с иском об оспаривании договора в соответствующей части.

В ходе рассмотрения дела ответчики не оспаривали того, что переданные по договору между ними нежилые помещения являются общим имуществом. Также указали в пояснениях то, что с учетом внесенных в технический паспорт здания изменений, указанные помещения с учетом их функционального назначения соответственно являются: венткамерой, водомерным узлом и электрощитовой. Кроме того, в настоящий момент, договор купли-продажи между ответчиками был расторгнут.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права, а также иными способами, предусмотренными законом.

Исходя из положений пункта 1 статьи 6 ГК РФ, разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» и пункта 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу указанных норм собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Следовательно, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях будет принадлежать доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании, в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно пунктам 2 - 4, 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при рассмотрении данной категории споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Согласно пунктам 52, 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В силу абзаца 2 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Исследовав и оценив в порядке статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, в том числе содержание технической документации торгово-делового комплекса по пр. Мира, д. 306, в г. Южно-Сахалинске, суд приходит к выводу, что нежилые помещения с кадастровыми номерами 65:01:0602002:6144 площадью 62,1 кв.м, 65:01:0602002:6156 площадью 17,8 кв.м и 65:01:0602002:6157, площадью 17,3 кв.м, переданные в собственность ООО «Сателлит» по своему функциональному назначению относятся к общему имуществу здания.

Выводы суда в данном случае соответствуют имеющимся в деле документам и не оспариваются ответчиками по делу.

Как указано судом, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. Аналогичный вывод следует из судебной практики, что указано в пункте 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013.

При таких обстоятельствах, а также учитывая то, что нежилые помещения являются общим имуществом на праве общей долевой собственности всех собственников помещений торгово-делового комплекса, ни ООО «Сахинстрой», ни ООО «Сателлит» не имели права самостоятельно распоряжаться общим имуществом.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

С учетом того, что истец является собственником отдельных помещений торгово-делового комплекса, он в силу указанных норм вправе обратиться с иском о признании сделки недействительной. 

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

В силу положений пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Включение ответчиками в договор купли-продажи недвижимого имущества условий об объектах недвижимости, относящихся к общему имуществу, явно противоречит действующему законодательству и является нарушением охраняемых законом интересов иных собственников.

Руководствуясь изложенным, суд признает договор купли-продажи основных средств (объектов недвижимости) от 31.03.2019, заключенный между ответчиками недействительным в части продажи нежилых помещений торгово-делового комплекса по пр. Мира, д. 306, в г. Южно-Сахалинске, а именно: с кадастровым номером 65:01:0602002:6144, помещение 1; с кадастровым номером 65:01:0602002:6156, помещение 13;  с кадастровым номером 65:01:0602002:6157, помещение 14.

Возражения ООО «Сателлит» против удовлетворения исковых требований со ссылкой на то, что спорный договор был расторгнут, судом не принимаются на основании следующего.

Договор порочат условия, которые включены в него изначально. Для признания договора недействительным полностью или в части основания недействительности должны иметь место до его заключения или в момент его заключения. Правовая оценка условий договора должна быть дана на дату его заключения. Расторжение договора уже после подачи иска не исключает возможности рассмотрения заявленных исковых требований по существу. 

Таким образом, последующее расторжение договора, не является основанием для отказа в удовлетворении иска, в связи с чем, суд удовлетворяет требование истца и признает договор недействительным в соответствующей части.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В статье 1103 ГК РФ определено, что поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре (статья 1104 ГК РФ).

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд возлагает на ООО «Сателлит» обязанность передать ООО «Сахинстрой» в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу по акту приема-передачи спорные нежилые помещения торгово-делового комплекса по пр. Мира, д. 306, в г. Южно-Сахалинске.

При предъявлении искового заявления истец уплатил 24 000 рублей государственной пошлины из расчета 6 000 рублей по требованию в отношении каждого нежилого помещения, а также за требование о возврате помещений.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», при применении подпункта 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации следует иметь в виду, что использованное в нем для целей исчисления государственной пошлины понятие спора о признании сделки недействительной охватывает как совместное предъявление истцом требований о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, так и предъявление истцом любого из данных требований в отдельности.

С учетом существа заявленного требования суд приходит к выводу о том, что государственной пошлине подлежало оплате требование о признании сделки, оформленной спорным договором купли-продажи, недействительной в соответствующей части, то есть в размере неимущественного требования в размере 6 000 рублей.

В связи с эти на основании части 3 статьи 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей подлежит отнесению на каждого из ответчиков в равных долях.

Излишне уплаченная истцом государственная пошлина в размере 12 000 рублей по чеку-ордеру № операции 9729025 от 02.12.2019 и в размере 6 000 рублей по чеку-ордеру от 18.12.2019 № операции 3794782, подлежат возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 171 и 176 АПК РФ, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать договор купли-продажи основных средств (объектов недвижимости) от 31.03.2019, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сахинстрой» и обществом с ограниченной ответственностью «Сателлит» недействительным в части продажи нежилых помещений торгово-делового комплекса по пр. Мира, д. 306, в г. Южно-Сахалинске, а именно:

- с кадастровым номером 65:01:0602002:6144, помещение 1;

- с кадастровым номером 65:01:0602002:6156, помещение 13;

- с кадастровым номером 65:01:0602002:6157, помещение 14.

Возложить на общество с ограниченной ответственностью «Сателлит» обязанность по передаче обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сахинстрой» в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу по акту приема-передачи нежилых помещений торгово-делового комплекса по пр. Мира, д. 306, в г. Южно-Сахалинске, являющихся общим имуществом, а именно:

- с кадастровым номером 65:01:0602002:6144, помещение 1;

- с кадастровым номером 65:01:0602002:6156, помещение 13;

- с кадастровым номером 65:01:0602002:6157, помещение 14.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сахинстрой» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 3 000 рублей в возмещение расходов, понесенных на уплату государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сателлит» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 3 000 рублей в возмещение расходов, понесенных на уплату государственной пошлины.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета 12 000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 02.12.2019 № операции 9729025 и 6 000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 18.12.2019 № операции 3794782, выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области, в кассационном порядке – в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья

М.В. Зуев