АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, д. 70, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, д. 36А, 664011, тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А19-7878/2018

г. Иркутск

29 января 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22.01.2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 29.01.2019 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Уразаевой А.Р., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кокориным Г.В. рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 317385000087784, ИНН 

<

***>, адрес: поселок Молодежный) 

к обществу с ограниченной ответственностью "РЕГИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР ЗМЗ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664024, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью "ВЕРТИКАЛЬ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664024, 

<

...>, литер А)

о взыскании 507 369 руб. 50 коп.

третье лицо: ФИО2

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ВЕРТИКАЛЬ» к ИП ФИО1 о взыскании расходов на содержание общего имущества в размере 637 505 руб. 95 коп.

при участии в заседании (до и после перерыва):

от ИП ФИО1: ФИО3 по доверенности от 10.11.2017, паспорт;

от ООО "РЕГИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР ЗМЗ": ФИО4 по доверенности от 15.01.2018, паспорт;

от ООО "ВЕРТИКАЛЬ": ФИО4 по доверенности от 01.02.2018, паспорт.

от третьего лица: не явилось, извещено надлежащим образом;

в судебном заседании 15.01.2019 объявлялся перерыв до 22.01.2019 до 09 час. 40 мин., после перерыва судебное заседание было продолжено,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее, истец) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области к обществу с ограниченной ответственностью "РЕГИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР ЗМЗ", к обществу с ограниченной ответственностью "ВЕРТИКАЛЬ" (далее, ответчики) с требованием, уточненным в  порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании с ответчиков солидарно неосновательного обогащения за фактическое владение и пользование нежилыми помещениями: торговый зал и склад, площадью 204,9 кв.м., расположенные на 1 этаже и помещениями площадью 113,2 кв.м. (офисные), расположенными на 3 этаже здания по адресу: 

<

...>, за период с 01.12.2017 по 25.04.2018 в размере 507 369 руб. 50 коп.

В обоснование заявленного требования указано, что ООО «Вертикаль» (арендодатель) на основании договора аренды от 01.07.2012г. заключило договор субаренды нежилого помещения от 01.06.2017г. №01/06/2017 с ООО «Региональный центр ЗМЗ» (Арендатор). По указанному договору в аренду были переданы нежилые помещения (торговый зал и склад) площадью 204,9 кв.м., расположенные на 1 этаже и нежилые помещения площадью 113,2 кв.м (офисные), расположенные на 3 этаже здания по адресу: 

<

...> (кадастровый номер здания: 38:36:000002:7445). ФИО1, являлась собственником ? части доли здания, расположенного по адресу: 

<

...>. 11.01.2016г. между ФИО5 и ООО «Вертикаль» был заключен договор аренды, в соответствии с которым во временное владение и пользование ООО «Вертикаль» было передано следующее имущество: 1/2 часть доли в торгово-офисном здании, назначение: нежилое, этажность: 3 этажа, общая площадь 2 143,80 кв.м., адрес объекта: 

<

...>. 30.09.2017г. сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды и 02.10.2017г. подписан акт возврата объектов аренды недвижимого имущества. Поскольку договор субаренды от 01.06.2017г. был заключен без согласия второго собственника - ФИО5, ООО «Вертикаль» не имела полномочий на сдачу спорного нежилого помещения в субаренду без письменного согласия ФИО5 с 01.10.2017г., истец, полагая, что ОО «Региональный центр ЗМЗ» (Арендатор) и ООО «Вертикаль» (Арендодатель) являются недобросовестными, поскольку заведомо знали об отсутствии полномочий на сдачу спорного нежилого помещения в аренду обратился в суд с иском о взыскании с ответчиков задолженности за фактическое владение и пользование нежилыми помещениями.

ООО «Региональный центр ЗМЗ» требования не признало, в представленном отзыве указало, что в соответствии с договором аренды № 1/2016 от 11.01.2016 и договором аренды № 1-01/2016 от 11.05.2016 предусмотрено, что объект аренды предназначен для сдачи помещений в субаренду, на основании чего ООО «Вертикаль» заключило договоры субаренды, в том числе с ООО «Региональный центр ЗМЗ». Ответчик полагает, что собственники здания, заключив договоры аренды № 1/2016 от 11.01.2016 и № 1-01/2016 от 11.05.2016, фактически достигли соглашения о распоряжении общим имуществом. Считает, что не является недобросовестным в силу того, что на момент заключения договора субаренды № 01/06/2017 от 01.06.2017 права истца, либо третьих лиц нарушены не были.

