АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-24193/2016

г. Новосибирск

01 июля 2017 года

Резолютивная  часть   решения  объявлена 20 июня 2017 года 

В полном  объеме   решение изготовлено 01 июля 2017 года 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Уколова А.А.,  при ведении протокола судебного заседания    помощником  судьи  Пачколиной А.М.,  рассмотрев  в судебном заседании дело по  иску   общества с ограниченной ответственностью «Сибэнергоремонт» (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск

к 1) открытому акционерному обществу «Сибэнергоремонт» (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск;

2) обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна» (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) общества с ограниченной ответственностью «Шихан» (ОГРН: 

<

***>) , г. Новосибирск,

2) Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии (РОСРЕЕСТР), г. Новосибирск,

3) Территориального управления Росимущества в Новосибирской области, г. Новосибирск,

о признании Договора купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 03.09.2008г., ничтожным и применить последствия недействительности ничтожной сделки,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО1 (доверенность от 17.03.2017 № 113-35/3, паспорт);

от ответчиков - 1) не явился, извещен в порядке статьи 123 АПК РФ 

2) не явился, извещен в порядке статьи 123 АПК РФ

от третьих лиц: 1-3) не явились, извещены в порядке статьи 123 АПК РФ.

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Сибэнергоремонт»    (далее по тексту – Истец, ООО«Сибэнергоремонт»)  обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением  к    ответчикам    1) открытому акционерному обществу «Сибэнергоремонт» (далее – ОАО «Сибэнергоремонт»),  2) обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна» (далее – ООО «Фортуна»)   о признании Договора купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 03.09.2008г., ничтожным и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Судом,   в  процессе  судебного разбирательства, приняты к рассмотрению исковые требования истца, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской  Федерации (далее – АПК  РФ), согласно которым истец просит:

1. Признать нежилые помещения №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 общей площадью 134,4 кв. м., кадастровый номер 54:35:061640:127, расположенные по адресу: 

<

...> общим имуществом предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании.

2.Признать недействительным заключенный 03.09.2008г. между ОАО «Сибэнергоремонт» (продавец) и ООО «Фортуна» (покупатель) Договор купли-продажи технических помещений №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 общей площадью 134,4 кв. м., кадастровый номер54:35:061640:127, расположенных по адресу: 

<

...>. 2А.

3.Признать недействительной запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) № 54-54-01/423/2008-30 от 30.10.2008г. о государственной регистрации права собственности за ООО «Фортуна» на спорные помещения №№ 1,2,3, 4,5, 6, 7, 8 обшей площадью 134,4 кв. м., кадастровый номер 54:35:061640:127 расположенные по адресу: 

<

...>. 2А и обязать Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) отменить указанную запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) о праве ООО «Фортуна» на помещения подвала №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, общей площадью 134,4 кв. м., кадастровый номер 54:35:061640:127, расположенные по адресу: 

<

...>.

4.Обязать Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) внести запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) о праве собственности ООО «Сибэнергоремонт»» на помещения №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, общей площадью 134,4 кв. м., кадастровый номер 54:35:061640:127, расположенные по адресу: 

<

...>.

Исковые  требования    истца, являющегося   акционером ОАО «Сибэнергоремонт» (29,5% в  уставном  капитале)  и  собственником нежилых  помещений  общей  площадью 3 284,8  кв.м., находящихся  по  адресу: 

<

...>.,   приобретённых  по  соглашению  об  отступном   от 24.10.2016  у  ОАО «Сибэнергоремонт»,  обоснованы тем, что    оспариваемый  договор   заключен  между  ответчиками  в  отношении  общего имущества  здания,  собственниками  которого  являются  в  настоящее время    истец  и   ООО «Фортуна». Перед заключением   оспариваемого  договора,  ОАО «Сибэнергоремонт»   с  нарушением действующего законодательства  произведена  регистрация права  собственности   на  указанные  нежилые  помещения  являющиеся  общим  имуществом  здания.  Указанный  договор  заключен  в  период      наличия  в  уставном  капитале  ОАО «Сибэнергоремонт»  25% голосующих  акций  владения Росимущества  Новосибирской  области,  без  уведомления  федерального  органа  исполнительной власти.  ООО «Фортуна» препятствует доступу в спорные помещения для содержания   и   обследования   технического   состояния   общего   имущества собственников - инженерных сетей, о чем свидетельствует комиссионный Акт невозможности произвести обследование технического состояния инженерных сетей от 17.11.2016.

