﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-159704/2018

20 апреля 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     13 апреля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  20 апреля 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Тимухиной И.А.

судей  Баженовой Ю.С., Галенкиной К.В.

при ведении протокола судебного заседания:  Самсоновой Е.В.

при участии:  

от истца: Коршунова Н.В .(доверенность от 11.01.2021)

от ответчика: Бакланова И.В .(генеральный директор)

от 3-го лица: 1. Не явился ,извещен, 2. Тивикова Ю.Л. (доверенность от 12.01.2021)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-4058/2021)  ООО "Суприм-МК" на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.12.2020 по делу № А56-159704/2018 (судья  Егорова Д.А.), принятое 

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к  ООО "Суприм-МК"

3-и лица:  1. АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", 2. СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга»

о расторжении договора, взыскании, обязании

и по встречному иску об обязании, 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Суприм-МК» (далее – ответчик, Общество) о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 08.08.2017,  взыскании 27 475 3000 рублей штрафа  в соответствии с п. 7.6.1 договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее – Фонд),   СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга»  (далее  - Учреждение).

Общество  обратилось в арбитражный суд   со встречным иском об обязании Комитета выполнить обязательство, предусмотренное п.3.1.2. договора купли-продажи, и совместно с ООО «Суприм-МК» подать необходимый комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 86, литер А, пом. 11Н общей площадью 1679,1 кв. м., кадастровый номер 78:14:0007520:2658 в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

   В порядке ст. 49 АПК РФ Комитет  уточнил исковые требования,    просил расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по  адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 86, лит. А, пом. 11-Н, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 08.08.2017, взыскать  с Общества  27 475 300 руб. штрафа в соответствии с п. 7.6.1 договора, обязать Общество   освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 86, литера А, пом. 11-Н, не позднее 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

	Решением от 03.12.2020   договор купли-продажи расторгнут,  суд обязал Общество  освободить  спорное помещение не позднее 30 дней с момента вступления решения в законную силу, требование о взыскании штрафа оставлено без рассмотрения, в удовлетворении встречного иска отказано.

	 В  апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение  в части удовлетворении иска Комитета отменить, в удовлетворении  требований о расторжении договора и обязании Общества  освободить помещение отказать, встречный иск удовлетворить, указывая, что судом первой инстанции не дана оценка уведомлению Общества  о приостановлении исполнения обязательства по внесению платежей по  договору купли-продажи в соответствии с пунктом  2 ст. 328 ГК РФ,  со стороны продавца  имелись признаки недобросовестного поведения, в том числе  продавец своевременно не заключал  договор купли-продажи, отказывался подписывать проект договора в надлежащей редакции, отказывался совершать действия и предоставить документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на  выкупаемый объект. По мнению подателя жалобы,  суд неправомерно уклонился от оценки обстоятельств, установленных судебными актами по делу №А56-74212/2017, и принял новое требование Комитета об освобождении спорного объекта, в отношении которого не соблюден претензионный порядок урегулирования спора.

	Учреждение возразило против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просило решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы апелляционной жалобы,  представители Комитета и Учреждения возразили против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу  - без удовлетворения.

	Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом  (правопредшественник Комитета, арендодатель) и ООО «Ангелина» (арендатор) заключен договор от  01.01.2000 аренды нежилого помещения 11Н, 18Н, 20Н площадью 1 406,3 кв. м с кадастровым номером 78:7520:0:20:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 86, лит. А, в новой редакции.

По договору от 09.08.2010 права и обязанности по договору аренды переданы Обществу; 08.10.2010 в договор аренды внесены изменения в части замены арендатора на Общество.

Как следует из дополнительного соглашения от 22.06.2011 № 8 к договору аренды, в аренду передано помещение 11Н площадью 1 679,1 кв. м с кадастровым номером 78:154:7520:0:63:7, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 86, лит. А.

Общество 09.12.2014 обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта в собственность.

Комитетом принято распоряжение 31.12.2015 № 1729-ра «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, д.  86, литера А,  пом.  11 -Н»,  которым цена продажи помещения определена в размере 291000000 руб., предусмотрена рассрочка платежа (20 кварталов).

Во исполнение Распоряжения №1729-рз   Фонд    в установленном законом порядке передал  покупателю проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге.

Не согласившись с ценой выкупа объекта, покупатель 28.03.2016 предоставил Фонду  протокол разногласий и обратился в суд с иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта и обязании Комитета заключить договор по цене, установленной в экспертном заключении от 10.03.2016 №163, выполненным ООО «Экспертный центр Северо-Западная», равной 96 978 306 руб. 15 коп.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.03.2017 по делу № А56-31299/2016, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2017,  урегулированы разногласия, цена  продажи установлена в размере 274 753 000 рублей.

