АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Коммунистический проспект, д. 28, г. Южно-Сахалинск, 693000

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-6143/2020

г. Южно-Сахалинск

02 июля 2021 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 21 июня 2021 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 02 июля 2021 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Зуева М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о возложении обязанности подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта по договору инвестирования реконструкции объекта недвижимости от 01.09.2012, взыскании судебной неустойки,

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 11.01.2021, ФИО4 по доверенности от 11.01.2021,

от общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания» – ФИО5 по доверенности от 01.06.2020,

от третьих лиц:

от общества с ограниченной ответственностью «Ритейл» – ФИО3 по доверенности от 15.02.2021,

от Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области – представитель не явился,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания» (далее – ответчик, ООО «Инвестиционная компания») с названным иском.

В обоснование исковых требований указано, что между сторонами спора заключен договор инвестирования реконструкции объекта недвижимости – здания магазина, принадлежащего ответчику. Во исполнение обязательств по договору истец выполнил реконструкцию объекта в качестве застройщика, а также осуществил финансирование реконструкции за счет собственных средств. По результатам реконструкции, завершившейся в июле 2013 года, площадь объекта увеличилась, а объем инвестиций со стороны истца составил 74 298 604 рубля 14 копеек. В свою очередь, ответчик по условиям договора обязался оказывать истцу необходимое содействие в реализации инвестиционного проекта, а также подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта и предоставить истцу полный комплект документов для регистрации истцом права собственности на долю в праве общей собственности. Учитывая условия договора, после уточнения размера произведенных затрат, истец обратился к ответчику с предложением подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта и об установлении долей в праве собственности на реконструированный объект. Уклонение ответчика от подписания акта, по мнению истца, свидетельствует о неисполнении договорных обязательств, что явилось основанием для обращения истца с соответствующим иском с требованием о понуждении ответчика к исполнению договорного обязательства в натуре.

Изначально истцом заявлено требование о возложении на ответчика обязанности в течение 15 календарных дней с момента вступления в силу судебного решения подписания акта о результатах реализации инвестиционного проекта по договору инвестирования реконструкции объекта недвижимости от 01.09.2012 в следующей редакции: 

«1.1. В период с 01 августа 2012 г. по 01 августа 2013 г. Инвестором осуществлена реконструкция Инвестиционного объекта, имеющего следующие исходные характеристики – общая площадь – 1 254,9 кв.м., этажность – подвал, 1 этаж.

В результате реализации инвестиционного проекта по реконструкции Инвестиционный объект приобрел следующие характеристики: общая площадь – 1 891,4 кв.м., количество этажей – 3, в т.ч. 1 подземный.

1.2.Во исполнение условий Договора Инвестором осуществлено финансирование реконструкции Инвестиционного объекта, общая сумма вложений составила 74 298 604 (семьдесят четыре миллиона двести девяносто восемь тысяч шестьсот четыре) рубля 14 копеек.

1.3.В силу условий Договора результат инвестиционной деятельности – реконструированный объект недвижимости – поступает в общую долевую собственность Сторон, при этом каждой из Сторон принадлежит следующая доля в общей собственности: Инвестиционная компания - 30%, Инвестор - 70%.

Доли Сторон в общей долевой собственности на реконструированный объект недвижимости определены пропорционально размеру вклада Инвестора с учетом затрат на организацию строительства.».

На случай неисполнения ответчиком решения суда, истец просил взыскать 100 000 рублей судебной неустойки за каждый день просрочки исполнения, начиная с даты вступления решения в законную силу, до фактического исполнения решения суда.

Определением суда от 11.12.2020 исковое заявление принято для рассмотрения по общим правилам искового производства.

Ответчик в отзыве на иск возражал против удовлетворения исковых требований. Согласно возражениям, после приобретения здания магазина в собственность на аукционе, ответчик рассматривал возможность его реконструкции. Однако 29.05.2013 передал здание магазина в долгосрочную аренду обществу с ограниченной ответственностью «Ритейл» (далее – ООО «Ритейл»), единственным участником которого был истец. ООО «Ритейл», являясь арендатором по условиям договора аренды, выполняло ремонтные работы здания магазина в рамках арендных обязательств без согласования с арендодателем. Договор инвестирования, на который ссылается истец, между сторонами спора не подписывался (в договоре проставлено факсимиле штемпельной краской) и не заключался. Кроме того, по своему содержанию, с учетом изложенных в нем условий, договор инвестирования является незаключенным, поскольку сторонами не было достигнуто соглашение по его существенным условиям. Инвестиционный проект, о реализации которого указано в договоре, никогда не разрабатывался, не оформлялся и соответственно не подписывался. Также, в тексте договора не содержатся иные существенные условия: виды, объемы, сроки, условия инвестирования, порядок, условия и сроки разработки, оформления и реализации инвестиционного проекта, отсутствуют приложения с условиями об объеме и графике финансирования и последующем разделе площадей. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности, который истек в июле 2016 года – по истечении трех лет с момента завершения реконструкции.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ООО «Ритейл» и Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее – Управление Росреестра).

В письменных пояснениях ООО «Ритейл» не заявляло возражений против удовлетворения иска. Согласно пояснениям, ООО «Ритейл» владеет зданием магазина с 29.05.2013 на условиях договора аренды. В период действия указанного договора ответчик каких-либо ремонтных работ в здании не производил, переговоров относительно реконструкции здания силами и за счет средств ООО «Ритейл», ответчик также не вел.

