ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-21836/2022

16 апреля 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     08 апреля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  16 апреля 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Балакир М.В.

судей  Изотовой С.В., Целищевой Н.Е.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  

от истца (заявителя): представитель ФИО2 по доверенности от 28.04.2024

от ответчика (должника): не явился, извещен

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-38686/2023)  (заявление)  общества с ограниченной ответственностью «Сити 78 загородная недвижимость»

на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.10.2023 по делу № А56-21836/2022 (судья  Нивикова Е.В.), принятое 

по иску (заявлению)  потребительского кооператива "Кавголовское озеро"

к  обществу с ограниченной ответственностью " Сити 78 загородная недвижимость"

об обязании

установил:

Потребительский кооператив "Кавголовское озеро" (далее – истец, Кооператив) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу с ограниченной ответственностью "Сити 78 Загородная недвижимость" (далее – ответчик, Общество) с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, об обязании общества с ограниченной ответственностью "Сити 78 Загородная недвижимость" исполнить обязательства по Договору аренды земельного участка с правом выкупа от 01.03.2017 № 01/03/2017, а именно: подписать Акт об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельный участок площадью 332 кв. м., с кадастровым номером 47:07:0154001:659, на земельный участок площадью 289 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0154001:402, на земельный участок общей площадью 3 039 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0154001:125 и обратиться в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации перехода права собственности на Земельные участки от общества с ограниченной ответственностью "Сити 78 Загородная недвижимость" к Потребительскому кооперативу "Кавголовское озеро" в течение пяти рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу; присуждении денежной суммы на случай неисполнения судебного акта (астрент) в пользу Потребительского кооператива "Кавголовское озеро" в размере 1000,00 руб. за один день просрочки исполнения решения суда, начиная со дня, который наступит по истечении пяти рабочих дней со дня вступления решения суда по настоящему иску в законную силу, и до полного исполнения обществом с ограниченной ответственностью "Сити 78 Загородная недвижимость" решения суда по настоящему иску.

Решением Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.10.2023 по делу № А56-21836/2022 заявленные требования с учетом уточнений были удовлетворены судом в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции, ссылаясь на то, что истцом не доказан факт несения расходов в отношении испрашиваемых участков, не доказан факт уплаты выкупной цены до 01.11.2023, в выкупную стоимость, вопреки условиям договора, истцом включены неотделимые улучшения, не согласованные с ответчиком и не подлежащие учету в качестве оплаты выкупной цены.

В настоящее судебное заседание явился представитель истца, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в ранее представленных письменных объяснениях.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Обществом (арендодатель) и Кооперативом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с правом выкупа от 01.03.2017, по условиям которого во временное владение и пользование арендатору передается: земельный участок площадью 332 кв. м., с кадастровым номером 47:07:0154001:659, земли населенных пунктов, для размещения внутрихозяйственных дорог и коммуникаций; земельный участок площадью 289 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0154001:402, земли населенных пунктов, объекты транспортной инфраструктуры, включая проезды общего пользования, автостоянки и гаражи для обслуживания жителей и посетителей; земельный участок общей площадью 3 039 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0154001:125, земли населенных пунктов, объекты транспортной инфраструктуры, включая проезды общего пользования, автостоянки и гаражи для обслуживания жителей и посетителей.

В соответствии с пунктом 2.2 договора срок аренды земельных участков составляет 60 месяцев с момента передачи земельных участков арендодателем в аренду арендатору.

Согласно пункту 3.3.2 договора арендатор вправе разработать проект благоустройства земельного участка в целях его улучшения. Проект благоустройства подлежит согласованию с арендодателем.

В соответствии с пунктом 3.3.3 договора арендатор вправе самостоятельно осуществлять действия, направленные на реализацию проекта благоустройства земельного участка, в том числе осуществлять работы по созданию на земельных участках твердого покрытия, инженерных сетей, созданию ограждения земельного участка и иных подобных работ. Арендатор не вправе осуществлять на земельных участках какое-либо капитальное строительство, возведение зданий, сооружений и т.д., производство земляных, свайных и иных работ, за исключением работ, указанных в настоящем договоре. Арендатор не вправе без согласования с арендодателем высаживать на земельных участках какие-либо деревья, кустарники и прочую растительность, если это не утверждено проектом.

Согласно пункту 3.3.4 договора арендатор обязан произвести выкуп и оформлять переход права собственности на земельные участки за свой счет, на основании условий настоящего договора. Арендатор вправе учитывать стоимость произведенных неотделимых улучшений, работ по благоустройству и иных понесенных затрат по настоящему договору в счет оплаты выкупной цены земельного участка (п. 3.3.5).

В соответствии с пунктами 3.4.1,3.4.2,3.4.6 договора арендатор обязан выплачивать установленную договором арендную плату, содержать земельные участки в надлежащем санитарном состоянии, самостоятельно и своевременно осуществлять ремонт, очистку и уборку земельного участка.

В силу пункта 4.1 договора арендная плата по договору составляет 25 000,00 руб., в том числе НДС, в год.

