АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-567/23 

Екатеринбург

27 марта 2023 г.

 

Дело № А60-24210/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 марта 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаевой И.А.,

судей Полуяктова А.С., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу органа местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом «Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск» (далее – Комитет) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.09.2022 по делу № А60-24210/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Глория» (далее – общество «Глория», общество) – ФИО1 (доверенность от 29.03.2022);

Комитета – ФИО2 (доверенность от 09.01.2023 № 01-17/1).

Общество «Глория» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Комитету о признании незаконным отказа комитета, выраженного в уведомлении от 18.03.2022 № 01-11/1382, в реализации обществом преимущественного права; обязании комитет выполнить предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) действия для реализации обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, общей площадью 340,4 кв. м, номера на поэтажном плане первого этажа 28-42, 44, 47-51, 59-61, расположенные в здании бани на 56 мест с химчисткой и прачечной, по адресу: 624440, 

<

...>, путем заключения договора купли-продажи нежилого помещения на основании распоряжения (с учетом уточнения требований, заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принятых судом к рассмотрению).

Решением суда от 19.09.2022 заявленные требований удовлетворены частично, отказ комитета в реализации обществом «Глория» преимущественного права, выраженный в уведомлении № 01-11/1382 от 18.03.2022, в части отказа в реализации права на приобретение в собственность арендуемых помещений назначение: нежилое, общей площадью 340,4 кв. м, номера на поэтажном плане первого этажа 28-42, 44, 47-51, 59-61, расположенные в здании бани на 56 мест с химчисткой и прачечной, по адресу: 624440, 

<

...>, признан незаконным; на комитет возложена обязанность выполнить предусмотренные Законом № 159-ФЗ действия для реализации обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 340,4 кв. м, номера на поэтажном плане первого этажа 28-42, 44, 47-51, 59-61, расположенные в здании бани на 56 мест с химчисткой и прачечной, расположенного по адресу: 624440, 

<

...>, путем заключения договора купли-продажи нежилого помещения на основании распоряжения комитета, в удовлетворении оставшейся части заявления отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение норм материального права.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что суды первой и апелляционной инстанций нарушили положения Закона № 159-ФЗ, которым не предусмотрены действия по выделу части арендуемых помещений, отказано было в выкупе всего арендуемого обществом помещения площадью 390,3 кв. м, возложение обязанности по заключению договора купли-продажи только части арендуемых помещений является незаконным, воля собственника на выдел части помещений отсутствует.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Глория» просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанций исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно кассационной жалобы.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, по результатам проведения открытого аукциона между комитетом (арендодатель) и обществом «Глория» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 03.09.2019 № 14-19, по которому обществу «Глория» предоставлены нежилые помещения, общей площадью 390,3 кв. м, номер на поэтажном плане первого этажа 28-42, 44-51, 54, 56-61, расположенные в здании бани на 56 мест с химчисткой и прачечной, принадлежащие на праве собственности городскому округу Краснотурьинск по адресу: 

<

...>.

Общество «Глория» 01.02.2022 обратилось в комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке Закона № 159-ФЗ.

Письмом от 18.03.2022 № 01-11/1382 комитет отказал заявителю в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в связи с наличием задолженности по арендной плате за период с 01.04.2020 по 30.09.2020 и невозможностью осуществить учет помещений, являющихся объектом аренды, как обособленных с указанными в договоре характеристиками.

Полагая отказ в приватизации арендованного имущества незаконным, нарушающими права и законные интересы общества «Глория», заявитель обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходил из следующего.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Для реализации своего права на приобретение арендуемого имущества в собственность субъект малого и среднего предпринимательства по своей инициативе направляет в уполномоченный орган заявление о приобретении имущества в собственность.

Частью 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если субъект малого и среднего предпринимательства не соответствует установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган возвращает заявление арендатору с указанием причин отказа в приобретении арендуемого имущества.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009   реализация   субъектами   малого   и   среднего   предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого  или  среднего  предпринимательства  и  о  реализации  им   права  на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона  «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу Закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее  заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, тортового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно определению Верховного Суда Российской Федерации от 15.03.2017 № 304-ЭС16-20786 передача в аренду нежилых помещений, не выделенных в самостоятельный объект недвижимости, не препятствует арендатору при соблюдении иных предусмотренных Законом № 159-ФЗ условий реализовать преимущественное право на выкуп такой части здания.

При рассмотрении спора судами установлено, что заявитель является субъектом малого предпринимательства и, начиная с 03.09.2019 на основании договора от 03.09.2019 № 14-19 непрерывно владеет на праве аренды спорным имуществом.

