АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-40768/2021

г. Краснодар

12 июля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 июня 2022 года. 

Полный текст решения изготовлен 12 июля 2022 года.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Вороновой И.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2  (ИНН  

<

***>, ОГРНИП 305232012500026) 

о расторжении договора аренды от 14.10.2008 № 4900004835 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 86 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0126001:219 расположенный по адресу: г. Сочи, 

<

...>, что является основанием для погашения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи по указанному договору аренды

 

при участии:

от истца: ФИО3, по доверенности,  диплом (до перерыва);

от ответчика:  не явился, уведомлен в порядке ст. 123 АПК РФ;  

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением  к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель)  с требованиями о расторжении договора аренды от 14.10.2008 № 4900004835 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 86 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0126001:219 расположенный по адресу: г. Сочи, 

<

...>, что является основанием для погашения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи по указанному договору аренды.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договора аренды, земельный участок не используется в соответствии с установленным целевым назначением (для обеспечения эксплуатации здания автобусной остановки со встроенным торговым павильоном).

Представитель истца в судебном заседании  настаивал  на удовлетворении исковых требований. 

Представитель ответчика, извещенный надлежащим образом согласно ст. 123 АПК РФ  о  судебном заседании, не явился, письменный отзыв на исковое заявление не представил.

Определение суда о времени и месте судебного заседания, направленное по адресу регистрации ответчика, возвращено в суд с отметкой почты «истек срок хранения».

Таким образом, судом первой инстанции приняты все возможные меры к уведомлению ответчика о судебном процессе.

В соответствии с частью 1 статьи 165.1. Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как разъяснено в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление № 25), по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя (абзац 3 пункта 63 постановления № 25). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Из пункта 68 постановления № 25 следует, что статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Российской Федерации от 30.07.2013 № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица» разъяснено, что в силу подпункта «в» пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» адрес постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности) отражается в ЕГРЮЛ для целей осуществления связи с юридическим лицом. Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя.

В пунктах 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что юридически значимое сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Действуя разумно и добросовестно, ответчик должен было организовать прием почтовой корреспонденции по юридическому адресу организации, внесенному в ЕГРИП или принять меры к информированию почтового отделения связи по месту нахождения о необходимости пересылки почтовой корреспонденции по фактическому адресу своего местонахождения (пункт 46 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 № 221).

Согласно пункту 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

В связи с этим суд считает ответчика извещенным надлежащим образом о судебном процессе в порядке, предусмотренном пунктом 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании согласно статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 17-00 час 27.06.2022. После перерыва судебное заседание   в назначенное время судебное заседание продолжено в отсутствии лиц участвующих в деле. 

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав документы, и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что  между администрацией города-курорта Сочи и ФИО4  согласно постановлению Главы города Сочи от 24.01.2008 заключен договор о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка №4900004835 от 14.10.2008 площадью 86 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0126001:219, расположенного по адресу: Краснодарский край г. 

<

...> для обеспечения эксплуатации здания автобусной остановки со встроенным торговым павильоном.

Срок действия договора установлен с момента регистрации по 24.01.2057.

В соответствии с договором передачи прав и обязанностей от 20.05.2010 по договору аренды земельного участка №4900004835 от 14.10.2008 арендатором земельного участка является индивидуальный предприниматель ФИО2.

Управлением административной инспекции администрации города Сочи проведен осмотр земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0126001:219, в ходе которого выявлено, что вышеуказанный земельный участок свободен от строений, не огорожен, в предполагаемых границах земельного участка проходит проезжая часть дороги, строительные работы в момент осмотра не велись.

Кроме того, земельный участок в кадастровым номером 23:49:0126001:219 не используется в соответствии с установленным целевым назначением (для обеспечения эксплуатации здания автобусной остановки со встроенным торговым павильоном). 

Согласно пункту 5.2.9 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях предусмотренных п.п. 1.1, 1.3 способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе, как природному ресурсу.

В соответствии с пунктом 5.2.11. договора аренды,  арендатор обязан не допускать действий, которые могут привести к ухудшению состояния земли экологической и санитарной обстановке города, не совершать нарушения прав и законных интересов других землепользователей, землевладельцев и арендаторов, земельных участков, не допускать нарушения функционирования находящихся в пределах границ    участка инженерных коммуникаций, сетей, сооружений, дорог, проездов и т. д.

В соответствии с пунктом 5.2.15 договора аренды арендатор обязан осуществлять мероприятия по рекультивации земельного участка, выполнять работы по благоустройству территории.

Согласно п.4.2. договора аренды, арендатор обязан при эксплуатации земельного участка строго соблюдать требования как федерального законодательства, так и иных подзаконных актов, регламентирующих порядок использования земельных участков.

В соответствии с п.4.1 договора аренды, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целями его предоставления (п.1.3 договора).

Выявленные нарушения свидетельствуют о несоблюдении ИП ФИО2 условий договоров аренды и требований к использованию муниципального имущества, переданного арендатору, и как следствие, являются нарушением основополагающих принципов гражданского законодательства, определенных в статье 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В целях досудебного урегулирования спора в адрес ответчика была направлены претензии от 21.04.2021, и от 05.04.2021 об устранении нарушений, которые были оставлены без внимания.

Ввиду того, что указанные нарушения не устранены, ИП ФИО2 направлены претензии от 24.06.2021 №9717/02.01-47 и от 24.06.2021 №9716/02.01-47 с предложением о расторжении договора аренды №4900004835 от 14.10.2008. Ответа не последовало. 