Согласно пункту 4.7. договора выкупная цена земельного участка по договору определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка и составляет: за земельный участок площадью 332 кв. м., с кадастровым номером 47:07:0154001:659 – 34646876 руб.; за земельный участок площадью 289 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0154001:402 – 301594,625 руб.; за земельный участок общей площадью 3 039 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0154001:125 – 2584244,04 руб.

Из положений пункта 4.9. договора следует, что выкупная стоимость участков вносится в срок до 01.11.2021.

Согласно пункту 4.10 договора арендатор вправе выплачивать выкупную цену земельного участка полностью или частями досрочно без согласования с арендодателем.

Согласно пункту 4.10.1 договора арендатор и арендодатель договорились, что все произведенные арендатором неотделимые улучшения, работы по благоустройству или иные понесенные затраты по настоящему договору учитываются в счет оплаты выкупной цены земельного участка на основании акта об уплате выкупной цены (приложение N 2 к договору).

В силу пункта 4.12 договора после полной оплаты выкупной цены стороны подписывают акт об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельные участки по форме, согласованной сторонами в Приложении N 2 к договору.

В соответствии с пунктом 8.2. договора в течение 30 календарных дней после внесения арендатором всей выкупной цены стороны обязались совместно обратиться в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации перехода права собственности на земельные участки от арендодателя к арендатору.

Ссылаясь на несение соответствующих затрат по договору, сумма которых составляет выкупную стоимость земельных участков, уклонение арендодателя от подписания акта об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельные участки, Кооператив обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение не подлежит отмене ввиду следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Из положений пункта 3.2.4 Договора следует, что Ответчик обязан передать право собственности на земельный участок в течение 30 календарных дней после внесения выкупной стоимости.

В силу положений пункта 3.3.5 Договора Истец вправе учитывать стоимость произведенных неотделимых улучшений, работ по благоустройству или иных понесенных затрат по Договору в счет оплаты выкупной цены земельных участков.

Указанное обязательство является альтернативным, в счет выкупной цены может включаться как вместе, так и по отдельности: неотделимые улучшения; работы по благоустройству, иные понесенные затраты

Стороны не определили закрытый перечень затрат, относимых в иным, в связи с чем к иным могут быть отнесены все те затраты, которые произвел Истец во время владения и пользования земельными участками. 

Согласно абз. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При толковании условий Договора необходимо также руководствоваться п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее - ПП ВАС № 16), согласно которому при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Арендатор и Арендодатель договорились, что все произведенные Арендатором неотделимые улучшения, работы по благоустройству или иные понесенные затраты по Договору, учитываются в счет оплаты выкупной цены земельный участков (п. 4.10.1 Договора).

Из совокупного толкования условий Договора следует, что Ответчик передал во временное владение и пользование Истцу земельные участки, чтобы последний содержал эти участки, производил их улучшения и в дальнейшем приобрел право собственности на них. 

Принимая во внимание приведенные выше пункты договора Истец имел право засчитывать в счет внесения выкупной стоимости земельных участок любые расходы, так или иначе связанные с договором аренды и его выполнением со стороны Истца.

При этом, в случае внесения Истцом суммы, достаточной для выкупа земельного участка, передать такой участок или участки в собственность Истца, являлось обязанностью Ответчика, а не его правом.

При этом реализация права на выкуп земельных участков не поставлена в зависимость от наличия или отсутствия задолженности по арендной плате земельных участков.

Во исполнение условий договора, Истец, после корректировки суммы, которую он мог подтвердить документально, направил в адрес Ответчика 28 июля 2022 года акт внесения выкупной стоимости за спорные земельные участки на общую сумму 3 232 301,00 руб. 

По запросу апелляционного суда истцом представлен расчет внесенных платежей со ссылками на материалы дела, который также подтвердил факт несения расходов на вышеуказанную сумму, которые подлежали зачету в счет выкупной цены. 

Из каждого из предоставленных в материалы дела договоров следует, что работы и услуги оказываются на земельных участках, подлежащих выкупу (указаны конкретные кадастровые номера и/или адреса этих участков).

Таким образом, расходы на аренду снегоуборочного комбайна, организации работ по восстановлению канав, размещения и цементирования ж/б лотков, установку лотков водоотведения, аренде спецтехники для ремонта дорог и установки лотков были обоснованно включены в выкупную стоимость земельных участков.

Суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве доказательства по делу заключение специалиста № 0410/22 от 20.03.2023, поскольку данное заключение не отвечает требованиям, установленным ФЗ «О Государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 №73-Ф3. 

Более того, ходатайства о назначении по настоящему делу судебной экспертизы ответчиком не заявлено.

Ввиду изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы все обстоятельства дела и обоснованно вынесено решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания апелляционной жалобы обоснованной и ее удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 05.10.2023 по делу №  А56-21836/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

 

Председательствующий

 

М.В. Балакир

 

Судьи

 

С.В. Изотова

 

 Н.Е. Целищева