АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-32673/2021

г. Новосибирск

21 сентября 2023  года

Резолютивная часть решения объявлена 14 сентября 2023 года.

Решение в полном объеме изготовлено 21 сентября 2023 года.        

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Ануфриевой О.В.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Финансово-промышленная организация «Доверие» (г. Тюмень, ОГРН  

<

***>), 

к ответчикам: 1) акционерному коммерческому межрегиональному «Топливно-Энергетический Банк «Межтопэнергобанк» (публичное акционерное общество) (г. Москва, ОГРН  

<

***>; 2) обществу с ограниченной ответственностью «ВДТ Строй» (г. Новосибирск, ИНН  

<

***>), 

с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) акционерного общества «Сургутнефтегазбанк» (г. Тюмень, ИНН 

<

***>), 2) общества с ограниченной ответственностью «Кварсис-Риэлт» в лице конкурсного управляющего ФИО2 (г. Новосибирск,  ИНН 

<

***>); 3) Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (г. Новосибирск), 

о признании  недействительным дополнительного соглашения, о прекращении  записи об ипотеке,

при участии в судебном заседании представителей :

   истца: ФИО3, доверенность от 01.02.2023, диплом, паспорт;

   ответчика (1): ФИО4, нотариально удостоверенная доверенность от 16.12.2022 №;77 АД 252046.

  ответчика (2): ФИО5, доверенность от 15.03.2023, диплом, паспорт;

  от третьих лиц: 1) ФИО6, доверенность 86 АА 3055688 от 06.07.2023, паспорт, диплом; 2) не явился, извещен; 3) не явился, извещен. 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью Финансово-промышленная организация «Доверие» (далее - ООО ФПО «Доверие», истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к акционерному коммерческому межрегиональному «Топливно-Энергетический Банк «Межтопэнергобанк» (публичное акционерное общество) (далее - ПАО «Межтопэнергобанк», ответчик) о признании недействительным соглашения от 27.02.2017 к договору залога недвижимого имущества (ипотеки) № 

<

***>/9 от 

<

***>, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «ВДТ Строй» (далее - ООО «ВДТ Строй») и ПАО «Межтопэнергобанк» (регистрационный номер 54:35:061530:9-54/001/2017-1); о прекращении записи об ипотеке в пользу ПАО «Межтопэнергобанк» в отношении объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта: 56 %, площадь общая 31060,9 кв. м, кадастровый номер (или условный) номер объекта: 54:35:000000:28171; о признании права залога (ипотеки) акционерного общества «Сургутнефтегазбанк» (далее - АО Банк «СНГБ») и ООО ФПО «Доверие» в отношении объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта 56 %, площадь общая 31060,9 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта: 54:35:000000:28171. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «ВДТ Строй», АО Банк «СНГБ», общество с ограниченной ответственностью «Кварсис-Риэлт» (далее - ООО «Кварсис-Риэлт») в лице конкурсного управляющего ФИО2, Управление государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (Управление Росреестра по Новосибирской области).

Решением от 13.05.2022 Арбитражного суда Новосибирской области производство по делу в части требования о признании права залога (ипотеки) АО Банк "СНГБ» и ООО ФПО «Доверие» в отношении объекта незавершенного строительства, степень готовности: 56%, площадь общая: 31060,9 кв. м, кадастровый (или условный) номер: 54:35:000000:28171 прекращено. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. 

Постановлением от 07.09.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.02.2023 решение от 13.05.2022 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 07.09.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-32673/2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

В кассационном постановлении суд округа указал, на то, что при новом рассмотрении суду необходимо с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, и имеющихся доказательств установить обстоятельства, имеющие значение для дела, исследовать представленные в материалы дела доказательства в совокупности, при необходимости - запросить новые доказательства, принять во внимание сложносоставной предмет залога, установить, прекратился ли залог ПАО «Межтопэнергобанк» в части гостиницы с учетом внесения изменений в предмет залога по Соглашению от 27.02.2017 или имеется конкуренция залоговых прав на гостиницу, в случае ее установления рассмотреть вопрос о старшинстве залогов, после разрешения которого, установить наличие или отсутствие оснований для признания недействительным Соглашения от 27.02.2017, разрешив спор с правильным применением норм материального и процессуального права, а также распределить судебные расходы, в том числе и за рассмотрение кассационной жалобы.

При новом рассмотрении дела определением арбитражного суда от 05.07.2023 третье лицо – общество с ограниченной ответственностью «ВДТ Строй» исключено из состава третьих лиц и привлечено к участие в деле в качестве соответчика.

При новом рассмотрении истец  поддержал исковые требования в последней уточненной при первоначальном рассмотрении дела  редакции.