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном его нарушении.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса (здесь и далее в редакции, действовавшей в период заключения сторонами договора аренды) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом предоставлены собственнику. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (статьи 209, 608 Гражданского кодекса).

В силу пункта 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", пункта 5 статьи 31, пункта 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статьи 1, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", Указа Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" и распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, расположенные в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи земельные участки относятся к категории земель особо охраняемых природных территорий федерального значения. До вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 244-ФЗ) такие участки находились в собственности Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Согласно Постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации №4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 №337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Внешний контур округа горно-санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (особо охраняемой природной территории).

В силу пункту 6 статьи 2 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» особо охраняемые природные территории федерального значения являлись федеральной собственностью и находились в ведении федеральных органов власти. 

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 27.05.2022 №99/2022/469633393 право муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0126001:219 за администрацией было зарегистрировано 18.03.2010 №23-23-46/016/2010-306, т.е. после заключения сторонами спорного договора аренды (14.10.2008). 

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды от 14.10.2008  №4900004835 земельный участок расположен в границах «красных линий улицы Батумское шоссе, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта.

При таких обстоятельствах, на момент подписания между администрацией г. Сочи и ответчиком договоров аренды, спорные земельные участки в силу закона являлись федеральной собственностью.

Таким образом, по договору спорный земельный участок был предоставлен в аренду органом местного самоуправления г. Сочи, который не был уполномочен на распоряжение федеральным имуществом.

В силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды от 14.10.2008 №4900004835 земельного участка в требовании администрации о его расторжении надлежит отказать, поскольку расторгнут решением суда может быть только действительный и действующий договор аренды, порождающий соответствующие длящиеся обязательства сторон и создающий на стороне арендатора право аренды земельного участка. 

В настоящем случае право аренды земельного участка и последующее заключение договора о передаче прав и обязанностей от 20.05.2010 недействительного договора аренды не возникло. 

Кроме того, суд учитывает, что Администрация города Сочи обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО5, ФИО4 о сносе самовольной постройки, признании недействительным совершенных с ней сделок, признании зарегистрированного права отсутствующим, аннулировании и исключении записей из Единого государственного реестра недвижимости. Решением Лазаревского районного суда города Сочи от 05.04.2017 исковые требования Администрации города Сочи удовлетворены.

Из представленной выписки на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0126001:219 судом установлено, что объекты недвижимости не зарегистрированы.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (обременения), которое может быть оспорено только в судебном порядке (части 3, 5 статьи 1 действующего с 01.01.2017 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"; далее - Закон N 218-ФЗ).

Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 52 совместного постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснили возможность оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество (его обременения) путем предъявления иска о признании этого права (обременения) отсутствующим. Судебная практика последовательно придерживается правовой позиции о том, что иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты владеющего собственника (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11, определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 N 5-КГ15-36) и представляет собой разновидность требования об устранении всяких нарушений права, не соединенных с лишением владения. Исковая давность на него в силу статьи 208 Гражданского кодекса не распространяется (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Специфика владения земельным участком публично-правовым образованием состоит в том, что у него нет необходимости доказывать факт владения, исключающий возможность владения иных лиц. Достаточно доказательств наличия свободного доступа на участок. При применении способа защиты в виде признания отсутствующим права на земельный участок публичной собственности следует учитывать особенности владения земельными участками публичными собственниками, которое не следует отождествлять с фактическим пребыванием на земельном участке (в его границах) органов (служб) соответствующего публично-правового образования.

Из представленных в материалы дела актов обследования земельного участка,  следует, что вышеуказанный земельный участок свободен от строений, не огорожен, в предполагаемых границах земельного участка проходит проезжая часть дороги, строительные работы в момент осмотра не велись, в связи с чем, администрация не может считаться утратившей владение спорным земельным участком. 

Поскольку спорный земельный участок представляет собой, по сути, открытую пустующую территорию, участок из владения администрации как публичного собственника фактически не выбывает, в силу специфики предоставления администрацией земельного участка в аренду, что предполагает установление отношений опосредованного владения, в которых фактическое владение участком осуществляется администрацией не напрямую, а опосредованно, через личность арендатора, земельный участок ответчиком фактически не используется, то оснований для  обязания общества освободить спорный участок и возвратить его администрации в данном конкретном случае  не имеется. 

Администрация как публичный собственник переданного во временное пользование для целей эксплуатации здания автобусной остановки со встроенным торговым павильона земельного участка сохраняет своё владение им в рамках отношений опосредованного владения. 

Таким образом, суд считает необходимым констатировать в резолютивной части решения отсутствие у ответчика права аренды земельного участка, в связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды.

Право аренды подлежит признанию отсутствующим, а регистрационная запись на него – погашению, в связи с отсутствием у ответчика титула арендатора земельного участка, основанного на действительном и действующем договоре аренды.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 163, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

Признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право аренды ФИО2  (ИНН  

<

***>, ОГРНИП 305232012500026) на земельный участок площадью 86 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0126001:219, расположенный по адресу: г. Сочи, 

<

...> (дата государственной регистрации права аренды: 12.12.2008; номер государственной регистрации права аренды: 23-23-46/070/2008-242).

Настоящее решение является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0126001:219 арендой, зарегистрированной в пользу ФИО2  (ИНН  

<

***>, ОГРНИП 305232012500026) на основании договора аренды земельного участка №4900004835 от 14.10.2008.

В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка №4900004835 от 14.10.2008– отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2  (ИНН  

<

***>, ОГРНИП 305232012500026)  в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                            И.Н. Воронова