АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00, 

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А81-10558/2018

г. Салехард

29 мая 2019 года

Резолютивная часть решения изготовлена 22 мая 2019 года. 

Полный текст решения изготовлен 29 мая 2019 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Воробьёвой В.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Муначевой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа» (ИНН: 8901024241, ОГРН: 118900000538) к обществу с ограниченной ответственностью «Ямалстройтранс» (ИНН: 8902014863, ОГРН: 1128901003428) о взыскании 30 050 511 рублей 69 копеек,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности №15 от 09.03.2017 (до перерыва);

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности от 29.01.2019 (до перерыва),

установил:

некоммерческая организация «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа» обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ямалстройтранс» о взыскании неустойки за нарушение сроков ввода домом в эксплуатацию по договорам участия в долевом строительстве №279 от 28.05.2012, №280 от 28.05.2012, №281 от 15.11.2017, №333 от 14.12.2016, №334 от 14.12.2016 в размере 17 659 785 рыб. 59 коп., неустойки за нарушение сроков передачи квартир в размере 12 390 726 руб. 10 коп.

В ходе производства по делу ответчиком представлен отзыв на иск, в котором ответчик не согласен с заявленными требованиями. Так, по договорам №279, №280 от 28.05.2012, неустойка, по мнению ответчика, начислена необоснованно, так как дополнительными соглашениями №7 от 10.08.2016 срок окончания строительства и ввода домов в эксплуатацию продлен до 31.07.2017. Кроме того, ответчик считает, что по смыслу п.п. 7.5, 7.12 договоров ответственность за просрочку передачи квартир может иметь место лишь при одновременном наступлении двух составляющих: дом обязательно должен быть введен в эксплуатацию и срок передачи квартир превышать три месяца от фактической даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а не от предполагаемой даты. Также ответчик отметил, что увеличение срока строительства связано, в том числе с особенностями территориального расположения объекта капитального строительства, а именно – с существенным влиянием климатических условий на транспортную доступность объекта строительства; и с выявленными замечаниями к работам, выполненным ООО «Прогресс» до заключения договоров уступки прав и перевода долга.

В отношении договора №280 ответчик в отзыве на иск изложил аналогичную позицию о том, что по смыслу условий договора ответственность за просрочку передачи квартир может иметь место лишь при одновременном наступлении двух составляющих: дом обязательно должен быть введен в эксплуатацию и срок передачи квартир превышать три месяца от фактической даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а не от предполагаемой даты. Соответственно, так как фактически объект до настоящего времени не построен, а доказательств иного в деле не содержится, то оснований для привлечения ответчика к ответственности за нарушение срока передачи квартир не имеется.

Ответчик также возражает против удовлетворения исковых требований по договорам №333, №334 от 14.12.2016, так как, по его мнению, он является ненадлежащим ответчиком в связи с тем, что ответчик с согласия истца осуществил уступку прав (требования) и перевод долга по указанным договорам. Таким образом, как указывает ответчик, все права и обязанности по договорам в полном объеме перешли к ООО «Приуральский Строй-Инвест».

Со ссылкой на ст. 333 ГК РФ ответчик просит снизить неустойку, изложены соответствующие обоснования необходимости ее снижения.

Истцом в свою очередь направлены возражения на отзыв, истцом опровергнуты доводы ответчика.

В судебном заседании, состоявшемся 17.05.2019, стороны выступили с пояснениями. Истец поддержал доводы иска, ответчик отзыва на иск, настаивал на снижении неустойки. Истец оставил вопрос о снижении неустойки на усмотрение суда.

В судебном заседании на основании ст. 163 АПК РФ неоднократно объявлялись перерывы для получения дополнительных документов и изучения материалов дела. Информация об объявленных перерывах была размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Стороны, надлежащим образом, извещенные о времени и месте проведения судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Истцом во исполнение определения суда от 18.03.2019 к материалам дела приобщены дополнительные документы – акты сдачи-приемки этапов строительства к договорам участия в долевом строительстве, акты визуального осмотра результатов выполненных строительно-монтажных работ.

Суд признал возможным рассмотреть спор по имеющимся в материалах дела документам. 

В соответствии с частью 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

По договору уступки прав и перевода долга от 01.04.2016 (далее - договор уступки прав и перевода долга) общество с ограниченной ответственностью «Ямалстройтранс» (далее - ООО «Ямалстройтранс», Застройщик, ответчик) приняло на себя права и обязанности застройщика по договору участия в долевом строительстве №279 от 28.05.2012 (далее - договор №279), заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Прогресс» и некоммерческой организацией «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа» (далее - Фонд, Участник, истец).

Предметом договора №279 является деятельность сторон по строительству объекта - «Восьмиквартирный жилой дом в с. Катравож Приуральского района» (2 этап строительства) в составе объекта: «Квартал многоквартирных жилых домов в с. Катравож, Приуральского района, ЯНАО», расположенного по адресу: ЯНАО, Приуральский район, с. Катравож.

По условиям договора №279 Застройщик обязался построить объект в предусмотренный данным договором срок, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и передать квартиры Фонду. Фонд, в свою очередь, обязался профинансировать строительство объекта, принять квартиры и зарегистрировать на них право собственности.

В соответствие с условиями п. 5.2 договора №279, с учетом дополнительного соглашения №6 от 11.01.2016 к нему, ООО «Прогресс» обязался в срок до 06.07.2016 закончить строительство и получить в установленном порядке разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

В пункте 1.5. дополнительного соглашения №7 от 10.08.2016 к договору стороны продлили срок ввод объекта в эксплуатацию до 31.07.2017.

Согласно п. 4.1. договора №279 цена договора составляет 38 068 626 руб. 04 коп. (с учетом дополнительных соглашений к договору №279), исходя из расчета стоимости 1 кв.м. общей площади квартир по договору 65 997 руб. 41 коп.

Во исполнение условий договора Фондом Застройщику были перечислены денежные средства в размере 34 774 629 руб. 43 коп., что подтверждается платежными поручениями №10096 от 30.06.2015, №5326 от 04.03.2014, №16832 от 29.10.2015, №17195 от 10.11.2015, №11219 от 15.07.2015, №4655 от 09.08.2016, №7679 от 27.12.2016, №7196 от 26.10.2017 (без учета понесенных Фондом затрат, связанных с государственной регистрацией договора и дополнительных соглашений к ним, которые удерживаются с Застройщика из цены договора в одностороннем порядке в соответствие с условиями договора).

Как указывает истец Фонд со своей стороны обязательства, установленные договором №279, исполнил надлежащим образом, оплачивая выполняемые Застройщиком строительные работы.

Вместе с тем, Застройщик (ответчик) установленных договором обязательств надлежащим образом не исполнил, нарушив срок завершения строительства.

Согласно п. 1.6 договора уступки прав и перевода долга ООО «Прогресс» передал, а Застройщик принял обязательства по строительству Объекта в соответствии с Договором долевого участия.

Дата регистрации договора уступки прав и перевода долга в Управлении Росреестра по ЯНАО 27.04.2016.