 Представил письменные пояснения (т.2,  л.д. 96-98), в которых   в пункте 1  качестве обоснования оспаривания дополнительного соглашения указал, что Седьмым  арбитражного апелляционном судом при рассмотрении апелляционной жалобы установлено, что оспариваемое соглашение не является основанием для возникновения у  банка права залога на объект №2, а лишь констатирует существование залога недвижимости в пользу ответчика. Поскольку оспариваемое в части соглашение не повлекло последствий в виде возникновения, прекращения или изменения прав, то его заключение является в соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения  создать ей соответствующие правовые последствия. Следовательно,  в оспариваемой части, дополнительное соглашение является ничтожной сделкой.

В пункте 2 пояснений от 20.04.2023 истец  в обоснование доводов о   передаче ООО «Кварсис Риэлт»  своих прав участника долевого строительства в пользу АО «Сургутнефтегазбанк» (которые в последующем частично переданы истцу)  ссылается  на  пункты 6.9.-6.10.2 Договора от участия в долевом строительстве от 20.08.2015  (далее – договор от 20.08.2015),  согласно которым в случае расторжения договора от 20.8.2015  ООО «ВДТ Строй» (застройщик) обязуется перечислить в пользу АО «СНГБ» денежные средства, подлежащие возврату ООО «Кварсис-Риэлт» (участник долевого строительства) не в полном размере, а в сумме полученного участников долевого строительства от АО «СНГБ» кредита.

Кроме того, истец ссылается на  определение  от 12.10.2019 по делу № А45-10429/2019, об удовлетворении  заявления о включении АО БАНК «СНГБ» и ООО ФПО «Доверие»  в реестр требований кредиторов  ООО «ВДТ Строй», как обеспеченных залогом имущества - правами по договору долевого участия в строительстве № 10/39 от 20.08.2015. Согласно вышеназванному определению право залога АО БАНК «СНГБ» и ООО ФПО «Доверие»  основаны на   выписках из ЕГРН, из которых следует, что имеются зарегистрированные права залога, основанные на договоре 10/39 от 20.08.2015.

В пункте 3 пояснений от 20.04.2023  истец  изложил доводы в обоснование позиции о  применении к правоотношениям, возникшим из договора залога №10/39 положений Федерального закона от  30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон №214-ФЗ). 

 Истец полагает, что у участника долевого строительства имеется приоритет на удовлетворение своих требований от предмета залога – объекта строительства, по отношению к залогодержателю, у которого в залоге исключительно земельные участки, на которых расположен объект строительства.

Ссылаясь,  в том числе,  на судебную практику, истец резюмирует, что обременение гостиницы правами участника долевого строительства и получение согласия ответчика на ее строительство и прекращение залога исключает претензии ответчика на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства и причитающиеся ему в случае реализации предмета долевого строительства. Истец полагает,  что вопрос о старшинстве залогов разрешается в его пользу.

Истец полагает, что согласно статье 77 Закона об ипотеке, гостиница находится в залоге у ЗАО «СНГБ» со дня государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве обеспечения исполнения обязательств, принятых заемщиком по кредитному договору, до момента их полного исполнения залогодержателем по данному залогу является ЗАО «СНГБ», а залогодателем — участник долевого строительства.

Следовательно, по мнению истца, Банк является единственным лицом, имеющим право на удовлетворение своих требований за счет продажи предмета залога.

 

При новом рассмотрении ответчиком (1)  представлен отзыв от 31.03.2023  с учетом выводов суда кассационной инстанции (т. 2, л.д. 74-85), в котором изложены  возражения  против удовлетворения исковых требований, поскольку незавершенный строительством объект, назначение: нежилое, общая площадь 31060,09 кв.м. адрес объекта: 

<

...> кадастровый номер: 54:35:000000:28171, в состав которого входит недостроенное здание гостиницы является предметом залога ПАО «Межтопэнергобанк».

Ответчик (1)  в обоснование существования ипотеки ПАО «Межтопэнергобанк», в том числе и в отношении Объекта № 2 в состав которого входит Гостиница, ссылается на вступившее  в законную силу определение  Арбитражного суда Новосибирской области от 03.09.2019 по делу № А45- 10429/2019, в соответствии с которым  я требования ПАО «Межтопэнергобанк» в размере 2 184 952 657, 42 руб. в том числе, 1 1661 000 000 руб. основной долг, 523 778 481,90 руб. проценты по кредиту, 174 175, 52 руб. неустойка  включены в реестр требований кредиторов ООО «ВДТ Строй» с отнесением в третью очередь удовлетворения как требование по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) № 

<

***>/9 от 

<

***>. 

Ответчик (1) полагает, что обстоятельства, установленные определением от 03.09.2019, имеют преюдициальное значение к настоящими спору, так как, в приведенном споре участвовали Истец и Ответчик, судом при рассмотрении требований Банка, в том числе в части обоснованности наличия залога, исследовались те же обстоятельства, которые входят в предмет рассмотрения по настоящими спору. 

Кроме того, ответчик(1) заявил о пропуске истцом срока исковой давности на обращение с иском об оспаривании дополнительного соглашения, поскольку о наличии залога в пользу ответчика (1) истец должен был узнать при государственной регистрации договора от 20.08.2015 №10/39.

