АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10 февраля 2025 года

Дело №

А56-31749/2023

Резолютивная часть постановления объявлена   10 февраля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен   10 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Баженовой Ю.С. и Захаровой М.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга  ФИО1 (доверенность от 09.12.2024), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу ФИО2 (доверенность от 25.12.2024), от общества с ограниченной ответственностью «СКН» и гаражно-строительного кооператива «Автодом» ФИО3 (доверенности от 14.11.2022 и 12.04.2024),

рассмотрев  в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.04.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2024 по делу № А56-31749/2023,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – КИО, комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Управление Росреестра), о признании незаконными действий по государственной регистрации соглашения от 09.02.2023 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.12.2018 №04/ЗК-03942 (государственный регистрационный номер 78:10:0005552:1027-78/011/2023-6 от 09.03.2023).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «СКН» (далее – ООО «СКН») и гаражно-строительный кооператив «Автодом» (далее – ГСК «Автодом»). 

Решением суда от 05.04.2024 в удовлетворении требований отказано. Постановлением суда от 24.09.2024 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении  требований. Податель жалобы указывает на то, что в договоре установлен срок аренды менее 5 лет, дополнительным соглашением установлен срок договора менее 5 лет полагает, что не имеется оснований применять к спорным отношениям положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Податель жалобы ссылается на то, что комитет не предоставлял арендатору, необходимые в соответствии с пунктом 4.3.8 договора документы, в соответствии с которыми разрешается Управлению Росреестра осуществить действия по регистрации уступки прав и обязанностей по договору аренды; полагает, что разъяснения, которые содержатся в письмах комитета от 05.09.2022 и 24.04.2023, не являются согласием комитета на уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.12.2018 №04/ЗК-03942. 

В отзывах на кассационную жалобу ООО «СКН», ГСК «Автодом» и Управление Росреестра просят  решение и постановление оставить без изменения, соглашаясь с изложенными в них выводами. 

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель комитета  подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители ООО «СКН», ГСК «Автодом» и Управление Росреестра  обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее. Между комитетом (арендодатель) и ООО «СКН» (арендатор) заключен договор от 28.12.2018        № 04/ЗК-03942 аренды земельного участка площадью 3 856 кв. м с кадастровым номером 78:10:0005552:1027, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Токсовская улица, уч. 2, (северо-западнее дома 127 по Гражданскому проспекту). Настоящий договор действует по 21.10.2021 и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 3.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.3.8 договора арендатор обязан не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, внесение права на аренду участка или его части в уставный капитал юридического лица и др.) без письменного разрешения арендодателя.

Дополнительным соглашением от 21.04.2022 № 1 срок действия договора от 28.12.2018 № 04/ЗК-03942 установлен по 21.04.2025.

Между ООО «СКН» (арендатор) и ГСК «Автодом» (новый арендатор) заключено соглашение от 09.02.2023, согласно которому арендатор обязуется передать новому арендатору все права и обязанности, предусмотренные договором от 28.12.2018 № 04/ЗК-03942.

В соответствии с выпиской их Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) соглашение от 09.02.2023 зарегистрировано Управлением Росреестра 09.03.2023 за номером государственной регистрации 78:10:0005552:1027-78/011/2023-6.

Полагая, что действия регистрирующего органа по государственной регистрации  соглашения от 09.02.2023 являются незаконными, противоречат положениям пунктов 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и условиям договора, и нарушают права комитета, поскольку соглашение заключено без согласия арендодателя, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции сослался на то, что в ходе судебного разбирательства было установлено, что соглашение было заключено на основании разъяснения, содержащегося в письме комитета от 05.09.2022, пришёл к выводу о том, что действиями Управления Росреестра права комитета не были нарушены и отказал в удовлетворении требований.

Суд апелляционной инстанции отклонил доводы Управления Росреестра о том, что срок действия договора аренды земельного участка превышает 5 лет, согласился с выводами суда первой инстанции о том, что соглашение заключено на основании разъяснений, содержащихся в письмах комитета от 05.09.2022 и 24.04.2023, посчитал, что комитет фактически признал правомерным заключение соглашения об уступке прав и обязанностей по договору, что свидетельствует о согласии комитета на такую уступку и согласился с выводом суд первой инстанции о том, что права комитета оспариваемыми действиями регистрирующего органа не нарушены.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. 

Выводы судов от 09.02.2023, касающиеся того, что договор аренды земельного участка от 28.12.2018 №04/ЗК-03942 с учётом дополнительного соглашения от 21.04.2022 № 1 заключен на срок менее 5 лет и в соответствии с положениями пунктов 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и условиями, изложенными в пункте 4.3.8 договора, требовалось согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей арендатора по договору, являются правильными.

