/

 

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-2090/2016

г. Краснодар

29 сентября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 сентября 2017 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании ответчика – индивидуального предпринимателя Горяникова Владимира Ивановича (ИНН 263500682706, ОГРНИП 314265113400453) и его представителя – Кущеева С.Ю. (доверенность от 20.09.2017), в отсутствие представителей истца – комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Горяникова Владимира Ивановича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.04.2017 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2017 (судьи Казакова Г.В., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.) по делу № А63-2090/2016, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет) подал в Арбитражный суд Ставропольского края иск к индивидуальному предпринимателю Горяникову В.И. (далее – предприниматель) о взыскании 991 321 рубля 54 копеек неосновательного обогащения за использование с 15.04.2010 по 31.12.2015 земельного участка площадью 3308,1 кв. м с кадастровым номером 26:12:011605:342, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 59-а. 

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 20.06.2016 в редакции определения об исправлении арифметических ошибок от 20.06.2016, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2016, с предпринимателя в пользу комитета взыскано 490 553 рубля 21 копейка основного долга. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.12.2016 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.06.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2016 в части удовлетворения исковых требований отменены, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции в целях проверки доводов предпринимателя о том, что часть земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:342 является территорией общего пользования, которая не может быть использована исключительно для эксплуатации здания, и оценки действий уполномоченного органа, направленных на образование земельного участка площадью 2493 кв. м с кадастровым номером 26:12:011605:18544, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул.50 лет ВЛКСМ, 59-а, предназначенного исключительно для размещения и эксплуатации объекта недвижимости.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 13.04.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2017, с предпринимателя в пользу комитета взыскано 486 284 рубля 83 копейки платы за пользование земельным участком. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы неисполнением предпринимателем обязанности по внесению арендной платы за часть земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:342, не занятую тротуаром.

Предприниматель обжаловал решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.04.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Суды не оценили действия уполномоченного органа, направленные на образование земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:18544, предназначенного исключительно для размещения и эксплуатации объекта недвижимости. Для строительства здания и для его эксплуатации требуются земельные участки различной площади. Для эксплуатации нежилого здания требуется земельный участок с меньшей площадью, в который не включена территория общего пользования. С 2013 года осуществляются мероприятия по формированию такого участка. В 2010 году предприниматель отказался от права собственности на земельный участок площадью 94 кв. м с кадастровым номером 26:12:011605:33, находившийся в границах арендуемого земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:342, с целью его включения в состав земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:18544, необходимого для эксплуатации нежилого здания. До настоящего времени предприниматель несет бремя собственника земельного участка площадью 94 кв. м. Вывод суда о превышении на 94 кв. м площади фактически занимаемой нежилым зданием территории над площадью земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:342 правового значения не имеет. На заявление собственников помещений нежилого здания от 09.06.2014 о предоставлении им в аренду вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:18544 администрация города Ставрополя ответила отказом со ссылкой на необходимость снятия с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:342. На соответствующее заявление собственников помещений от 10.10.2016 комитет письмом от 09.11.2016 № 08/10-8371 сообщил о невозможности обращения в орган кадастрового учета с заявлением о снятии названного участка с государственного кадастрового учета. На их заявление от 11.01.2017 о заключении договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:18544 комитет письмом от 20.02.2017 № 08/14-1009 сообщил об осуществлении мероприятий по подготовке проекта договора вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:18544, а также о том, что заключению такого договора препятствует наличие в комитете проекта договора от 11.01.2016 № 5466 аренды земельного участка площадью 3308,1 кв. м. После окончания строительства нежилого здания собственники помещений в нем пользуются только земельным участком с кадастровым номером 26:12:011605:18544, площадь которого на 815 кв. м меньше площади первоначально предоставленного для строительства земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:342. К территории общего пользования относится не только тротуар, но проезды внутрь квартала к жилым домам и другим объектам недвижимости, а также озелененная территория перед нежилым зданием. Правилами землепользования и застройки города Ставрополя, утвержденными решением Ставропольской городской Думы от 27.10.2010 № 97, не ограничен предельный процент застройки земельного участка, расположенного в территориальной зоне Ж-1. На выданной комитетом городского хозяйства администрации города Ставрополя копии инвентаризационного проекта улицы 50 лет ВЛКСМ вкачестве территории общего пользования указаны тротуар, газон, проезды внутрь жилого квартала. Территория парковки не огорожена и используется неограниченным кругом лиц. С предпринимателя излишне взыскано 133 140 рублей 87 копеек арендной платы. В расчете задолженности с 24.02.2013 по 31.12.2013 не применена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:342, утвержденная приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 №  203.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав предпринимателя и его представителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании постановления главы города Ставрополя от 14.07.2004 № 3169 комитет (арендодатель) и общества с ограничной ответственностью «Стимул-СТ», фирма «Саус», «Визовий», фирма «Линфарм», граждане Труфанова Л.А., Конищева Е.В., Арнопуло И.Р., Миркитанов В.П. (арендаторы) заключили договор от 05.08.2004 № 3965 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:342 для проектирования и строительства нежилого здания (торгово-бытового комплекса с молодежным развлекательным центром) и благоустройства прилегающей территории. Срок аренды установлен с 14.07.2004 по 13.07.2007. Размер арендной платы определен пропорционально занимаемой каждым арендатором площади в нежилом здании (пункту 3.1) с возможностью его ежегодного изменения арендодателем в одностороннем порядке на основании федеральных и муниципальных нормативных актов (пункт 3.3). По истечении срока договор аренды он считается автоматически прекращенным. При прекращении и расторжении договора арендатор обязан вернуть участок арендодателю в надлежащем состоянии (раздел 6).