При новом рассмотрении ответчиком (2) представлены письменные пояснения по делу, в которых он заявил возражения против удовлетворения исковых требований, полагает позицию истца необоснованной, Также конкурсный управляющий считает необходимым заявить самостоятельное ходатайство о пропуске Истцом сроков исковой давности для исковых требований.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Ответчики (1,2), третье лицо (1) поддержали правовые позиции, изложенные в  иске, пояснениях, отзывах.

Дело рассматривается в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  отсутствие представителей третьих лиц (2,3), надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства. 

Исследовав представленные сторонами доказательства и приводимые ими доводы, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Закона об ипотеки по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом. 

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). 

Пунктом 1 статьи 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). 

Пунктом 1 статьи 43 Закона об ипотеке установлено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). 

При этом, очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемой в соответствии с правилами статьи 20 Закона об ипотеки. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 335.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или договором, предмет залога может находиться в залоге у нескольких лиц, имеющих на него равные по старшинству права залогодержателей (созалогодержатели), в обеспечение исполнения разных обязательств, по которым созалогодержатели являются самостоятельными кредиторами. 

Если иное не установлено законом или соглашением между созалогодержателями, каждый из них самостоятельно осуществляет права и обязанности залогодержателя. 

При обращении взыскания на предмет залога, находящийся в залоге у созалогодержателей, применяются правила пунктов 2 и 6 статьи 342.1 ГК РФ. 

Денежные суммы, вырученные от реализации предмета залога, распределяются между созалогодержателями пропорционально размерам их требований, обеспеченных залогом, если иное не предусмотрено соглашением между ними или не вытекает из существа отношений между созалогодержателями. 

Законодательство о залоге недвижимости различает два правовых режима распространения ипотеки на строения, находящиеся на заложенном земельном участке, в зависимости от момента возведения таких строений - до или после передачи участка в залог (статьи 64 и 65 Закона об ипотеке). 

Пунктом 1 статьи 64 Закона об ипотеке предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Закона об ипотеки на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения; ипотека, по общему правилу, распространяется на эти здания и сооружения. Приведенное правило о том, что ипотекой охватывается объект, вновь возведенный на заложенном земельном участке, основано на принципе единства судьбы участка и прочно связанного с ним объекта (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). 

По смыслу пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке соответствующие последствия предусмотрены не только для ситуаций, когда залогодателем является собственник участка, но и в случаях, когда ему принадлежит право его аренды. 

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.05.2019 № 302-ЭС18-24434 изложен правовой подход, согласно которому материальные основания возникновения права залога у лиц, заключивших с застройщиком договоры участия в долевом строительстве, регулируются специальными положениями гражданского законодательства, в частности Законом об участии в долевом строительстве). 

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. 

Статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения в пользу лиц, чьи средства были привлечены на строительство (создание) многоквартирного дома посредством заключения договоров участия в долевом строительстве (далее - дольщики). 

Согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков, считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом. В силу части 2 названной статьи при прекращении строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на не завершенный строительством объект такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков; со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимся в залоге у участников строительства, однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве). 

В соответствии с пунктом 3 статьи 43 Закона об ипотеке последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору

1. Как установлено судом и  следует из материалов дела 20.08.2015 между АО БАНК «СНГБ» и ООО «Кварсис-Риэлт» был заключен кредитный договор №С42071 на сумму 400 000 000 рублей с целью финансирования договора № 10/39 участия в долевом строительстве от 20.08.2015, заключённого между ООО «ВДТ Строй» (застройщик) и ООО «Кварсис-Риэлт» (участник долевого строительства).

Предметом договора участия в долевом строительстве является строительство Гостиницы в осях 2.4-2.11/2.С-2.Т., площадью 8355,21 кв.м., входящей в состав строящегося Комплекса, в том числе помещения (далее – Гостиница) в Комплексе: на отметке -5.400 (подвал); на отметке +0.000 (первый этаж); на отметке +5.400 (второй этаж), в том числе зал ресторана; на отметке 10.800 (третий этаж); на отметке 14.400 (четвёртый этаж); на отмене +18.000 (пятый этаж); на отметке +21.600 (шестой этаж); на отметке +25.200 (седьмой этаж); на отметке + 28.800 (восьмой этаж); на отметке +32.400 (девятый этаж); на отметке +36.000 (десятый этаж); на отметке +39.600 (одиннадцатый этаж); на отметке +44.700 (двенадцатый этаж); на отметке +48.630 (тринадцатый этаж); на отметке +51.950 (четырнадцатый этаж); на отметке +55.650 (пятнадцатый этаж); на отметке 57.950 (шестнадцатый этаж), а также общее имущество в Комплексе, в составе: технических помещений ИТП, насосной станции, помещения КНС, эвакуационных коридоров и коридоров, лифтов №№ 1,2,3,4 (1000 кг) – клиентские и 7 (630 кг) серверного, лестничных клеток, общей входной группы, фойе комплекса, холлов и лифтовых холлов, тамбуров, лестниц бетонных наружных, крылец, пандусов, переходов, загрузки общепита, мусоросборочной камеры и мусорокамеры, технических помещений РУ-10 кВт с коммуникациями, технических помещений систем ОВ с коммуникациями, холодоцентра с оборудованием, приёмника холодоцентра, технических помещений с коммуникациями, дебаркадера, помещений трансформаторной, помещений РУ-10кВт, трансформаторных подстанций, кроссовой, техподполья, лазовой котельной электрощитовой, антресоли котельной, кровли котельной, кровли лестничной клетки.