Соответственно, как указывает истец, Застройщик принял на себя обязательства по договору №279 с момента регистрации договора уступки прав и перевода долга (27.04.2016).

По состоянию на 03.12.2018 на основании п. 7.12 договора Фондом начислена неустойка по договору №279 за следующие периоды:

- с даты следующей после 06.07.2016 (дата ввода объекта в эксплуатацию, установленная пунктом 2.2. дополнительного соглашения №6 от 11.01.2016 к договору) по 09.08. 2016 (даты, предшествующей дате заключения дополнительного соглашения №7 от 10.08.2016 о продлении срока окончания строительства) в размере 453 016 руб. 65 коп.;

- с даты следующей после 31.07.2017 (даты ввода объекта в эксплуатацию, установленной пунктом 2.2. дополнительного соглашением №7 от 10.08.2016 к договору) до 03.12.2018 (текущей даты просрочки исполнения обязательства) в размере 4 663 406 руб. 69 коп.

Кроме того, в силу п. 5.2. договора №279 с учетом дополнительных соглашений к нему, Застройщик обязался в срок до 31.10.2017 передать Фонду квартиры по Акту приема-передачи.

До настоящего времени, взятые на себя обязательства Застройщиком не исполнены.

По состоянию на 03.12.2018 на основании п. 5.2 договора Фондом начислена неустойка за нарушение сроков передачи квартир по договору №279 за следующий период:

-  с даты следующей после 31.10.2017 (дата передачи квартиры, установленная п. 5.2 договора №279) по 03.12.2018 (текущей даты просрочки исполнения обязательства) в размере 3 787 828 руб. 29 коп.

Согласно приложенному расчету, общий размер неустойки за нарушение предусмотренного договором №279 срока ввода дома в эксплуатацию составляет 5 116 423 руб. 34 коп.

Согласно приложенному расчету, общий размер неустойки за нарушение предусмотренного договором №279 срока передачи квартир составляет 3 787 828 руб. 29 коп.

Таким образом, уплате Участнику подлежит неустойка за нарушение условий договора №279 Застройщиком в общей сумме 8 904 251 руб. 63 коп.

По договору уступки прав и перевода долга от 01.04.2016 ООО «Ямалстройтранс» приняло на себя права и обязанности застройщика по договору участия в долевом строительстве №280 от 28.05.2012 (далее - договор №280), заключенному между ООО «Прогресс» и Фондом.

Предметом договора является деятельность сторон по строительству объекта -«Восьмиквартирный жилой дом в с. Катравож Приуральского района» (3 этап строительства) в составе объекта: «Квартал многоквартирных жилых домов в с. Катравож, Приуральского района, ЯНАО», расположенного по адресу: ЯНАО, Приуральский район, с. Катравож.

По условиям договора №280 Застройщик обязался построить объект в предусмотренный данным договором срок, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и передать квартиры Фонду. Фонд, в свою очередь, обязался профинансировать строительство объекта, принять квартиры и зарегистрировать на них право собственности.

В соответствие с условиями п. 5.2 оговора №280, с учетом дополнительного соглашения №6 от 11.01.2016 к нему, ООО «Прогресс» обязался в срок до 06.07.2016 закончить строительство и получить в установленном порядке разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

В пункте 1.5. дополнительного соглашения №7 от 10.08.2016 к договору стороны продлили срок ввод объекта в эксплуатацию до 31.07.2017.

Согласно п. 4.1. договора цена договора №280 составляет 48 005 346 руб. 16 коп. (с учетом дополнительных соглашений к договору №280), исходя из расчета стоимости 1 кв.м. общей площади квартир по договору №280 - 77 761 руб. 60 коп.

Во исполнение условий договора Фондом Застройщику были перечислены денежные средства в размере 45 387 030 руб. 66 коп., что подтверждается платежными поручениями №13331 от 31.08.2015, 13332 от 31.08.2015, № 14390 от 30.09.2015, №1326 от 22.03.2016, №16831от 29.10.2015, №17193 от 10.11.2015, №17196 от 10.11.2015, №11218 от 15.07.2015, №18602 от 11.12.2015, №18867 от 22.12.2015, № 19209 от 29.12.2015,  №19214 от 30.12.2015, № 212 от 29.01.2016, №730 от 29.02.2016, №1096 от 03.03.2016, №3320 от 31.05.2016, №4656 от 09.08.2016, № 7678 от 27.12.2016, №9109 от 15.12.2017 (без учета понесенных Фондом затрат, связанных с государственной регистрацией договора и дополнительных соглашений к ним, которые удерживаются с Застройщика из цены договора в одностороннем порядке в соответствие с условиями договора).

Как указывает истец, Фонд со своей стороны обязательства, установленные договором №280, исполнил надлежащим образом, оплачивая выполняемые Застройщиком строительные работы.

Вместе с тем, Застройщик (ответчик) установленных договором обязательств надлежащим образом не исполнил, нарушив сроки завершения строительства.

Согласно п. 1.6 договора уступки прав и перевода долга ООО «Прогресс» передал, а Застройщик принял обязательства по строительству Объекта, в соответствии с Договором долевого участия.

Дата регистрации договора уступки прав и перевода долга в Управлении Росреестра по ЯНАО 27.04.2016.

Соответственно, Застройщик принял на себя обязательства по договору №280 с момента регистрации договора уступки прав и перевода долга, а именно с 27.04.2016.

По состоянию на 03.12.2018 на основании п. 7.12 договора Фондом начислена неустойка по договору №280 за следующие периоды:

- с даты, следующей после 06.07.2018 (дата ввода объекта в эксплуатацию, установленная пунктом 2.2. дополнительного соглашения №6 от 11.01.2016 к договору) по 09.08.2016 (даты, предшествующей дате заключения дополнительного соглашения №7 от 10.08.2016 о продлении срока окончания строительства) в размере 571 263 руб. 62 коп.

- с даты, следующей после 31.07.2017 (даты ввода объекта в эксплуатацию, установленной пунктом 5.2. дополнительного соглашением №7 от 10.08.2016 к договору) до 03.12.2018 (текущей даты просрочки исполнения обязательства) в размере 5 880 654 руб. 90 коп.

В силу п. 5.2. договора с учетом дополнительных соглашений к нему, Застройщик обязался в срок до 31.10.2017 передать Фонду квартиры по Акту приема-передачи.

До настоящего времени, взятые на себя обязательства Застройщиком не исполнены.

По состоянию на 03.12.2018 на основании п. 7.5 договора Фондом начислена неустойка за нарушение сроков передачи квартир по договору №280 за период:

-  с даты, следующей после 31.10.2017 (дата передачи квартиры, установленная п. 5.2 договора №280) по 03.12.2018 (текущей даты просрочки исполнения обязательства) в размере 4 776 531 руб. 94 коп.

Согласно приложенному расчету, общий размер неустойки за нарушение предусмотренного договором №280 срока ввода дома в эксплуатацию составляет 6 451 918 руб. 52 коп.

Согласно приложенному расчету, общий размер неустойки за нарушение предусмотренного договором №280 срока передачи квартир составляет 4 776 531 руб. 94 коп.

