﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГАИменем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-32760/2017

г. Краснодар

25 октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2019 г.

	Постановление в полном объеме изготовлено 25 октября 2019 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Илюшникова С.М., судей Андреевой Е.В. и Гиданкиной А.В., при участии в судебном заседании Касмасова Р.Р. (паспорт), его представителя Шинкаренко В.А. (доверенность  от 07.12.2017), Лунина А.А. (паспорт) и Лунина С.А. (паспорт), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью СК «Кубань Инвест» (ИНН 2311209440) –                    Семенюк М.А. (доверенность от 10.09.2018), Шевцовой Т.Ю. (доверенность                              от 28.02.2019), после перерыва: Немыкина М.В. (паспорт), Есикова С.С. (паспорт) и Феоктистовой Е.А. (паспорт), в отсутствие конкурсного управляющего должника – общества с ограниченной ответственностью «Кубань Инвест» (ИНН 2311119179) – Бондаренко В.И., иных участвующих в обособленном деле лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в открытом доступе, рассмотрев кассационную жалобу Касмасова Рафаэля Ривгатовича и Лунина Алексея Алексеевича на определение Арбитражного суда Краснодарского края                   от 27.05.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                         от 02.08.2019 по делу № А32-32760/2017, установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Кубань Инвест» (далее – должник) в арбитражный суд обратилась группа граждан – собственников квартир (застройщики): Касмасов Р.Р., Безгеймер А.А., Лунин А.А., Сафонова Е.Е.,                         Шумакова К.Н., Умаров А.С., Кунина Т.И., Фисанов А.Ю. (далее – дольщики) с заявлением о признании недействительной сделки должника – договора купли-продажи котельной от 11.04.2017, заключенного должником и ООО «СК ꞌꞌКубань Инвестꞌꞌ» (далее – ответчик), применении последствий недействительности сделки, погашении записей о государственной регистрации права должника и ответчика на котельную площадью                25,8 кв. м, расположенную по адресу: г. Краснодар, ул. Заполярная, 35, корпус 1.                          В обоснование требований указано на то, что спорная котельная (индивидуальный теплопункт) строилась на денежные средства, полученные по договорам долевого строительства; согласно проектной декларации котельная изначально являлась неразрывным целым для каждого жилого дома и является общей долевой собственностью всех дольщиков (собственников квартир многоквартирного жилого дома). Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент) не выдавал застройщику отдельного разрешения на строительство теплопункта (котельной), соответственно, не выделялся земельный участок под нежилое помещение котельной.

В процессе рассмотрения спора дольщики неоднократно уточняли свои требования, просили, в том числе, признать право общей долевой собственности на спорную котельную с передачей объекта управляющей компании ООО «Хранитель», заявили ходатайства о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы, наложении штрафа на департамент за неисполнение определений суда                         от 11.12.2018 и 21.01.2019 о предоставлении истребуемых судом документов (проектной  технической документации). 

Определением от 08.11.2018 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрацию муниципального образования город Краснодар, Яковлеву Оксану Васильевну (г. Краснодар, ул. Заполярная, 35, корпус 1, нежилое помещение № 27) и Белякова Валерия Васильевича (г. Краснодар, ул. Заполярная, 35, корпус 1, квартира № 8). Этим же определением суд истребовал у участвующих в деле лиц проектную документацию на спорный объект.    

Определением от 27.05.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 02.08.2019, в удовлетворении заявленных требований и ходатайств отказано. Судебные акты мотивированы тем, что котельная является самостоятельным объектом права и не относится к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Строительство котельной осуществлялось ответчиком за счет денежных средств по договору от 20.06.2014                      № 20-06/2014/1 инвестирования строительства нежилого здания (котельной). 

В кассационной жалобе Касмасов Р.Р. и Лунин А.А. просят судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителей, суды не учли, что индивидуальный теплопункт (котельная) изначально строился на средства дольщиков и является неразрывным целым для каждого жилого дома в «Жилом комплексе по ул. Заполярная 35 в г. Краснодаре», является имуществом общего пользования, которое необходимо для обслуживания всего здания. Отдельного разрешения на строительство теплопункта (котельной) департамент не выдавал должнику (заказчику-застройщику). Отдельного земельного участка под нежилое помещение котельной также не выделялось. Заявители указывают, что строительство теплопункта велось на денежные средства граждан-дольщиков, полученные по договорам долевого участия в строительстве, в связи с чем котельная является общей долевой собственностью . Суды, делая вывод о том, что спорная котельная является самостоятельным объектом права и не относится к общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме, не исследовали истребованную у департамента, но фактически не представленную суду проектную документацию. Вывод об источнике финансирования строительства спорного объекта (инвестиции застройщика) не подтвержден документально. 