Из отзыва Комитета и представленной справки БТИ № 35 от 05 марта 2022г. стало известно, что в состав арендуемых обществом помещений входят помещения общего пользования.

Судами установлено, что возможность осуществления кадастрового учета в качестве изолированного помещения существует для помещений общей площадью 340,4 кв. м., номера на поэтажном плане первого этажа 28-42, 44, 47-51, 59-61 (по состоянию на дату заключения договора аренды).

Разрешая спор, суды установили, что по договору аренды обществом арендуются помещения первого этажа под кафе. Согласно техническому паспорту указанные помещения не сообщаются с другими помещениями, имеют два самостоятельных выхода на улицу. Помещения являются изолированными от иных помещений в здании. Таким образом, из помещений, входящих в состав арендуемых, может быть сформирован самостоятельный объект недвижимости, по сути, являющийся обособленным объектом.

Согласно п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 в случае приобретения права собственности на помещения, являющиеся частью здания право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

В соответствии с п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009  № 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (пункт 5 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64).

Суды установили, что переданные заинтересованным лицом в аренду обществу «Глория» помещения, которые являются местами общего пользования, подлежат исключению из состава выкупаемых помещений. Доля в праве собственности на указанные помещения общего пользования, возникает пропорционально размеру приобретаемых помещений, в силу прямого указания Закона.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что существует возможность осуществления кадастрового учета в качестве самостоятельного объекта для помещений общей площадью 340,4 кв. м, номера на поэтажном плане первого этажа 28-42, 44, 47-51, 59-61 (по состоянию на дату заключения договора аренды); передача в аренду нежилых помещений, не выделенных в самостоятельный объект недвижимости, не препятствует арендатору при соблюдении иных предусмотренных Законом № 159-ФЗ условий реализовать преимущественное право на выкуп такой части здания, которая может быть сформирована в качестве самостоятельного объекта недвижимости; требования общества (с учетом уточнения) заявлены в отношении нежилых помещений, которые могут являться самостоятельным объектом недвижимости и предметом договора купли-продажи; у заявителя имеется преимущественное право на приобретение арендуемых нежилых помещений как самостоятельного объекта, пришли к обоснованному выводу, что оспариваемый отказ нарушает права и законные интересы заявителя и не соответствует положениям Закона № 159-ФЗ.

С учетом отсутствия иных причин для отказа в реализации преимущественного права на выкуп нежилых помещений, указанных в обжалуемом заявителем письме от 18.03.2022 № 01-11/1382, недоказанности Комитетом наличия на стороне заявителя задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о незаконности отказа комитета в реализации преимущественного права на выкуп нежилых помещений и правомерно удовлетворил заявление общества «Глория».

Как верно отмечено судами, отсутствие желания собственника формировать такой объект и продавать только часть помещений не может быть препятствием в реализации обществом права, предусмотренного Законом № 159-ФЗ.

Суды обоснованно указали, что ссылка комитета на то, что предметом отказа был выкуп помещений площадью 390,3 кв. м, а с заявлением о выкупе помещений площадью 340,4 кв. м общество не обращалось и вопрос об их выкупе комитетом не рассматривался, не влечет иной вывод по существу спора. Общество уточнило требования и судом требования рассмотрены с учетом уточнения. Помещения площадью 340,4 кв. м входят в состав помещений площадью 390,3 кв. м, в отношении которых комитетом был дан отказ. Предложений сформировать объект иным образом, без мест общего пользования, от комитета не последовало. Исходя из позиции по делу и доводов, комитет в принципе полагает отсутствующим у него как у собственника обязанности формировать и отчуждать в порядке Закона № 159-ФЗ объект обществу.

Принимая во внимание, что на момент обращения заявителя с требованием о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества критерии, предусмотренные Законом № 159-ФЗ, заявителем соблюдены, полномочиями на принятие решения предоставлены Комитету, суды обоснованно посчитали отказ последнего в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не соответствующим требованиям норм права, регулирующие спорные правоотношения.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия кассационной инстанции признает выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующими обстоятельствам спора и основанными на правильном применении норм права, в связи с чем не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов удовлетворения кассационной жалобы.

Иное толкование заявителем кассационной жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств дела не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права.

В соответствии с положениями части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установление фактических обстоятельств дела, исследование и оценка доказательств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций.

Поскольку при принятии обжалуемого судебного акта нормы материального права применены правильно, а нормы процессуального права не нарушены, судебный акт законен и отмене не подлежит.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.09.2022 по делу № А60-24210/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу органа местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом «Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск»  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             И.А. Краснобаева 

 

Судьи                                                                          А.С. Полуяктов 

 

                                                                                      А.А. Столяров