Общество с ограниченной ответственностью «ВЕРТИКАЛЬ» требования не признало, обратилось к индивидуальному предпринимателю ФИО1 с встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании расходов на содержание общего имущества в размере 637 505 руб. 95 коп.

В обоснование встречного иска ООО «Вертикаль» указало, что с 11.01.2016 г. по 25 апреля 2018 г. (включительно) ИП ФИО5 являлась сособственником ? доли нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

...>.

Управление торгово-офисным зданием "Вертикаль" осуществлялось ООО "Вертикаль", содержание здания и оплата счетов, связанных с содержанием общего имущества, осуществлялось так же ООО "Вертикаль".

Поскольку в период с ноября 2017 г. по апрель 2018 г. (включительно) Истец (ООО "Вертикаль") понес расходы на содержание торгово-офисного здания "Вертикаль" Ответчик (ИП ФИО5) обязана компенсировать расходы, приходящиеся на её долю, в связи с чем, ООО «Вертикаль» обратилось с настоящим встречным иском.

Определением от 25.07.2018 встречное исковое заявление ООО «Вертикаль» принято и назначено к совместному рассмотрению с первоначальным иском.

ИП ФИО1 требования, заявленные во встречном исковом заявлении не признала, указала, что ООО «Вертикаль» является ненадлежащим истцом по встречному иску, поскольку не является собственником спорного здания, считает объем понесенных истцом по встречному иску расходов не доказанным.

В представленных возражениях на отзыв на встречное исковое заявление  ООО «Вертикаль» пояснило, что является надлежащим истцом в силу того, что фактически понесло расходы, бремя которых возложено на ответчика - ИП ФИО1

Определением от 03.07.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось, ходатайств не заявило, в судебном заседании 22.11.2018 поддержало позицию ООО «Вертикаль».

В ходе рассмотрения дела 25.07.2018 ИП ФИО1 подано заявление о фальсификации доказательств – договора аренды № 1-01/2016 от 11.01.2016.

В дальнейшем в ходе судебного разбирательства истец отозвал заявление о фальсификации доказательств, что отражено в протоколе судебного заседания от 23.08.2018, в связи с чем, заявление о фальсификации доказательств судом не рассматривается.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей истца и ответчиков, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, истец ФИО1 в период с 11.01.2016 и по 25.04.2018 является собственником ? доли в торгово-офисном здании, назначение: нежилое, этажность: 3 этажа, общая площадь 2 143,80 кв.м., адрес объекта: 

<

...> (кадастровый номер 38:36:000002:7445), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.01.2016 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (листы дела № 42, том№ 1 и лист № 93, том № 3).

11.01.2016 между ФИО1 (арендодатель) и ООО "ВЕРТИКАЛЬ" (арендатор) заключен договор аренды №1/2016, по условиям которого арендодатель на условиях настоящего договора передает арендатору за плату во временное владение и пользование объекты недвижимости, определенные настоящим договором (далее- объекты аренды), а арендатор обязуется принять объекты аренды, использовать по целевому назначению, осуществлять платежи в порядке и на условиях, определяемых на условиях, по окончанию договора вернуть помещение в исправном состоянии.

В пункте 2 раздела 1 договора аренды №1/2016 от 11.01.2016 указано, что объекты принадлежат арендодателю на праве общей долевой собственности, доля в праве ?. Объектом аренды по настоящему договору являются:

- ? часть торгово-офисного здания, назначение: нежилое, этажность: 3 этажа, общая площадь 2 143,80 кв.м., адрес объекта: 

<

...> (кадастровый номер 38:36:000002:7445, свидетельство о государственной регистрации права от 11.01.2016 года, запись регистрации права №38-38/001-38/001/058/2015-9987/1);

- ? часть земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующих производственных зданий и сооружений, общая площадь 1 208 кв.м., адрес объекта: 

<

...> (кадастровый номер 38:36:000002:2148, свидетельство о государственной регистрации права от 11.01.2016 года, запись регистрации права №38-38/001-38/001/058/2015-9993/1);

Пунктом 3 раздела 1 договора аренды №1/2016 от 11.01.2016 предусмотрено, что объекты аренды предназначены для сдачи помещений в субаренду, арендатор использует объект по своему усмотрению согласно действующего законодательства РФ.

