ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и 

обоснованности решения арбитражного суда, 

не вступившего в законную силу

№11АП-8953/2023

Дело № А65-24119/2022

г. Самара

17 мая 2024 года

Резолютивная часть  постановления  объявлена 14 мая 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 17 мая 2024 года 

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Романенко С.Ш., 

судей Дегтярева Д.А., Коршикова Е.В.,              

при ведении протокола секретарем судебного заседания Якобсон А.Э.,     

в отсутствии лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании 14 мая 2024 года в помещении суда в зале № 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Интеко» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.04.2023, по делу №А65-24119/2022 (судья Хуснутдинова А.Ф.),

по иску Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Интеко», г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании отсутствующим право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 16:50:010603:569 общей площадью 3716,80 кв.м по ул. Большая Красная, д. 55А,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  по Республике Татарстан, Министерство культуры Республики Татарстан, Комитет Республики Татарстан  по охране объектов культурного наследия,

У С Т А Н О В И Л:

Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета города Казани» обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ООО «Интеко» о  признании отсутствующим зарегистрированное право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 16:50:010603:569 общей площадью 3716,80 кв.м по ул.Большая Красная, д. 55А. 

В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  к участию в деле третьими лицами без самостоятельных требований на предмет спора привлечены Управление Росреестра по РТ, г. Казань, Министерство культуры РТ, г. Казань, Комитет Республики Татарстан по охране объектов культурного наследия, г. Казань.

Определением от 02 сентября 2022 года суд удовлетворил заявление Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани», г. Казань о принятии мер по обеспечению иска. 

Запретил ответчику, а также Управлению Росреестра по РТ и другим лицам осуществлять действия по регистрации (переход) права на других лиц, касающиеся предмета спора, а именно – объект с кадастровым номером: 16:50:010603:569, расположенный по ул. Большая Красная, 55А, Вахитовского района г. Казани, выдан исполнительный лист.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.04.2023, по делу №А65-24119/2022 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым  судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить в иске отказать.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

24.07.2023 в суд апелляционной инстанции поступило ходатайство ответчика о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу №А65-32994/2022.

Определением апелляционного суда от 02.08.2023 указанное ходатайство удовлетворено, производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу по делу №А65-32994/2022.

 Постановлением апелляционного суда от 31.01.2024 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.10.2023, по делу № А65- 32994/2022 оставлено без изменения. Решение суда первой инстанции вступило в законную силу.

Определением апелляционного суда от 09.04.2024 производство по делу№А65-24119/2022 возобновлено.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: WWW.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

 В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного  разбирательства.

Проверив законность и обоснованность  обжалуемого решения  в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы  в совокупности с исследованными доказательствами по делу,  Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений г.Казани», как орган Исполнительного комитета г. Казани, для реализации своей деятельности в порядке и в пределах, установленных муниципальными правовыми актами, осуществляет от имени муниципального образования г. Казани полномочия по владению, пользованию и распоряжению муниципальным имуществом г. Казани, в соответствии с п.3.1.1 Положения о Муниципальном казенном учреждении «Комитете земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», утвержденным решением Казанской городской Думы от 29.12.2010 № 20-3. 

МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений г.Казани» осуществляет юридические действия по защите имущественных и иных прав и законных интересов города Казани при управлении, владении, пользовании и распоряжении муниципальным имуществом, путем обращения в судебные, правоохранительные и иные уполномоченные органы.

Постановлением Руководителя Исполнительного комитета г. Казани от 01.10.2008 № 6356 000 «Интеко» предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок с кадастровым номером 16:50:010603:135 площадью 7 239 кв.м, занимаемый нежилым зданием по ул. Большая Красная, 55А, Вахитовского района г. Казани, заключен договор аренды земельного участка от 03.12.2008 № 13239, право аренды зарегистрировано 08.02.2011 за № 16-16-01/413/2010-014. 

Постановлением Исполнительного комитета г.Казани от 29.10.2013 № 9203 вышеуказанный земельный участок предоставлен ООО «Интеко» в аренду на новый срок 5 лет, однако договор аренды земельного участка не заключался. 

Постановлением Исполнительного комитета г. Казани от 21.03.2019 № 939 постановление Исполнительного комитета г. Казани от 29.10.2013 № 9203 «О предоставлении ООО «Интеко» земельного участка по ул. Большая Красная» в части предоставления земельного участка с кадастровым номером 16:50:010603:135 площадью 7 239 кв.м по ул. Большая Красная признано утратившим силу. 

