АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-1029/2025

Дело № А12-11603/2024

г. Казань

21 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 марта 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Хайруллиной Ф.В., Хисамова А.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сузько Н.В. (протоколирование ведется с использованием систем веб-конференции, материальный носитель видеозаписи приобщается к протоколу),

при участии посредством систем веб-конференции представителя:

администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области – ФИО1 (доверенность от 27.12.2024),

в Арбитражном суде Поволжского округа представителя:

ИП ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 24.01.2024),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2024

по делу № А12-11603/2024

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН ИП 322344300017264, ИНН 

<

***>) к администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным постановления администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области № 737 от 16.02.2024 об отказе ИП ФИО2 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 34:35:030223:40 без проведения торгов, о признании незаконными действия администрации городского округа – город Волжский, выражающиеся в отказе ИП ФИО2 заключить договор аренды указанного земельного участка, об обязании заключить с ИП ФИО2 договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к администрации городского округа  город Волжский Волгоградской области (далее – Администрация, ответчик) с требованиями:

- о признании недействительным постановления Администрации от 16.02.2024 № 737 об отказе в предоставлении ИП ФИО2 в аренду земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, без проведения торгов;

- о признании незаконными действий Администрации по отказу ИП ФИО2 заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030223:40, расположенного по адресу: 

<

...>;

- об обязании Администрации заключить с заявителем договор аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030223:40, расположенного по адресу: 

<

...>, для завершения строительства.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 30.07.2024 заявление ИП ФИО2 удовлетворено.

Признано недействительным постановление Администрации от 16.02.2024 № 737 об отказе ИП ФИО2 в предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, без проведения торгов.

Признаны незаконными действия Администрации по отказу ИП ФИО2 заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030223:40, расположенного по адресу: 

<

...>.

Суд обязал Администрацию в десятидневный срок со дня вступления решения в силу направить ИП ФИО2 проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030223:40, расположенного по адресу: 

<

...>, на срок 3 года, для завершения строительства

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2024 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 30.07.2024 изменено, третий абзац резолютивной части решения изложен в следующей редакции:

«Обязать Администрацию городского округа – город Волжский Волгоградской области в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу направить индивидуальному предпринимателю ФИО2 проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030223:40, расположенного по адресу: 

<

...>, со сроком аренды до 08.04.2025.».

В остальной части решение Арбитражного суда Волгоградской области от 30.07.2024 оставлено без изменения.

ИП ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанций от 28.11.2024 в части сроков предоставления земельного участка отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, мотивируя неправильным применением судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Администрации, считая доводы жалобы несостоятельными, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Арбитражного суда Поволжского округа и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 286, 287 и 288 АПК РФ законность обжалованного судебного акта в части исходя из доводов, приведенных в кассационной жалобе и в возражениях, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 09.10.2020 между Комитетом земельных ресурсов и градостроительства Администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (арендодатель) и ООО «АС-Групп» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030223:40, площадью 19 322 кв. м, по адресу 

<

...>, для строительства объекта производственного назначения на срок с 09.10.2020 по 08.04.2025.

В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды земельного участка договор прекращает свое действие по окончании его срока. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

12.10.2023 ООО «АС-Групп» получено разрешение на строительство № 34-35-572023 на указанном земельном участке со сроком действия до 12.03.2025.

29.11.2023 между ООО «АС-Групп» (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта недвижимости с кадастровым номером 34:35:030223:203, по адресу 

<

...>, со степенью готовности 41%, который расположен на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030223:40, площадью 19 322 кв. м, по адресу 

<

...>, принадлежащем продавцу на праве аренды и не являющемся предметом сделки купли-продажи.

06.12.2023 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности ИП ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 34:35:030223:203 (запись регистрации № 34:35:030223:20334/109/2023-3).

Письмом от 13.12.2023 № 14/13659 Комитет земельных ресурсов и градостроительства Администрации городского округа – город Волжский направил ООО «АС-Групп» проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 09.10.2020 для подписания в двух экземплярах.

ООО «АС-Групп» соглашение о расторжении договору аренды от 09.10.2020 не подписано.

26.01.2024 ФИО2 обратилась в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030223:40, площадью 19 322 кв. м, по адресу 

<

...>, для строительства объекта незавершенного строительством с кадастровым номером 34:35:030223:203 на срок – 3 года.