Таким образом, уплате Участнику подлежит неустойка за нарушение условий договора №280 Застройщиком в общей сумме 11 228 450 руб. 46 коп.

Между Фондом и ООО «Ямалстройтранс» заключен договор участия в долевом строительстве №281 от 15.11.2017 (далее - договор №281), предметом которого является деятельность сторон по строительству объекта - «Многоквартирный жилой дом по ул. Гагарина, г. Салехард, ЯНАО» (дом № 1), расположенный по адресу: ЯНАО, 

<

...> (строительный адрес).

В соответствии с условиями договора застройщик обязался в срок до 31 августа 2018 года закончить строительство и получить в установленном порядке разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно п. 3.2 договора цена договора составляет 60 776 284 руб. 00 коп., исходя из расчета стоимости 1 кв.м. общей площади квартир по договору - 69 200 руб.

Во исполнение условий договора Фондом Застройщику были перечислены денежные средства в размере 49 228 790 руб. 04 коп., что подтверждается платежными поручениями №2651 от 08.04.2016, № 8006 от 30.11.2017, № 8007 от 30.11.2017, №8683 от 08.12.2017, №9111 от 15.12.2017, №2245 от 08.08.2018, актом взаимозачета №39 от 30.11.2017 (без учета понесенных Фондом затрат, связанных с государственной регистрацией договора и дополнительных соглашений к нему, которые удерживаются с Застройщика из цены договора в одностороннем порядке в соответствии с условиями договора).

Как указывает истец, Фонд со своей стороны обязательства, установленные договором №281, исполнил надлежащим образом, оплачивая выполняемые Застройщиком строительные работы.

Вместе с тем, Застройщик (ответчик) установленных договором обязательств надлежащим образом не исполнил, нарушив срок завершения строительства.

По состоянию на 03.12.2018 на основании п. 7.2 договора Фондом начислена неустойка по договору №281 за следующий период:

- с даты, следующей после 31.08.2018 (дата ввода объекта в эксплуатацию, установленной п. 2.2 договора) до 03.12.2018 (текущей даты просрочки исполнения обязательств) в размере 1 428 242 руб. 67 коп.

По состоянию на 03.12.2018 на основании п. 7.3. договора Фондом начислена неустойка за нарушение сроков передачи квартир по договору за следующий период:

- с даты, следующей после 29.11.2018 (дата передачи квартиры, установленная п. 5.7 договора) по 03.12.2018 (текущей даты просрочки исполнения обязательства) в размере 60 776 руб. 28 коп.

Таким образом, уплате Участнику подлежит неустойка за нарушение условий договора №281 Застройщиком в общей сумме 1 489 018 руб. 96 коп.

По договору уступки прав (требования) и перевода долга от 25.09.2017 ООО «Ямалстройтранс» приняло на себя права и обязанности Застройщика по договору участия в долевом строительстве №333 от 14.12.2016 (далее - договор №333), заключенному между ООО «ЭксСтройПроект» и Фондом.

Предметом договоров является деятельность сторон по строительству объектов - «Два 12-ти квартирных жилых дома по ул. Октябрьская в с. Белоярск, Приуральского района, ЯНАО». Дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 89:02:010101:1572.

В соответствии с условиями договора, с учетом дополнительных соглашений к нему, Застройщик обязался в срок до 31 августа 2017 года закончить строительство и получить в установленном порядке разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

Согласно п. 4.1. договора (с учетом дополнительных соглашений к договору №333) цена договора составляет 45 295 784 руб. 85 коп., исходя из расчета стоимости 1 кв.м. общей площади квартир по договору - 79 844 руб. 50 коп.

Во исполнение условий договора Фондом Застройщику были перечислены денежные средства в размере 17 665 355 руб. 50 коп., что подтверждается платежными поручениями №7670 от 26.12.2016, № 7237 от 02.11.2017, №8717 от 12.12.2017, № 9110 от 15.12.2017 (без учета понесенных Фондом затрат, связанных с государственной регистрацией договора и дополнительных соглашений к нему, которые удерживаются с Застройщика из цены договора в одностороннем порядке в соответствие с условиями договора).

Как указывает истец, Фонд со своей стороны обязательства, установленные договором №333, исполнил надлежащим образом, оплачивая выполняемые Застройщиком строительные работы.

Вместе с тем, Застройщик (ответчик) установленных договором №333 обязательств надлежащим образом не исполнил, нарушив срок завершения строительства.

Согласно п. 1.2 договора уступки права (требования) к ООО «Ямалстройтранс» перешли все права и обязанности по договору №333 в полном объеме.

Датой начала расчета неустойки является дата регистрации (20.10.2017) договора уступки и перевода долга между ООО «ЭксСтройПроект» и ООО «Ямалстройтранс» в Управлении Росреестра по ЯНАО.

Соответственно, Застройщик принял на себя обязательства по договору №333 с момента регистрации договора уступки прав и перевода долга, а именно с 20.10.2017.

23.03.2018 по договору уступки прав (требования) и перевода долга по договору участия в долевом строительстве №333 от 25.09.2017 ООО «Ямалстройтранс» передало права и обязанности застройщика ООО «Приуральский Строй-Инвест». Указанный договор уступки прав (требования) зарегистрирован в Управлении Росреестра по ЯНАО 21.05.2018.

По состоянию на 03.12.2018 Фондом начислена неустойка по договору №333 за следующий период:

- с даты, следующей после 20.10.2017 (дата регистрации договора уступки и перевода долга между ООО «ЭксСтройПроект» и ООО «Ямалстройтранс») по 20.05.2018 (даты, предшествующей дате регистрации договора уступки и перевода долга между ООО «Ямалстройтранс» и ООО «Приуральский Строй-Инвест») в размере 2 331 600 руб. 53 коп.

Согласно п. 2.2. договора, с учетом дополнительных соглашений к нему, Застройщик обязался в срок до 29.11.2017 передать Фонду квартиры по Акту приема-передачи.

До момента регистрации договора уступки прав (требования) между ООО «Ямалстройтранс» и ООО «Приуральский Строй-Инвест» в Управлении Росреестра по ЯНАО, взятые на себя обязательства Застройщиком не исполнены.

По состоянию на 03.12.2018 на основании п. 7.3 договора Фондом начислена неустойка за нарушение сроков передачи квартир по договору №333 за следующий период:

- с даты, следующей после 29.11.2017 (дата передачи квартиры, установленная п. 5.7 договора №333) по 20.05.2018 (даты, предшествующей дате регистрации договора уступки и перевода долга между ООО «Ямалстройтранс» и ООО «Приуральский Строй-Инвест») в размере 1 882 794 руб. 79 коп.

Согласно приложенному расчету, общий размер неустойки за нарушение предусмотренного договором №333 срока ввода дома в эксплуатацию составляет 2 331 600 руб. 53 коп.

Согласно приложенному расчету, общий размер неустойки за нарушение предусмотренного договором №333 срока передачи квартир составляет 1 882 794 руб. 79 коп.

Таким образом, уплате Участнику подлежит неустойка за нарушение условий договора №333 Застройщиком в общей сумме 4 214 395 руб. 32 коп.