Согласно пункту 1 раздела 3 договора аренды №1/2016 от 11.01.2016 договор заключен на неопределенный срок.

В пункте 2 раздела 2 договора аренды №1/2016 от 11.01.2016 стороны согласовали, что арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор, предупредив арендатора о предстоящем расторжении в срок не позднее 07 дней до расторжения договора. Предупреждение направляется арендатору в письменной форме заказным письмом с уведомлением о вручении или передается арендатору под роспись.

В пункте 1 раздела 4 договора аренды №1/2016 от 11.01.2016 стороны согласовали, что арендная плата составляет -207 116 рублей за каждый месяц, без НДС. На арендатора, выплачивающего ежемесячный доход арендодателю-физическому лицу, возлагается обязанность налогового агента по НДФЛ, в связи, с чем Арендатор обязан исчислить сумму НДФЛ, удержать 13% из выплачиваемой арендодателю суммы дохода в размере 26 925 рублей и перечислить в бюджет (п.1 ст. 226 НК РФ). Итого сумма к перечислению на счет арендодателя, указанный в п. 10 настоящего договора, составляет 180 191 рубль за каждый месяц. Арендная плата устанавливается за все арендованное имущество в целом в твердой сумме платежей вносимых периодически. В размер арендной платы входят затраты, связанные с эксплуатацией объекта аренды, в том числе компенсация расходов на коммунальные услуги (отопление, горячее и холодное водоснабжение, вывоз мусора с общей территории, уборка мест общего пользования и коридоров, плата за негативное воздействие на окружающею природную среду).

Пунктом 3 раздела 4 договора аренды №1/2016 от 11.01.2016 предусмотрено, что арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно в денежной форме (по соглашению сторон возможны иные формы расчетов) не позднее десятого числа текущего месяца аренды путем перечисления денежных средств на расчетный счет, указанный в настоящем договоре. Обязанность арендатора по уплате арендных платежей считается исполненной в момент поступления денежных средств на счет, указанный арендодателем в п. 9 настоящего договора.

По акту приема-передачи от 11.01.2016  объекты недвижимого имущества переданы ответчику.

В последующем на основании договора аренды №1/2016 от 11.01.2016, ООО "ВЕРТИКАЛЬ" (арендодатель) 01.05.2017 заключило договор субаренды № 01/06/2017 от 01.06.2017 с ООО «Региональный центр ЗМЗ» по условиям которого арендодатель обязуется за плату предоставить арендатору во временное владение и пользование помещение в торгово-офисном здании, назначение: нежилое, этажность:3 этажа. Общая площадь передаваемых помещений составляет 318, 1 кв. м. (в том числе помещения, расположенные на первом этаже (торговый зал и склад) – 204,9 кв. м., помещения, распложенные на  третьем этаже – 113,2 кв. м. – (офисные). Арендатор принимает в аренду помещения по акту приема-передачи с целью организации в них офиса торговли, а также складирование и хранения товаров для торговли. Объекты аренды согласованны сторонами и выделены маркером на поэтажном плане здания, которая подписывается обеими сторонами, прилагается к настоящему договору и является неотъемлемом частью последнего (приложение №) (пункт 1 договора субаренды № 01/05/2017 от 01.05.2017).

В пункте 1.5 договора субаренды № 01/06/2017 от 01.06.2017 указано, что по соглашению сторон срок аренды нежилых помещений определен с 01.06.2017 по 30.04.2018, включительно. Данный срок является пресекаемым, автоматическая пролонгация договора аренды не происходит, в случае необходимости и согласия сторон последние заключают новый договор субаренды.

Пунктом 2.1 договора субаренды № 01/06/2017 от 01.06.2017 предусмотрено, то за пользование нежимыми помещениями арендатор ежемесячно производит арендные платежи в размере 209 946  рублей исходя из стоимости одного квадратного метра 660 рублей. Арендные платежи НДС не облагаются в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

Соглашением от 30.09.2017 договор аренды №1/2016 от 11.01.2016 расторгнут по соглашению сторон. По акту возврата от 02.10.2017 объекты недвижимого имущества возвращены арендодателю, то есть истцу по настоящему делу.

