ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-68888/2024

Дело № А40-10953/23

г. Москва

12 декабря 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: И.А. Чеботаревой

судей:

С.Л. Захарова, ФИО1,

при ведении протокола              

секретарем судебного заседания А.А. Леликовым,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале №13 апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 08.09.2024 по делу № А40-10953/23 (84-83) 

по заявлению ООО "Очаковский комбинат ЖБИ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к Управлению Росреестра по Москве 

третьи лица: 1) Департамент городского имущества города Москвы; 2) ПАО АКБ "Металлинвестбанк" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о признании незаконными действий,

при участии:

от заявителя:

не явился, извещен;

от заинтересованного лица:

ФИО2 – по дов. от 15.01.2024;

от третьих лиц:

не явились, извещены;

У С Т А Н О В И Л:

ООО "Очаковский комбинат ЖБИ" (далее – Заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее – заинтересованное лицо, Управление) о признании незаконным действия, выразившиеся в отказе в государственной регистрации Договора ипотеки от 06.09.2022 № 8834-3/1 поданного в Росреестр 07.09.2022г.; об обязании зарегистрировать ипотеку на основании представленных в Управление 07.09.2022г. документов по Описи MFC-0558/2022-1396593, в срок не позднее семи рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.06.2023 оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2023 в удовлетворении заявленных требований ООО "Очаковский комбинат ЖБИ" отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27.02.2024 удовлетворена кассационная жалоба ООО "Очаковский комбинат ЖБИ", решение Арбитражного суда города Москвы от 29.06.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2023 по делу № А40-10953/23 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Решением суда от 08.09.2024 требования Общества удовлетворены в полном объеме. 

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению заинтересованного лица, Управление правомерно отказало в государственной регистрации ипотеки, так как в отношении земельного участка зарегистрирована запись об аренде земельного участка на основании договора аренды заключенного между Обществом и Департаментом городского имущества города Москвы.

Отзывы на апелляционную жалобу не поступали.

В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. 

Представители заявителя и третьих лиц в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.9aas.arbitr.ru, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм статей 121, 123, 156 АПК РФ.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, обществу принадлежит на праве собственности здание, запись в Росреестре № 77-01/00001/1999-9796 от 20.05.1999.

07.09.2022 в Управление поступило заявление Общества и Банка о государственной регистрации ипотеки № MFC-0558/2022-1396593-1. В качестве документа-основания для государственной регистрации представлен Договор залога недвижимого имущества от 06.09.2022 № 8834-3/1, заключенный между АКБ ПАО "Металлургический инвестиционный Банк" и Обществом (далее - Договор).

12.09.2022 Управлением на основании пунктов 5, 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости) принято решение о приостановлении государственной регистрации ипотеки, №КУВД-001/2022-39285113.

Основанием приостановления послужил тот факт, что согласно сведениям ЕГРН заявленный к регистрации объект недвижимого имущества с кадастровым номером 77:07:0014001:13692 расположен на земельном участке с кадастровым номером 77:07:0014001:57 по адресу: 

<

...>, а в отношении указанного земельного участка содержится запись об аренде в пользу общества, однако в Договоре отсутствуют сведения о земельном участке.

09.12.2022 в Управление поступило заявление Общества о предоставлении дополнительных документов №MFC-0558/2022-1935500-1, однако 10.01.2022 Управлением на основании статьи 27 Закона о государственной регистрации недвижимости принято решение об отказе в государственной регистрации ипотеки №КУВД-001/2022-39285113.

Полагая, что отказ Управления нарушает законные права и интересы заявителя, последний обратился в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что Заявителем полностью соблюдены требования законодательства и предоставлены в Управление документы, достаточные для проведения регистрационных действий.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В соответствии с части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 53 Закона о государственной регистрации недвижимости государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке).

Установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

В случае ипотеки права аренды земельного участка, осуществленной в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется (пункт 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»).

Земельный участок с кадастровым номером 77:07:0014001:57, на котором расположено здание, принадлежит залогодателю на праве аренды на основании договора аренды земельного участка №М-07-503756 от 29.03.2000, сроком с 29.03.2000 по 29.03.2003.

При этом согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Судом первой инстанции верно не установлено погашение записи о государственной регистрации аренды в пользу Общества как обременения земельного участка.

В случае наличия арендных отношений по договору аренды земельного участка, право аренды может быть предметом залога.