Постановлением от 16.02.2024 № 737 Администрация отказала ИП ФИО2 в предоставлении в аренду земельного участка площадью 19 322 кв. м, с кадастровым номером 34:35:030223:40, расположенного по адресу 

<

...>, без проведения торгов для завершения строительства, поскольку заявитель не является лицом, которое в соответствии с земельным законодательством имеет такое право.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд с соответствующими заявленными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», подпунктом 10 пункта 2, пунктом 5 статьи 39.6, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пришел к выводу, что договор аренды земельного участка от 09.10.2020 не прекратил свое действие, к ФИО2, приобретшей в собственность объект незавершенного строительства, в силу прямого указания закона перешли права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбыл из обязательства по аренде данного земельного участка.

Доводы Администрации об отсутствии оснований для предоставления в аренду без проведения торгов спорного земельного участка со ссылкой на подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ в связи с фактом обращения Комитета в течение шести месяцев с момента расторжения договора аренды от 09.10.2020 с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, о несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка, судом первой инстанции были отклонены с указанием, что договор аренды земельного участка от 09.10.2020 не прекратил свое действие и какие-либо нарушения, выявленные в рамках муниципального контроля, со стороны арендатора отсутствуют.

С учетом установленного суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности действий Администрации по отказу ИП ФИО2 заключить договор аренды спорного земельного участка; признал недействительным постановление Администрации от 16.02.2024 № 737 об отказе в предоставлении ИП ФИО2 в аренду земельного участка и в качестве восстановительной меры обязал Администрацию в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу направить ИП ФИО2 проект договора аренды спорного земельного участка на срок 3 года для завершения строительства.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев спор, согласился с выводами суда первой инстанции о незаконности действий Администрации по отказу ИП ФИО2 заключить договор аренды спорного земельного участка; о наличии оснований для признания недействительным постановления Администрации от 16.02.2024 № 737 и о наличии оснований для обязания Администрации в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу направить ИП ФИО2 проект договора аренды спорного земельного участка для завершения строительства.

Доводов, опровергающих выводы судов двух инстанций в части признания недействительным постановления Администрации от 16.02.2024 № 737 и действий Администрации по отказу ИП ФИО2 заключить договор аренды земельного участка, кассационная жалоба не содержат.

Доводы жалобы сводятся к несогласию с выводами суда апелляционной инстанции в части срока предоставления земельного участка в аренду.

Изменяя решение суда, суд апелляционной инстанции, приняв во внимание правовую позицию, изложенную в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2020 № 302-ЭС19-23916 по делу № А33-23998/2018, исходил из того, что в рассматриваемом случае подтверждение права аренды спорного земельного участка ИП ФИО2 возможно путем заключения нового договора аренды на прежних условиях, то есть на тех же условиях, что были предусмотрены договором аренды земельного участка от 09.10.2020, со сроком аренды до 08.04.2025.

Суд кассационной инстанции оснований для отмены обжалованного судебного акта не усматривает.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 82/09).

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, при продаже объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в аренде у продавца – ООО «АС-Групп», к ИП ФИО2 как к новому собственнику объекта незавершенного строительства перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 09.10.2020, заключенному на 3 года для целей строительства.

В этом случае не подлежат применению положения пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, которыми регламентирован порядок однократного предоставления на 3 года публичного земельного участка, предоставленного изначально в целях строительства, в аренду собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства таких объектов.

С учетом изложенного, приняв во внимание правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2020 № 302-ЭС19-23916, суд апелляционной инстанции обоснованно, в целях подтверждения права аренды покупателя, счел возможным заключение с ИП ФИО2 договора аренды на прежних условиях, то есть на срок до 08.04.2025.

Судебная коллегия считает необходимым отметить, что при указанных обстоятельствах заключение договора аренды от 28.11.2024 во исполнение решения суда от 30.07.2024 не лишает предпринимателя права требовать заключения с ней нового договора аренды после истечения срока названного договора для завершения строительства по правилам пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, приводить доводы о наличии уважительных причин, по которым предприниматель был лишен возможности завершить строительство недвижимого объекта.

Указанная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699). Эта позиция также закреплена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом 26.04.2023.

Иные доводы кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают его выводы, направлены на переоценку доказательств и установленных судом фактических обстоятельств дела, которая не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Основания для отмены или изменения постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 АПК РФ), не установлены.

В соответствии со статьями 110 и 112 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2024 по делу № А12-11603/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.Ф. Фатхутдинова 

Судьи Ф.В. Хайруллина

 А.Х. Хисамов