В обоснование заявленного требование истец указывает, что договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, в связи с расторжением договора аренды также прекратил свое действие; ООО «Вертикаль» не имело полномочий на сдачу спорного помещения в субаренду без письменного согласия ИП ФИО1, а поскольку после расторжения договора аренды субарендатор ООО  "Региональный центр ЗМЗ" фактически пользовался спорным помещением, то ответчики являются недобросовестными, следовательно, обязаны оплатить фактическое пользование помещением в солидарном порядке.

Истцом по адресам ответчиков 07.03.2018 направлялась досудебная претензия  с требованием произвести в добровольном порядке оплату задолженности за фактическое пользование нежилым помещением.  

Указанная претензия оставлена ответчиками без удовлетворения.

Вышеперечисленные обстоятельства послужили основанием для обращения истца  в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владению имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ)

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду.

Согласно статье 303 Гражданского кодекса Российской Федерации при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец) возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Как следует из содержания указанной нормы права, предметом доказывания по спорам о взыскании доходов является факт использования имущества недобросовестным владельцем, размер возможных доходов за время владения имуществом.

В силу пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Из материалов дела следует, что договор аренды № 1/2016 от 11.01.2016, заключенный между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Вертикаль» (арендатор) расторгнут по соглашению сторон 30.09.2017, объект аренды возвращен истцу 02.10.2017.

Вместе с тем, спорным помещением после расторжения договора аренды продолжали пользоваться арендатор и субарендатор.

В качестве доказательств внесения арендной платы по договору субаренды ООО «Региональный центр ЗМЗ» были представлены платежные поручения № 2430 от 01.12.2017, №33 от 15.01.2018, № 2023 от 07.02.2018. Однако, из представленных платежных поручений усматривается, что по ним вносилась арендная плата по договору № 01/07/216 от 01.07.2016, а также плата за право размещения наружной рекламы по договорам №04 ОТ 01.10.2013, № 09 от 11.12.2014 за январь, февраль и март 2018 соответственно.

Платежное поручение № 349 от 19.10.2017 не может подтверждать факт внесения истцу платы за фактическое пользование спорным объектом, поскольку по данному документу оплата произведена за иной период.

При этом после расторжения договора аренды ООО «Вертикаль» заведомо знало об отсутствии полномочий на сдачу спорного нежилого помещения в аренду, а доказательств внесения арендной платы по договору субаренды № 01/06/2017 от 01.06.2017 не представлено.

Исходя из положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Как следует из абзаца 2 пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец в материалы дела представил доказательства направления в адрес ООО "Региональный центр ЗМЗ" требования об освобождении нежилого помещения, данное требование получено обществом 15.12.2017 (том №1, листы дела 92-95).

Следовательно, с 15.12.2017 ООО "Региональный центр ЗМЗ" располагало сведениями о том, что пользуется спорным помещений без законных на то оснований.

Как видно из материалов дела, как ООО "ВЕРТИКАЛЬ", так и ООО "Региональный центр ЗМЗ" пользовались в спорный период нежилым помещением, при этом арендную плату собственнику ИП ФИО1 не вносили, в судебном заседании представитель ответчиков данный факт не оспорил.

Довод ООО "ВЕРТИКАЛЬ" о том, что арендатор действовал добросовестно и на законных основаниях пользовался арендуемым имуществом со ссылкой на заключение договора аренды на ? часть здания со вторым собственником Метелицей Л.Г., который в спорный период действовал, не освобождает  ООО "ВЕРТИКАЛЬ" от обязанности оплачивать истцу, как собственнику ? части спорного здания, соответствующую часть арендной платы.

Из материалов дела усматривается, что между собственниками не было заключено соглашение о порядке пользования общей долевой собственностью, доля ИП ФИО1 не выделена в натуре.

Согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Статьями 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, равно как владение и пользование таким имуществом, осуществляются по соглашению всех ее участников.

В соответствии с положениями статьи 248 Гражданского кодекса Российской Федерации плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Названная статья регулирует отношения участников общей долевой собственности при распределении имущественных благ, приобретенных ими в результате использования общего имущества. Указанные правила действуют не только в отношении плодов и продукции, полученных ими при непосредственной хозяйственной эксплуатации объекта права общей собственности, но и при поступлении иных доходов от этого имущества, в том числе связанных с возмездной передачей его в пользование третьим лицам.