 ООО «Фортуна»  исковые  требования не  признало  по  основаниям  отзыва, ссылаясь  на  наличие  зарегистрированного права собственности  на спорные  помещения, приобретенные на  основании  возмездной сделки  и   пропуск  истцом  срока  исковой  давности.

ОАО «Сибэнергоремонт»  в  отзыве  на  исковое  заявление,  признало  требования  истца,  ссылаясь на  то, что  проданные   ответчику  ООО «Фортуна»  нежилые  помещения  Подвала №1-8 являются  помещениями  общего  пользования  и  предназначены  для эксплуатации  всего   четырехэтажного  здания,  расположенного  по  адресу: 

<

...>. Данные  помещения   являются    подсобными,    в  них  размещены  ВРУ и РЩ –(Электрощитовая) здания- помещения 1,2;  вентиляционная   камера здания -  помещение 3;  лестничные  клетки  эвакуационные  пожарные  выходы  из  здания – помещения 4,6;  тепловой  узел здания – помещение 7. В случае  признания  договора  ничтожным,  ОАО «Сибэнергоремонт»  обязуется в  течение  трех  рабочих  дней  вернуть полученное  по сделке   ООО «Фортуна».

  К  участию в  деле   в качестве  третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,   судом  были  привлечены:  общество с ограниченной ответственностью «Шихан»  - не  возражало по  исковым  требованиям, Федеральная  служба государственной регистрации, кадастра и картографии (РОСРЕЕСТР),   указало  в  отзыве  на   то, что  в случае  удовлетворения   исковых  требований  в  части 1  и 2,  требования 3  и 4 являются  излишними, Территориальное управление Росимущества в Новосибирской области,   отзыв  по  делу  не  представило.

Проанализировав исковые требования, исследовав и оценив все представленные доказательства в совокупности (ст. 64, ст. 71 АПК РФ), суд установил, что заявленные требования     подлежат  частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из  материалов  дела,  ООО«Сибэнергоремонт» в сентябре 2016   года   приобрело   у   физического   лица   пакет   акций  ОАО «Сибэнергоремонт».  

На момент подачи настоящего искового заявления ООО «Сибэнергоремонт» владеет акциями в размере 29,5 % в Уставном капитале ОАО «Сибэнегоремонт», что подтверждается выпиской из Реестра владельцев именных ценных бумаг  ОАО «Сибэнергоремонт» на 21.11.2016.

По соглашению об отступном от 24.10.2016 ООО «Сибэнергоремонт» приобрело в собственность у ОАО «Сибэнегоремонт» нежилые помещения общей площадью 3284,8 кв. м., находящиеся по адресу: Новосибирск, ул. Станционная, 2а, что подтверждается Выпиской из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющей  проведенную государственную регистрацию  прав,  выданной 13.11.2016.

Вторым  собственником  нежилых  помещений   в  здании   по    адресу: Новосибирск, ул. Станционная, 2а,    площадью  2 420,00  кв.м.    является    ООО «Шихан».

ООО «Сибэнергоремонт»,  после  получения   документов  на приобретенное  нежилое  помещение,  установил,  что между      ОАО «Сибэнергоремонт» (продавец)  и  ООО «Фортуна» (покупатель)  03.09.2008  был заключен  Договор  купли-продажи №1  недвижимого имущества,  по  условиям  которого, Продавец   передал  в  собственность  Покупателя  нежилые  помещения обшей площадью 134,40 кв. м.-  комнаты №№ 1 по 8,  расположенные  в  подвале  здания    производственно-лабораторного корпуса, столовая, принадлежащего ОАО «Сибэнергоремонт» на праве собственности находящегося по адресу: город Новосибирск,  Ленинский  район, улиц Станционная, 2а.