Во исполнение п.2 постановления Исполнительного комитета г.Казани от 21.03.2019 №939 Комитет обратился в Управление Росреестра по РТ с заявлением от 03.04.2019 №16/999/001/2019-180622 о погашении записи о регистрации договора аренды от 03.12.2008 №13239 земельного участка с кадастровым номером 16:50:010603:135 площадью 7 239 кв.м с разрешенным использованием - под здание по ул. Большая Красная, дом 55а, Вахитовского района г. Казани, заключенного с ООО «Интеко». 

Запись права аренды погашена. 

Ранее по результатам рассмотрения обращения ООО «Интеко» от 12.07.2019 №13701/кзио-вх о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 16:50:010603:135 площадью 7 239 кв.м, как собственнику нежилого здания по ул. Большая Красная, 55А, Комитетом в адрес заявителя направлено письмо от 29.07.2019 №11323/кзио-исх, о том, что: согласно ст. 39.20 Земельного кодекса РФ установлено исключительное право на приобретение земельных участков на каком-либо праве граждан, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Согласно представленному свидетельству о государственной регистрации права от 26.06.2008 серии 16-АА №763378 ООО «Интеко» принадлежит на праве собственности нежилое 2-х этажное здание с кадастровым номером 16:50:010603:569 общей площадью 3716,80 кв.м по ул. Большая Красная, д. 55А.

Вместе с тем, по результатам проведенного муниципального земельного контроля с выездом на место установлено, что запрашиваемый участок огражден строительным забором, установлена будка охраны, старое нежилое здание снесено. 

Учитывая отсутствие объекта капитального строительства, оснований для предоставления запрашиваемого участка в аренду ООО «Интеко» не имеется. 

Также на повторные обращения ООО «Интеко» в Комитет с просьбой предоставить земельный участок с кадастровым номером 16:50:010603:135 площадью 7239кв.м, в аренду сроком на 3 года, как собственнику нежилого здания по ул. Большая Красная, 55А, Обществу направлены аналогичные письма от 13.01.2020 № 158/кзио-исх, от 17.04.2020 № 5475/кзио-исх, от 09.07.2020 № 9168/кзио-исх. 

Комитетом 27.07.2021 был проведен повторный муниципальный земельный контроль с выездом на место, по результат которого установлено, что земельный участок с кадастровым номером 16:50:010603:135 площадью 7239 кв.м огражден строительным забором, установлена будка охраны, имеется фундамент старого нежилого здания (в виде кирпичной кладки), вырыт котлован.

ООО «Интеко» обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковыми требованиями к Комитету о понуждении заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:010603:135.

Решением Арбитражного суда РТ от 22.03.2022 по делу №А65-11998/2020, оставленным без изменения постановлениями апелляционной инстанции от 01.07.2022 и Арбитражного суда Поволжского округа от 01 декабря 2022 года, в удовлетворении исковых требований ООО «Интеко» отказано.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Ответчик требования МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета города Казани» не признал.

В письменных отзывах на иск указал, что ООО «Интеко» спорный объект - здание, расположенное по адресу: 

<

...>, приобрело у МУП «Городской центр аудита и консалтинга» по договору купли-продажи № 118 от 23.04.2008.

Согласно техническому паспорту БТИ от 17.07.2006 здание имело 75% износа (от 70% до 80% по отдельным элементам и конструкциям).

Право собственности на указанное здание зарегистрировано за ООО «Интеко» в ЕГРП, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.06.2008 № 16-АА 763378.

Между КЗИО ИК МО г.Казани и ООО «ИНТЕКО» 03.12.2008 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:010603:0135 занимаемый указанным нежилым зданием сроком на 5 лет.

Поскольку после истечения срока аренды Общество продолжало пользоваться земельным участком, то в соответствии с положениями ст. 621 ГК РФ договор аренды считался заключенным на неопределенный срок.

Письмом от 21.05.2019 исх. №7635/кзиоисх КЗИО ИК МО г. Казани было заявлено о расторжении договора. 

Следовательно, в силу положений ст. 610 ГК РФ договор считается расторгнутым через один месяц после заявления арендодателя.

В течение 2019 года ООО «Интеко» неоднократно обращалось в КЗИО с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 16:50:010603:0135 в аренду и получало отказы по мотиву отсутствия объекта недвижимости в результате его разрушения и наличия на земельном участке только фундамента разрушенного здания.