Управление Росреестра в письменных пояснениях указало, что в едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке, площадью 1991 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 65:01:0703001:567. На указанный земельный участок 20.07.2011 Управлением Росреестра зарегистрировано право собственности ООО «Инвестиционная компания» на основании договора купли-продажи земельного участка от 06.06.2011 № 103/11. Также, по сведениям ЕГРН, 20.07.2011 Управлением Росреестра осуществлен перенос актуальной записи об аренде, внесенной на основании договора аренды земельного участка от 19.09.2001 № 2585/1175 и дополнительного соглашения от 28.02.2011 № 7480/3 к договору аренды от 19.09.2001 в пользу ООО «Розничная компания». По сведениям кадастра недвижимости ЕГРН в границах вышеуказанного земельного участка расположен объект недвижимости – здание, площадью 1254,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 65:01:0703001:661, на которое 20.07.2001 зарегистрировано право собственности ООО «Инвестиционная компания» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.06.2011 № 146/11. Кроме того, 18.06.2013 Управлением Росреестра на вышеуказанное здание зарегистрировано ограничение в виде права аренды на основании договора аренды нежилого помещения от 29.05.2013 в пользу ООО «Ритейл». 

В ходе рассмотрения дела истец 19.02.2021 обратился к суду с заявлением об уточнении исковых требований, ссылаясь на отчет об оценке от 02.10.2020 № 632-20, подготовленный оценщиком ООО «СахалинКонсалтОценка». Согласно отчету, рыночная стоимость объекта инвестирования – здания магазина и земельного участка под ним, являющихся вкладом ответчика в инвестиционный проект – составила 44 200 000 рублей, а общий размер вкладов участников – 117 379 164 рубля 64 копейки. Таким образом, истец полагал распределение долей в следующей пропорции: доля истца – 62,35 %, доля ответчика – 37,65 %. Поскольку на момент рассмотрения спора, право собственности ответчика на объект реконструированный по результатам инвестиционной деятельности зарегистрировано, истец в уточнениях просил о возложении на ответчика обязанности в течение 15 календарных дней с момента вступления в силу судебного решения подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта по договору инвестирования реконструкции объекта недвижимости от 01.09.2012 в следующей редакции: 

«1.1. В период с 01 августа 2012 г. по 01 августа 2013 г. Инвестором осуществлена реконструкция Инвестиционного объекта, имеющего следующие исходные характеристики – общая площадь – 1 254,9 кв.м., этажность - подвал, 1 этаж.

В результате реализации инвестиционного проекта по реконструкции Инвестиционный объект приобрел следующие характеристики: общая площадь – 1 891,4 кв.м., количество этажей - 3, в т.ч. 1 подземный.

1.2.Во исполнение условий Договора Инвестором осуществлено финансирование реконструкции Инвестиционного объекта, общая сумма вложений составила 73 179 164 (семьдесят три миллиона сто семьдесят девять тысяч сто шестьсот четыре) рубля 64 копейки.

1.3. Рыночная стоимость вклада Инвестиционной компании на момент начала реконструкции 01.09.2021 г. Составляет 44 200 000 (сорок четыре миллиона двести тысяч) рублей 00 копеек.

1.4.В силу условий Договора результат инвестиционной деятельности, а именно:

- реконструированный объект недвижимости;

- земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703001:567, на котором расположен реконструированный объект недвижимости, поступает в общую долевую собственность Сторон, при этом каждой из Сторон принадлежит следующая доля в общей собственности: Инвестиционная компания – 37,65%, Инвестор – 62,35%.

Доли Сторон в общей долевой собственности на реконструированный объект недвижимости определены пропорционально размеру вклада Инвестора с учетом затрат на организацию строительства.».

Также заявлено требование зарегистрировать переход права собственности на долю в размере 62,35% в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703001:567, общей площадью 1 991 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, от ООО «Инвестиционная компания» к ИП ФИО2

На случай неисполнения ответчиком решения суда, истец просил взыскать 100 000 рублей судебной неустойки за каждый день просрочки исполнения, начиная с даты вступления решения в законную силу, до фактического исполнения решения суда.

Изучив заявление истца об уточнении исковых требований, суд на основании статьи 49 АПК РФ принял данное уточнение к рассмотрению, поскольку оно не противоречило закону и не нарушало прав третьих лиц.

Согласно части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. 

Определением от 15.03.2021 по заявлению истца судом приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра на совершение регистрационных действий, связанных с переходом права собственности на объекты недвижимости: здание магазина с кадастровым номером 65:01:0703001:661 и земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703001:567, расположенные по адресу: 

<

...>.

В последующем в ходе рассмотрения дела, истец еще дважды обращался к суду с ходатайствами об уточнении исковых требований. Ссылаясь на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Сахалинской области от 17.12.2020 по делу № А59-2486/2020, мотивируя ходатайство уклонением ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, истец просил суд принять дополнительные уточнения исковых требований. 

Указанными уточнениями истец просил возложить на ответчика в десятидневный срок с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу передать в собственность истцу по акту приема-передачи 62,35% доли в праве собственности на объект недвижимости (здания) с кадастровым номером 65:01:0703001:661, общей площадью 1 891,4 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>. Вторым требованием заявлено – зарегистрировать переход права собственности от ответчика к истцу 62,35% доли в праве собственности на объект недвижимости (здания) с кадастровым номером 65:01:0703001:661, общей площадью 1 891,4 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>. 

Так, решением от 17.12.2020, принятым по делу № А59-2486/2020, по иску ООО «Инвестиционная компания» к администрации города Южно-Сахалинска, арбитражный суд признал за ООО «Инвестиционная компания» право собственности на самовольно реконструированное здание магазина с кадастровым номером 65:01:0703001:661, площадью 1891,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>. К участию в указанном деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом был привлечен ИП ФИО2

Ходатайством от 12.05.2021 истец представил дополнительное уточнение исковых требований. В представленном уточнении истец просил возложить на ответчика в пятнадцатидневный срок с момента вступления решения суда по настоящему делу, в законную силу, подписать акт о результатах инвестирования реконструкции объекта недвижимости от 01.09.2012 в следующей редакции:

«1.1. В период с 01 августа 2012 г. по 01 августа 2013 г. Инвестором осуществлена реконструкция Инвестиционного объекта, имеющего следующие исходные характеристики – общая площадь – 1 254,9 кв.м., этажность - подвал, 1 этаж.