По договору уступки прав (требования) и перевода долга от 25.09.2017 ООО «Ямалстройтранс» приняло на себя права и обязанности застройщика по договору участия в долевом строительстве №334 от 14.12.2016 (далее - договор №334), заключенному между ООО «ЭксСтройПроект» и Фондом.

Предметом договора является деятельность сторон по строительству объектов - «Два двенадцатиквартирных жилых дома по ул. Октябрьская, в с. Белоярск, Приуральского района, ЯНАО», расположенных по адресу: ЯНАО, 

<

...> (строительный адрес).

В соответствии с условиями договора, с учетом дополнительных соглашений к нему, Застройщик обязался в срок до 31 августа 2017 года закончить строительство и получить в установленном порядке разрешение на ввод объектов в эксплуатацию.

Согласно п. 4.1. договора цена договора (с учетом дополнительных соглашений к договору №334) составляет 45 295 784 руб. 85 коп., исходя из расчета стоимости 1 кв.м. общей площади квартир по договору - 79 844 руб. 50 коп.

Во исполнение условий договора Фондом Застройщику были перечислены денежные средства в размере 13 588 735 руб. 00 коп., что подтверждается платежным поручением №7671 от 26.12.2016 (без учета понесенных Фондом затрат, связанных с государственной регистрацией договора, которые удерживаются с Застройщика из цены договора в одностороннем порядке в соответствие с условиями договора).

Как указывает истец, Фонд со своей стороны обязательства, установленные договором №334, исполнил надлежащим образом, оплачивая выполняемые Застройщиком строительные работы.

Вместе с тем, Застройщик (ответчик) установленных договором №334 обязательств надлежащим образом не исполнил, нарушив срок завершения строительства.

Согласно п. 1.2 договора уступки права (требования) к ООО «Ямалстройтранс» перешли все права и обязанности по договору №334 в полном объеме.

Датой начала расчета неустойки является дата регистрации (20.10.2017) договора уступки и перевода долга между ООО «ЭксСтройПроект» и ООО «Ямалстройтранс» в Управлении Росреестра по ЯНАО.

Соответственно, Застройщик принял на себя обязательства по договору №334 с момента регистрации договора уступки прав и перевода долга, а именно с 20.10.2017.

23.03.2018 по договору уступки прав (требования) и перевода долга по договорам участия в долевом строительстве № 334 от 25.09.2017 ООО «Ямалстройтранс» передало права и обязанности застройщика ООО «Приуральский Строй-Инвест». Указанный договор уступки прав (требования) зарегистрирован в Управлении Росреестра по ЯНАО 21.05.2018.

По состоянию на 03.12.2018 Фондом начислена неустойка по договору №334 за следующий период:

- с даты, следующей после 20.10.2017 (дата регистрации договора уступки и перевода долга между ООО «ЭксСтройПроект» и ООО «Ямалстройтранс») по 20.05.2018 (даты, предшествующей дате регистрации договора уступки и перевода долга между ООО «Ямалстройтранс» и ООО «Приуральский Строй-Инвест») в размере 2 331 600 руб. 53 коп.

Согласно п. 2.2. договора, с учетом дополнительных соглашений к нему, Застройщик обязался в срок до 29.11.2017 передать Фонду квартиры по Акту приема-передачи.

До даты регистрации договоры уступки прав (требования) между ООО «Ямалстройтранс» и ООО «Приуральский Строй-Инвест» в Управлении Росреестра по ЯНАО, взятые на себя обязательства Застройщиком не исполнены.

По состоянию на 03.12.2018 на основании п. 7.3 договора Фондом начислена неустойка за нарушение сроков передачи квартир по договору №334 за следующий период:

- с даты, следующей после 29.11.2017 (дата передачи квартиры, установленная п. 5.7 договора №334) по 20.05.2018 (даты, предшествующей дате регистрации договора уступки и перевода долга между ООО «Ямалстройтранс» и ООО «Приуральский Строй-Инвест») в размере 1 882 794 руб. 79 коп.

Согласно приложенному расчету, общий размер неустойки за нарушение предусмотренного договором №334 срока ввода дома в эксплуатацию составляет 2 320 654 руб. 04 коп.

Согласно приложенному расчету, общий размер неустойки за нарушение предусмотренного договором №334 срока передачи квартир составляет 1 882 794 руб. 79 коп.

Таким образом, уплате Участнику подлежит неустойка за нарушение условий договора №334 Застройщиком в общей сумме 4 214 395 руб. 32 коп.

В порядке досудебного урегулирования спора Фондом в адрес ООО «Ямалстройтранс» направлена претензия (№ 452-17/2826 от 31.10.2018) о необходимости уплаты неустойки за нарушение обязательств по договорам. Ответа на претензию до настоящего времени в адрес Фонда не поступало.

Условиями договоров предусмотрено, что в случае не достижения договоренности по спорным вопросам, спор, вытекающий из договоров, подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Ямало-Ненецкого автономного округа.

Отсутствие оплаты неустойки за нарушение обязательств по договорам послужило основанием для предъявления настоящего иска в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования частично, арбитражный суд руководствуется следующим. 

Правоотношения, возникшие между сторонами в результате подписания договоров, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», нормами гражданского законодательства и условиями договоров.

Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования положений договоров суд считает, что существо обязательства застройщика заключается в постройке домов (получении разрешения на ввод в эксплуатацию) и передаче квартир истцу в предусмотренный договорами срок. Обязательство истца в свою очередь заключается в оплате обусловленной договорами цены.

В силу статей 309, 312, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, надлежащему лицу, в установленный срок.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В свою очередь, часть 1 статья 330 ГК РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно ч. 2 ст. 6 Закона №214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку   (пени)   в   размере   одной   трехсотой   ставки   рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Аналогичная ответственность за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства предусмотрена договорами участия в долевом строительстве.

Также условиями договоров предусмотрена ответственность за нарушение срока передачи квартир.

Так, в случае нарушения предусмотренных сроков передачи Участнику квартир, Участник вправе требовать от Застройщика уплату неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Из предмета договоров следует, что застройщик обязался не только осуществить строительство, но и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 

В силу части 2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, именно застройщик для ввода объекта в эксплуатацию обязан обратиться в компетентный орган с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, следовательно, обеспечение ввода объекта в эксплуатацию в спорных договорах является отдельной обязанностью, возложенной на застройщика. 

Как следует из представленных в материалы дела документов и не оспаривается ответчиком, на дату 03.12.2018 разрешения на ввод объектов в эксплуатацию ответчиком не получены, соответственно, акты приема-передачи квартир не подписаны сторонами.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как указано в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах», если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.

Действовавшие на момент заключения договоров и на момент рассмотрения спора нормы законодательства о долевом участии в строительстве не содержат императивных норм, ограничивающих возможность согласования сторонами неустойки в случае ненадлежащего исполнения застройщиком обязательства по вводу многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

Таким образом, из представленных документов следует, что требование истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока ввода объектов в эксплуатацию и неустойки за нарушение срока передачи Фонду квартир, является правомерным. 