При этом, перед заключением вышеуказанного договора , в силу п.6, ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214 ФЗ (далее – Закон №214-ФЗ ) требовалось получение согласия от первоначального залогодержателя земельных участков - ПАО «Межтопэнергобанк». 

Так, 05.08.2015 г. ПАО «Межтопэнергобанк» дал письменное согласие на заключение договора №10/39.

Следует также обратить внимание, что указанное согласие также включало императивные положения Закона №214-ФЗ, которым установлено, что первоначальный залогодержатель (ПАО «Межтопэнергобанк») согласен на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с ч.2 ст. 15 Закона №214-ФЗ , а также на прекращение залога с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства (п. 8 ст. 13 Закона о ДДУ). 

Без указанного согласия Договор участия в долевом строительстве, не прошел бы государственной регистрацию в органах Росреестра.

Договор участия в долевом строительстве содержит пункты 6.9. – 6.10.2, обеспечивающие исполнение обязательств по кредитному договору: «Стороны пришли к соглашению, что Застройщик обязуется перечислить в счёт погашения задолженности по кредиту Участника долевого строительства денежные средства, подлежащие возврату Участнику долевого строительства, в размере взноса (платежа), произведённого Участником долевого строительства Застройщику за счёт средств ЗАО «СНГБ», указанных в п. 3.1.1. настоящего Договора, в случае расторжения с ним Договора в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Настоящий договор является поручением Участника долевого строительства Застройщику направить денежные средства, причитающиеся Участнику долевого строительства в указанном выше случае непосредственно ЗАО «СНГБ», с целью досрочного погашения кредитной задолженности, имеющейся у Заёмщика по Кредитному договору (в том числе, основного долга, процентов, неустойки, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами)».

Пунктом 3.1.3. договора участия в долевом строительстве №10/39 от 20.08.2015 предусмотрено, что обеспечением исполнения обязательств ООО «Кварсис-Риэлт» перед ЗАО «СНГБ» по кредитному договору является залог имущественных прав, вытекающих из договора 10/39, который возникает у ЗАО «СНГБ» в силу закона на основании п. 5. ст. 5. и пункта 1 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).

Право залога имущественных прав требований, вытекающих из настоящего договора, возникает у ЗАО «СНГБ» со дня государственной регистрации настоящего договора и ипотеки ЗАО «СНГБ» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

08.02.2019 между АО Банк «СНГБ» (цедент) и ООО «ФПО «Доверие» (цессионарий) заключен договор цессии (уступки права требования), по условиям которого цедент передает, а цессионарий принимает часть принадлежащих цеденту прав (требований), возникших на основании кредитного договора № С42071 от 20.08.2015 и договора участия в долевом строительстве №10/39 от 20.08.2015, при этом АО Банк «СНГБ» остается первоначальным залогодержателем, в ООО ФПО «Доверие» становится последующим залогодержателем.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу А45-10429/2019 ООО «ВДТ Строй» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

 12.10.2021 Арбитражным судом Новосибирской области вынесено определение об удовлетворении заявления АО Банк «СНГБ» и ООО ФПО «Доверие» о включении их требований в реестр требований кредиторов ООО «ВДТ Строй» как обеспеченных залогом имущества – правами по договору долевого участия в строительстве № 10/39 от 20.08.2015, предметом которого является строительство следующего имущества: Гостиница в осях 2.4-2.11/2.С-2.Т., площадью 8355,21 кв.м., входящая в состав строящегося Комплекса, в том числе помещения (далее – Гостиница) в Комплексе: на отметке -5.400 (подвал); на отметке +0.000 (первый этаж); на отметке +5.400 (второй этаж), в том числе зал ресторана; на отметке 10.800 (третий этаж); на отметке 14.400 (четвёртый этаж); на отмене +18.000 (пятый этаж); на отметке +21.600 (шестой этаж); на отметке +25.200 (седьмой этаж); на отметке + 28.800 (восьмой этаж); на отметке +32.400 (девятый этаж); на отметке +36.000 (десятый этаж); на отметке +39.600 (одиннадцатый этаж); на отметке +44.700 (двенадцатый этаж); на отметке +48.630 (тринадцатый этаж); на отметке +51.950 (четырнадцатый этаж); на отметке +55.650 (пятнадцатый этаж); на отметке 57.950 (шестнадцатый этаж), а также общее имущество в Комплексе, в составе: технических помещений ИТП, насосной станции, помещения КНС, эвакуационных коридоров и коридоров, лифтов №№ 1,2,3,4 (1000 кг) – клиентские и 7 (630 кг) серверный, лестничных клеток, общей входной группы, фойе комплекса, холлов и лифтовых холлов, тамбуров, лестниц бетонных наружных, крылец, пандусов, переходов, загрузки общепита, мусоросборочной камеры и мусорокамеры, технических помещений РУ-10 кВт с коммуникациями, технических помещения систем ОВ с коммуникациями, холодоцентра с оборудованием, приёмника холодоцентра, технических помещений с коммуникациями, дебаркадера, помещений трансформаторной, помещений РУ-10кВт, трансформаторных подстанций, кроссовой, техподполья, лазовой котельной электрощитовой, антресоли котельной, кровли котельной, кровли лестничной клетки.