В отзыве на кассационную жалобу ООО «СК ꞌꞌКубань Инвестꞌꞌ» просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В суде кассационной инстанции Касмасов Р.Р. заявил ходатайство об истребовании у Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар технического проекта жилого комплекса, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Заполярная, 35, разработанный ООО «ИнжинирингСервис». Указанное ходатайство удовлетворению не подлежит, поскольку в силу части 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет соответствие выводов судов о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Полномочий на получение, истребование и приобщение к материалам дела новых доказательств у суда кассационной инстанции не имеется.

В судебном заседании Касмасов Р.Р., Лунин А.А. и Лунин С.А. поддержали доводы жалобы, представители ООО «СК ꞌꞌКубань Инвестꞌꞌ» поддержали доводы отзыва.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 15 часов 24.10.2019, о чем вынесено определение от 17.10.2019. Информация о перерыве опубликована на официальном сайте суда в сети Интернет в открытом доступе. После перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же лиц.

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обособленный спор надлежит направить на новое рассмотрение ввиду следующего. 

Как видно из материалов дела, решением суда от 01.11.2017 ООО «Кубань-Инвест» признано несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, конкурсным управляющим утвержден Комков Николай Владимирович. Определением от 20.07.2018 Комков Н.В. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего, конкурсным управляющим должника утверждена Бондаренко В. И. 

По договору купли-продажи от 11.04.2017 ООО «Кубань Инвест» продало                         ООО «СК ꞌꞌКубань Инвестꞌꞌ» котельную, назначение: нежилое, общей площадью                         25,8 кв. м, этаж 1, кадастровый номер 15040:1416, расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Заполярная, д. 35, строение № 1, включая техническое оборудование. 

14 августа 2018 года собственники жилых помещений в доме № 35 Касмасов Р.Р., Безгеймер А.А., Лунин А.А., Сафонова Е.Е., Шумакова К.Н., Умаров А.С., Кунина Т.И., Фисанов А.Ю. обратились в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным (ничтожным) договора от 11.04.2017 купли-продажи котельной, применении последствий недействительности сделки. Заявители указывают на нарушение их законных прав, поскольку котельная изначально проектировалась для обслуживания всего многоквартирного жилого дома, построена на средства дольщиков и в силу Закона является общей долевой собственностью всех собственников квартир в многоквартирном жилом доме, не может принадлежать ответчику на праве собственности, в связи с чем подлежит передаче управляющей компании ООО «Хранитель».

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что котельная является самостоятельным объектом права и не относится к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Спорный объект не относится к территории общего пользования, его строительство осуществлялось за счет средств ответчика. По сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю за ООО «СК ꞌꞌКубань Инвестꞌꞌ» 13.06.2017 зарегистрировано право собственности на вышеуказанный объект недвижимости (запись государственной регистрации за № 23:43:0126040:1416-23/001/2017-2) и присвоен кадастровый номер 23:43:0126040:1416. 

Оценив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции полагает их подлежащими отмене в связи с тем, что суды не учли особенности правового режима, установленного действующим законодательством в отношении общего имущества в многоквартирном жилом доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве). 

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в данном законе. 

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.                  В силу положений статьи 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование обслуживающие более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства данного дома, объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Согласно разъяснением, изложенным в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из приведенных правовых норм следует, что критерием для отнесения того или иного инженерного оборудования дома к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.01.2013 № 10545/12.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (часть 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, указано, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Встроенные, пристроенные и крышные котельные и установки для нужд отопления и горячего водоснабжения согласно пункту 15 приложения № 1 к Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем России) относятся к специальным общедомовым техническим устройствам.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О указано, что если внутри помещений, не являющимися частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имущество собственников. Таким образом, помещения и расположенное в них оборудование, предназначенные исключительно для обслуживания всех жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, и не имеющие иного самостоятельного назначения, подлежат отнесению к общей долевой собственности всех собственников данных помещений в силу закона.

