﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-35225/2019

г. Краснодар

09 июня 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 июня 2020 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Деметра-Керолиди» (ИНН 2320083031, ОГРН 1022302939735) – Схабо А.А. (доверенность от 12.09.2019), в отсутствие истца – администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2020 по делу № А32-35225/2019, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Деметра-Керолиди» (далее – общество) с исковым заявлением, в котором просила:

– признать договор аренды от 18.11.2004 № 4900003328 недействительной (ничтожной) сделкой;

– применить к договору аренды от 18.11.2004 № 4900003328 последствия ничтожности (недействительности) сделки путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) регистрационной записи № 23-01/50-65/2004-029.

Иск основан на положениях статей 125, 167, 168, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 12, 22, 96 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Требования мотивированы отсутствием у администрации полномочий по распоряжению федеральным имуществом – земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202017:15, предоставленным в аренду обществу по договору от 18.11.2004 № 4900003328.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2020, в удовлетворении иска отказано.

Суды установили, что муниципальному образованию город-курорт Сочи на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202017:15, расположенный относительно ориентира: г. Сочи, Центральный район, ул. Донская. Участок площадью 995 кв. м, занимаемый незавершенным строительством блока обслуживания, относится к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования – для строительства многофункционального комплекса с торговыми помещениями (запись от 24.06.2010 № 23-23-50/061/2010-209). На основании постановления главы города Сочи от 16.08.2004 № 1496 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 18.11.2004 № 4900003328 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:0015 площадью 995 кв. м для строительства многофункционального комплекса с торговыми помещениями по ул. Донской в Центральном районе г. Сочи. Участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, категория земель – земли поселений. Договор заключен на срок до 01.09.2053, который зарегистрирован в ЕГРН (запись в ЕГРН от 21.01.2005 № 23-01/50-65/2004-029). Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2019 по делу № А32-20784/2019 администрации отказано в удовлетворении иска о расторжении договора от 18.11.2004 № 4900003328 в связи с ничтожностью арендной сделки. Ссылаясь на данное решение, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 166 – 168, 181, 199, 209 Гражданского кодекса и учли разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – постановление от 29.09.2015 № 43). Судами учтены также нормы природоохранного законодательства, действовавшие в период заключения оспариваемой истцом сделки, и разъяснения, изложенные в совместном постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление от 29.04.2010 № 10/22). В суде первой инстанции общество заявило о пропуске администрацией срока исковой давности, которая обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском в июле 2019 года, тогда как срок исковой давности по заявленным требованиям истек еще в 2007 году (исполнение сделки сторонами началось в 2004 году). Поэтому суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования администрации о признании договора от 18.04.2004 № 4900003328 недействительной (ничтожной) сделкой. Кроме того, согласно свидетельству о государственной регистрации права серия 23-АЖ 2666581 от 05.04.2010 за обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности – 98%). Поскольку муниципальное образование город-курорт Сочи (в лице администрации) не владеет земельным участком, требование истца о погашении в ЕГРН записи об аренде не имеет негаторной правовой природы. Оспаривание зарегистрированного права (обременения) путем признания его отсутствующим не может быть использовано для обхода норм закона об исковой давности, о применении которой может быть заявлено при рассмотрении специальных исков (о применении последствий ничтожной сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения). Поскольку удовлетворение требования администрации о признании зарегистрированного права (обременения) отсутствующим не способно восстановить полноту прав публичного собственника на спорное недвижимое имущество, судебные инстанции не усмотрели оснований для его удовлетворения.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. Кассационная жалоба повторяет доводы, изложенные в апелляционной жалобе, и мотивирована следующим. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2019 по делу № А32-20784/2019 администрации отказано в удовлетворении иска к обществу о расторжении договора от 18.11.2004 № 4900003328 ввиду недействительности (ничтожности) арендной сделки. На момент подписания администрацией договора аренды, земельный участок в силу закона являлся федеральной собственностью. Таким образом, спорный участок предоставлен обществу в аренду органом местного самоуправления в отсутствие полномочий на распоряжение федеральным имуществом. В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Заявление обществу о пропуске срока исковой давности несостоятельно и неприменимо к сложившимся правоотношениям сторон. Недействительность договора аренды установлена лишь в 2019 году при рассмотрении арбитражным судом иска администрации в рамках дела № А32-20784/2019.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Ответчик полагает, что истец, заявляя требования о ничтожности договора аренды и применении реституции, действует недобросовестно и злоупотребляет принадлежащим ему правом (статьи 1, 10 Гражданского кодекса). Администрация, передав обществу земельный участок в аренду в 2004 году, и принимая от него на протяжении всего периода времени арендные платежи, своим поведением после совершения сделки давала основание ответчику полагаться на действительность данной сделки. В этой связи заявление истца о ничтожности договора аренды не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса, пункт 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – постановление от 23.06.2015 № 25). Ответчик в суде первой инстанции заявил о пропуске администрацией срока исковой давности по заявленным требованиям. Исполнение договора аренды сторонами началось 01.09.2004, следовательно, давностный срок истек в 2007 году (пункт 2 статьи 181, пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса). При этом нормы об исковой давности в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ не подлежат применению к спорным правоотношениям (пункт 6 статьи 3 названного закона, пункт 69 постановления от 23.06.2015 № 25). Данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска (пункт 15 постановления от 29.09.2015 № 43). Судами также установлено и сведениями из ЕГРН подтверждается, что общество является собственником незавершенного строительством объекта (степень готовности – 98%), возведенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202017:15. Поскольку истец не является владеющим собственником земельного участка, его требования не могут носить негаторный характер, что также исключает удовлетворение заявленных им требований (пункты 52, 53 постановления от 29.04.2010 № 10/22). С учетом приведенных норм (разъяснений) и установленных обстоятельств, судебные инстанции правомерно отказали администрации в удовлетворении исковых требований в полном объеме.  

