ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

672000, Чита, ул. Ленина 100б  http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

дело № А78-13094/2017

г. Чита

28 марта 2018 года.

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2018 года. 

Полный текст постановления изготовлен 28 марта 2018 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего судьи Сидоренко В.А., 

судей: Каминского В.Л., Желтоухова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Пригородный» на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 10 января 2018 года по делу № А78- 13094/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью «Пригородный» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Славел» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании реального ущерба в сумме 2 396 438 рублей 65 копеек, причиненного в связи с нарушением преимущественного права на заключение договора аренды,

(суд первой инстанции: судья Бочкарникова Л.В.)

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Пригородный» - ФИО2, представителя по доверенности от 01.03.2018,

от общества с ограниченной ответственностью «Славел» - ФИО3, представителя по доверенности от 04.12.2017,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Пригородный» (далее – истец, ООО «Пригородный») обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края к обществу с ограниченной ответственностью «Славел» (далее – ответчик, ООО «Славел») с заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о взыскании суммы реального ущерба в размере 2 396 438 рублей 65 копеек, причиненного в связи с нарушением преимущественного права на заключение договора аренды, судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 34 578 рублей.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 10 января 2018 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Пригородный» обжаловал его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы и дополнений к ней ставит вопрос об отмене обжалуемого решения как незаконного, принятого при неправильном применении норм материального права, по доводам, изложенным в жалобе.

В судебном заседании представитель истца поддержала доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней.

ООО «Славел» в представленных письменных возражениях на апелляционную жалобу считает обжалуемое решение законным и обоснованным. Просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержала доводы отзыва на апелляционную жалобу.

О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), что подтверждается почтовыми уведомлениями, а также отчетом о публикации на официальном сайте Федеральных Арбитражных Судов Российской Федерации в сети «Интернет» (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, что 28.12.2015 ООО «Славел» (арендодатель) и ООО «Пригородный» (арендатор) заключили договор № 121/28.12.2015/СЛ о предоставлении во временное пользование помещение, по условиям которого ООО «Славел» обязуется передать за плату нежилое помещение во временное владение и пользование, а ООО «Пригородный» обязуется его принять и своевременно оплачивать плату за пользование помещением общей площадью 1432 кв. м место № 5, находящегося на первом этаже одноэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, ТРЦ «Макси». Здание принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 75 АБ 232437 от 23.01.2008, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.01.2008 сделана запись № 75-75-01/171/2007/152, кадастровый номер 75:32:030621:481. Целевое назначение помещения: помещение передается арендатору для организации в нем магазина «Супермаркет Спутник» (пункт 1.1. договора).

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи (Приложение № 2 к договору); договор зарегистрирован в установленном порядке 20.02.2016. 

Согласно пункту 1.2. срок аренды помещения по настоящему договору составляет 5 (пять) лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды на новый срок по истечении срока аренды по настоящему договору. О желании заключить новый договор аренды на новый срок арендатор уведомляет арендодателя не менее чем за 60 дней до окончания срока аренды.

Пунктом 3.2.7 договора, Пользователь обязан не производить перепланировок, переоборудования, капитального ремонта и других неотделимых улучшений Помещения без письменного согласия ООО «Славел». 

В соответствии с пунктами 6.1, 6.2, 6.3 договора, Пользователь обязан предоставить ООО «Славел» для предварительного согласования перечень работ на любые изменения и улучшения помещения, в том числе любой ремонт. Арендатор вправе с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения за свой счет по своей проектной документации осуществить необходимые отделочные работы в помещении. Все отделимые улучшения, произведенные Пользователем в помещении и указанные согласованной с ООО «Славел» проектной документации, находятся в собственности Пользователя и при прекращении договора подлежат изъятию и вывозу силами и средствами Пользователя в день расторжения договора или в иной срок, согласованный с ООО «Славел». 

Пунктом 9.5 договора арендодатель вправе (без обоснования причин) отказаться от исполнения договора до истечения срока аренды в одностороннем внесудебном порядке, посредством направления письменного уведомления арендатору до прекращения договора не менее чем за 60 календарных дней.