ООО «Интеко» 16.01.2020 обратилось в ООО «ЦАЛЭСК» для проведения обследования разрушенного здания для установления факта наличия фундамента разрушенного здания, а также его характеристик в целях дальнейшего использования (проведения работ по восстановлению разрушенного здания).

Согласно заключению № 695-20 от 03.03.2020 техническое состояние фундаментов в шурфе 2 оценивается как ограниченно работоспособное, при проведении необходимых мероприятий по восстановлению и усилению конструкций фундамента, грунтов основания, фундамент на данном участке может быть повторно использован, разработаны мероприятия по восстановлению и усилению конструкций фундамента. 

Техническое состояние фундаментов в шурфе 1 (около 10 метров) оценивается как аварийное.

В соответствии с п.4. ст. 287.3 ГК РФ случайная гибель здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, не влечет прекращения указанного в пунктах 1 и 2 настоящей статьи права собственника этих здания или сооружения на земельный участок, если иное не предусмотрено законом или договором. 

Собственник погибших здания или сооружения имеет право на их восстановление в определяемом законом порядке.

Ответчик считает, что ООО «Интеко», являясь собственником разрушенного объекта недвижимости с кадастровым номером 16:50:010603:569 общей площадью 3716,8 кв.м по адресу 

<

...>, имеет право на сохранение за собой права собственности на данный объект недвижимости для его восстановления.

КЗИО обращаясь с настоящим иском, в обоснование своих требований ссылается на акт обследования земельного участка органа муниципального земельного контроля № 4961 от 27 июля 2021 года.

Между тем, по мнению ответчика, истец не учел следующее.

По смыслу положений частей 3, 5, 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 23 Закона о государственной регистрации акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машино-места в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых они были расположены, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение или такое машино-место было расположено.

Форма и состав сведений акта обследования, а также требования к его подготовке (далее - требования) утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 ноября 2015 № 861 (далее - Приказ № 861).

В данном случае право собственности ООО «Интеко» на объект недвижимого имущества по адресу 

<

...> зарегистрировано в установленном законом порядке.

Соответствующего акта обследования установленной формы, предусмотренной Приказом № 861, составленного кадастровым инженером, о прекращении существования объекта недвижимости в материалах дела не имеется.

Акт муниципального земельного контроля, на который ссылается КЗИО, таковым не является.

Таким образом, позиция истца противоречит судебной практике Верховного Суда РФ (Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2019 N 6-КА19-1).

Верховный Суд РФ в п.3 Обзора судебной практики № 1 (2019) указывает, что иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты нарушенного права истца.

Между тем, исковое заявление не содержит указаний, какое именно право истца нарушает оспариваемое зарегистрированное право ответчика. Соответственно у истца отсутствует материально-правовой интерес, подлежащий защите, а действия истца направлены исключительно на причинение вреда ответчику.

Управление Росреестра по РТ, привлеченное к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований на предмет спора в письменном отзыве на иск указало, что на объект недвижимости с кадастровым номером 16:50:010603:569 первоначально было зарегистрировано право хозяйственного ведения за Муниципальным унитарным предприятием «Городской центр аудита и консалтинга» peг. № 16-16-01/183/2006-449 от 13.12.2006 на основании: 

1) Распоряжение Комитета земельных и имущественных отношений «О здании по ул. Б.Красная, 55а» № 885р от 05.06.2006;

Договор хозяйственного ведения № 2/5 от 09.08.2006;

Акт о приеме-передаче здания (сооружения) от 09.08.2006.

За государственной регистрацией перехода права собственности 29.05.2008 обратились ФИО1 по доверенности от 26.11.2007 № 0-26-11783 от Муниципального унитарного предприятия «Городской центр аудита и консалтинга» и ФИО2 по доверенности от 27.02.2008, удостоверенной ФИО3, исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа г.Казани РТ ФИО4 27.02.2008, реестровый номер 0-4-1915 от ООО «Интеко».