Таким образом, платежи по договорам аренды, заключенным в отношении общего имущества, напрямую относятся к доходам, которые подлежат распределению между участниками общей долевой собственности в соответствии с приведенной нормой гражданского права.

Критерием распределения доходов в отсутствие на то специального соглашения является размер доли каждого из участников общей долевой собственности. Применение указанного механизма не ставится действующим законодательством в зависимость от наличия или отсутствия между участниками общей долевой собственности спора о порядке совместного владения и пользования общим имуществом, либо совершения одним из них действий по выделу своей доли в объекте права общей собственности.

Учитывая, что объектом аренды являлось общее имущество, к отношениям участников общей собственности в связи с распределением доходов, полученных от сдачи имущества в аренду, подлежит применению статья 248 Гражданского кодекса Российской Федерации. Право требовать часть соответствующих доходов обусловлено наличием у ИП ФИО1 статуса участника общей долевой собственности.

Рассмотрев вопрос о добросовестности арендатора и субарендатора, суд приходит к следующему.

Из пояснений представителя ООО "ВЕРТИКАЛЬ" следует, что в спорный период общество не вносило истцу плату за фактическое пользование помещением.

При этом, несмотря на расторжение договора аренды, заключенного с ИП ФИО1 ООО "ВЕРТИКАЛЬ" продолжало пользоваться спорным объектом аренды и сдавать его в субаренду без установленных на то законных оснований.

Как указано выше, в качестве доказательств внесения арендной платы по договору субаренды ООО «Региональный центр ЗМЗ» были представлены платежные поручения № 2430 от 01.12.2017, №33 от 15.01.2018, № 2023 от 07.02.2018. Однако, из представленных платежных поручений усматривается, что по ним вносилась арендная плата по договору № 01/07/216 от 01.07.2016, а также плата за право размещения наружной рекламы по договорам №04 ОТ 01.10.2013, № 09 от 11.12.2014 за январь, февраль и март 2018 соответственно.

Иных доказательств внесения арендных платежей ООО «Региональный центр ЗМЗ» в заявленный ко взысканию период не представлено.

Помимо всего прочего, с 15.12.2017 ООО "Региональный центр ЗМЗ" располагало сведениями о том, что пользуется спорным помещений без законных на то оснований, однако не предприняло действий к освобождению нежилого помещения, либо заключению договора аренды с управомоченным лицом.

При таких обстоятельствах усматривается, что ООО "ВЕРТИКАЛЬ" и ООО «Региональный центр ЗМЗ» действовали недобросовестно.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 12) указано, что при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Согласно расчету истца и представленным в материалы дела документам задолженность ответчиков за фактическое владение и пользование нежилым помещением, площадью 204,9 кв. м., расположенные на 1 этаже и помещениями площадью 113,2 кв.м. (офисные), расположенными на 3 этаже здания по адресу: 

<

...>, за период с 01.12.2017 по 25.04.2018 составляет 507 369 руб. 50 коп.

Истцом период пользования определен по 25.04.2018, поскольку согласно выписке из ЕГРН с 26.04.2018 правообладателем ? доли вышеуказанного здания является ФИО6

Ответчиками в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств, подтверждающих внесение истцу платы за фактическое пользование ? части спорного здания.

Согласно пункту 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга; кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников (статья 323 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание, что ООО "Региональный центр ЗМЗ" и ООО «Вертикаль» действовали недобросовестно, в свою очередь доказательств перечисления арендной платы ООО "Региональный центр ЗМЗ" в адрес ООО «Вертикаль» в материалы дела не представлено, заявленная истцом сумма платы за фактическое владение и пользование нежилым помещением, площадью 204,9 кв. м., расположенном на 1 этаже и помещениями площадью 113,2 кв.м. (офисные), расположенными на 3 этаже здания по адресу: 

<

...>, за период с 01.12.2017 по 25.04.2018 в размере 507 369 руб. 50 коп. подлежит взысканию солидарно с общества с ограниченной ответственностью "ВЕРТИКАЛЬ" и общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр ЗМЗ" в пользу ИП ФИО1.

Рассмотрев встречный иск, суд приходит к следующему.