Письмом от 15.03.2017 № 11сл арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора от 28.12.2015 № 121/28.12.2015/СЛ по истечению 60 календарных дней с момента получения уведомления, но не позднее 15 мая 2017 года, в связи с чем, просил арендатора в указанный срок заблаговременно осуществить все взаиморасчеты, предусмотренные настоящим договором, подготовить помещение к передаче арендодателю по акту приема-передачи с исправно работающими сетями и коммуникациями, специальным оборудованием, средствами противопожарной защиты, установленным в Помещении, свободным от имущества арендатора, в том числе и от отделимых улучшений, принадлежащих арендатору

12.04.2017 ООО «Пригородный» (арендатор) уведомил ООО «Славел» (арендодатель) о том, что с 17.04.2017 супермаркет «Спутник» полностью прекращает свою торговую деятельность в арендуемом у ООО «Славел» помещения ТРЦ «Макси» для подготовки помещения к возврату арендодателю. 

24.04.2017 ООО «Пригородный» в ответ на письмо ответчика от 15.03.2017 сообщает о желании заключить новый договор аренды на новый срок. 

27.04.2017 ООО «Славел» в ответ на письмо истца от 24.04.2017 указало, что 12.04.2017 арендатор направил в адрес арендодателя письмо о прекращении деятельности в арендуемом помещении ТРЦ «Макси» для подготовки помещения к возврату арендодателю, в связи с этим, и учитывая позицию арендатора на 24.04.2017 арендодатель заключил новый договор аренды с новым арендатором на спорное помещение. 

Таким образом, перезаключить договор на новый срок не представляется возможным по причине направления уведомления со стороны арендатора менее чем за 60 дней. 

12.05.2017 арендатор освободил помещение и передал его арендодателю по акту приема-передачи, подписанному сторонами без возражений и замечаний. 

В претензии от 15.05.2017 № 568 ООО «Пригородный», ссылаясь на недобросовестное поведение ООО «Славел», которое досрочно прекратило отношения по договору аренды и заключило новый более выгодный для арендодателя договор с новым арендатором, просило вернуть денежные средства в размере 2 315 618 рублей 22 копеек, затраченные на монтажные и демонтажные работы. 

Претензия истца оставлена без удовлетворения. 

Поскольку ООО «Славел» отказало в удовлетворении данной претензии, ООО «Пригородный» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований правильными, исходя из следующего.

Гражданские права и обязанности в соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий юридических лиц.

Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства в силу статей 309 и 310 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) на основании статьи 606 ГК РФ обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. 

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 2 Постановления № 73, преимущественным правом на заключение договора аренды по смыслу части 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Следовательно, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: 

- надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; 

- наличие письменного уведомления арендодателя о намерении арендатора заключить новый договор аренды, которое должно быть направлено в разумный срок до окончания действия договора аренды; 

- согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

В силу приведенных положений статьи 621 ГК РФ, а также требований статьи 15, пункта 1 статьи 393 ГК РФ исковые требования о взыскании убытков, причиненных отказом арендодателя возобновить с арендатором договор аренды, могут быть удовлетворены в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора.

Должник согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

На основании пункта 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Убытки в понимании пункта 2 статьи 15 ГК РФ – это в том числе, расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб). 

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности. В силу чего, по требованию о взыскании убытков подлежат доказыванию: противоправность действий (бездействия) ответчика, факт и размер понесенного ущерба, причинная связь между действиями ответчика и возникшими убытками истца, вина причинителя вреда.

Лицо, обращающееся в арбитражный суд с требованием о возмещении убытков статей 15 и 393 ГК РФ лицо, обращающееся в арбитражный суд с требованием о возмещении убытков, обязано доказать факт нарушения обязательства ответчиком, причинно-следственную связь между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер убытков.

Исходя из вышеизложенного, истец должен доказать факт нарушения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, наличие убытков и их размер, причинно-следственную связь между допущенным нарушением и возникшими убытками.

Отсутствие хотя бы одного из указанных условий, необходимых для применения ответственности в виде взыскания убытков, влечет отказ в удовлетворении исковых требований.

Обязанность доказывания необходимых условий для наступления гражданско- правовой ответственности в виде возмещения убытков: неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства, наличия убытков, причинной связи между неисполнением или ненадлежащим исполнением договорного обязательства и убытками в силу части 1 статьи 65 АПК РФ возложена на истца.

Материалами дела подтверждается, что 28.12.2015 ООО «Славел» и ООО «Пригородный» заключен договор № 121/28.12.2015/СЛ о предоставлении во временное пользование нежилого помещения общей площадью 1432 кв. м место № 5, находящегося на первом этаже одноэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, ТРЦ «Макси», с кадастровым номером 75:32:030621:481. Целевое назначение помещения: помещение передается арендатору для организации в нем магазина «Супермаркет Спутник» (пункт 1.1. договора). 