Однако выводы судов о том, что комитет выразил согласие на заключение соглашения от 09.02.2023 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.12.2018 №04/ЗК-03942 и фактически признал правомерным заключение указанного соглашения, не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, сделаны без проверки обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела. 

Из имеющейся в деле копии письма от 05.09.2022 № 04-15-45221/22-0-1 (л.д. 62), на которое сослались суды первой и апелляционной инстанций, следует, что комитет дает разъяснения на обращения ГСК «Автодом» и ООО «СНК» от 02.09.2022 №№ 04-15-45221/22-0-0, 04-19-45223/22-0-0 по вопросу принятия решения о передаче прав и обязанностей по трем договорам аренды (от 05.10.2020 № 04/ЗК-04110, от 20.12.2018 № 04/ЗК-03942 и от 07.07.2021 № 04/ЗК-04187). 

При этом в письме нет указания на дату договора, являющиеся предметом рассмотрения по настоящему делу (28.12.2018). Кроме того, в письме комитет ссылается на пункты 4.4.10 и 7.3 договоров, в отношении которых даёт ответ. Однако  в имеющейся в деле копии договора аренды от 28.12.2018 № 04/ЗК-03942, по которому заключено спорное соглашение об уступке прав и обязанностей (л.д. 34-40), и дополнительном соглашении № 1 к договору от 28.12.2018 № 04/ЗК-03942 (л.д. 46) пункт 4.4.10 отсутствует и имеется запись, что пункт 7.3 исключен.

Обращений ГСК «Автодом» и ООО «СНК» от 02.09.2022 №№ 04-15-45221/22-0-0 и 04-19-45223/22-0-0, на которые ссылается комитета в названном письме, в деле нет.

Таким образом, вывод о том, что данное письмо комитета подтверждает согласие комитета на уступку прав и обязанностей арендатора по договору  от 28.12.2018 № 04/ЗК-03942 нельзя признать обоснованными.

В письме от 24.04.2023 № 04-15-14986/23-0-1 (л.д. 64) изложено мнение комитета на обращение ООО «СКН» о замене стороны по другому договору аренды (от 01.02.2023 № 04/ЗК-04289), а также содержится информация, относящаяся к другому договору аренды от 05.03.2023 № 04/ЗК-04223.

Вместе с тем, сославшись на указанное письмо, суд апелляционной инстанции не изложил в постановлении мотивы, по которым он посчитал, что данное письмо  подтверждает дачу комитетом согласия на заключения соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 28.12.2018 № 04/ЗК-03942, что этим письмом арендодатель признал правомерным заключение указанного соглашения об уступке прав и обязанностей. 

Обращения ООО «СКН» в комитета от 01.02.2023 № 04/ЗК-04289 в деле также не имеется.

Документы, послужившие основанием для совершения регистрирующим органом оспариваемых комитетом по настоящему делу действий, в дело не представлены. Отсутствие данных документов не позволяет сделать вывод о том, соответствуют ли  требованиям закона действия Управления Росреестра по осуществлению государственной регистрации соглашения от 09.02.2023 к договору аренды земельного участка от 28.12.2018 №04/ЗК-03942. 

Таким образом, возражения Управления Росреестра о том, что на государственную регистрацию соглашения были представлены документы, соответствующие требованиям Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», признаны судами обоснованными без осуществления необходимой проверки.

В связи с тем, что  изложенные в решении и постановлении выводы о том, что комитет выразил согласие на заключение соглашения от 09.02.2023 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.12.2018 №04/ЗК-03942 и фактически признал правомерным заключение указанного соглашения, не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, сделаны без проверки обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению в тот же суд первой инстанции на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные, исследовать все имеющие значение для правильного разрешения дела обстоятельства, установить, обращался ли арендатор к арендодателю с заявлением о дачи согласия на  уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.12.2018 №04/ЗК-03942, было ли дано такое согласие, и было ли оно представлено в регистрирующий орган в пакете документов с заявлением о государственной регистрации соглашения от 09.02.2023; суду следует проверить все доводы и возражения участвующих в деле лиц, после чего дать установленным обстоятельствам правовую оценку, изложив мотивы, по которым суд принял или отклонил те или иные доводы и возражения, а также решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами государственной пошлины по кассационной жалобе.

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.04.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2024 по делу № А56-31749/2023 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в  Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Ю.С. Баженова

 М. В. Захарова