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. Просил оставить в силе обжалуемые судебные акты. 

Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечила.

В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) неявка в судебное заседание кассационной инстанции лица, подавшего жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения жалобы администрации.

Как видно из материалов дела и установлено судами, муниципальному образованию город-курорт Сочи на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202017:15, расположенный относительно ориентира: г. Сочи, Центральный район, ул. Донская. Участок площадью 995 кв. м, занимаемый незавершенным строительством блока обслуживания, относится к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования – для строительства многофункционального комплекса с торговыми помещениями (запись ЕГРН от 24.06.2010 № 23-23-50/061/2010-209).

На основании постановления главы города Сочи от 16.08.2004 № 1496 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 18.11.2004 № 4900003328 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:0015 площадью 995 кв. м для строительства многофункционального комплекса с торговыми помещениями по ул. Донской в Центральном районе г. Сочи. Участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, категория земель – земли поселений. Договор заключен на срок до 01.09.2053, который зарегистрирован в ЕГРН (запись от 21.01.2005 № 23-01/50-65/2004-029).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2019 по делу № А32-20784/2019 администрации отказано в удовлетворении иска о расторжении договора от 18.11.2004 № 4900003328 в связи с квалификацией арендной сделки как недействительной (ничтожной).

Ссылаясь на данное решение, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий ее недействительности в виде погашения в ЕГРН записи об аренде.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса (здесь и далее в редакции, действовавшей в период заключения сторонами договора аренды) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом предоставлены собственнику. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (статьи 209, 608 Гражданского кодекса).

В силу пункта 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"», пункта 5 статьи 31, пункта 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», статьи 1, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», Указа Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» и распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, расположенные в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи земельные участки относятся к категории земель особо охраняемых природных территорий федерального значения. До вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"» (далее – Закон № 244-ФЗ) такие участки находились в собственности Российской Федерации.

В суде первой инстанции общество заявило об истечении срока исковой давности по заявленным администрацией требованиям.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса в применимой к рассматриваемым отношениям редакции срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение сделки.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

В пункте 15 постановления от 29.09.2015 № 43 разъяснено, что пропуск стороной по делу срока исковой давности, при наличии заявления надлежащего лица о применении исковой давности, является основанием для отказа в удовлетворении требования только по этим мотивам.

С учетом приведенных правовых норм и установленных при разрешении спора обстоятельств (договор от 18.11.2004 № 4900003328 исполнялся сторонами с момента его заключения), судебные инстанции отказали администрации в удовлетворении требования о признании договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой.

В соответствии со статей 304 Гражданского кодекса собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункты 52, 53 постановления от 29.04.2010 № 10/22).

Иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019).

В пункте 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» указано следующее. Если требование о признании зарегистрированного права (обременения) отсутствующим носит самостоятельный характер и преследует цель устранения нарушения прав истца путем исключения недостоверной записи из реестра в связи с отсутствием права (обременения), его удовлетворение возможно только при установлении того, что истец не утратил владение спорным имуществом.

Требование о признании отсутствующим права на недвижимое имущество может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением специального иска (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018).

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что за обществом в ЕГРН зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (свидетельство о государственной регистрации права от 05.04.2010 серия 23-АЖ 2666581). Следовательно, земельный участок находился (и продолжает оставаться) в фактическом владении ответчика. Поскольку муниципальное образование город-курорт Сочи (в лице администрации) не владеет земельным участком, требование истца о признании зарегистрированного права (обременения) отсутствующим не имеет негаторной правовой природы. Оспаривание зарегистрированного права (арендного обременения) путем признания его отсутствующим не может быть использовано для обхода норм закона об исковой давности, о применении которой может быть заявлено при рассмотрении специальных исков (о применении последствий ничтожной сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения). Поэтому судебные инстанции отказали администрации в удовлетворении данного требования, не способного восстановить полноту прав публичного собственника на спорный земельный участок.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы администрации, повторяющие доводы апелляционной жалобы, признаются судом округа несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые влияют на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов, но не были проверены и не учтены судами при разрешении спора, либо опровергают судебные выводы по существу спора. Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и постановления. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами само по себе не может служить основанием, достаточным для отмены обжалуемых им актов. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2020 по делу № А32-35225/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                      В.Е. Епифанов

 

Судьи                                                                                                                     А.И. Мещерин

 

Е.Г. Соловьев