Согласно    п. 2.2 договора первый платеж должен быть оплачен покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты заключения настоящего договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов за период времени со дня заключения договора до даты платежа не осуществляется. Второй и последующие платежи уплачиваются ежеквартально с даты заключения данного договора.

В соответствии с пунктом 7.2 договора стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий договора в соответствии с требованиями законодательства.

В силу пунктов 7.5.2, 7.6 договора настоящий договор может быть расторгнут продавцом, о чем продавец уведомляет покупателя  путем направления соответствующего письменного уведомления, в случае нарушения покупателем срока оплаты очередного платежа, установленного пунктом 2.2 договора, два и более раз в течение 12 месяцев, независимо от периода просрочки.

Покупателем произведена оплата 1-го платежа по договору в полном объеме 15.12.2017.

Обязательства по оплате следующих платежей Обществом не исполнены.

Ссылаясь на  ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора, наличие задолженности  по выкупной стоимости  спорного объекта, Комитет направил Обществу  требование  от 25.10.2018 о расторжении договора, а впоследствии обратился в суд с настоящим иском.

Возражая против предъявленных требований, Общество указало, что     действия Комитета  являются недобросовестными, Обществу не  был предоставлен   единый подписанный  сторонами договор  и не исполнено обязательство, предусмотренное п.2.2 договора,  о  совместной подаче документов на регистрацию перехода права собственности,  что послужило основанием для  обращения Общества в арбитражный суд со встречным иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы , апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение  не подлежит отмене или изменению.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ   по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товаров через определенное время после передачи его покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату товара в срок, предусмотренный договором (пункт 1 статьи 488 ГК РФ). В соответствии с пунктом 1 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Положениями пункта 2 статьи 489 ГК РФ предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара  в размере  не менее половины цены товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела,  Общество до настоящего момента не осуществило оплату выкупной стоимости объекта купли-продажи,  задолженность составляет более  195 000 000 рублей.

 При этом, обязанность по оплате объекта возникает по факту заключения договора и не обусловлена регистрацией права собственности Общества на объект. Отсутствие такой регистрации   не предоставляет Обществу право  на  приостановление исполнения обязательства  по оплате в соответствии с пунктом 2 ст. 328 ГК РФ, учитывая     исполнение продавцом обязанности, предусмотренной ст. 549 ГК РФ,  по передаче объекта купли-продажи Обществу.

Наличие в действиях Комитета злоупотребления правом не установлено.

При этом,   судом первой инстанции обоснованно  принято во внимание, что   постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда  от 26.02.2020   по делу  №А56-52627/2019 отказано в удовлетворении иска Общества  о внесении изменений в договор купли-продажи в части  сроков     внесения платежей по договору,  неопределенность в дате заключения договора купли-продажи отсутствовала в силу установления указанной даты  императивной нормой закона.

Признание судебными актами по делу №А56-74212/17 отказа Комитета от договора аренды до  момента вступления в законную силу решения по делу №А56-31299/2016 об урегулировании разногласий по цене выкупа объекта злоупотреблением правом не освобождает Общество от  исполнения  обязательства по оплате выкупной стоимости с момента заключения договора купли-продажи.

Постановлением   Арбитражного   суда Северо-Западного округа  от 29.06.2020 по делу  №А56-52627/2019 постановление апелляционного суда  от 26.02.2020 оставлено без изменения, определением  Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2020 Обществу в передаче кассационной жалобы  на вышеуказанные судебные акты для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно  удовлетворил иск Комитета о расторжении договора  и обязал Общество освободить объект купли-продажи,  отказав  в удовлетворении встречного иска Общества.

Пунктом 2 статьи 453 ГК РФ установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Иных правовых оснований для занятия  Обществом  объекта  купли-продажи   ответчиком не доказано.  Вопреки доводам подателя жалобы договор аренды таким основанием не является, данный договор прекращен  в связи с заключением сторонами  спорного договора купли-продажи.

Принятие судом первой инстанции  при уточнении иска Комитетом  требования об   обязании Общества   освободить спорное  нежилое помещение не повлекло принятие неправильного решения.

Учитывая изложенное, оснований для отмены или изменения решения апелляционным судом не установлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 03.12.2020 по делу №  А56-159704/2018  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

 

Судьи

 

Ю.С. Баженова

 К.В. Галенкина