В обоснование заявленных требований податели жалобы ссылаются на то, что  жилой дом изначально проектировался и вводился в эксплуатацию с котельной, предназначенной исключительно для обслуживания (отопления) помещений данного дома. Иного источника теплоснабжения в доме не предусмотрено. Согласно проектной декларации на «Жилой комплекс по ул. Заполярная, 35 в г. Краснодаре» (представлена в дело из сайта в сети Интернет) в состав общего имущества в доме входит индивидуальный теплопункт (котельная) на первом этаже с отдельным входом 21,1 кв. м. Установлено, что в котельной расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений дома.

Делая вывод о принадлежности ответчику спорного оборудования котельной как самостоятельного объекта права собственности, суды не исследовали вопрос о том, является ли спорное имущество общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме с учетом его изначального функционального назначения как части инженерной инфраструктуры, предназначенной для жизнеобеспечения жилого дома. 

Вопрос о том, предназначено ли спорное котельное оборудование для теплоснабжения исключительно многоквартирного жилого дома, в котором оно находится, либо данный объект создавался с целью обеспечить теплом и горячей водой и других объектов (в связи с чем он обладает самостоятельным назначением), суды не исследовали. Вместе с тем названные обстоятельства являются существенными для правильного разрешения данного спора.

Истребуемую судом (в том числе у департамента) проектную декларацию на многоквартирный жилой дом (определения от 08.11.2018, от 11.12.2018) стороны                    не представили и в материалах дела копии данных документов отсутствуют. 

То обстоятельство, что финансирование строительства спорной котельной, как утверждает ответчик, было осуществлено на инвестиционные денежные средства третьего лица и на что сослались суды, делая вывод о принадлежности его ответчику, документально не подтверждено, поскольку отсутствуют доказательства оплаты (платежные поручения) по договору от 20.06.2014 № 20-06/2014/1 инвестирования строительства нежилого здания (котельной), заключенному ООО «Кубань Инвест» (заказчик-застройщик) и Морозовой М.С. (инвестор), как предусмотрено условиями пункта 2.1 названного договора. Из условий данного договора следует, что второй этап инвестирования предусматривал именно предоставление денежных средств для осуществления проекта.  

Доказательства оплаты по договору от 21.06.2016 № 21-06/2016/1 уступки прав требования (пункт 2.1) в материалы дела также не представлены. В то же время заявители неоднократно указывали суду на то, что фактически строительство спорной котельной осуществлялось на средства дольщиков. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит всем собственникам помещений в здании в силу Закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. 

Заключение сделок без учета положений норм статьи 290 Гражданского кодекса и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, как и внесение застройщиком в данные соглашения указания на то, что котельная является вновь созданным объектом недвижимости и не включается в состав общего имущества в доме, является нарушением не только требований Закона, но и прав всех участников долевого строительства, правомерно рассчитывающих на получение в силу Закона прав на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на его инженерные системы теплоснабжения.

Вывод судов о том, что котельная и многоэтажный жилой дом, расположенные по одному адресу, не являются единым комплексом, недостаточно обоснован. Из представленных в дело документов (в том числе фотографий) видно, что котельная вплотную примыкает к зданию дома, построена застройщиком на земельном участке многоквартирного жилого дома, то есть на неотъемлемой части жилого дома, которая в силу прямого указания Закона находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома (пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Между тем суды не выяснили, могут ли в данном случае жилые помещения многоквартирного жилого дома эксплуатироваться по своему прямому назначению без вспомогательных помещений, к которым относится спорная котельная. 

С учетом того, что суды при рассмотрении данного обособленного дела не исследовали значимые для правильного рассмотрения спора обстоятельства, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении суду надлежит устранить допущенные недостатки, обсудить вопрос о привлечении к участию в данном обособленном деле в качестве третьих лиц всех собственников спорного жилого дома, чьи права могут быть затронуты судебными актами, исследовать и оценить все представленные в материалы дела доказательства (в том числе неоднократно истребованную судом у департамента проектную документацию), установить значимые для дела обстоятельства и рассмотреть дело в соответствии с действующими нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2019 по делу № А32-32760/2017 отменить. 

Обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

	Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Председательствующий						               С.М. Илюшников

Судьи										   Е.В. Андреева   

   А.В. Гиданкина