1.2. В результате реализации инвестиционного проекта по реконструкции Инвестиционный объект приобрел следующие характеристики: общая площадь – 1 891,4 кв.м., количество этажей - 3, в т.ч. 1 подземный.

1.3. Общая рыночная стоимость Инвестиционного объекта по состоянию на 10 марта 2021 г. составляет 154 482 000 (Сто пятьдесят четыре миллиона четыреста восемьдесят две тысячи) рублей.

1.4. Во исполнение условий договора, результат инвестиционной деятельности Инвестором осуществлено финансирование реконструкции инвестиционного объекта, общая сумма вложений (инвестиций) по состоянию на 10 марта 2021 г. составила 116 792 000 (сто шестнадцать миллионов семьсот девяносто две тысячи) рублей.

1.5. Во исполнение условий договора, общая сумма вложений (инвестиций) Общества по состоянию 10 марта 2021 г. составила 37 690 000 (тридцать семь миллионов шестьсот девяносто тысяч) рублей.

1.6. В силу условий договора, результат инвестиционной деятельности – реконструированный объект недвижимости (Инвестиционный объект) – поступает в общую долевую собственность Сторон, при этом каждой из сторон принадлежит следующая доля в общей собственности: ООО «Инвестиционная компания» принадлежит 61/250 доли (24,40%) доли в общей собственности, Инвестору принадлежит 189/250 доли (75,60%) доли в общей собственности.

1.7. Доли сторон в общей долевой собственности на реконструированный объект недвижимости определены пропорционально размеру вклада Инвестора с учетом затрат на организацию строительства, в общей сумме, установленной пунктом 1.4. настоящего акта.».

Данным уточнением истец также просил возложить на ООО «Инвестиционная компания» обязанность в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с момента вступления в силу судебного решения передать в собственность ИП ФИО2 по акту приема-передачи 189/250 доли (75,60%) доли в праве общей собственности на объект недвижимости (здание) с кадастровым номером 65:01:0703001:661, общей площадью 1 891,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>/250 доли (75,60%) доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703001:567, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующее здание магазина с прилегающей территорией, площадью 1991 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>. Кроме того, также произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости (земельный участок) с кадастровым номером 65:01:0703001:567, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующее здание магазина с прилегающей территорией, площадью 1991 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, в размере 189/250 доли (75,60%) доли в праве общей долевой собственности к ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения гор. Южно-Сахалинск, ИНН 

<

***>), с одновременной регистрацией права ООО «Инвестиционная компания» на 61/250 (24,40%) доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости (земельный участок) 65:01:0703001:567, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующее здание магазина с прилегающей территорией, площадью 1991 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>. Также, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости (здание) с кадастровым номером 65:01:0703001:661, общей площадью 1 891,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> в размере 189/250 доли (75,60%) доли в праве к ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения гор. Южно-Сахалинск, Инн 

<

***>), с одновременной регистрацией права ООО «Инвестиционная компания» на 61/250 (24,40%) доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости (здание) за кадастровым номером 65:01:0703001:661, общей площадью 1 891,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>. На случай неисполнения решения суда истец просил взыскать с ООО «Инвестиционная компания» судебную неустойку в размере 100 000 рублей судебной неустойки за каждый день просрочки исполнения, начиная с даты вступления решения в законную силу, до фактического исполнения решения суда.

Ответчик возражал против принятия судом и удовлетворения дополнительных ходатайств истца об уточнении исковых требований.

В силу части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Рассмотрев ходатайства истца в части уточнения и дополнения исковых требований новыми требованиями, суд протокольным определением от 21.06.2021 отказал в принятии данных уточнений.

Основание иска - это обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение исковых требований к ответчику, предмет иска - материально-правовое требование к ответчику. 

В первоначально заявленных требованиях о понуждении к исполнению обязательств по договору, истец просил суд возложить на ответчика обязанность подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта.

Уточняя исковые требования в последующем, истец уже констатирует факт исполнения им обязательств по договору инвестирования и просит суд обязать ответчика зарегистрировать переход права. Уточняя исковые требования, истец тем самым закладывает в основание иска не установленные обстоятельства, неоднократно изменяет правовую квалификация требований и обстоятельства, являющиеся основанем требований в целом. 

Суд соглашается с возражениями ответчика о том, что истец фактически изменяет предмет и основание иска, так как в результате уточненных требований возникнет спор о праве собственности, в отношении объектов ответчика, что недопустимо в силу части 1 статьи 49 АПК РФ.

С учетом того, что по уточненному иску изменяются одновременно и предмет и основание требований (предъявлены дополнительные требования), суд отказал в принятии уточнений иска от 12.03.2021 и от 12.05.2021. 

Изучив материалы дела, заслушав представителей участников процесса, исследовав и оценив доказательства дела, суд установил следующее.

Между истцом (инвестор) и ответчиком (инвестиционная компания) 01.09.2012 подписан договор инвестирования (далее – договор).

Согласно пункту 1.1 договора инвестор обязуется осуществить инвестиционную деятельность в виде капитальных вложений, выполнять функции застройщика (заказчика-застройщика) при реализации инвестиционного проекта – реконструкции объекта нежилого фонда (магазина), расположенного на земельном участке по адресу: 

<

...> (далее по тексту – Объект инвестиционной деятельности).