 Выводы суда о наличии права залога в пользу АО Банк «СНГБ» и ООО ФПО «Доверие» основаны на выписках из ЕГРН в отношении земельных участков 54:35:000000:19685, 54:35:061525:20, 54:35:061525:5, 54:35:061530:9, 54:35:061535:13, 54:35:061535:1, 54:35:061525:3, из которых следует, что имеются зарегистрированные права залога, основанные на договоре 10/39 от 20.08.2015.

2. Как установлено судом и следует из материалов дела, между ПАО «Межтопэнергобанк» и ООО «ВДТ Строй» 

<

***> был заключен кредитный договор № 

<

***> (далее – «Кредитный договор»). Как следует из условий кредитного договора Банком было предоставлено ООО «ВДТ Строй» денежные средства в форме кредитной линии «под лимит выдачи» в размере  1 800 000 000,00 руб. на 5 срок по 29.12.2023, а ООО «ВДТ Строй» обязалось возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом, а также комиссии в порядке и на условиях, предусмотренных кредитным договором (п. 1.1. Кредитного договора, п. 1.1.2 в редакции дополнительного соглашения от 29.11.2016). 

Согласно п. 1.4.Кредитный договор был заключен с условием использования ООО «ВДТ Строй» полученных кредитных денежных средств на цели финансирования затрат, связанных со строительством оздоровительного комплекса с аквапарком и гостиницей, газовой котельной по ул. Яринской в Ленинском районе г. Новосибирска. В целях обеспечения исполнения обязательств по вышеуказанному кредитному договору 

<

***> между ПАО «Межтопэнергобанк» и ООО «ВДТ Строй» был заключен Договор залога недвижимого имущества (ипотеки) № 

<

***>/9 (далее – «Договор залога»). 

Как указано в п.3.4. Договора залога, основной договор (кредитный договор) заключается с условием использования заемщиком (ООО «ВДТ Строй») кредита на цели финансирования затрат, связанных со строительством оздоровительного комплекса с аквапарком и гостиницей, газовой котельной по ул. Яринской в Ленинском районе г. Новосибирск. 

Данный Договор залога был зарегистрирован Управлением Росреестра по Новосибирской области 13.09.2013 о чем в ЕГРН имеется регистрационная запись № 5401/355/2013-629 и отметка о госрегистрации на самом договоре. 

Сам кредитный договор, а также обстоятельства предоставления Банком Должнику кредитных денежных средств для строительства оздоровительного комплекса с аквапарком, гостиницей, газовой котельной были предметом исследования Арбитражным судом Новосибирской области в рамках дела о банкротстве должника. 

Так определением Арбитражного суда Новосибирской области от 03.09.2019 по делу № А45-10429/2019, которым требования Банка были включены в реестр требований кредиторов Должника на странице 4 судом было установлен факт предоставления Банком Должнику денежных средств в соответствии с условиями кредитного договора. 

Как следует из п.2.1 Договора залога предметом залога является право аренды ООО «ВДТ Строй» земельного участка. Назначение объекта: земли населенных пунктов – спортивно-оздоровительные комплексы; аквапарки, плавательные бассейны; гостиницы; котельные. Площадь объекта: 44461 кв.м. Адрес (местоположение): 

<

...>. Кадастровый (или условный) номер: 54:35:061530:9. 16.07.2015 между ПАО «Межтопэнергобанк» и ООО «ВДТ Строй» было заключено дополнительного соглашение к Договору залога недвижимого имущества (ипотеки) № 

<

***>/9 от 

<

***>.

 В отношении данного дополнительного соглашения Управлением Росреестра по Новосибирской области была произведена государственная регистрации 23.07.2015 о чем имеется отметка на самом дополнительном соглашение. 