В силу пункта 2 статьи 9 Закона об ипотеке предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в Едином государственном реестре недвижимости.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Из пояснений общества следует, что ранее между обществом и Банком заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки) №8834-3, в регистрации которого Управлением отказано ввиду отсутствия в Договоре сведений о земельном, на котором расположено здание, принадлежащее обществу.

В дальнейшем, как указывает Заявитель, с учетом данного отказа, между обществом и Банком заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки) №8834-З/1 в обеспечение кредитного договора от 21.09.2021, предметом которого являлся залог здания с кадастровым номером 77:07:0014001:13692. В договоре залога также указано, что здание расположено на земельном участке с кадастровым номером: 77:07:0014001:57, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации административных и производственных корпусов, земельный участок принадлежит залогодателю на праве аренды на основании договора аренды земельного участка №М-07-503756 от 29.03.2000, сроком с 29.03.2000 по 29.03.2003, зарегистрированного Управлением Росреестра и пролонгированного в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ на неопределенны срок.

Согласно п.2. ст. 9 ФЗ «Об Ипотеке» Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в Едином государственном реестре недвижимости.

Договор залога от 21.09.2021 №8834-3 отвечает всем названным в вышеуказанным статье признакам, а, следовательно подлежит регистрации.

Вопреки доводам Управления отсутствие сведений о расторжении ранее представленного на государственную регистрацию ограничения Договора залога недвижимого имущества (ипотека) от 21.09.2021 №8834-3 не могут являться основанием для признания законным отказа в осуществлении государственной регистрации представленного на регистрацию договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 06.09.2022 №8834-3/1, поскольку вступившим в законную силу судебным актом по делу №А40-4517/2022 отказано в признании незаконным решения регистрирующего органа об отказе в регистрации договора залога от 21.09.2021 №8834-3, ввиду отсутствия в договоре условий о залоге права аренды земельного участка.

Договор залога недвижимого имущества (ипотека) от 21.09.2021 №8834-3 регистрирующим органом не зарегистрирован, а последующий договор от №8834-3/1 заключен с учетом выявленных при рассмотрении дела №А40-4517/2022 нарушений условий договора.

Из фактических обстоятельств следует при заключении Договора, залога (ипотеки) включая в залог определенные объекты недвижимости стороны исходили из воли и основ свободы договора, а также из определенной суммы предоставляемого Залогодержателем Залогодателю кредита. Следовательно, воля сторон была направлена на оформление залога только в отношении указанных в Договоре объектов (Здания). Право аренды земельного участка было заложено не как самостоятельный объект ипотеки, а как сопутствующий объект при ипотеке зданий.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указали по существу на то, что земельный участок не является самостоятельным объектом ипотеки и право аренды на него передано банку в залог как сопутствующий объект при ипотеке двух нежилых помещений, поэтому такой залог права аренды земельного участка не может являться основанием для возникновения ипотеки на все остальные находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения, принадлежащие залогодателю.

Таким образом, действительная воля сторон была направлена на заключение договора залога именно здания.

Письмом №1625 от 05.09.2022 г, Общество направляло сведения в ДГИ г. Москвы о передаче в залог земельного участка c кадастровым номером: 77:07:0014001:57 в рамках заключенного договора залога (ипотеки) между ООО «Очаковский комбинат ЖБИ» и ПАО АКБ «Металлинвестбанк», и просило дать разрешение передать в залог права аренды на указанный в письме земельный участок.

Публичная запись в ЕГРН о ранее заключенном срочном договоре аренды земельного участка прекратившем свое действие в силу 610 ГК РФ не имеет правового значения, после прекращения действия договора. Наличие указанной записи не имеет юридического значения.

Таким образом, отказ Управления в государственной регистрации Договора ипотеки от 06.09.2022 г. № 8834-З/1, поданного 07.09.2022 г., носит незаконный характер.

Управление не доказало наличие обстоятельства, послужившего основанием для вынесения оспариваемого решения, доводы заявителя не опроверг.

При таких обстоятельствах у Управления Росреестра по Москве отсутствовали основания для вынесения оспариваемого решения, в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования, обязав Управление в соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления соответствующих регистрационных действий.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, свидетельствуют о несогласии с выводами суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда города Москвы от 08.09.2024 по делу № А40-10953/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: И.А. Чеботарева 

Судьи: С.Л. Захаров 

 Т.Б. Краснова 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.