Пунктом 1.2.1 договора определены характеристики Объекта инвестиционной деятельности на момент начала реконструкции. 

Объектом инвестиционной деятельности является: объект нежилого фонда (магазин), расположенный по адресу 

<

...>, общая площадь – 1 254,9 кв.м., количество этажей один.

Право собственности Инвестиционной компании на объект подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, бланк серии 65 АА № 046430, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области 20.07.2011, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.07.2011 внесена запись регистрации № 65-65-01/018/2011-910. Магазин временно обременен правом пользования ООО «Розничная компания» в соответствии с договором аренды 23.09.2011, заключенным сроком до 2021 года.

Объект инвестиционной деятельности расположен на земельном участке общей площадью 1991 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующее здание магазина с прилегающей территорией.

Право собственности Инвестиционной компании на земельный участок подтверждается свидетельством о праве собственности, бланк серии 65 АА № 046431, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области 20.07.2011, о чем в едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.07.2011, сделана запись регистрации №65-65-01/018/2011-911.

Пунктом 1.3 договора установлено, что целью инвестиционной деятельности сторон является реализация инвестиционного проекта по реконструкции путем изменения параметров объекта инвестиционной деятельности в части высоты, площади, показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-технического обеспечения.

Договором также определено, что Инвестиционная компания обязуется оказывать Инвестору необходимое содействие в реализации инвестиционного проекта по вопросам, входящим в компетенцию Инвестиционной компании, в том числе обеспечивать подготовку и своевременное принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта (пункт 2.1.1 договора). В обязанности инвестиционной компании также входит обеспечить ввод реконструированного объекта инвестирования в эксплуатацию и получение соответствующего разрешения уполномоченного государственного (муниципального) органа (пункт 2.1.2 договора). После окончания реализации инвестиционного проекта и получения разрешения на ввод реконструированного объекта инвестирования в эксплуатацию обеспечить оформление государственной регистрации права собственности Инвестора на результат инвестиционной деятельности согласно пункту 6.2.2 настоящего договора (пункт 2.1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.4 договора Инвестиционная компания обязуется в течении пятнадцати рабочих дней со дня подписания акта о результатах реализации инвестиционного проекта предоставить Инвестору полный комплект документов, необходимый и достаточный для регистрации права собственности Инвестора на долю в праве собственности на реконструированный объект инвестирования и долю в праве собственности на земельный участок согласно пункту 6.2.2 настоящего договора.

В договоре определены размеры, источники и формы финансирования.

Пунктом 3.4 договора определено что, в случае если Инвестор в соответствии с пунктом 3.2 договора обеспечивает финансирование затрат по реконструкции объекта инвестиционной деятельности иными способами помимо денежных средств, размер финансирования, которое Инвестор обязан обеспечить за счет денежных средств, снижается на размер финансирования, обеспеченного за счет других источников.

Пункт 4.5 договора гласит, что общая оценка вклада Инвестора в инвестиционный проект с учетом всех затрат Инвестора, в том числе оплаты труда работников и прочих расходов, связанных с организацией строительства, будет уточнена по окончании реализации инвестиционного проекта.

По итогам реализации заключенного между сторонами договора, стороны осуществляют раздел площадей реконструированного объекта, в соответствии с Приложением № 2 договору, при этом раздел площадей подлежит фиксации в протоколе, в соответствии Приложением № 3 к договору (пункт 4.1 договора).

После уточнения затрат Инвестора и определения размера вклада Инвестора в соответствии с пунктом 3.5 договора стороны распределяют соотношение площадей установленное пункте 4.1 договора, таким образом, чтобы себестоимость площадей реконструированного объекта передаваемых Инвестору в собственность была равна размеру вклада Инвестора с учетом затрат на организацию строительства.

Пункт 4.4 договора устанавливает, что конкретное недвижимое имущество, подлежащее передаче в собственность Стороны по итогам реализации инвестиционного проекта определяется на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта после ввода объекта в эксплуатацию (Приложение № 4 к договору). Оформление имущественных прав Сторон по результатам реализации проекта осуществляется на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта после сдачи в установленным порядке объекта в эксплуатацию и выполнения Сторонами обязательств по договору (пункт 4.5 договора). 

Указанный договор заключался сторонами на срок реализации инвестиционного проекта, определенный приложением № 1 к договору (пункт 6.2 договора).

В рамках собственных обязательств истец осуществил мероприятия по инвестированию в реконструкцию: закупил оборудование и оплатил выполнение строительных работ.

Так, между ИП ФИО2 (заказчик) и ООО «Наука и технология» (подрядчик) 28.08.2012 заключен договор подряда № 24. По условиям указанного договора подрядчик обязался выполнить работы по переносу сетей водоотведения и водоснабжения на объекте: «Пристройка к магазину «Первый», расположенному по ул. Ленина, д. 219 в г. Южно-Сахалинске» (пункт 1.1 договора). Заказчик обеспечивает оплату работ, в установленном договором порядке, форме и размере (пункт 1.4 договора).

Между ИП ФИО2 (заказчик) и ООО «АСКО» (исполнитель) 29.06.2012 заключен договор № ОИ/48/1-2-12 24 на инжиниринговые услуги. По условиям указанного договора исполнитель обязался оказать комплекс инжиниринговых услуг на объектах заказчика, а заказчик обязался оплатить оказанные услуги (пункт 1.1 договора). В соответствии с заданием № 1 к договору, инжиниринговые услуги также подлежали выполнению на объекте: «Реконструкция магазина «Первый», расположенного по ул. Ленина 219. Устройство фасада, устройство крылец, входной группы, устройство рекламного витража. Выполнение строительно-монтажных работ».

