АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-31559/2017

г. Краснодар

30 июля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2018 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 30 июля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от заявителя – администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района (ИНН 2352038000, ОГРН 1052329075721) – Пчелкиной М.А. (доверенность от 01.03.2018), в отсутствие представителей органов, осуществляющих публичные полномочия: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – общества с ограниченной ответственностью «Гефест», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2017 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2018 (судьи Соловьева М.В., Гуденица Т.Г., Филимонова С.С.) по делу № А32-31559/2017, установил следующее.

Администрация Темрюкского городского поселения Темрюкского района (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление) и федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю (далее – кадастровая палата) о признании незаконными действий, выразившихся в изменении в государственном кадастре недвижимости сведений о разрешенном использовании земельного участка площадью 30 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:30:1111007:8, расположенного по адресу (местоположение): Краснодарский край, Темрюкский район, город Темрюк, район горы «Гнилой», относящегося к категории земель населенных пунктов,  (далее – земельный участок) для строительства и эксплуатации парка на сведения о его разрешенном использовании под лесопарками, иными зелеными насаждениями, а также о понуждении к восстановлению в Едином государственном реестре недвижимости сведений о разрешенном использовании земельного участка для строительства и эксплуатации парка и о его кадастровой стоимости в размере 36 009 000 рублей, установленных до 11.11.2015 (с учетом изменения предмета заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс). Администрация также заявила о восстановлении пропущенного процессуального срока.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Гефест» (далее – общество).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2018, заявление удовлетворено со следующей мотивировкой. Администрация распоряжается земельным участком на законных основаниях. Оспариваемые действия кадастровой палаты в нарушение действующего законодательства совершены по заявлению неуполномоченного лица. В сведениях государственного кадастра недвижимости незаконно изменены разрешенное использование земельного участка и его кадастровая стоимость. Земельный участок предоставлен обществу в аренду для строительства и эксплуатации парка. Изменение вида разрешенного использования земельного участка предполагает изменение соответствующего условия договора аренды и невозможно без такого изменения. У арендатора отсутствует право на изменение условий договора аренды в одностороннем порядке. Дополнительное соглашение об изменении вида разрешенного использования земельного участка сторонами не заключено. При наличии действующего договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, в отсутствие соответствующего договорного регулирования (в пунктах основного договора либо путём подписания дополнительных соглашений) ни арендатор, ни арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка. Изменение вида разрешенного использования земельного участка и его кадастровой стоимости повлекло изменение предмета договора аренды, размера арендной платы и условий ее внесения без согласия арендодателя.

Кадастровая палата обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2018 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Оспариваемые действия кадастровой палаты соответствовали нормам действующего законодательства. Заявление об учете изменений принято правомерно от арендатора земельного участка. Согласие собственника земельного участка на изменение вида его разрешенного использования в пределах территориальной зоны не требовалось. Принятие положительных решений о проведении кадастрового учета действующим законодательством не не предусмотрено. В автоматизированном программном комплексе в истории объекта недвижимости делается соответствующая запись о дате принятия положительного решения, а заявителю выдается кадастровая выписка. Суд должен был прекратить производство в части внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, поскольку все споры, предметом которых является кадастровая стоимость земельного участка, рассматриваются в порядке Кодекса Административного судопроизводства Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу администрация выразила мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 18.06.2015 № 3000006849 аренды земельного участка с разрешенным использованием для строительства и эксплуатации парка на три года (далее – договор аренды). Запись с номером регистрации 23-23-44/028/2015-791 о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Единый государственный реестр прав) 01.07.2015. 

В администрации от общества поступило заявление от 27.04.2016 о заключении дополнительного соглашения к договору аренды в связи с изменением разрешенного использования земельного участка. Администрация письмом от 24.11.2016 запросила от кадастровой палаты информацию об обстоятельствах изменения разрешенного использования земельного участка и его кадастровой стоимости. В письме от 22.12.2016 № 19402/01-6 кадастровая палата сообщила о рассмотрении ею поданного представителем общества Энгель Н.И. по доверенности заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости от 10.11.2015 № 23-0-1-153/3001/2015-12813 с приложениями (декларацией правообладателя земельного участка о выбранном виде разрешенного использования земельного участка от 10.11.2015, сведениями информационной системы обеспечения градостроительной деятельности администрации от 16.10.2015 № 0130/5186, доверенностью от 27.10.2015). Сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка для строительства и эксплуатации парка заменены сведениями о разрешенном использовании земельного участка под лесопарками, иными зелеными насаждениями. Для расположенного в кадастровом квартале 23:30:1111007 земельного участка с разрешенным использованием под лесопарками, иными зелеными насаждениями удельный показатель кадастровой стоимости равен 0,72 рублей за 1 кв. м (четырнадцатая группа видов разрешенного использования, указанных в приложении № 2 к приказу департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 № 1756). С учетом площади земельного участка 30 тыс. кв. м его кадастровая стоимость составила 21 600 рублей.

