АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-69095/2020

Дело № А06-12112/2019

г. Казань

29 декабря 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Муравьева С.Ю., Фатхутдиновой А.Ф., 

при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Саттаровой А.Р.,

при участии в Арбитражном суде Астраханской области представителя общества с ограниченной ответственностью «АстрГорСтрой» - ФИО1 (доверенность от 01.07.2020), 

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АстрГорСтрой»

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 18.06.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2020 

по делу № А06-12112/2019

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «АстрГорСтрой» (ОГРН 

<

***>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области (ОГРН 

<

***>) о признании незаконным отказа и обязании устранить допущенные нарушения прав заявителя, с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью «Астраханьжилпроект» (ОГРН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «АстрГорСтрой» (далее –общество «АстрГорСтрой», общество) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области к Комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области (далее – Комитет) с заявлением о признании незаконным решения от 27.09.2019 № 6020 об отказе в предоставлении обществу земельного участка в собственность и обязании осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка с направлением в адрес общества.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено общество с ограниченной ответственностью «Астраханьжилпроект».

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 18.06.2020, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2020, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе общества «АстрГорСтрой», поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 23.12.2020 судья Хайруллина Ф.В. заменена на судью Петрушкина В.А.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Астраханской области.

В судебном заседании представитель общества «АстрГорСтрой» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между администрацией муниципального образования «Приволжский район» (арендодатель) и ООО «АстрГорСтрой» (арендатор) заключен договор аренды земель несельскохозяйственного назначения от 08.10.2014 № 742, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 10 000 кв.м. из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с кадастровым номером 30:09:090212:10, расположенный по адресу: Астраханская область, Приволжский район, Кулаковский промузел, ул. Лесная, д. 20 А, под строительство производственной базы для складирования строительных материалов в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (пункт 1.1 договора) сроком на 5 лет с 01.09.2014 по 31.08.2019 (пункт 2.1. договора).

Договор аренды от 08.10.2014 № 742 зарегистрирован в установленном законом порядке 02.12.2014.

ООО «АстрГорСтрой» обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области с заявлением от 28.08.2019 о предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: Астраханская область, Приволжский район, Кулаковский промузел, ул. Лесная, 20 а, кадастровый номер 30:09:090212:10, площадью 10 000 кв.м., под эксплуатацию производственной базы для складирования строительных материалов.

Письмом от 27.09.2019 № 6020 Комитет отказал обществу «АстрГорСтрой» в предоставлении в собственность названного земельного участка в связи с непредставлением доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов, в том числе в заявленных целях. Кроме того, в письме дополнительно указано, что в ходе рассмотрения обращения выявлена задолженность по договору аренды в размере 429 215 руб., в связи с чем обществу предложено оплатить вышеуказанную задолженность в течение 30 дней со дня получения уведомления.

ООО «АстрГорСтрой» полагая, что отказ органа местного самоуправления нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Разрешая спор, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 198, 200 АПК РФ, 39.16, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), в отсутствие доказательств, обосновывающих необходимость использования для целей эксплуатации административного здания общей площадью 40,7 кв.м, площадь земельного участка в размере 10 000 кв. м, многократно превышающую площадь объекта недвижимости, признали отказ администрации в предоставлении обществу в собственность спорного земельного участка правомерным.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

Статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В таком решении должны быть указаны все основания отказа.

Судами установлено и из материалов дела следует, что на спорном земельном участке находится принадлежащее обществу «АстрГорСтрой» на праве собственности административное здание, назначение: нежилое здание, площадь: общая 40,7 кв.м., количество этажей 1, адрес (местоположение): 

<

...>.

Спорный земельный участок сформирован и предоставлен обществу по договору аренды от 08.10.2014 № 742 для использования в целях эксплуатации производственной базы для складирования строительных материалов, на срок 31.08.2019.

Указанные обстоятельства в силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ свидетельствуют о наличии у общества «АстрГорСтрой» как собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение в собственность земельного участка, на котором этот объект расположен.

Между тем, согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

При предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409).

Согласно акту осмотра земельного участка от 16.09.2019 специалистом по муниципальному земельному контролю установлено, что границы земельного участка не огорожены, доступ не ограничен, на территории земельного участка расположен объект капитального строительства в разрушенном состоянии, так же, земельный участок находиться в заброшенном состоянии, зарос сорной растительностью.

В силу статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. 

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации», недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс.

Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

В заявлении на предоставление в собственность земельного участка общество указало на необходимость использования его под эксплуатацию производственной базы для складирования строительных материалов.