ООО «Вертикаль», заявляя встречный иск, просит взыскать расходы на содержание общего имущества в размере 637 505 руб. 95 коп. пропорционально доле, принадлежащей ИП ФИО1 в праве собственности в торговом здании, расположенном по адресу: 

<

...>.

В состав расходов на содержание общего имущества ответчиком были включены расходы на оплату коммунальных услуг (водоснабжение и водоотведение), приобретения товаров хозяйственного назначения, оплата услуг связи, расходы на покупку угля, вывоз твердых бытовых отходов, уборку снега, покупку электросчетчика, расходы на оплату услуг погрузчика, ремонт системы видеонаблюдения, ее абонентское обслуживание.

Оценив представленные в обоснование встречного иска доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит встречные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, истец ФИО1 в период с 11.01.2016 и по 25.04.2018 являлась собственником ? доли в торгово-офисном здании, назначение: нежилое, этажность: 3 этажа, общая площадь 2 143,80 кв.м., адрес объекта: 

<

...> (кадастровый номер 38:36:000002:7445), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.01.2016 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Вторым собственником торгово-офисного здания "Вертикаль", по настоящее время, является ИП ФИО2 Доля в праве – 1/2 часть нежилого помещения. Указанный факт подтверждается представленной в материалы дела выпиской из единого государственного реестра недвижимости.

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В силу пункта 2 статьи 245 ГК РФ соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Как указано, между собственниками не было заключено соглашение о порядке пользования общей долевой собственностью, доля ИП ФИО1 не выделена в натуре.

В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Возражая против встречного иска, ИП ФИО1 ссылалась  на неправомерность подачи указанного иска, поскольку ООО «Вертикаль» не является собственником спорного помещения, следовательно, не могло нести заявленные расходы, также как и ИП ФИО1 не давала согласие Метелице Л.Г. на заключение договоров, связанных с несением расходов на содержание имущества.

Из материалов дела следует, что 11.01.2016 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО "ВЕРТИКАЛЬ" (арендатор) заключен договор аренды №1/2016.

Соглашением от 30.09.2017 договор аренды №1/2016 от 11.01.2016 расторгнут по соглашению сторон. По акту возврата от 02.10.2017 объекты недвижимого имущества возвращены арендодателю, то есть истцу по настоящему делу.

Судом установлено, что ООО "ВЕРТИКАЛЬ" (арендодатель) 01.05.2017 заключило договор субаренды № 01/06/2017 от 01.06.2017 с ООО «Региональный центр ЗМЗ», а также в период с 11.01.2016 по 25.04.2018 фактически владело и пользовалось нежилым помещением, расположенным по адресу 

<

...>.

Как указано, в статье 303 ГК РФ при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.

Суд полагает, что заявленные расходы обусловлены поддержанием спорного имущества в состоянии, пригодном для его целевого использования, поскольку собственник торгового центра, извлекает прибыль из деятельности направленной на сдачу имущества в аренду, а арендатору (субарендатору), осуществляющему торговую деятельность является важным факт надлежащего технического состояния здания торгового центра, его безопасность, а также наличие комфорта и удобства для покупателей. В иных случаях, осуществление деятельности торгового центра, при не соблюдении указанных условий не отвечает его целевому назначению и становится экономически не выгодным.

В связи с чем,  ООО «Вертикаль» является надлежащим истцом по настоящему делу, поскольку его затраты, являющиеся предметом требований встречного иска, связаны с поддержанием спорного имущества  в надлежащем состоянии и обусловлены  его функциональным назначением.

ИП ФИО1, возражая против встречного иска, полагает, что договоры на оказание услуг, заключенные между  ООО «Вертикаль» и лицами, оказывающими соответствующие услуги, являются недействительными  в силу их мнимости и направленности на причинение вреда истцу.

Проверив довод ИП ФИО1 в указанной части, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Из смысла данной нормы следует, что при совершении мнимой сделки стороны не преследуют цели совершения какой-либо сделки вообще, не намереваются совершить какие-либо действия, влекущие соответствующие данной сделке правовые последствия.

В пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25) разъяснено, что стороны мнимой сделки могут осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, доказыванию подлежат обстоятельства того, что при совершении спорной сделки стороны не намеревались ее исполнять; оспариваемая сделка действительно не была исполнена и потом не породила правовых последствий.

В свою очередь, ИП ФИО1  не представлено каких-либо доказательств отсутствия исполнения по сделкам.