Как следует из условий Договора залога в редакции дополнительного соглашения от 16.07.2015 в целях обеспечения исполнения ООО «ВДТ Строй» своих обязательств перед Банком по Кредитному договору в залог было предано следующие имущество, указанное в п. 2.1. принадлежащее ООО «ВДТ Строй»: - (пп.2.1.1.) объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, общая площадь 65 271 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

...> стр., кадастровый (условный) номер: 54:35:000000:23541. 

Как следует из приведенного подпункта в отношении указанного объекта с 13.09.2013 установлено обременение в виде залога в пользу ПАО «Межтопэнергобанк» на основании Договора залога недвижимого имущества (ипотеки) № 

<

***>/9 от 

<

***>. 

Как следует из п. 2.1.2 указанный в п.п.2.1.1 объект расположен на земельных участках с кадастровыми номерами: 54:35:061525:20, 54:35:061525:5, 54:35:061535:13, 54:35:061535:1, 54:35:061525:3, принадлежащие ООО «ВДТ Строй» на праве собственности, а также на земельных участках с кадастровыми номерами: 54:35:00000:19685, 54:35:061530:9 находящиеся у ООО «ВДТ Строй» на праве аренды. 

В силу требований статьи 69 Закона об ипотеке земельные участки и права аренды указанных земельных участков были переданы в ипотеку ПАО «Межтопэнергобанк» о чем имеются записи в ЕГРН о государственной регистрации ипотеки в пользу Банка. 

 Согласно ст. 69 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) при ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее – предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2, статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считает право аренды земельного участка. Таким образом, в залог Банку был передан объект строительства, а в силу требований закона также земельные участки и права аренды земельных участков. 

В процессе судебного разбирательства судом установлено, что   разделение единого объекта на два самостоятельных было обусловлено разными темпами строительства объектов, изначально образующих единый объект. 

Так в отношении Объекта № 1 (задние самого аквапарка) ООО «ВДТ Строй» 06.10.2016 было получено разрешение Мэрии г. Новосибирска № 54- Ru54303000-240-2016 на ввод данного объекта в эксплуатацию. 

При этом Гостиница, входящая в Объект № 2 по настоящий момент, является объектом незавершенного строительства. 

Соответственно, необходимостью ввода в коммерческую эксплуатацию аквапарка «Аквамир» с целью извлечения прибыли и погашения ООО «ВДТ Строй» взятых на себя обязательств, была также обусловлена необходимость разделения объекта на два самостоятельных (Объект № 1 и Объект № 2) и поставки их на кадастровый учет. 

Без преобразования единого объекта незавершенного строительства в два самостоятельных было бы невозможно ввести в коммерческую эксплуатацию аквапарк, так как он бы являлся объектом незавершенного строительства. 

Основанием для заключения между ООО «ВДТ Строй» и ПАО «Межтопэнергобанк» Дополнительного соглашения от 27.02.2017 к Договору залога послужили следующие обстоятельства.

 Согласно п.2 ст. 9 Закона об ипотеке предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. 

С учетом изменения фактических характеристик объекта ипотеки для того, чтобы привести описание объектов залога, содержащиеся в  Договоре залога с фактическими характеристиками между ПАО «Межтопэнергобанк» и ООО «ВДТ Строй» было заключено Дополнительное соглашение от 27.02.2017. 

При указанных обстоятельствах заключение Дополнительного соглашения к Договору залога было прямо обусловлено требованиями Закона об ипотеке. 

Объект незавершенного строительств  назначение: нежилое, общая площадь 65 271 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

...> стр., кадастровый (условный) номер: 54:35:000000:23541 был снят с кадастрового учета и 13.12.2016 преобразован в два самостоятельных объекта кадастрового учета, а именно: 

- нежилое здание (Корпус 1 (помещения аквапарка на отметках – 5,400;0,000; 5,400 и 10,800), корпус 2 (помещения трансформаторной и распределительной подстанций на отметках -5,400 и 0,000) – II этап строительства оздоровительного комплекса с аквапарком, гостиницей, многоуровневой автостоянкой и газовой котельной), общая площадь 34987,5 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, кадастровый (условный) номер: 54:35:00000:28170,количество этажей, в том числе подземных этажей: 4, в том числе подземных 1 (далее – «Объект № 1»); 

- объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, общая площадь 31060,9 кв.м. адрес (местонахождение) объекта: 

<

...> кадастровый (условный) номер: 54:35:000000:28171 степень готовности 56 % (далее – «Объект № 2). 

Согласно п.2.3 Договора залога право залога распространяется на все неотделимые улучшения заложенного имущества. 

В соответствии с п.2.4. Договора залога, если заложенное имущество будет изменено в результате каких-либо действий или событий, в том числе, если в результате таких изменений произойдет изменение площади, назначения или иных параметров, либо заложенное имущество будет зарегистрировано за новым номером в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо произойдет разделение, слияние, выделение заложенного имущества, а равно иные его изменения, реконструкция, перепланировка, переустройство, то право залога будет распространятся на измененное или вновь зарегистрированное имущество. 