По условиям договора подряда № ОИ/10/12, заключенного между ИП ФИО2 (заказчик) и ООО «АСКО-88» (подрядчик) 01.09.2012, подрядчик обязался выполнить строительно-монтажные работы по устройству фасада, устройство крылец, входной группы, устройство рекламного витража на объекте заказчика: «Реконструкция торгового центра «Первый», расположенному по ул. Ленина, д. 219 в г. Южно-Сахалинске» (пункт 1.1 договора). Заказчик обязался принять выполненные подрядчиком и/или его исполнителями работы и оплатить их результат в размере, предусмотренном настоящим договором (пункт 1.4 договора).

Также, между ИП ФИО2 (заказчик) и ООО «АСКО-88» (генподрядчик) 18.09.2012 заключен договор генерального подряда на строительство № ОИ/9/12. По условиям указанного договора генподрядчик принимает на себя обязательство выполнить единый непрерывный комплексный процесс строительно-монтажных работ под ключ, результатом которых будет завершенный строительством и готовый к эксплуатации цех кулинарии, расположенный по адресу: ул. Ленина, д. 219 в г. Южно-Сахалинске. 

По условиям договора подряда № ОИ/13/12, заключенного между ИП ФИО2 (заказчик) и ООО «АСКО-88» (подрядчик) 01.11.2012, подрядчик обязался выполнить строительно-монтажные работы по устройству дебаркадера на объекте заказчика: «Реконструкция торгового центра «Первый», расположенному по ул. Ленина, д. 219 в г. Южно-Сахалинске» (пункт 1.1 договора). Заказчик обязался принять выполненные подрядчиком и/или его исполнителями работы и оплатить их результат в размере, предусмотренном настоящим договором (пункт 1.4 договора).

По условиям договора № 1/13-Р, заключенного между ИП ФИО2 (заказчик) и ООО «Мастер Билл» (подрядчик) 15.01.2013, подрядчик обязался изготовить и осуществить монтаж оконных конструкций на объекте: «Реконструкция супермаркет «Первый», расположенный по ул. Ленина, д. 219 в г. Южно-Сахалинске» (пункты 1.1 и 1.2 договора).

Между ИП ФИО2 (заказчик) и ООО «Ремхолод» (генподрядчик) 26.03.2013 и 20.05.2013 заключены договоры генерального подряда на реконструкцию № ОИ/7/13 и № ОИ/8.1/13 соответственно. По условиям договора № ОИ/7/13 генподрядчик обязался выполнить единый непрерывный комплексный процесс работ под ключ по реконструкции, результатом которых будет завершенный и готовый к эксплуатации торговый центр «Первый», расположенный по ул. Ленина, д. 219 в г. Южно-Сахалинске» (пункт 1.1 договора). В соответствии с пунктом 1.3 указанного договора заказчик обязуется принять выполненные генподрядчиком работы и оплатить их результат. Согласно договору № ОИ/8.1/13 подрядчик обязался выполнить строительно-монтажные работы по устройству дебаркадера на объекте. 

Также, с ООО «Ремхолод» (подрядчик) 20.05.2013 заключены договоры подряда № ОИ/8.1/13 и № ОИ/8.2/13. По условиям договоров подрядчик обязался выполнить строительно-монтажные работы по устройству дебаркадера на объекте и по устройству цеха кулинарии. 

На выполнение работ по устройству гидроизоляции кровли здания торгового центра «Первый», расположенного по ул. Ленина, д. 219 в г. Южно-Сахалинске» договор подряда № ОИ/8/13 заключен между ИП ФИО2 (заказчик) и ООО «Сахалин-Гидроизоляция» (подрядчик) 27.05.2013. 

По условиям договора подряда № ОИ/11/13, заключенного между ИП ФИО2 (заказчик) и ИП ФИО6 (подрядчик) 19.06.2013, подрядчик обязался выполнить комплекс работ по установке элеваторного узла, прибора учета тепловой энергии и замену участков трубопроводов торгового центра «Первый».

На выполнение работ по изготовлению и монтажу светопрозрачных конструкций из ПВХ и входных дверей из алюминия на объекте заказчика м-н «Первый» на ул. Ленина, 219 между ФИО2 (заказчик) и ООО «Окна Сахалина» заключены договоры от 17.06.2013 № 058-02/13-СП и от 21.06.2013 № 062-02/13-СП.

Ответчику 18.05.20215 было отказано в выдаче разрешения на строительство объекта по его реконструкции в связи с тем, что действующим законодательством не предусмотрена процедура выдачи разрешения на строительство, реконструкция которого выполнена и объект эксплуатируется.

Учитывая то, что по условиям договора ответчик принял на себя обязательства по вводу в эксплуатацию реконструированного объекта и его обращение 22.05.2020 в Арбитражный суд Сахалинской области с иском о признании за собой права собственности на реконструированный объект в полном объеме, истец направил ответчику предложение об исполнении обязательств по договору. В обращении истец предлагал подписать акт с установлением долей в праве собственности на реконструированный объект недвижимости в соотношении: ООО «Инвестиционная компания» – 30%, ИП ФИО2 – 70%.

На предложение истца в ответе от 07.09.2020 ответчик указал, что соответствующий договор инвестирования между сторонами не заключался и инвестиционный проект не утверждался. Кроме того, поскольку ИП ФИО2 без оформления разрешительной документации и получения одобрения собственника провел незаконную самовольную реконструкцию объекта недвижимости, ему было указано на необходимость приведения объекта в первоначальное состояние, либо представить документы, подтверждающие законность и обоснованность проведенной реконструкции.

Не получив удовлетворения требований претензии, истец обратился в арбитражный суд с иском о понуждении ответчика к исполнению договорного обязательства в натуре.