ООО «Вертикаль» представлены договоры, заключенные с ООО «Бизнес-Сибирь» на комплексную уборку снега, с ИП ФИО7 на сервисное обслуживание видеонаблюдения, договор поставки бытовой химии с ООО «Химэкоцентр», акт выполненных работ, подтверждающий ООО «ИркутскСтройТехСервис» оказание услуг фронтального погрузчика, договор с МУП «Водоканал» на отпуск воды, договор об оказании услуг связи с ПАО «Ростелеком»,  договор энергоснабжения с ООО «Иркутскэнергосбыт», товарные накладные, подтверждающие приобретение угля у ООО «Сиблогистик»; договоры с ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, Фот В.В. (охрана, отопление здания), с ФИО13 (уборка помещений), ФИО14 (услуги бухгалтера).

Как следует из представленных ответчиком первичных документов (товарные накладные, акты выполненных работ, универсальные передаточные документы, расходные кассовые ордеры) услуги вышеуказанными контрагентами оказывались на постоянной и длительной основе. Указанные первичные документы подписаны сторонами без замечаний, представленными в материалы дела платежными поручениями, а также сведениями из банковских выписок подтверждается факт оплаты оказанных услуг (том дела №2, том дела № 3, лист 1-81).

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В рассматриваемом случае в подтверждение реальности сделки ответчиком представлены не только документы, подписанные сторонами сделки, но первичные бухгалтерские документы, подписанные ООО «Вертикаль» и его контрагентами; данные доказательства ИП ФИО1 не оспорены, надлежащими доказательства не опровергнуты.

Учитывая изложенное, довод ИП ФИО1 о мнимости указанных выше договоров судом отклоняется.

Довод ФИО1 о недобросовестности ответчика и несении заявленных расходов с целью причинения вреда собственнику также не нашел своего документального подтверждения. 

Помимо прочего, в силу статьи 303 ГК РФ факт добросовестности или недобросовестности владельца не влияет на исполнение обязанности собственника о возмещении произведенных владельцем необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.

Возражая против суммы заявленных расходов ООО «Вертикаль» в части затрат на электроэнергию представитель ФИО1  пояснил, что полагает указанную сумму завышенной, ответчиком не представлены данные приборов учета электроэнергии.

  В ходе рассмотрения дела стороны провели совместный осмотр электроустановок, о чем составили акт, в том числе указав в нем о наличии разногласий. 

При этом из уточненного ООО «Вертикаль» расчета следует, что обществом учтены только расходы в отношении общего имущества, исключены расходы по электроэнергии, относящиеся на субарендаторов.

В ответ на запрос суда ООО «Иркутскэнергосбыт» были представлены акты расхода энергии, подтверждающие несение затрат в испрашиваемой сумме.

В нарушение статьи 65 АПК РФ ИП ФИО1 размер расходов на электроэнергию надлежащими доказательствами не опровергнут, иной обоснованный расчет не приведен.

Также ИП ФИО1 возражала против заявленных ответчиком расходов на оплату услуг кочегара, дворника, охранника, разнорабочего, оказание бухгалтерских услуг.

Рассмотрев возражения ответчика по встречному иску в указанной части, суд полагает, что указанные расходы являются обоснованными и связанными с осуществлением деятельности торгового центра как коммерческого объекта. Стоимость работ по обслуживанию указанных объектов соответствует критериям разумности, иными доказательствами размер несения указанных расходов в заявленной сумме не опровергнут.

ИП ФИО1 в ходе рассмотрения дела не воспользовалась предоставленным ей правом заявить ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы в части определения стоимости расходов, необходимых для содержания и обслуживания здания.

При этом само по себе отсутствие информации ООО «Вертикаль» как о застрахованных лицах в пенсионном фонде (ответ от 12.09.2018), с учетом конкретных обстоятельств настоящего спора не свидетельствует о том, что данные лица не являются работниками ответчика, в материалы дела представлены гражданско-правовые договоры, заключенные с лицами, осуществляющими деятельность кочегара, охранника, дворника. Сам факт не исполнения обязанностей по предоставлению отчетности в отношении указанных лиц, а также ненадлежащего оформления трудовых взаимоотношений не свидетельствует о том, что указанные расходы понесены не были. Сторонами подтверждается, что спорный объект в заявленный период осуществлял хозяйственную деятельность, которая, по мнению суда, не могла осуществляться без несения заявленных во встречном иске расходов.