На государственную регистрацию были представлены следующие документы:

1. Заявление о государственной регистрации № 01/162/2008-486 от 29.05.2008;

2. Договор купли-продажи № 118 от 23.04.2008;

3. Акт приема-передачи от 24.04.2008;

4. Доверенность от 26.11.2007 № 0-26-11783;

Доверенность от 27.02.2008, удостоверена ФИО3, исполняющей обязанности нотариуса;

Письмо № 7681 от 29.02.2008;

7. Распоряжение Комитета земельных и имущественных отношений «О здании по ул. Б.Красная, 55а» №885р от 05.06.2006;

8. Договор хозяйственного ведения № 2/5 от 09.08.2006;

9. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц № 15183 от 07.04.2008;

10. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц № 21983 от 27.05.2008;

11. Свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц серия: 16 № 004430187 от 05.02.2007;

12. Свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц серия: 16 № 004430186 от 05.02.2007;

Свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц серия: 16 №004993675 от 06.04.2006;

Свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц серия: 16 № 002658617 от 06.07.2005;

Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе юридического лица, образованного в соответствии с законодательством Российской Федерации, по месту нахождения на территории Российской Федерации: серия 16 №002745618 от 09.09.2004;

Свидетельство о государственной регистрации юридического лица № 002745571 от 09.09.2004;

Устав общества с ограниченной ответственностью «Интеко».

В качестве дополнительных документов были представлены: 

- Землеустроительное дело № 39;

- Протокол внеочередного общего собрания участников ООО «Интеко» от 15.04.2008;

- Экспресс-отчет по определению рыночной стоимости имущества, принадлежавшего МУП «Городской центр аудита и консалтинга» № 021/Эоц-08.

26.06.2008 рег.№ 16-16-01/162/2008-486 зарегистрировано право собственности за Обществом с ограниченной ответственностью «Интеко» (ИНН 

<

***>) на основании: 

1) Договор купли-продажи № 118 от 23.04.2008;

2) Акт приема-передачи от 24.04.2008.

29.11.2010 за государственной регистрацией договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 16:50:010603:135 обратился ФИО5 по доверенности от 23.06.2010, выданной нотариусом Казанского нотариального округа Республики Татарстан, ФИО6, временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО7, реестровый номер 1ЮД-251 от ООО «Интеко».

На государственную регистрацию были представлены следующие документы:

Договор аренды земельного участка от 03.12.2008 № 13239, дата регистрации 08.02.2011 № 16-16-01/413/2010-014;

Заявление от 29.11.2010 № 01 /413/2010-014;

Доверенность от 23.06.2010, выданная нотариусом Казанского нотариального округа Республики Татарстан, ФИО6, временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО7, реестровый номер 1ЮД-251;

Кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 29.02.2008 № 3-16:50/08-2316, выдавший орган: Управление Роснедвижимости по Республике Татарстан;

Постановление Руководителя Исполнительного комитета муниципального образования города Казани «О предоставлении ООО «Интеко» земельного участка по ул. Большая Красная» от 01.10.2008 № 6356;

Свидетельство о государственной регистрации юридического лица № 002745571 от 09.09.2004;

Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе юридического лица, образованного в соответствии с законодательством Российской Федерации, по месту нахождения на территории Российской Федерации: серия 16 № 002745618 от 09.09.2004;

8 Устав ООО «Интеко» от 25.12.2006;

9.Решение учредителя ООО "Интеко" № 1 от 25.08.2004;

10. Выписка из ЕГРЮЛ от 19.11.2010 № 119041116201028216740.

29.12.2010 государственная регистрация была приостановлена на основании заявления о приостановлении государственной регистрации от 29.12.2010 № 01/437/2010-138.

 были представлены дополнительные документы:

- Охранное обязательство собственника объекта культурного наследия от 01.02.2011 № А-02 883;

- Заявление о возобновлении государственной регистрации от 08.02.2011 № 108/2011-400.

08.02.2011 в ЕГРП был зарегистрирован договор аренды земельного участка от 03.12.2008 № 13239, дата регистрации 08.02.2011 № 16-16-01/413/2010-014.

25.07.2019 аренда прекращена на основании заявление о погашении аренды от 03.04.2019 № 16/999/001/2019-180622.

Министерство культуры Республики Татарстан, также привлеченное к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований на предмет спора, в письменных пояснениях указало, что первичных и правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым № 16:50:0106036:135, на спорный объект недвижимости с кадастровым №16:50:0106036:569 общей площадью 3716,80кв.м по ул. Большая Красная, д. 55А, сведений о том, когда и кем было осуществлено строительство/возведение спорного объекта, разрешительной документации и необходимых согласований на строительство спорного объекта, технических и кадастровых паспортов на спорный объект, документов оснований, представленных в регорган для регистрации права собственности спорного объекта, сведений и документов земельного участка, спорного объекта в Министерстве не имеется.

Комитет РТ по охране объектов культурного наследия требования суда проигнорировал, письменную позицию по спору не представил.

Суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 12, 209, 131, 304, 215, 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 40 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 65, 9, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к следующем выводам.

В соответствии с представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:50:010603:0135, данные о правообладателе земельного участка отсутствуют. 

Следовательно, право государственной собственности на земельный участок является неразграниченным. 

 Распоряжение земельным участком осуществляется Исполнительным комитетом г.Казани в силу п.2 ст. 3.3 (до 01.03.2015 - в силу п.10 ст.3) Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». 

В силу осуществления правомочий собственника земельного участка МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений г.Казани» как орган Исполнительного комитета г.Казани является надлежащим истцом по настоящему делу.

В силу п.52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре недвижимости нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. 

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11, в таких случаях нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на соответствующее имущество и при подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ответчика на соответствующий объект. 

Судом установлено, что первоначальный собственник спорного объекта недвижимости - Муниципальное унитарное предприятие «Городской центр аудита и консалтинга» (ИНН: 

<

***>), прекратил деятельность юридического лица 07.12.2009 в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, о чем в ЕГРЮЛ внесена соответствующая запись.

Как указал ответчик в своем отзыве на иск, согласно технического паспорта БТИ от 17.07.2006, на момент приобретения спорного объекта здание имело 75% износа (от 70% до 80% по отдельным элементам и конструкциям).

Как усматривается из условий договора аренды земельного участка № 13239, заключенного между Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани и ООО «Интеко» в 03.09.2008, пунктом 1.4.2 договора на арендатора - ООО «Интеко», наложено обременение в виде обязанности заключить в Главном управлении государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры при Министерстве культуры Республики Татарстан охранное обязательство по использованию культурного слоя; производство любых видов земляных работ осуществлять с обязательным проведением охранно-спасательных работ по согласованию с Министерством культуры Республики Татарстан; предоставить возможность беспрепятственного доступа организаций и служб к эксплуатации, ремонту и прокладке инженерных коммуникаций.

Как указывает истец в рамках проведенного муниципального земельного контроля с выездом на место было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 16:50:010603:135 площадью 7239кв.м огражден строительным забором, установлена будка охраны, имеется фундамент старого нежилого здания (в виде кирпичной кладки), вырыт котлован.

Сведения о проведении каких-либо работ по восстановлению спорного объекта в материалах дела отсутствуют, доказательства обратного суду не представлены.

В указанной связи суд отклонил доводы ответчика о проведении работ по восстановлению разрушенного здания. 

Доказательства, которые бы свидетельствовали о восстановлении разрушенного спорного здания как объекта недвижимости, ответчиком суду не представлены.

Как усматривается из заключения № 695-20 от 03.03.2020, подготовленного ООО «ЦАЛЭСК» по заданию ответчика, техническое состояние фундаментов в шурфе 2 оценивается как ограниченно работоспособное; техническое состояние фундаментов в шурфе 1 (около 10 метров) оценивается как аварийное.

Наличие неразрывной связи «фундамента здания» с землей не свидетельствует о наличии у ООО «Интеко» права собственности на спорный объект как на объект недвижимого имущества.

Понятие «недвижимость» является правовой категорией, вследствие чего признание имущества недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей; необходима совокупность других юридических фактов, в том числе, таких как наличие воли собственника земельного участка или уполномоченного органа на создание недвижимого имущества, наличие права пользования земельным участком для создания объекта недвижимости.

Однако доказательств, свидетельствующих о воле собственника земельного участка на возведение недвижимости, право собственности на которое зарегистрировано за ООО «Интеко», в материалах дела не содержится, также как и доказательств того, что спорный земельный участок выделен под строительство такой недвижимости ответчику или другому лицу.

Договор аренды, ранее заключенный между истцом и ответчиком, содержал формулировку: разрешенное использование, целевое назначение земельного участка: занимаемый нежилым зданием.

Приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным и не подлежит самовольному изменению арендатором. Целевое назначение земельного участка может быть изменено только в порядке, установленном действующим законодательством (п. 1.5).

При этом суд учитывает, что спорный объект был приобретен ответчиком более 15 лет назад (в 2006г.).

В связи с чем суд отклоняет доводы ответчика со ссылкой на п.4. ст. 287.3 ГК РФ о том, что случайная гибель здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, не влечет прекращения указанного в пунктах 1 и 2 настоящей статьи права собственника этих здания или сооружения на земельный участок, если иное не предусмотрено законом или договором. 