Между тем, как установлено судами, за обществом «АстрГорСтрой» зарегистрировано право собственности только на административное здание, общей площадью 40,7 кв. м.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что общество обладает на праве собственности совокупностью объектов - производственной базой, расположенной на спорном земельном участке, в целом как одной недвижимой вещью.

Само по себе намерение осуществлять какой-либо вид деятельности или использовать принадлежащее заявителю имущество не является основанием для приобретения прав на публичный земельный участок, значительно превышающий площадь застройки расположенного на нем здания, в том числе, и при реализации исключительного права на его приобретение на льготных условиях без торгов.

Между тем, ни заявление ООО «АстрГорСтрой», ни материалы дела, включая проект по определению и обоснованию границ земельного участка, не содержат экономического и правового обоснования и расчетов, подтверждающих соразмерность объектов недвижимости площади испрашиваемого земельного участка.

При оценке проекта по определению и обоснованию границ участка, составленного ООО «Астраханьжилпроект» № 32/19, судебные инстанции правомерно руководствовались пунктами 1,2 статьи 271 ГК РФ, подпунктом 6 пункта 2 статьи 39,3, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, пунктом 24 Обзора Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2017 относительно  выкупа участка занятого недвижимостью.

Из анализа имеющихся в материалах дела доказательств следует, что на участке находится здание общей площадью 40,7 кв. м, однако при определении необходимой для его эксплуатации площади участка в оценке проекта № 32/19 учитывалась площадь автостоянки, озеленения, проектируемого навеса, замощения, асфальтового покрытия и других элементов, которые не могут быть учтены при определении одного здания, имеющего незначительных технические характеристики.

При данной категории спора необходимо учитывать, что обоснование испрашиваемой площади участка как объективно необходимой для обслуживания расположенного на нем объекта недвижимости, в соответствии с его условным назначением отнесено к процессуальной обязанности заявителя (статья 65 АПК РФ).

Необходимо учитывать, что сам факт предоставления обществу в аренду земельного участка площадью 10 000 кв. м для строительства производственной базы под складирование строительных материалов не дает безусловного права последнему при возведении одного из объектов имущественного комплекса испрашивать участок той же площади, кроме того, площадь участка, предоставленного под строительство объекта не во всех случаях равна или предопределяет площадь участка необходимую для последующей эксплуатации уже возведенных объектов.

При этом, обществом не учтено, что по общим правилам пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ допускается реализация исключительного права в отношении существующих зданий (сооружений), тогда как при определении испрашиваемой площади в данном случае заявитель ошибочно исходит из планируемого размещения иных объектов (складских), вспомогательных, на свободной от застроенной строительством объектов.

Поскольку испрашиваемая площадь обоснована обществом размещением объектов в будущем и нахождения на ней других элементов (озеленения, стоянки, асфальтовых площадок), которые не могут признаваться определяющими и не влияют на возможность нормальной эксплуатации построенного здания, имеющего незначительные технические характеристики в соответствии с его назначением, оснований для удовлетворения требований не имелось.

Судебные инстанции тем самым правомерно обеспечили применение статей 217 ГК РФ, 39.3 ЗК РФ, поскольку по общим правилам продажи земельного участка, находящегося в публичной собственности осуществляется на торгах, где обеспечивается равное участие всех субъектов гражданского оборота.

В силу положений части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 АПК РФ, основанием для признания оспариваемого ненормативного правового акта незаконным является наличие одновременно двух условий: несоответствие ненормативного правового акта законам и иным нормативным правовым актам, и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Вместе с тем применительно к спорному случаю совокупность указанных обстоятельств судом не установлена.

Учитывая изложенные обстоятельства, судебная коллегия приходит выводу о том, что действия Комитета по отказу в предоставлении земельного участка площадью 10 000 кв. м, кадастровый номер 30:09:090212:10, являются законными и обоснованными.

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения судов двух инстанций и получили надлежащую правовую оценку, и, по существу, направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

С позиции статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций, руководствуясь статьями  198, 200 АПК РФ, 39.16, 39.17, 39.20 ЗК РФ, в отсутствие доказательств, обосновывающих необходимость использования для целей эксплуатации административного здания земельного участка многократно превышающую площадь объекта недвижимости, признали отказ администрации в предоставлении обществу в собственность спорного земельного участка правомерным.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 АПК РФ данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 18.06.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2020 по делу № А06-12112/2019 оставить без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья     В.А. Петрушкин 

Судьи     С.Ю. Муравьев 

     А.Ф. Фатхутдинова