Ссылка ИП ФИО1 на то, что договоры энергоснабжения, водоснабжения и т.д. заключены непосредственно вторым собственником спорного объекта недвижимости ФИО2, в связи с чем, оплата таких расходов ООО «Вертикаль» не может свидетельствовать о несении расходов непосредственно ООО «Вертикаль», которое действовало по поручению третьего лица, судом отклоняется, поскольку факт несения расходов на энергоснабжение, водоснабжение и т.д. непосредственно ООО «Вертикаль» подтвержден представленными в материалы дела платежными документами, и в силу п.2 статьи 303 Гражданского кодекса РФ ООО «Вертикаль» имеет право требования возмещения таких расходов с собственника, при этом взаимоотношения и расчеты ООО «Вертикаль» со вторым собственником (ФИО2) в части расходов на содержание общего имущества не имеют значения для рассмотрения настоящего спора, так как иск заявлен к ИП ФИО1

ИП ФИО1, возражая против встречного иска, не представила надлежащих допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что услуги по содержанию общего имущества были оказаны по завышенной цене.

Оценив представленные в обоснование встречного иска доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проверив расчет понесенных ООО «Вертикаль» расходов на содержание общего имущества, принимая во внимание реальный характер договоров, заключенных ООО «Вертикаль» по оказанию услуг в отношении обслуживания спорного имущества, отсутствие доказательств, свидетельствующих об оказании услуг по завышенной цене, доказанность целесообразности несения указанных расходов, в том числе, расходов на охрану здания, видеонаблюдение и пр., учитывая, что заявленные расходы обусловлены поддержанием имущества в состоянии, пригодном для его целевого назначения, связаны с обслуживанием торгового центра, суд приходит к выводу, что встречные исковые требования о взыскании расходов, связанных с содержанием имущества в размере 637 505 руб. 95 коп., являются обоснованными, документально подтвержденными и подлежащими удовлетворению в заявленном размере.

Всем существенным доводам сторон дана оценка, остальные доводы несущественны и на выводы суда повлиять не могут.

Согласно части 5 статьи 170 АПК РФ резолютивная часть решения должна содержать выводы об удовлетворении или отказе в удовлетворении полностью или в части каждого из заявленных требований, указание на распределение между сторонами судебных расходов, срок и порядок обжалования решения.

При полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Принимая во внимание наличие по первоначальному иску солидарных ответчиков, а по встречному иску – только одного ответчика, арбитражный суд не находит оснований для проведения зачета требования по основаниям, предусмотренным статьей 170 АПК РФ. 

В данном случае отсутствие зачета не влияет на исполнимость судебного акта должниками по встречному и первоначальному искам.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд приходит к следующему.

При принятии иска ИП ФИО1 предоставлялась отсрочка по уплате государственной пошлины.

В силу статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина от удовлетворенной суммы исковых требований (507 369 руб. 50 коп.) составляет 13 147 руб. 

С учетом положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков в доход федерального бюджета подлежат взысканию солидарно расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 147 руб.

В силу статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина от удовлетворенной суммы встречных исковых требований (637 505 руб. 95 коп.) составляет 15 750 руб. 12 коп.

При подаче встречного иска была оплачена государственная пошлина в размере 15 836 руб. 54 коп.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой;

С учетом положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина в размере 15 750 руб. 12 коп. относится на ИП ФИО1 и подлежит взысканию с последней в пользу ООО «Вертикаль»; государственная пошлина в размере 86 руб. 42 коп. подлежит возврату ООО «Вертикаль» из федерального бюджета  на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ.  

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВЕРТИКАЛЬ" и общества с ограниченной ответственностью "РЕГИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР ЗМЗ" солидарно в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженность в размере 507 369 руб. 50 коп.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "ВЕРТИКАЛЬ" удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью "ВЕРТИКАЛЬ" задолженность в размере 637 505 руб. 95 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 750 руб. 12 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВЕРТИКАЛЬ" и общества с ограниченной ответственностью "РЕГИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР ЗМЗ" солидарно в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 13 147 руб. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ВЕРТИКАЛЬ" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 86 руб. 42 коп. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

 

   Судья                                                                                                                      А.Р. Уразаева