Собственник погибших здания или сооружения имеет право на их восстановление в определяемом законом порядке. 

Согласно технического паспорта БТИ от 17.07.2006 спорный объект был приобретен ответчиком уже в разрушенном состоянии - на момент приобретения спорного объекта здание имело 75% износа (от 70% до 80% по отдельным элементам и конструкциям).

Доводы ответчика о несоответствии акта обследования земельного участка органа муниципального земельного контроля № 4961 от 27 июля 2021 года требованиям к его подготовке, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 ноября 2015 № 861, судом отклонены, поскольку указанный акт не является предметом настоящего спора.

Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу п.1 ст. 235 ГК РФ является гибель или уничтожение этого имущества. 

В случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. 

Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав. 

В п.31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4(2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, сформулирована правовая позиция, согласно которой право на вещь не может существовать в отсутствие самой вещи. 

На основании ч.1 ст. 235 ГК РФ и с учетом разъяснений, данных п.38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в случае сноса объекта недвижимости право собственности на него прекращается по факту уничтожения (утраты физических свойств) имущества. 

Вступившим в законную силу решением суда от 22.03.2022 по делу № А65-11998/2020, среди прочего, установлено, что в рамках муниципального земельного контроля с выездом на место установлено, что земельный участок с кадастровым номером 16:50:010603:0135 огражден забором, установлена будка охранника, имеется фундамент старого нежилого здания, вырыт котлован, объекты недвижимого имущества отсутствуют. 

Согласно заключению по результатам технического обследования «Фундамент разрушенного здания, по адресу: ул. Большая Красная, д. 55А» от 03.03.2020 № 659-20, подготовленного ООО «Центральная аналитическая лаборатория по энергоснабжению в строительном комплексе», в настоящее время на месте здания расположен пустырь, конструкции здания демонтированы до фундаментов, по периметру территории выполнено ограждение - металлический забор из профнастила. 

По результатам натурального и инструментального обследования конструкций ленточного фундамента в шурфах №№ 1, 2 демонтированного в 2006 году 2-х этажного здания, установлено следующее: часть фундамента, расположенного вблизи существующего котлована имеет дефекты: глубокое расслоение и растрескивание тела фундамента в результате промораживания и выветривания, находится в недопустимом состоянии; повторное использование фундамента в шурфе № 1 не представляется возможным; состояние фундамента в шурфе № 2 оценивается как ограниченно работоспособное. 

Таким образом, двухэтажное здание площадью 3716,8кв.м, расположенное на испрашиваемом земельном участке, разрушено и в натуре не существует, в связи с чем право общества на уничтоженный объект недвижимости прекращено.

Поскольку здание, которое находилось на спорном земельном участке, уничтожено, запись в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности ООО «Интеко» на двухэтажное здание площадью 3716,8кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, носит недостоверный характер, в связи с чем суды правильно не приняли во внимание запись в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права собственности общества на вышеуказанное здание, которое уничтожено.

В соответствии с ч.2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Доказательства наличия на земельном участке с кадастровым номером 16:50:010603:0135 здания как объекта недвижимости, суду не представлены, равно как и не представлены доказательства, свидетельствующие о начале восстановления спорного здания.

Более того, отсутствие на земельном участке с кадастровым номером 16:50:010603:0135 здания как объекта недвижимости установлено вступившим в законную силу решением суда по делу №А65-11998/2020.

При таких обстоятельствах требования истца законны и подлежат удовлетворению, поскольку объект недвижимого имущества, ранее расположенный на земельном участке, право государственной собственности, на который не разграничено, в настоящий момент отсутствует по причине разрушения.

Между тем суд первой инстанции удовлетворяя исковые требования не учел следующее.

Ранее по делу № А65-11998/2022 рассматривались исковые требования ООО «Интеко» о понуждении МКУ «КЗиО ИК МО г. Казани» заключить договор аренды земельного участка площадью 7 239 кв.м с кадастровым номером 16:50:010603:0135, расположенного по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Большая Красная, д. 55 А. 

Между тем Федеральным законом от 21.12.2021 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившим силу с 01.09.2022 (часть 1 статьи 2), часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации дополнена главой 17.1. 