В силу пункта 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Заключая настоящие договоры, ответчик обязан был оценивать реально имеющуюся возможность своевременного исполнения принятых на себя обязательств.

Следовательно, ответчик в силу статьи 65 АПК РФ должен представить суду надлежащие доказательства в подтверждение необоснованности предъявления истцом требования о взыскании неустойки и отсутствия оснований для привлечения его к гражданско-правовой ответственности.

Из материалов дела усматривается, что ответчик не в полной мере заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательств, осуществлял меры для своевременного исполнения своих обязательств по договорам.

Проанализировав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для освобождения ответчика от ответственности за просрочку исполнения обязательств.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, не свидетельствуют о наличии обстоятельств, освобождающих ответчика от ответственности в виде взыскания неустойки.

Согласно части 4 статьи 4 Закона №214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора. За нарушение названного срока предусмотрена обязанность застройщика уплатить участнику долевого строительства неустойку (часть 2 статьи 6 Закона).

Статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены общие правила определения сроков в гражданском праве.

При этом указанные положения не исключают возможности субъектов гражданского оборота определять срок смешанным образом, в частности, путем сочетания конкретного события с периодом времени.

Положениями договоров (пункт 2.2, 5.2 с учетом дополнительных соглашений) сроки ввода домов в эксплуатацию четко определены. Так, например, по договору №281 от 15.11.2017 застройщик обязался получить соответствующее разрешение 31 августа 2018 года. Следовательно, исходя из системного толкования условий данного договора должник был обязан передать Участнику квартиру не позднее 29 ноября 2018 года (п. 5.7 договора). Именно после этого момента в случае непередачи квартиры может быть начислена неустойка.

С учетом установленного ограничения по срокам ввода дома в эксплуатацию условие о передаче квартиры в течение 90 календарных дней после получения соответствующего разрешения необходимо толковать следующим образом: застройщик обязан передать квартиру не позднее 90 календарных дней с момента определенного договором срока ввода дома в эксплуатацию. При этом если бы дом был введен в эксплуатацию раньше оговоренного срока, обязанность застройщика также наступила бы раньше. Если же позже согласованного срока, в результате чего квартира дольщику не передана вовремя, последний вправе требовать взыскания неустойки.

В связи с этим доводы ответчика о необходимости отказа в удовлетворении требований истца о взыскании неустойки лишь по тому основанию, что дом не введен в эксплуатацию, является неправомерным. Такое толкование договоров долевого участия в строительстве противоречит положениям ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и фактически означает, что Застройщик не связан установленными договором сроками строительства объекта недвижимости, а предусмотренная законом и договорами неустойка в целом не стимулирует его к своевременному исполнению своих обязательств, равно как не обеспечивает защиту прав и законных интересов дольщиков.

Указанные доводы также подтверждаются судебной практикой, в частности Определением Верховного Суда Российской Федерации от 03.10.2016 по делу №305-ЭС16-6006(2),  Определением Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2016 по делу №305-ЭС16-6006(7), Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.05.2011 №16904/10.

Также судом не принимаются и иные доводы ответчика по следующим основаниям.

В обоснование довода об отсутствии оснований для начисления неустойки ответчик ссылается на осуществление уступки прав (требования) и перевод долга по договорам участия в долевом строительстве №333, №334 от 14.12.2016, №279, №280 от 28.05.2012 по условиям которых застройщик (цедент) уступает, а новый застройщик (цессионарий) принимает на себя права требования финансирования к Некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа» (Участник), принадлежащие Застройщику на основании договоров участия в долевом строительстве с учетом дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве, заключенных между Застройщиком и Участником.

Согласно п. 1.6 договоров уступки прав Застройщик передает, а Новый Застройщик принимает обязательства по строительству объекта, в соответствии с договорами долевого участия.

Правоотношения сторон по перемене лиц в обязательстве урегулированы положениями главы 24 ГК РФ.

В случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга (статья 392.3 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В силу пункта 1 статьи 391 ГК РФ перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным (пункт 2 статьи 391 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 392.1 ГК РФ кредитор может осуществлять в отношении нового должника все права по обязательству, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно положениям статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства суд оценивает во взаимосвязи и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Оценив и исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе договоры уступки прав и перевода долга, письма Фонда от 02.04.2018 за исх. №№452-17/877, 452-17/878 о согласовании перемены застройщика по договорам долевого участия в строительстве, возражения Фонда относительно перевода долга, применив в порядке статьи 431 ГК РФ буквальное толкование условий договоров, учитывая волю кредитора, суд пришел к выводу об отсутствии согласия кредитора на перевод долга по оплате неустойки. Исходя из представленных документов следует, что произошла только замена застройщика и согласие участника долевого строительства на замену застройщика, что подтверждается, запросом от ООО «Ямалстройтранс» на перемену лиц в обязательстве для исполнения обязанностей, возложенных на застройщика.

Таким образом, требования предъявлены к надлежащему ответчику и оснований для освобождения ответчика от оплаты неустойки не установлено.

Что касается договоров участия в долевом строительстве №№ 279,280 от 28.05.2012, суд приходит к выводу, что неустойка за период с 07.07.2016 по 09.08.2016 начислена обоснованно.

В соответствии с ч. 3 ст. 6 Закона №214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

По смыслу приведенной нормы закона, согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью.

В силу п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Следовательно, по общему правилу, изменение договора влечет изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения.

Дополнительные соглашения, которыми стороны изменили сроки окончания строительства объектов долевого строительства, были заключены после истечения предусмотренного п. 2.2. договоров долевого участия в строительстве срока исполнения обязательств ответчиком, с которым договоры связывают начало начисления неустойки.

При этом указанные дополнительные соглашения не содержат условий об освобождении ответчика от исполнения возникшего до их заключения обязательства по уплате неустойки, как того требуют положения пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанные выводы подтверждаются судебной практикой, в частности Определением Верховного Суда Российской Федерации от 14.05.2019 №41-КГ19-12.

При этом, ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

По правилам статьи 333 ГК РФ, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях от 22.04.2004 №154-О и от 21.12.2000 №263-О, при применении ст. 333 ГК РФ суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела в соответствии с требованиями АПК РФ.

Проанализировав условия договоров, приняв во внимание, что ответчик считает данную неустойку несоразмерной последствиям нарушения обязательства, установив, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие возникновение убытков на стороне истца, суд пришел к выводу о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, вследствие чего считает возможным на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшить неустойку.

Российское законодательство об ответственности основано на принципах справедливости, соразмерности и индивидуализации ответственности, введенных в ранг закона.

Действующее гражданское законодательство допускает исполнение обязательства по частям (статья 311 ГК РФ).

Суд считает, что установление расчета неустойки от цены договора независимо от нарушения, а не от стоимости неисполненного в срок обязательства, противоречит понятию «ответственность за неправомерно совершенное или неправомерно несовершенное» и также принципу соразмерности ответственности тяжести нарушения.