В подтверждение доводов изложенных в иске истцом в материалы дела помимо договора инвестирования представлены отчеты оценщиков. 

Отчет от 15.09.2020 № 629-20 об оценке затрат на реконструкцию нежилого здания - магазина, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 65:01:0703001:661 в соответствии с договором инвестирования реконструкции объекта недвижимости от 01.09.2012, в том числе в ценах на 01.09.2020, выполненный ООО «СахалинКонсалтОценка». Согласно отчету рыночная стоимость объекта оценки в соответствии с договором инвестирования от 01.09.2012 составляет 73 179 164,64 рублей, в ценах на 01.09.2020 – 112 958 000,00 рублей.

Отчет от 02.10.2020 № 632-20 об оценке рыночной стоимости нежилого здания: магазина, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 65:01:0703001:661, выполненный ООО«СахалинКонсалтОценка». Согласно указанному отчету, рыночная стоимость объекта оценки составляла: по состоянию на 01.09.2012 – 44 200 000,00 рублей; по состоянию на 01.08.2013 – 105 300 000,00 рублей; по состоянию на 02.10.2020 – 152 104 000,00 рублей.

Отчет от 20.04.2021 № 712-21 об оценке затрат на реконструкцию нежилого здания - магазина, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 65:01:0703001:661 в соответствии с договором инвестирования реконструкции объекта недвижимости от 01.09.2012, также выполненный ООО «СахалинКонсалтОценка». В соответствии с данным отчетом затраты на реконструкцию объекта составили: по состоянию на 01.09.2022 – 73 179 164,64 рублей; по состоянию на 01.09.2020 – 112 958 000,00 рублей; по состоянию на 10.03.2021 – 116 792 000,00 рублей.

Отчет от 23.04.2021 № 713-21 об оценке рыночной стоимости нежилого здания: магазина, расположенного по адресу: 

<

...>, выполненный ООО «СахалинКонсалтОценка». По состоянию на 10.03.2021 согласно указанному отчету рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 10.03.2021 составляет 154 482 000,00 рублей.

Истцом в материалы дела также представлено положительное заключение негосударственной экспертизы от 27.02.2015 № 77-1-4-0003-15 по объекту капитального строительства здание супермаркета «Магазин «Первый» (реконструкция) расположенное по адресу: Россия, 

<

...>, утвержденное генеральным директором Некоммерческого партнерства Национальное объединение экспертов градостроительной деятельности «Росэкспертиза». Объектом данной экспертизы является проектная документация без сметы и результатов инженерных изысканий.

В подтверждение затрат, понесенных в рамках инвестиционной деятельности истцом представлены договоры, заключенные с третьими лицами на выполнение строительных работ, на приобретение оборудования, а также исполнительная документация.

Ответчик с требованиями искового заявления не согласился по доводам, изложенным в отзыве и последующих письменных пояснениях.

Суд, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, приходит к следующему выводу.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. Кроме того, также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом, но в силу обычных начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ (в редакции, действовавшей в период заключения спорного договора) обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Положениями Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» дано понятие инвестиционной деятельности (далее – Федеральный закон № 39-ФЗ).

Так, инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений. В отношении строительных объектов правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.

Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются указанным Законом (статья 2 Федерального закона №39-ФЗ).

Инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 6 Федерального закона № 39-ФЗ).

Из статьи 9 Федерального закона № 39-ФЗ вытекает, что финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств. Причем отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключенных между ними в соответствии с ГК РФ.

Согласно пункту 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 54) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ и т.д.

Согласно пункту 7 Постановления Пленума ВАС РФ № 54, в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, то соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи (пункт 1 статьи 1042 ГК РФ). Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами (пункт 2 статьи 1042 ГК РФ).

Согласно статье 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. Порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей, определяется их соглашением. При отсутствии такого соглашения каждый товарищ несет расходы и убытки пропорционально стоимости его вклада в общее дело. Соглашение, полностью освобождающее кого-либо из товарищей от участия в покрытии общих расходов или убытков, ничтожно (статья 1046 ГК РФ).

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к выводу, что представленный договор инвестирования от 01.09.2012 по своей правовой природе является договором простого товарищества в силу следующего.

По условиям договора сторонами согласовано, что:

- является вкладами товарищей: со стороны ООО «Инвестиционная компания» – объект нежилого фонда здание магазина, расположенное на земельном участке (и здание и земля в собственности инвестиционной компании), со стороны инвестора – капитальные вложения в объект инвестиционной деятельности при его реконструкции (раздел 1 договора);

- целью совместной деятельности сторон – реализация инвестиционного проекта по реконструкции путем изменения параметров объекта инвестиционной деятельности в части высоты, площади и иных характеристик (пункт 1.3 договора);

- по итогам реализации договора стороны осуществляют раздел площадей реконструированного объекта инвестиционной деятельности после уточнения затрат инвестора и определения размера его вклада, перераспределяют соотношение площадей (пункты 4.1 и 4.2 договора).

Довод ответчика о том, что поскольку договор подписан со стороны ООО «Инвестиционная компания» факсимильной подписью (проставление факсимиле в договоре сторонами не оспаривалось), а значит, не подписан надлежащим образом, судом отклоняется, в силу следующего.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Из содержания пункта 2 указанной нормы следует, что если контрагент согласен принять факсимиле в качестве подписи, то документ будет иметь такую же юридическую силу, как и с обычной подписью. При этом контрагенты могут отразить в тексте договора условие об использовании факсимиле либо заключить отдельное соглашение о возможности подписания документов между компаниями данным способом. В противном случае при возникновении спора, связанного с исполнением обязательств по договору, суд может признать такой договор недействительным.