В силу статьи 287.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.09.2022, собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка. Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником земельного участка, вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению (статья 271). Собственник здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этими зданием или сооружением по своему усмотрению, в том числе сносить принадлежащие ему здание или сооружение, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным земельным участком, установленным законом или договором, и не нарушает прав собственника данного земельного участка или его иного законного владельца. Случайная гибель здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, не влечет прекращения указанного в пунктах 1 и 2 настоящей статьи права собственника этих здания или сооружения на земельный участок, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник погибших здания или сооружения имеет право на их восстановление в определяемом законом порядке. Если собственник погибших здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, не приступил к восстановлению здания или сооружения в течение пяти лет с момента их случайной гибели, его право, указанное в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, прекращается, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник здания или сооружения на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать передачи ему в собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование земельного участка, необходимого для их использования, в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом. 

Суд кассационной инстанции в постановлении от 01.12.2022 по делу № А65-111998/2022, оставляя судебные акты об отказе в удовлетворении заявленных требований без изменения, указал, что на момент рассмотрения настоящего спора по существу в суде первой и апелляционной инстанциях, вышеуказанные нормы права не вступили в законную силу, в связи с чем у судебной коллегии отсутствуют основания для отмены обжалуемых судебных актов. 

При этом кассационный суд пояснил, что с учетом внесенных изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, ООО «Интеко» не лишено возможности повторно обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении спорного земельного участка для восстановления принадлежащего ему на праве собственности здания, которое было разрушено. 

Указанная возможность была реализована ООО «Интеко», которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 16:50:010603:0135 в аренду для восстановления здания на основании статьи 287.3 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Рассмотрение одного дела до разрешения другого следует признать невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат его рассмотрения имеют существенное значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу. 

Такая невозможность означает, что, если производство по делу не будет приостановлено, разрешение дела может привести к незаконности судебного решения, неправильным выводам суда или вынесению противоречащих судебных актов.

Рассмотрение требования МКУ «КЗиО ИК МО г. Казани» о признании отсутствующим право собственности ООО «Интеко» на объект недвижимости также зависит от решения суда по требованию ООО «Интеко», заявленного в рамках настоящего спора по основаниям, предусмотренным пункта 4 статьи 287.3 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

С учетом  изложенного установлено, что решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.10.2023 года, оставленным без изменения Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2024 года, по делу А65-32994/2022 удовлетворен иск ООО «ИНТЕКО». Суд обязал МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) заключить с ООО "Интеко", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:010603:135 сроком на три года для восстановления здания, назначение: нежилое, 2-этажное, общей площадью 3716,80 кв.м., по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:50:010603:569, направив проект договора в месячный срок со дня вступления решения в законную силу.

Согласно ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство, восстановление или реконструкцию здания необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок.

В отсутствие договора аренды земельного участка, в заключении которого КЗИО отказывал ответчику на протяжении многих лет, ООО «Интеко» не имело правовых оснований для проведения работ по восстановлению разрушенного объекта.

В настоящее время имеется решение суда, вынесенное на основании п.4. ст.287.3 Гражданского кодекса РФ, обязывающее КЗИО заключить с ООО «Интеко» договор аренды земельного участка. Суд признал за ООО «Интеко» право на восстановление здания. 

Также следует отметить, что Верховный Суд РФ исходит из того, что иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты нарушенного права истца, что нашло свое отражение в п.3 Обзора судебной практики N 1 (2019).

Исковое заявление не содержит сведений о том, какое же право истца нарушено, для восстановления которого заявлен настоящий иск о признании права отсутствующим. 

В оспариваемом решении, суд первой инстанции сослался на постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12576/11, согласно которому в таких случаях нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на соответствующее имущество и при подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением   из   Единого   государственного  реестра   недвижимости  записи   о   праве собственности ответчика на соответствующий объект. Однако данное постановления Президиума ВАС РФ №12576/11 принято в споре, имеющим абсолютно иные фактические обстоятельства. 

Кроме того, следует отметить, что выводы суда не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

ООО «Интеко» на основании договора купли-продажи №118 от 23.04.2008г. приобрело у МУП «Городской центр аудита и консалтинга» здание, расположенное по адресу: 

<

...>., которое согласно технического паспорта БТИ от 17.07.2006 г. имело 75% износа (от 70 % до 80 % по отдельным элементам и конструкциям)

Право собственности на указанное здание зарегистрировано за ООО «Интеко» в ЕГРП.

03.12.2008г. между КЗИО ИК МО г.Казани и ООО «Интеко» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:010603:0135 занимаемый указанным нежилым зданием сроком на 5 лет.

Поскольку после истечения срока аренды общество продолжало пользоваться земельным участком, то в соответствии с положениями ст.621 ГК РФ договор был заключен на неопределенный срок.