Также условие о расчете неустойки от цены договора независимо от размера неисполненного в срок обязательства противоречит и пунктам 1 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что гражданское законодательство основывается, в том числе, на признании обеспечения восстановления нарушенных прав. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Закон предписывает участникам гражданских правоотношений при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом, согласно условиям договоров (п. 7.4 договоров №281, №334, №333, п. 7.10 договоров №279, №280), в случае просрочки исполнения Участником своих обязательств, Застройщик вправе потребовать от Участника уплаты неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день подлежащего исполнения обязательства, от просроченного платежа за каждый день просрочки до даты фактического исполнения указанных обязательств, а также возмещения своих затрат, связанных с неисполнением Участником своих обязательств.

Таким образом, ответственность Участника перед Застройщиком несоразмерна ответственности Застройщика перед Участником, и соответственно несоразмерна неустойка, определенная на основании общей цены договора, а не от стоимости несвоевременно выполненного этапа.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 15.07.2014 №5467/2014), которая подтверждена Верховным Судом Российской Федерации в определении от 06.10.2016 №305-ЭС16-7657, начисление неустойки на общую сумму государственного контракта без учета надлежащего исполнения части работ противоречит принципу юридического равенства, предусмотренному пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку создает преимущественные условия кредитору, которому, следовательно, причитается компенсация не только за не исполненное в срок обязательство, но и за те работы, которые были выполнены надлежащим образом.

В п. 9, 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах» также указано на необходимость оценки условий договора, являющихся заведомо несправедливыми, явно обременительными, нарушающими баланс интересов сторон.

Исходя из изложенного, суд может изменить условие о неустойке, определив, что она подлежит исчислению исходя из размера просроченного обязательства, а не исходя из общей цены договора.

При конкретных обстоятельствах настоящего дела, пени подлежат начислению с учетом стоимости не выполненных в срок работ и фактически выполненных работ, а не от общей суммы договора, вне зависимости от того, что фактическое исполнение работ реализовано ответчиком.

Обратное привело бы к существенным нарушениям баланса интересов сторон одного обязательства, а институт неустойки превратился бы в способ обогащения одной стороны договора за счет другой, что недопустимо и противоречит ее компенсационной функции.

Право суда на уменьшение неустойки призвано обеспечить баланс прав и интересов должника и кредитора в части соотношения меры ответственности и размера действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 22.04.2004 №154-О).

Суд с учетом доводов и возражений сторон вправе дать оценку фактическим обстоятельствам дела и определить, насколько заявленная кредитором договорная неустойка обеспечивает защиту его имущественных интересов от допущенного должником правонарушения и компенсирует его потери в результате нарушения обязательства.

Таким образом, установление оснований для уменьшения размера неустойки относится к компетенции суда, поэтому уменьшение размера неустойки применительно к положениям статьи 333 ГК РФ не может рассматриваться как нарушение предусмотренного законом принципа свободы договора и определения его условий сторонами по собственной воле и в своем интересе.

Суд полагает, что установление размера договорной ответственности в процентном соотношении от общей цены сделки, а не от стоимости неисполненного обязательства, закону не противоречит, но может повлечь несоразмерность подлежащей оплате неустойки последствиям нарушения обязательств.

То обстоятельство, что истец определяет размер неустойки в соответствии с действующим законодательством, не отменяет права суда на снижение размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ (пункт 78 постановления №7).

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Изложенные в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 №81  (ред. от 24.03.2016) «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», касаются исключительно денежного обязательства, тогда как в настоящем деле нарушенное ответчиком обязательство имеет неденежный характер.

Согласно абзацу второму пункта 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» правила пункта 6 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются при уменьшении неустойки, установленной за нарушение неденежного обязательства, если иное не предусмотрено законом. 

Иное законом не предусмотрено.

В связи с чем, снижение неустойки с учетом установленных по делу обстоятельств, допускается.

Приняв во внимание определенный договором порядок исчисления неустойки, (от общей цены договора), который не учитывает размер фактически неисполненного обязательства в период просрочки, отсутствие доказательств того, что допущенная просрочка повлекла такие неблагоприятные последствия для кредитора, которые не могли бы быть компенсированы неустойкой без учета ее уменьшения, суд пришел к выводу о наличии оснований для снижения размера неустойки.

Также при снижении неустойки судом принята во внимание социальная значимость строительства объектов, намерение ответчика ввести объекты в эксплуатацию. При этом, Участник от договоров долевого участия в строительстве на сегодняшний день не отказался, договоры не расторгнуты, новый застройщик не найден, следовательно, у истца имеется заинтересованность в получении Застройщиком (ответчиком) разрешений на ввод объектов в эксплуатацию и передаче квартир.   

Взыскание неустойки в заявленном размере, очевидно, приведет к завершению производственной деятельности Застройщика, повлечет значительные неблагоприятные последствия. Из материалов дела следует, что, по тем договорам, по которым ответчик является Застройщиком и не передал свои права и обязанности Новому Застройщику, работы в значительной степени выполнены. Так, по договору №279 выполнены полностью 1, 2 этапы, 3 этап выполнен на 90% (10% невыполненных обязательств, как следует из графика финансирования -  приложение №7 от 10.08.2016 к договору и акта визуального осмотра результатов выполненных СМР, акта сдачи-приемки этапов строительства от 25.10.2017, как раз относится на ввод объекта в эксплуатацию), 4 этап не выполнен – передача квартир Участнику. По договору №280 выполнены полностью 1, 2 этапы, 3 этап выполнен на 95% (5% невыполненных обязательств, как следует из графика финансирования -  приложение №8 от 20.12.2016 к договору и акта визуального осмотра результатов выполненных СМР, акта сдачи-приемки этапов строительства от 15.12.2017, как раз относится на ввод объекта в эксплуатацию), 4 этап не выполнен – передача квартир Участнику. По договору №280 выполнены полностью 1, 2 этапы, 3 этап выполнен на 70% (из невыполненных 30% обязательств 20% относится к благоустройству и вводу объекта в эксплуатацию).

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (пункт 73 постановления Пленума №73).

При этом суд учитывает разъяснения пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно которым, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

Коль скоро виновная в неисполнении обязательства сторона должна претерпеть неблагоприятные последствия взыскания с нее неустойки в разумных пределах соответственно размеру неисполненного обязательства за период начисления неустойки, следовательно, при определении соразмерности размера неустойки суд вправе, исходить из того, имеются ли в деле доказательства наличия у истца негативных последствий ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договорам.

Вместе с тем доказательства, подтверждающие возможный размер убытков истца, последствиям нарушения ответчиком обязательств по вводу объектов долевого строительства в эксплуатацию, соразмерные начисленной неустойке, в материалах дела отсутствуют.

Истец не представил суду доказательств, подтверждающих причинение ему ущерба, соответствующего начисленной неустойке.

Учитывая, что неустойка исчислена за нарушение неденежного обязательства, то есть ответчик не пользовался денежными средствами истца и не извлекал преимущества в связи с использованием денежных средств истца, при этом отсутствуют доказательства причинения истцу убытков в сумме, сопоставимой с заявленной к взысканию неустойкой, суд полагает, что удовлетворение требования о взыскании неустойки в заявленном размере повлечет получение истцом необоснованной выгоды. Неустойка должна быть адекватной и соизмеримой с нарушенным интересом, в противном случае исключается экономическая целесообразность исполнения договора.