Как следует из материалов дела, какого-либо достигнутого соглашения между сторонами об условии использовании факсимиле при подписании договора предусмотрено не было. Указанные условия также отсутствуют в тексте оспариваемого договора. При этом, законодательных ограничений в виде применения факсимиле при подписании договора инвестирования или договора простого товарищества также не предусмотрено.

В силу пункта 5 статьи 2 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственность» общество должно иметь круглую печать, содержащую его полное фирменное наименование на русском языке и указание на место нахождения общества.

Юридическое значение печати общества заключается в удостоверении его оттиском, подлинности (подписей) лица (лиц), управомоченного представлять общество, а так же того факта, что соответствующий документ исходит от индивидуального определенного общества, как юридического лица, являющегося самостоятельным участником гражданского оборота (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2013 по делу № А70-445/2013).

Печать является одним из способов идентификации юридического лица в гражданском обороте. При этом, печать организации является не просто реквизитом документа, а дополнительно удостоверяет подлинность и действительность документа и содержащейся в ней информации. Риск последствий распоряжению печатью юридического лица лицом, у которого печать не должна находиться, несет за это юридическое лицо. Ответственность за действия, в том числе по использованию печатью общества, а также за надлежащее хранение печати несет само юридическое лицо.

На бумажном носителе в документе печать выполняет те же функции, что и подпись - это идентификация составителя документа и подтверждение им того, что он согласен с содержанием документа.

Аналогичную позицию можно распространить и на факсимиле подписи.

Исходя из содержания оспариваемого договора, суд установил, что на договоре подпись руководителя ответчика (генерального директора Пак Ир Су) удостоверена печатью общества, которая отражает наименования общества, идентификационные реквизиты налогоплательщика, позволяющие идентифицировать общество, как участника договора. Следовательно, оспариваемый договор является подписанным надлежащим образом, поскольку и печать ООО «Инвестиционная компания», и подпись генерального директора Пак Ир Су свидетельствуют о согласии общества в лице его единоличного исполнительного органа с условиями договора и последующим его выполнением.

Доказательств выбытия печати общества, факсимиле подписи из владения организации в результате незаконных действий иных лиц в материалы дела ответчиком не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).

Кроме того, в ходе рассмотрения дела представитель ответчика не заявлял суду о недействительности спорного договора инвестирования, не делал каких-либо заявлений о его фальсификации, не предлагал провести судебную экспертизу подлинности договора, оттисков факсимиле или печати.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что спорный договор инвестирования был подписан его сторонами надлежащим образом, соответственно с учетом произведенной судом квалификации подлежит исследованию судом как подписанный договор простого товарищества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи (пункт 1 статьи 1042 ГК РФ). Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами (пункт 2 статьи 1042 ГК РФ).

Согласно статье 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. Порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей, определяется их соглашением. При отсутствии такого соглашения каждый товарищ несет расходы и убытки пропорционально стоимости его вклада в общее дело. Соглашение, полностью освобождающее кого-либо из товарищей от участия в покрытии общих расходов или убытков, ничтожно (статья 1046 ГК РФ).

Исходя из вышеперечисленных правовых норм, существенными условиями договора простого товарищества являются предмет договора и соглашение участников о размере и порядке внесения в общее дело товарищей вкладов, в качестве которых могут выступать деньги и другое имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, деловая репутация, деловые связи. При отсутствии названных условий договор считается незаключенным.

При этом, исходя из универсального принципа определенности правовых отношений, условие договора о вкладе товарища должно быть сформулировано с той степенью конкретности, которая позволяет индивидуализировать объект порождаемых договором обязательств.

Возражая исковым требованиям, ответчик приводил доводы о том, что спорный договор является незаключенным, с чем суд также не может согласиться в силу следующего.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Одним, из основных признаков договора простого товарищества является соединение вкладов, в качестве которых могут выступать деньги и другое имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, деловая репутация, деловые связи. В договоре простого товарищества должны быть указаны данные, позволяющие установить цель совместной деятельности, а также должны быть определены вклады товарищей. При отсутствии названных условий указанный условий договор считается незаключенным.

Из указанных норм права следует, что в предмет договора простого товарищества должно входить совершенное в простой письменной форме соглашение сторон о цели, для достижения которой он заключается, а также соглашение о содержании соответствующей деятельности каждого из товарищей и характере их вкладов в совместную деятельность.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1042 ГК РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 1043 ГК РФ).

Положения пункта 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» предусматривают, что при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

В пункте 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статей 10 ГК РФ. Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным. При этом положения статей 432, 433 ГК РФ о моменте заключения договора, не исключают возможности согласования его существенных условий, и после составления письменного соглашения, в том числе путем совершения конклюдентных действий в порядке пункта 3 статьи 438 ГК РФ.

Спорный договор содержит достаточные условия для признания его заключенным в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, договор был подписан сторонами, преследующими цель осуществления совместной деятельности вкладами и получения определенного результата: ответчик – в виде предоставления принадлежащего ему здания, неразрывно связанного с землей, которому требуется реконструкция, истец – в виде осуществления финансовых вложений и финансирования затрат на реконструкцию, в том числе в качестве заказчика-застройщика. Цель деятельности – последующее распределение результата (реконструированного здания) с учетом величины вкладов в совместную деятельность.

При указанных обстоятельствах у суда отсутствуют основания для признания договора незаключенным.

Возражения ответчика о том, что реконструкция здания произведена не в рамках договора инвестиционной деятельности, а в рамках договора аренды, суд считает необоснованными. 

Так, 29.05.2013 между ООО «Инвестиционная компания» (арендодатель) и ООО «Ритейл» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения. 

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое, одноэтажное здание (магазин), общей площадью 1254.9 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 2.1 договора, срок аренды установлен до 31.08.2021.