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи (Приложение № 2 к договору). 

Согласно пункту 1.2. срок аренды помещения по настоящему договору составляет 5 (пять) лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды на новый срок по истечении срока аренды по настоящему договору. О желании заключить новый договор аренды на новый срок арендатор уведомляет арендодателя не менее чем за 60 дней до окончания срока аренды. 

Пунктом 9.5 договора арендодатель вправе (без обоснования причин) отказаться от исполнения договора до истечения срока аренды в одностороннем внесудебном порядке, посредством направления письменного уведомления арендатору до прекращения договора не менее чем за 60 календарных дней.

Письмом от 15.03.2017 № 11сл арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора от 28.12.2015 № 121/28.12.2015/СЛ по истечению 60 календарных дней с момента получения уведомления, но не позднее 15 мая 2017 года, в связи с чем, просил арендатора в указанный срок заблаговременно осуществить все взаиморасчеты, предусмотренные настоящим договором, подготовить помещение к передаче арендодателю по акту приема-передачи с исправно работающими сетями и коммуникациями, специальным оборудованием, средствами противопожарной защиты, установленным в Помещении, свободным от имущества Арендатора, в том числе и от отделимых улучшений, принадлежащих Арендатору. 

12.04.2017 ООО «Пригородный» (арендатор) уведомил ООО «Славел» (арендодатель) о том, что с 17.04.2017 супермаркет «Спутник» полностью прекращает свою торговую деятельность в арендуемом у ООО «Славел» помещения ТРЦ «Макси» для подготовки помещения к возврату Арендодателю. 

Данное письмо явно свидетельствует о воле арендатора вернуть помещение и прекратить торговую деятельность. 

24.04.2017 ООО «Пригородный» в ответ на письмо ответчика от 15.03.2017 сообщает о желании заключить новый договор аренды на новый срок.

27.04.2017 ООО «Славел» в ответ на письмо истца от 24.04.2017 указало, что 12.04.2017 арендатор направил в адрес арендодателя письмо о прекращении деятельности в арендуемом помещении ТРЦ «Макси» для подготовки помещения к возврату арендодателю, в связи с этим и учитывая позицию арендатора на 24.04.2017 арендодатель заключил новый договор аренды с новым арендатором на спорное помещение. Таким образом, перезаключить договор на новый срок не представляется возможным по причине направления уведомления со стороны арендатора менее чем за 60 дней. 

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (статья 622 ГК РФ). 

12.05.2017 истец возвратил ответчику арендуемое нежилое помещение по акту приема-передачи, подписанному сторонами без возражений и замечаний. 

В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие возникновение убытков в заявленном размере, возникших в результате проведенных третьим лицом строительно-монтажных и демонтажных работ в арендуемом помещении ТРЦ «Макси», а также услуг по вывозу из спорного помещения торгового и иного оборудования с его установкой на ином объекте, расположенном по адресу: г. Чита, мкр. Девичья сопка, 1.

Суд полагает, что со стороны ответчика не имеется нарушений действующего законодательства и договора, каких-либо прав ООО «Пригородный».

Ссылка истца на соглашение о сотрудничестве от 15.01.2015, заключенное между предпринимателем ФИО4 и ООО «Пригородный», предметом которого является проведение совместных работ и оказания взаимных услуг, судом первой инстанции верно признана необоснованной, поскольку в соответствии с пунктом 3 раздела 1 данного соглашения все работы выполняются на безвозмездной основе, с учетом компенсации сторонами понесенных расходов.

Оплата по счетам за выполненные работы производилась предпринимателем ФИО4

Истец не представил доказательства того, что ООО «Пригородный» возместил предпринимателю ФИО4 понесенные ею расходы по данному соглашению; не представил платежные документы как от плательщика ООО «Пригородный»; счета, выставленные к ООО «Пригородный».

Каждое лицо, участвующее в деле на основании части 1 статьи 65 АПК РФ должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд апелляционной инстанции равно как суд первой инстанции считает, что истец не доказал обстоятельства несения расходов, в силу норм статей 15, 621 ГК РФ ООО «Пригородный» утратило преимущественное право на заключение договора аренды.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены в полном объеме, но подлежат отклонению, поскольку свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителя жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.

При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 10 января 2018 года по делу № А78-13094/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи жалобы через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

Председательствующий судья Сидоренко В.А.

СудьиКаминский В.Л.

Желтоухов Е.В.