Указанные  помещения согласно п. 1.1 Договора купли-продажи № 1 переданы Продавцом Покупателю с внутренними сетями (электро-, тепло-, водо-) снабжения, канализацией.

 Указанный Договор является недействительной ничтожной сделкой, поскольку он противоречит закону, в частности статье 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации, Федеральному закону от 26.12.1995 № 208-Ф «Об акционерных обществах» по следующим основаниям.

В указанных помещениях находятся инженерные сети электро-, тепло-  и холодного  водоснабжения,  канализации,  обслуживающие  другие  помещения других юридических лиц - ООО «Сибэнергоремонт», ООО «Шихан»,  что  подтверждается  представленными  истцом   доказательствами,  а  также     правоустанавливающим    первичным  документом – актом  оценки стоимости имущества  предприятия  по  состоянию  на 01.07.1992 (приложение  №9 к  Плану  приватизации   ГПП   «Сибэнергоремонт»).

В  соответствии  с    техническим   паспортом производственного лабораторного  корпуса -   административное здание,  столовая с  бытовыми  помещениями – административное  здание,  по  ул.  Станционная №2а, в  г. Новосибирске,  составленным   по  состоянию  на 27.02.1997 (л.д.35-50,  том №2),   помещения 1-8,  расположенные в    подвале,  являются  общим  имуществом  всего здания, что  подтверждается  их  назначением (см. экспликация  к  поэтажному плату  строения (л.д.42, том №2)).

До момента    продажи  и  выделения   спорных  помещений  в  самостоятельный  объект,  данные  помещения   являлись  частью  нежилого  здания  с  кадастровым  номером: 54:35: 061640:08:01:02,  площадью 3 464,8  кв.м.,  расположенном  по  ул. Станционная,2А  в  г.Новосибирске, что  подтверждается  копией свидетельства  о  государственной  регистрации  права  серии 54-АБ 099380   от 22.03.2002,  техническим  паспортом,  после  их  продажи свидетельством  о  государственной  регистрации  права  серии 54-АГ 457362   от 30.10.2008.

Указанные  помещения не могли быть  самостоятельным  объектом  в  отношении, которого могла быть произведена государственная регистрация права  собственности ОАО «Сибэнергоремонт», а также   последующий  переход  права собственности    к   ООО «Фортуна».

В  соответствии  с  разъяснениями,  содержащимися  в   пунктах 1 и 2  Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания",  а  также      разъяснениями судебной  практики  в  пунктах 40 и  41    Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации",   отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

 При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

 С  учетом  указанной  судебной  практики,  суд   полагает, что   общее  имущество собственников  нежилого   здания    было   необоснованно  и  с  нарушением  действующего  законодательства  выделено  в  самостоятельный  объект и  продано ОАО «Сибэнергоремонт»,  а    ООО «Фортуна»  с  момента  приобретения  этого  объекта  знало  о  незаконности  совершенной  сделки,  оспариваемой  в  настоящем  деле.

 В соответствии с п.2 ст.290  ГК  РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности  общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности.

  На  основании  изложенного суд приходит  к  выводу  о ничтожности  оспариваемого договора на основании статьи 168  ГК  РФ, как противоречащего требованиям пункта 2 статьи 290  ГК  РФ.

Другим  основанием  для   признания  оспариваемого  договора ничтожным,  суд  признает  тот  факт, что генеральный директор ОАО «Сибэнергоремонт» ФИО2 превысил свои должностные полномочия по пунктам 1, 3 статьи 77 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» в части определения цены проданного имущества, которая должна быть определена Решением Совета директоров Общества.