Администрацией городского поселения с 11.05.2016 по 08.06.2017 велась переписка с администрацией муниципального образования Темрюкский район (письмо от 11.05.2016 № 01-30/1921) и органом кадастрового учета (письма от 24.11.2016 № 01-30/5571, от 08.06.2017 № 01-30/2880) в целях установления оснований изменения вида разрешенного использования земельного участка. 

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200). 

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом (часть 4 статьи 198). Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 02.12.2013 № 1908-О отметил, что по своему буквальному смыслу названное процессуальное положение исходит из того, что начало течения этого срока определяется в каждом конкретном случае судом на основе установления момента, когда заинтересованное лицо реально узнало о соответствующем нарушении. Относящиеся к сфере правоприменительной деятельности решения и действия органов публичной власти и их должностных лиц оказывают не всегда непосредственное влияние на интересы субъектов, и могут проявлять свое регулятивно-правовое воздействие на них и становиться известными не сразу, а спустя определенное время после их принятия (совершения). Исчисление в этом случае сроков для обращения в суд возможно с учетом особенностей этих отношений и имея в виду, в конечном счете, необходимость восстановления нарушенных прав участников правоотношений и недопустимость отказа в этом исключительно по формальным основаниям.

С учетом того, что администрация об изменении вида разрешенного использования земельного участка ни арендатором, ни кадастровой палатой не уведомлялась, о совершении оспариваемых действий ей стало известно только после поступления заявления общества от 13.07.2016 о заключении дополнительного соглашения к договору аренды, ею предпринимались меры по установлению оснований изменения вида разрешенного использования земельного участка, суд первой инстанции правомерно восстановил пропущенный процессуальный срок.

Нормами Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в действовавшей в момент совершения кадастровой палатой оспариваемых действий редакции предусматривалось внесение в государственный кадастр недвижимости данных о разрешенном использовании земельного участка как дополнительных сведений об этом объекте недвижимости (пункт 14 части 2 статьи 7). Кадастровый учет в связи с изменением указанных сведений осуществляются на основании соответствующего заявления и необходимых документов, представленных заявителем или в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также на основании соответствующих документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия. Никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица осуществления учета изменений данного объекта недвижимости (части 2, 3, 4 статьи 16). С заявлением об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве (часть 3 статьи 20).

Согласно пункту 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42, в действовавшей в момент совершения кадастровой палатой оспариваемых действий редакции, сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в государственный кадастр недвижимости в соответствии с зонированием территории, в том числе на основании градостроительного регламента, либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка.

Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) определено, что гражданское законодательство основывается на признании свободы договора. Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункты 1, 2 статьи 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (пункт 4 статьи 421, статья 422). Допускается возможность изменения договора по соглашению сторон либо по требованию одной из них в судебном порядке в случаях, предусмотренных законами или договором. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (статьи 450, 451). Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615).

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции (далее – Земельный кодекс) закреплен принцип использования земель в соответствии с установленным для них целевым назначением, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Под видом разрешенного использования земельного участка подразумевается конкретная деятельность, осуществляемая землепользователем на предоставленном ему участке (пункт 2 статьи 7). Арендаторы используют земельные участки в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом (статья 85). 

Пунктами 3, 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации допускается возможность изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования только в соответствии с градостроительным регламентом. При этом основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков их правообладателями выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Необходимость принятия главой администрации решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования с учетом результатов публичных слушаний предусмотрена законодателем только на период до утверждения в установленном Градостроительным кодексом порядке правил землепользования и застройки (подпункт 3 пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»). 

Применительно к названным нормативным положениям Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13 выработал следующие правовые подходы, учитывающие особенности оборота земельных участков, находящихся в публичной собственности. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению. Изменение использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, предполагает изменение соответствующего договора. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы их. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды, поскольку связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Арендатор также не имеет право на выбор любого вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного градостроительным регламентом, а удовлетворение требования об изменении вида разрешенного использования земельного участка на другой, по существу направленного на обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур, недопустимо.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о том, что изменения разрешенного использования земельного участка, его кадастровой стоимости и соответствующих условий договора аренды могли быть произведены только с согласия представителя публичного собственника земельного участка, по его заявлению. В отсутствие таких согласия, заявления и дополнительного соглашения к договору аренды у органа кадастрового учета отсутствовали законные основания для удовлетворения заявления общества о внесении в сведения государственного кадастра недвижимости о земельном участке изменений. 

Вывод о подведомственности арбитражному суду спора об изменении вида разрешенного использования земельного участка и его кадастровой стоимости, повлекшем изменение условий договора аренды, не противоречит разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пунктах 2, 5 постановления от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которым результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости после 15.09.2015 могут быть оспорены только административным истцом в судебном порядке, а в целях соблюдения правил подсудности и подведомственности дел требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями.

Рассмотренные в рамках настоящего дела требования не направлены исключительно на установление рыночной стоимости объекта недвижимости или на изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте. Такие требования не являются требованиями об оспаривании результатов кадастровой стоимости (аналогичная правовая позиция приведена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.08.2016 № 305-КГ16-9851).

Иные доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанций или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2018 по делу № А32-31559/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     Н.С. Мазурова

Судья								                                 А.И. Мещерин