В соответствии с пунктом 8.1 договора аренды, арендатор вправе производить без письменного согласия арендодателя переустройство, перепланировку и переоборудование объекта аренды, переустановку или установку дополнительного оборудования, в случае если такие действия связаны с деятельностью магазина, не влекут уменьшение, удешевление объекта аренды либо изменения его названия. При этом, согласно пункту 8.2 договора аренды, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного объекта являются собственностью арендатора.

В силу пункта 8.3 договора аренды, после прекращения настоящего договора, а также при его досрочном расторжении стоимость произведенных арендатором за счет собственных средств неотделимых улучшений, возмещается арендодателем по фактически понесенным расходам, в случае если арендодателем было дано предварительное согласие на такие неотделимые улучшения.

Согласно пояснениям ООО «Ритейл», арендатор в период действия арендных отношений каких-либо ремонтных работ в отношении арендуемого имущества не осуществлял. Кроме того, соответствующих доказательств в материалы дела не представлено: отсутствует переписка между арендатором (третьим лицом) и арендодателем (ответчиком)

В свою очередь, из договоров поставки оборудования и договоров выполнения подрядных работ в здании магазина, представленных истцом, следует, что ИП ФИО2 действовал в своих собственных интересах, а не в интересах иных лиц, или интересах третьего лица – ООО «Ритейл».

Соответствующий вывод также следует из последующих конклюдентных действий спорящих сторон: подписание ответчиком актов скрытых работ, выполненных по договорам с ООО «Ремхолод», а также последующие действия ООО «Инвестиционная компания» по легализации произведенной реконструкции (переписка с ДАГИЗ г. Южно-Сахалинска). О наличии инвестиционных отношений сторон, вытекающих из спорного договора, что не оспаривалось ответчиком, также указано в решении Арбитражного суда Сахалинской области от 14.08.2015 № А59-2960/2015 по заявлению прокурора города Южно-Сахалинска о привлечении ООО «Инвестиционная компания» к административной ответственности, предусмотренной частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. 

Вместе с тем, отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.

Согласно Федеральному закону от 25.02.1999 № 39-ФЗ, инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений. В отношении строительных объектов правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.

Как уже указывал суд, согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства.

Раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется после ввода объекта в эксплуатацию по правилам статьи 252 ГК РФ с учетом согласованных сторонами условий инвестиционного контракта.

Таким образом, у истца и ответчика возникло право общей долевой собственности на объект инвестиционной деятельности, возникший в результате реконструкции, по которому стороны не достигли соглашения об условиях его раздела.

В соответствии с пунктом 2 статьи 245 ГК РФ соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

В соответствии со статьями 252, 1050 ГК РФ имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При этом при отсутствии добровольного соглашения о разделе, участник долевой собственности вправе требовать, в том числе в судебном порядке, выдела своей доли из общего имущества.

Акт о реализации инвестиционного проекта по договору инвестирования реконструкции объекта недвижимости от 01.09.2012, о чем заявлено истцом в качестве предмета исковых требований, является по своей правовой природе соглашением участников инвестиционной деятельности именно о добровольном разделе объекта инвестиций. Если же стороны не смогли достигнуть добровольного соглашения о распределении долей при реализации инвестиционного договора, истцу следовало обратиться с иском о выделении доли и об определении ее размера.

Таким образом, требование о подписании акта реализации является ненадлежащим способом защиты права, в связи с чем, суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований.

Ответчиком также заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Заявляя о пропуске срока исковой давности, ответчик полагает, что начало течения срока исковой давности подлежит исчислению после завершения реконструкции в июле 2013 года. Следовательно, согласно доводам ответчика, срок исковой давности истек в июле 2016 года.

Вместе с тем, довод ответчика об истечении срока исковой давности суд считает необоснованным по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Согласно пункту 2 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по обязательствам с определенным сроком исполнения начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства (пункт 3 статьи 200 ГК РФ).

По условиям договора инвестирования, распределение между сторонами инвестиционного результата – площадей, производится после ввода реконструированного объекта и сдачи его в эксплуатацию в установленном порядке.

Право собственности на самовольно реконструированное здание магазина с кадастровым номером 65:01:0703001:661, площадью 1 891,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> – результат совместной деятельности сторон, признано за ответчиком решением Арбитражного суда Сахалинской области от 17.12.2020, принятым по делу А59-2486/2020 и вступившим в законную силу 17.03.2021. 

Учитывая изложенное, по мнению суда, срок исковой давности по заявленному истцом требованию подлежит исчислению с 17.03.2021. 

Таким образом, довод ответчика об истечении срока исковой давности является необоснованным.

Поскольку требования истца о подписании акта о результатах реализации инвестиционного договора фактически направлены на раздел инвестиционного объекта и истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, иск удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям. Излишне уплаченная истцом государственная пошлина, в связи с отказом суда в принятии уточнения исковых требований, подлежит возврату истцу.

В соответствии с частью 5 статьи 96 АПК РФ обеспечительные меры, принятые по настоящему делу определением суда от 15.03.2021, сохраняют свое действие до вступления решения суда в законную силу, после чего подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 и 176 АПК РФ, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Обеспечительные меры по определению суда от 15.03.2021 о запрете Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Сахалинской области на совершение регистрационных действий, связанных с переходом права собственности на здание магазина с кадастровым номером 65:01:0703001:661, расположенное по адресу: 

<

...> и земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703001:567, расположенный по адресу: 

<

...>, отменить по вступлении решения суда в законную силу.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета 12 000 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежным поручениям от 12.03.2021 № 117 и 119, выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области, в кассационном порядке – в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья

М.В. Зуев