В 2008 году на земельном участке с кадастровым номером 26:12:011605:342 завершено строительство нежилого здания (торгово-бытового комплекса) общей площадью 4649, 9 кв. м (инвентарный номер 33004, кадастровый номер 26:12:011605:1047). Предприниматель с 15.04.2010 является собственником находящихся в нежилом здании помещений площадью 236,1 кв. м, 963,2 кв. м, 482,7 кв. м  с кадастровыми номерами 26:12:011605:10267, 26:12:011605:10269, 26:12:011605:19128. Несвоевременной и неполное внесение предпринимателем платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 26:12:011605:342, послужило основанием обращения комитета в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Поскольку предприниматель обжалует судебные акты в части взыскания с него в пользу комитета 133 140 рублей 87 копеек долга, суд кассационной инстанции осуществляет проверку обжалуемых судебных актов только в названной части. Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на определенный им срок. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Пунктом 4 статьи 22, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) определено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. В пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 25 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых.

В пунктах 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснений, прекращение арендных отношений влечет обязанность арендатора по возврату в разумный срок арендованного имущества арендодателю. Порядок исполнения этой обязанности определяется положениями общей части обязательственного права либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В этом случае взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества арендодателю, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Арендодатель не вправе требовать от арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязанности по внесению арендной платы, она будет прекращена надлежащим исполнением арендатором обязанности по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества по истечении срока аренды производится в размере, определенном соответствующим договором. Данные рекомендации, ранее сформулированные в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договора» и в пунктах 37, 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», поддерживаются Верховным судом Российской Федерации (определения от 21.04.2015 № 305-ЭС15-3829, от 26.12.2016 № 309-ЭС16-14273, от 16.03.2017 № 301-ЭС16-20869).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеназванные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. Общество, как собственник помещений в нежилом здании является арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:342 по договору аренды от 05.08.2004 № 3965. В отсутствие доказательств возврата объекта аренды комитету, внесения в договор изменений, касающихся параметров арендуемого земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:342 или заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:18544 обязанность предпринимателя по внесению арендных платежей в установленном договором аренды от 05.08.2004 № 3965 объеме не прекращена независимо от истечения срока договора аренды или его возобновления на неопределенный период. Нереализованное намерение собственников помещений в нежилом здании и органа местного самоуправления изменить объект аренды и, соответственно, объем взаимных прав и обязанностей на объем существующего между ними арендного обязательства не повлияло. Земельный участок, предоставленный для строительства здания, должен включать в себя как часть, непосредственно необходимую для размещения недвижимости, так и иные части, необходимые для эксплуатации и обслуживания здания, размещения элементов благоустройства прилегающей территории. Благоустройство прилегающей к нежилому зданию территории, ее озеленение, организация парковки автотранспорта и подъездных путей предусматривались при предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:342 в аренду и при проектировании нежилого здания (заключения экспертизы проектной документации от 26.05.2005 № 1092/2-04, от 29.05.2008 № 26-1-4-0171-08, чертеж градостроительного плана земельного участка № RU26309000-00000000000103). Использование названных градостроительных элементов неопределенным кругом лиц не относит их к территории общего пользования и также не может влиять на существующие арендные отношения.

Комитет вправе был рассчитывать арендную плату за 2013 год исходя из прежнего удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:342 (20 351 рублей 59 копеек за 1 кв. м), поскольку приказ министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 № 203, которым утвержден новый удельный показатель кадастровой стоимости (11 960 рублей 13 копеек за 1 кв. м), вступил в силу в 2013 году, а в соответствии с пунктом 6 Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п, арендная плата за земельный участок подлежит перерасчету в одностороннем порядке по требованию арендодателя по состоянию на первое января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка в результате проведения государственной кадастровой оценки земель. Вместе с тем, задолженность взыскана с предпринимателя в пределах заявленной суммы, рассчитанной в части, касающейся 2013 года, с применением удельного показателя кадастровой стоимости, равного 11 960 рублей 13 копеек за 1 кв. м.

Доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанций или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.04.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2017 по делу № А63-2090/2016 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     В.Е. Епифанов

Судья                                                                                                                     А.И. Мещерин