Письмом от 21.05.2019г. исх.№7635/КЗИОИСХ КЗИО ИК МО г.Казани было заявлено о расторжении договора. Следовательно, в силу положений ст.610 ГК РФ, договор считается расторгнутым через один месяц после заявления арендодателя.

В течение 2019 г. ООО «Интеко» неоднократно обращалось в КЗИО с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 16:50:010603:0135 в аренду и получало отказы по мотиву отсутствия объекта недвижимости в результате его разрушения и наличия на земельном участке только фундамента разрушенного здания.

В соответствии с п.4. ст.287.3 Гражданского кодекса РФ Случайная гибель здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, не влечет прекращения указанного в пунктах 1 и 2 настоящей статьи права собственника этих здания или сооружения на земельный участок, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник погибших здания или сооружения имеет право на их восстановление в определяемом законом порядке.

Получив заключение экспертов о работоспособности фундамента и, как следствие, о наличии технической возможности восстановить разрушенный объект недвижимости, ООО «Интеко» обратилось с иском к КЗИО о понуждении заключить договор аренды для восстановления разрушенного здания, который на момент рассмотрения настоящего дела уже рассматривался в Арбитражном суде РТ (дело А65-32994/2022)

Согласно ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство, восстановление или реконструкцию здания необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок.

В отсутствие договора аренды земельного участка, в заключении которого КЗИО отказывал ответчику на протяжении многих лет, ООО «Интеко» не имело правовых оснований для проведения работ по восстановлению разрушенного объекта.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции также указывает следующее «Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу п. 1 ст. 235 ГК РФ является гибель или уничтожение этого имущества. В случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности.»

Однако по смыслу положений частей 3, 5, 7 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования.

В соответствии с положениями части 1 статьи 23 Закона о государственной регистрации акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машино-места в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых они были расположены, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение или такое машино-место было расположено.

Форма и состав сведений акта обследования, а также требования к его подготовке (далее -Требования) утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 ноября 2015 г. N 861 (далее - Приказ N 861).

Согласно положениям пункта 3 Требований, акт обследования подготавливается кадастровым инженером на основании сведений, полученных в результате осмотра места нахождения объекта недвижимости с учетом сведений Единого государственного реестра недвижимости, а также иных документов, подтверждающих прекращение существования объекта недвижимости или являющихся основанием для сноса объекта недвижимости, которые (документы) включаются в состав приложения к акту, в том числе решения органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или муниципального образования о признании объекта недвижимости в установленном законом порядке ветхим или аварийным (подпункт 1 пункта 9 Требований).

Данная правовая позиция изложена Верховным Судом Российской Федерации в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам от 11.04.2019 N 6-КА19-1.

В данном случае право собственности ООО «ИНТЕКО» на объект недвижимого имущества (

<

...>.) зарегистрировано в установленном законом порядке.

Соответствующего акта обследования установленной формы, предусмотренной Приказом N 861, составленного кадастровым инженером, о прекращении существования объекта недвижимости в материалах дела не имеется.

Акт муниципального земельного контроля №4961 от 27.07.2021 г., на который ссылается КЗИО, таковым не является.

Соответственно суд первой инстанции, вопреки правовой позиции Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2019 N 6-КА19-1 также необоснованно отклонил довод ООО «Интеко» о несоответствии акта обследования земельного участка органа муниципального земельного контроля № 4961 от 27 июля 2021 года Требованиям, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 ноября 2015 № 861, поскольку указанный акт не является предметом настоящего спора.

На основании вышеизложенного, отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО «Интеко» на объект недвижимости с кадастровым номером 16:50:010603:569 общей площадью 3716,8 кв.м. по ул.Большая Красная, д.55.

Таким образом, с учетом представленных в дело доказательств апелляционный суд приходит к выводу о том, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, сделаны  с неправильным применением норм материального права, и в силу ч.2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.04.2023, по делу №А65-24119/2022 подлежит отмене, с принятием по делу нового судебного акта об отказе в иске.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.

 

Руководствуясь статьями 266-271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.04.2023, по делу №А65-24119/2022 – отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении  исковых требований отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 02.09.2022 отменить.

 

Постановление  вступает в  законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

 

Председательствующий                                                                              С.Ш. Романенко 

 

Судьи                                                                                                              Д.А. Дегтярев

 

                                                                                                                      Е.В. Коршикова