Согласно п.1 Положения о Федеральном агентством по управлению государственным имуществом, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 05 июня 2008 г. № 432 Федеральное агентство по управлению государственным имуществом является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в области приватизации и полномочия собственника, в том числе права акционера и участника общества с ограниченной ответственностью, в сфере управления имуществом Российской Федерации и уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 77 Федерального закона «Об акционерных обществах»

Пункт 3 статьи 77  указанного  закона предусматривает, что в случае, если владельцем от 2 до 50 процентов включительно голосующих акций общества являются государство и (или) муниципальное образование и определение цены (денежной оценки) имущества осуществляется советом директоров общества,

Обязательным условием  является уведомление     федерального     органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации, о принятом советом директоров общества решении об определении цены объектов. Росимушество Новосибирской области на момент совершения указанной сделки   владело 25,5 %   голосующих   акций   в   Уставном   капитале   ОАО Сибэнергоремонт».

Совет директоров ОАО «Сибэнергоремонт» цены проданного имущества не определял, уведомление в  Росимушество Новосибирской области не направлялось.

 Право на   предъявления  иска по указанному основанию   отсутствует у  истца,   так  как подобная  сделка    может  быть  признана  недействительной   по  иску  уполномоченного  органа,  которым   истец  не  является.  В  связи с  чем,  суд   считает  необоснованными  исковые  требования  истца    по основанию   пункта 3 статьи 77 Федерального закона «Об акционерных обществах».

Заявление  ООО «Фортуна»  о  пропуске  срока  исковой  давности  является  несостоятельным,  т.к.  течение  срока  исковой  давности  по  подобным  спорам   по  иску  лица,  не являющегося  стороной сделки,  начинается  со дня,  когда  это лицо  узнало  или  должно было  узнать  о  начале  ее  исполнения (ст.181 ГК  РФ).  С  учетом  доводов  истца о  том  когда  он  узнал  об  исполнении   оспариваемой  сделки,  срок  исковой  давности  не  пропущен.    Кроме  того,   срок  исковой  давности  на требования о  признании  ничтожной  сделки недействительной,  не  распространяется.

Исковые  требования 3 и 4,  не  подлежат  удовлетворению,  поскольку   в   данном  деле   оспаривается    право  собственности      ООО «Фортуна»,  основание  приобретения  которого  судом  признается  ничтожным,  также,  суд  пришел  к  выводу  о  том, что   ничтожным   является  и  регистрация  права собственности   ОАО «Сибэнергоремонт»  на     спорные   нежилые  помещения.  Кроме  того,  судом  применены   последствия недействительности  ничтожной  сделки и  признания  недействительным  права  ОАО «Сибэнергоремонт»:   признание  недействительными  соответствующих  записей  в  ЕГРН   в  отношении  спорного  помещения,  внесенных  в  отношении  ОАО «Сибэнергоремонт»  и  ООО «Фортуна».

 В абзаце 2 пункта 52 постановления N 10/22 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Соответственно,   исковые  требования 3,4  являются необоснованными и  не  подлежат удовлетворению.

Расходы по  госпошлине  суд  относит  на     ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать нежилые помещения №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 общей площадью 134,4 кв. м., кадастровый номер 54:35:061640:127, расположенные по адресу: 

<

...> общим имуществом предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании.

Признать недействительным заключенный 03.09.2008г. между ОАО «Сибэнергоремонт» (продавец) и ООО «Фортуна» (покупатель) Договор купли-продажи технических помещений №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 общей площадью 134,4 кв. м., кадастровый номер54:35:061640:127, расположенных по адресу: 

<

...>. 2А.

Признать недействительной запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) № 54-54-01/423/2008-30 от 30.10.2008г. о государственной регистрации права собственности за ООО «Фортуна» на спорные помещения №№ 1,2,3, 4,5, 6, 7, 8 обшей площадью 134,4 кв. м., кадастровый номер 54:35:061640:127 расположенные по адресу: 

<

...>. 2А  

В  остальной  части  иска  отказать.

Взыскать с  открытого акционерного общества «Сибэнергоремонт» (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск     в  пользу  общества с ограниченной ответственностью «Сибэнергоремонт» (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск     3 000  руб. 00 коп.   расходов  по  оплате  госпошлины.

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью «Фортуна» (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск   в  пользу   общества с ограниченной ответственностью «Сибэнергоремонт» (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск     3 000  руб. 00 коп.   расходов  по  оплате  госпошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

 Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области

Судья                                             А.А. Уколов