Объект № 1 принадлежит ООО «ВДТ Строй» на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 54-54/001-54/001/299/2016-547/1 от 20.12.2016.

Объект № 2 также принадлежит ООО «ВДТ Строй» на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 54-54/001-54/001/299/2016-549/1 от 20.12.2016. 

Как установлено п. 2  ст. 345 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считается находящимся в залоге новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества. 

С учетом того обстоятельства, что в отношении ранее существовавшего объекта имелась ипотека в пользу Банка, то в силу приведенной выше нормы права, а также условий договора на преобразованные из данного объекта, Объекты №№1,2 также распространился залог Банка на основании Договора залога недвижимого имущества (ипотеки) № 

<

***>/9 от 

<

***>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются следующие записи: 

- в отношении Объекта № 1 запись о государственной регистрации ипотеки в пользу Банка № 54-54-01/355/2013-629-/1 от 20.12.2016; 

- в отношении Объекта № 2 запись о государственной регистрации ипотеки в пользу Банка № 54-54-01/355/2013-629/1 от 20.12.2016. 

В обоснование изменения залоговой стоимости объектов в письменных пояснениях №3  (т. 2  л.д. 117-119)  ответчик (1)  пояснил,  что дополнительном соглашении от 27.02.2017 к Договору залога (п.2) залоговая стоимость Объекта № 1 (аквапарк) в размере 2 845 512 154 руб., а Объекта №2 в размере 127 265 649 руб., на основании  статьей 340 Гражданского кодекса Российской Федерации определялась по соглашению между Банком и ООО «ВДТ Строй»  исходя из рыночной стоимости с применением залогового дисконта,  в соответствии с Положением  Центрального Банка Российской Федерации от 26.03.2004   № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» (действовало на момент заключения дополнительного соглашения от 27.02.2017 к Договору залога) и Положения об организации работы с залогами в ПАО «Межтопэнергобанк».

Принимая во внимание, что договором залога было предусмотрено изменение физических и технических параметров предмета залога,  суд полагает, что их изменение без изменения целевого назначения, без изменения общих границ земельного участка, без изменения  расположения этих объектов на земельном участке,  что изменение регистрационной записи не повлекло изменение объекта залога как объекта физического мира.  

Первоначально  объектом залога был единый комплекс, охватываемый единой целью в составе аквапарка, гостиницы и газовой котельной. После преобразования объект разделили юридически, но физически остался тот же комплекс, с теми же объектами на том же земельном участке, с той же целью.  

Учитывая изложенное суд пришел к выводу, что  испрашивать согласия у  АО «СНГБ» на заключение  оспариваемого дополнительного соглашения от 27.02.2017 не требовалось.

Также истец ссылается на то, что Банк был согласен на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 Закона об участии в долевом строительстве, а также на прекращение права залога в отношении Гостиницы в случае, предусмотренном пунктом 8 статьи 13 названого Федерального закона.

Приведенный довод истца, дополнительно доказывает то обстоятельство, что залог Банка в пользу Объекта № 2 в состав, которого входит Гостиница, возник раньше, чем был заключен договор участия в долевом строительстве № 10/39, на котором истец основывает свои требования.

При этом истец неверно трактует названные нормы Федерального закона об участии в долевом строительстве.

Согласно ч.2, ст. 15 Закона об участии в долевом строительстве при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к момент удовлетворения этих требований.

Как следует из п. 6 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в редакции действующий на момент предоставления Банком согласия (05.08.2015) если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1-3 настоящий статьи, было передано в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается при одновременном соблюдении следующих условий:

1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1-3 настоящей статьи, является банк;

2) от указанного в пункте первом настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящий статьи.

Как следует из п.8, ст. 13 Закона об участии в долевом строительства (в редакции действующий на дату предоставления Банком согласия) с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Из анализа приведенных норм следует, что согласие Банка на заключение договора участия в долевом строительстве не прекращает правого залога Банка, возникшего до заключения договора участия в долевом строительстве, данным документом Банком дано свое согласие на удовлетворение своих требований от реализации предмета залога совместно с участниками долевого строительства пропорционально размерам имеющихся требований к моменту их удовлетворения.

По смыслу закона, объект долевого строительства (Гостиница) будет является свободным от обременений Банка только в том случае, если будет достроен, введен в эксплуатацию и передан участнику долевого строительства по акту приема-передачи (ст. 8 Федерального закона об участии в долевом строительстве).

До момента ввода объекта в эксплуатацию, он находится в залоге у Банка, как у лица, предоставившего застройщику денежные средства на его строительство.