Уменьшение размера неустойки направлено на разумное применение судом меры ответственности с учетом обстоятельств дела и характера нарушения.

Федеральный закон №214-ФЗ не предусматривает подписание актов выполненных работ по договорам долевого участия в строительстве. По смыслу данного закона обязательства застройщика считаются исполненными только после передачи объектов долевого строительства участнику и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче (ст. 12). Однако сторонами рассматриваемых договоров была предусмотрена частичная сдача работ для осуществления промежуточных платежей. 

Так, согласно условиям договоров, оплата соответствующего этапа строительства, предусмотренного в Графике финансирования (Приложение №3), производится при условии 100% выполнения работ, предусмотренных на определенном этапе и после подписания акта сдачи-приемки этапов строительства, по форме, утвержденной Участником. 

Сторонами в ходе исполнения договоров подписывались соответствующие акты сдачи-приемки этапов строительства, по ним производилась оплата.

При уменьшении неустойки суд учел, что истцом в материалы дела представлены акты визуального осмотра результатов выполненных строительно-монтажных работ и акты сдачи-приемки этапов строительства по каждому договору, подписанные обеими сторонами. Суд считает возможным и целесообразным с целью соблюдения баланса интересов обеих сторон при уменьшении размера неустойки учесть стоимость фактически выполненных работ.

Так, исходя из цены договора №279 - 38 068 626 руб. 04 коп. на момент возникновения просрочки в рамках договора, то есть на дату 07.07.2016 ответчиком выполнены 1 и 2 этапы работ на 75% на сумму 18 041 478 руб. 02 коп. (10 371 144 руб. 74 коп. + 13 684 159 руб. 28 коп. = 24 055 304 руб. 02 коп. х 75%), что подтверждается актами от 04.03.2014, от 30.06.2015, от 15.07.2015, от 16.10.2015, от 21.10.2015, от 29.10.2015.

Соответственно, за период с 07.07.2016 по 09.08.2016 размер неустойки составил 238 323 руб. 06 коп. ((38 068 626 руб. 04 коп. – 18 041 478 руб. 02 коп.) х 34 дн. х 10,5% / 300).

На дату 01.08.2017 ответчиком выполнены 1 и 2 этапы работ и 3 этап на 70% на сумму 32 674 629 руб. 03 коп. (10 371 144 руб. 74 коп. + 13 684 159 руб. 28 коп. + (12 313 322 руб. 02 коп. х 70%)), что подтверждается актами от 04.03.2014, от 30.06.2015, от 15.07.2015, от 16.10.2015, от 21.10.2015, от 29.10.2015, от 09.08.2016, от 22.12.2016, от 27.12.2016.

Соответственно, за период с 01.08.2017 по 25.10.2017 размер неустойки составил 131 433 руб. 73 коп. ((38 068 626 руб. 04 коп. – 32 674 629 руб. 03 коп.) х 86 дн. х 8,5% / 300).

На дату 25.10.2017 ответчиком выполнены 1 и 2 этапы работ и 3 этап на 90% на сумму 35 137 293 руб. 84 коп. (10 371 144 руб. 74 коп. + 13 684 159 руб. 28 коп. + (12 313 322 руб. 02 коп. х 90%)), что подтверждается актами от 04.03.2014, от 30.06.2015, от 15.07.2015, от 16.10.2015, от 21.10.2015, от 29.10.2015, от 09.08.2016, от 22.12.2016, от 27.12.2016, от 25.10.2017.

Соответственно, за период с 26.10.2017 по 03.12.2018 размер неустойки составил 296 064 руб. 55 коп. ((38 068 626 руб. 04 коп. – 35 137 293 руб. 84 коп.) х 404 дн. х 7,5% / 300).

В связи с чем, размер неустойки за просрочку получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию составил 665 821 руб. 34 коп. (238 323 руб. 06 коп. + 131 433 руб. 73 коп. + 296 064 руб. 55 коп.).

Приложением к дополнительному соглашению №8 от 20.12.2016 приложения №3 к договору №279 установлено, что стоимость 4 этапа (передача квартир) – 1 700 000 руб.

Соответственно, за период с 01.11.2017 по 03.12.2018 размер неустойки за нарушение срока передачи квартир составил 169 150 руб. (1 700 000 руб. х 398 дн. х 7,5% / 300).

Итого, общий размер неустойки по договору №279 составил 834 971 руб. 34 коп. (665 821 руб. 34 коп. + 169 150 руб.).

Так, исходя из цены договора №280 – 48 005 346 руб. 16 коп. на момент возникновения просрочки в рамках договора, то есть на дату 07.07.2016 ответчиком выполнены 1 и 2 этапы работ на сумму 27 939 036 руб. 19 коп. (7 678 733 руб. 25 коп. + 20 260 302 руб. 94 коп.), что подтверждается актами от 15.07.2015, от 31.08.2015, от 16.10.2015, от 21.10.2015, от 29.10.2015, от 29.02.2016, от 31.05.2016.

Соответственно, за период с 07.07.2016 по 09.08.2016 размер неустойки составил 238 789 руб. 09 коп. ((48 005 346 руб. 16 коп. – 27 939 036 руб. 19 коп.) х 34 дн. х 10,5% / 300).

На дату 01.08.2017 ответчиком выполнены 1 и 2 этапы работ и 3 этап на 80% на сумму 42 632 084 руб. 17 коп. (7 678 733 руб. 25 коп. + 20 260 302 руб. 94 коп. + (18 366 309 руб. 07 коп. х 80%)), что подтверждается актами от 15.07.2015, от 31.08.2015, от 16.10.2015, от 21.10.2015, от 29.10.2015, от 29.02.2016, от 31.05.2016, от 09.08.2016, от 22.12.2016, от 27.12.2016.

Соответственно, за период с 01.08.2017 по 15.12.2017 размер неустойки составил 202 437 руб. 65 коп. ((48 005 346 руб. 16 коп. – 42 632 084 руб. 17 коп.) х 137 дн. х 8,25% / 300).

На дату 16.12.2017 ответчиком выполнены 1 и 2 этапы работ и 3 этап на 95% на сумму 45 387 030 руб. 66 коп. (7 678 733 руб. 25 коп. + 20 260 302 руб. 94 коп. + (18 366 309 руб. 07 коп. х 95%)), что подтверждается актами от 15.07.2015, от 31.08.2015, от 16.10.2015, от 21.10.2015, от 29.10.2015, от 29.02.2016, от 31.05.2016, от 09.08.2016, от 22.12.2016, от 27.12.2016, 15.12.2017.

Соответственно, за период с 16.12.2017 по 03.12.2018 размер неустойки составил 231 066 руб. 34 коп. ((48 005 346 руб. 16 коп. – 45 387 030 руб. 66 коп.) х 353 дн. х 7,5% / 300).

В связи с чем, размер неустойки за просрочку получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию составил 672 293 руб. 08 коп. (238 789 руб. 09 коп. + 202 437 руб. 65 коп. + 231 066 руб. 34 коп.).

Приложением к дополнительному соглашению №8 от 20.12.2016 приложения №3 к договору №280 установлено, что стоимость 4 этапа (передача квартир) – 1 700 000 руб.

Соответственно, за период с 01.11.2017 по 03.12.2018 размер неустойки за нарушение срока передачи квартир составил 169 150 руб. (1 700 000 руб. х 398 дн. х 7,5% / 300).

Итого, общий размер неустойки по договору №280 составил 841 443 руб. 08 коп. (672 293 руб. 08 коп. + 169 150 руб.).

Исходя из цены договора №281 – 60 776 284 руб. 00 коп. на момент возникновения просрочки в рамках договора, то есть на дату 01.09.2018 ответчиком выполнены 1 и 2 этапы, 3 этап работ на 70%  на сумму 49 228 790 руб. 04 коп. (18 232 885 руб. 20 коп. + 18 232 885 руб. 20 коп. + (18 232 885 руб. 20 коп. х 70%)), что подтверждается актами от 30.11.2017, от 08.12.2017, от 15.12.2017, от 08.08.2018.

Соответственно, за период с 01.09.2018 по 03.12.2018 размер неустойки составил 271 366 руб. 11 коп. ((60 776 284 руб. 00 коп. – 49 228 790 руб. 04 коп.) х 94 дн. х 7,5% / 300).

Приложением №3 к договору №281 установлено, что стоимость 4 этапа (передача квартир) – 6 077 628 руб. 40 коп.

Соответственно, за период с 30.11.2018 по 03.12.2018 размер неустойки за нарушение срока передачи квартир составил 6 077 руб. 63 коп. (6 077 628 руб. 40 коп. х 4 дн. х 7,5% / 300).

Итого, общий размер неустойки по договору №281 составил 277 443 руб. 74 коп. (271 366 руб. 11 коп. + 6 077 руб. 63 коп.).

Исходя из цены договора №333 – 45 295 784 руб. 85 коп. на момент возникновения просрочки в рамках договора и на 01.11.2017, ответчиком выполнен 1 этап работ на сумму 13 588 735 руб. 00 коп. и 2 этап на 15% на сумму 2 038 310 руб. 25 коп., что подтверждается актом от 01.11.2017.

Соответственно, за период с 20.10.2017 по 01.11.2017 размер неустойки составил 113 352 руб. 70 коп. ((45 295 784 руб. 85 коп. – 13 588 735 руб. 00 коп.) х 13 дн. х 8,25% / 300), с 02.11.2017 по 12.12.2017 размер неустойки составил 334 515 руб. 04 коп. (45 295 784 руб. 85 коп. – 13 588 735 руб. 00 коп. – 2 038 310 руб. 25 коп.) х 41 дн. х 8,25% / 300).

На 12.12.2017 и на дату уступки прав и обязанностей по договору в отношении нового Застройщика ответчиком выполнен 1 этап работ и 2 этап работ на 30% на сумму 17 665 355 руб. 50 коп., что подтверждается актами от 01.11.2017, от 12.12.2017.

Соответственно, за период с 13.12.2017 по 20.05.2018 размер неустойки составил 1 061 699 руб. 25 коп. ((45 295 784 руб. 85 коп. – 13 588 735 руб. 00 коп. – 4 076 620 руб. 50 коп.) х 159 дн. х 7,25% / 300).

В связи с чем, размер неустойки за просрочку получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию составил 1 509 566 руб. 99 коп. (113 352 руб. 70 коп. + 334 515 руб. 04 коп. + 1 061 699 руб. 25 коп.).

Приложением к дополнительному соглашению №1 от 20.12.2016 приложения №3 к договору №333 установлено, что стоимость 4 этапа (передача квартир) – 4 529 579 руб. 85 коп.

Соответственно, за период с 30.11.2017 по 20.05.2018 размер неустойки за нарушение срока передачи квартир составил 188 279 руб. 54 коп. (4 529 579 руб. 85 коп. х 172 дн. х 7,25% / 300).

Итого, общий размер неустойки по договору №333 составил 1 697 846 руб. 53 коп. (1 509 566 руб. 99 коп. + 188 279 руб. 54 коп.).

Исходя из цены договора №333 – 45 295 784 руб. 85 коп. на момент возникновения просрочки в рамках договора ответчиком выполнен 1 этап работ на сумму 13 588 735 руб. 00 коп., что подтверждается актом от 23.12.2016.

Соответственно, за период с 20.10.2017 по 20.05.2018 размер неустойки составил 1 632 120 руб. 39 коп. ((45 295 784 руб. 85 коп. – 13 588 735 руб. 00 коп.) х 213 дн. х 7,25% / 300). 

Приложением к дополнительному соглашению №1 от 20.12.2016 приложения №3 к договору №334 установлено, что стоимость 4 этапа (передача квартир) – 4 529 579 руб. 85 коп.

Соответственно, за период с 30.11.2017 по 20.05.2018 размер неустойки за нарушение срока передачи квартир составил 188 279 руб. 54 коп. (4 529 579 руб. 85 коп. х 172 дн. х 7,25% / 300).

Итого, общий размер неустойки по договору №334 составил 1 820 399 руб. 93 коп. (1 632 120 руб. 39 коп. + 188 279 руб. 54 коп.).

С учетом изложенного, требования Фонда подлежат удовлетворению частично на сумму 5 472 104 руб. 62 коп. (834 971,34 + 841 443,08 + 277 443,74 + 1 697 846,53 + 1 820 399,93).  

Аналогичный подход при снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ был применен судом при рассмотрении дела №А81-10553/2018. Со стороны Фонда в рамках указанного дела решение суда не обжаловано.

Требованиями ст. 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно абз. 3 пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

В связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 173 253 руб.

Излишне уплаченная государственная пошлина на основании ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 9, 16, 65, 71, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ямалстройтранс» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>; адрес (место нахождения): 629400, Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...> административное здание, офис 5; дата государственной регистрации в качестве юридического лица – 24.09.2012) в пользу некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>; адрес (место нахождения): 629008, Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...>; дата государственной регистрации в качестве юридического лица – 26.07.2010) неустойку по договорам участия в долевом строительстве №279 от 28.05.2012, №280 от 28.05.2012, №281 от 15.11.2017, №333 от 14.12.2016, №334 от 14.12.2016 в размере 5 472 104 рубля 62 копейки, расходы по уплате государственной пошлины в размере 173 253 рубля 00 копеек. Всего взыскать 5 645 357 рублей 62 копейки.

В удовлетворении заявленных исковых требований в оставшейся части отказать.

Возвратить некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 10 640 рублей 00 копеек, излишне уплаченную по платежному поручению №3427 от 03.12.2018 в составе суммы 183 589 рублей 00 копеек. Выдать справку на возврат государственной пошлины. Подлинник платежного поручения остается в материалах дела, так как государственная пошлина возвращается частично.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://yamal.arbitr.ru.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья

В.С. Воробьёва