Доводы истца о том, что Гостиница не может быть достроена и введена в эксплуатацию, так как застройщик объекта – ООО «ВДТ Строй» находится в процедуре банкротства и поэтому залога Банка следует прекратить, является не относимыми к указанной правовой ситуации по следующим основаниям:

- Закон об участии в долевом строительстве не предусматривает прекращение права залога Банка ввиду ненадлежащего исполнения застройщиком взятых на себя обязательств перед участником долевого строительства, в том числе не завершение строительства. Названная норма однозначно указывает на основание прекращение залога - ввод объекта в эксплуатацию и передача его участнику долевого строительства в собственность;

- до момента передачи объекта участнику долевого строительства, объект (Гостиница) находится в собственности застройщика (ООО «ВДТ Строй»), а не участника долевого строительства, таким образом, должник за счет своего имущества обеспечивает исполнение взятых на себя обязательств перед Банком.

При этом арбитражный суд учитывает выводы, сделанные Арбитражным судом Новосибирской области в решении от 04.02.2020 по делу № А45-28646/2019, где на странице 13 указано, что с учетом незавершенности строительством объекта (Объект № 2 в состав которого входит Гостиница) удовлетворение заявленного иска повлечет нарушение прав залогодержателя, поскольку, обременение в вида залога за ПАО «Межтопэнергобанк» сохраняется до момента исполнения обязательств по договору.

Также суд обращает внимание на то обстоятельство, что истец, а также АО «Сургутнефтегазбанк» не являются участниками долевого строительства. Данным участником является ООО «Кварсис-Риэлт».

Следовательно, истец и АО «Сургутнефтегазбанк» не могут быть наделены правом на получение от застройщика объекта долевого строительства. Их права ограничиваются правами залогодержателя, как лица предоставившего денежные средства для оплаты участником долевого строительства (ООО «Кварсис-Риэлт») своим прав застройщику (ООО «ВДТ Строй»).

Суд полагает необходимым отметить, что исходя из  установленных по делу обстоятельств, право на оспаривание залога ответчика (1)  в отношении Гостиницы у истца  должно было возникнуть с момента регистрации (27.08.2015) Управлением Росреестра по Новосибирской области договора участия в долевом строительстве № 10/39. 

Таким образом, при обращении в суд с иском   (дата подачи иска 29.11.2021) истцом был пропущен как специальный срок исковой давности (1 год, п.2, ст. 181 ГК РФ) так и общий (3 года п.1, ст. 196 ГК РФ).

При  определении  ранга залоговых  кредиторов,  суд принимает во внимание следующее.

Так, Согласно п. 1 ст. 342 ГК РФ в случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующего залогодержателя. 

Согласно п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеки, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами. 

В пункте 5, ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 – ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», установлено, что государственная регистрация прав в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

Согласно п.1 ст. 43 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). 

Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки. Как следует из ст. 46 Закона об ипотеке требование залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований. 

Как следует из материалов дела, залог ПАО «Межтопэнергобанк» в отношении Объекта № 2 в состав которого входит Гостиница возник на основании Договора залога № 

<

***>/9 от 

<

***>. 

Данный договор залога был зарегистрирован Управлением Росреестра по Новосибирской области 13.09.2013 о чем в ЕГРН имеется регистрационная запись № 5401/355/2013-629 и отметка о госрегистрации на самом договоре. 

16.07.2015 между ПАО «Межтопэнергобанк» и ООО «ВДТ Строй» было заключено дополнительного соглашение к Договору залога недвижимого имущества (ипотеки) № 

<

***>/9 от 

<

***>. 

Указанное соглашение 23.07.2015 прошло государственную регистрацию, что на 35 дней  раньше, чем был зарегистрирован договор участия в долевом строительстве № 10/39 от 20.08.2015 дата регистрации, которого 27.08.2015. 

В свою очередь,  договор участия в долевом строительстве № 10/39, на основании которого у Истца возникло право залога в отношении Гостиницы, было зарегистрировано в ЕГРН только 28.08.2015. 

Вышеприведенными обстоятельствами установлено, что обременение в виде залога в отношении Гостиницы входящий в состав Объекта № 2 в пользу ПАО «Межтопэнергобанк» возникло раньше чем в залог АО «СНГБ» и ООО «ФПО «Доверие» в отношении Гостиницы.

Учитывая изложенное, суд признает  залоговое старшинство за акционерным коммерческим  межрегиональным «Топливно-Энергетическим Банком «Межтопэнергобанк» (публичное акционерное общество), г. Москва, ОГРН 

<

***>),  определив, что последующий  ранг имеет акционерное общество «Сургутнефтегазбанк» (г. Тюмень, ИНН 

<

***>) совместно с ООО ФПО «Доверие»,  как созалогодержателем  по договору от 20.08.2015.

Руководствуясь статьями  110, 167-176, 181-182  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

в удовлетворении  исковых требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-промышленная организация «Доверие»  (г. Тюмень, ОГРН  

<

***> )  из федерального бюджета  государственную пошлину в размере 6 000, 00 руб.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный  суд Западно-Сибирского округа при условии, что  оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через  Арбитражный суд Новосибирской области.

 

         Судья                                                                                               О.В.Ануфриева