649/2018-21324(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-25005/2017

г. Краснодар

29 мая 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2018 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2018 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном  заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи, от истца –  Комитета по управлению имуществом администрации города Шахты – Нестеровой Л.В.  (доверенность от 19.02.2018), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью  «БетонВерк Трейд» (ИНН 6155059791, ОГРН 1106182002717) – Пикулевой О.И.  (директор), Водяник Е.А. (доверенность от 21.05.2018), рассмотрев кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «БетонВерк Трейд» на решение  Арбитражного суда Ростовской области от 15.12.2017 (судья Прокопчук С.П.) и  постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2018 (судьи  Илюшин Р.Р., Мисник Н.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу № А53-25005/2017, установил  следующее.  

Комитет по управлению имуществом администрации города Шахты (далее –  комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО «БетонВерк  Трейд» (далее – общество) о расторжении договора аренды земельного участка  от 16.11.2015 № 8036; о возложении на ответчика обязанности по освобождению  земельного участка площадью 919 кв. м с кадастровым номером 61:59:0000000:21621,  находящегося по адресу: г. Шахты, пер. Воробьевский, 2-г, с приведением данного  объекта в первоначальное состояние, и возврату по акту истцу.  

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом как  арендатором обязательств по освоению земельного участка в установленный в договоре  срок. Допущенные нарушения условий договора являются существенными, влекут его  расторжение в соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее – Гражданский кодекс), 22, 46 Земельного кодекса Российской  

Федерации (далее – Земельный кодекс) и возврат объекта аренды (статья 622  Гражданского кодекса).  

Решением от 15.12.2017, оставленным без изменения апелляционным  постановлением от 24.02.2018, договор от 16.11.2015 № 8036 расторгнут; на общество  возложена обязанность освободить участок площадью 919 кв. м (кадастровый номер  61:59:0000000:21621) и передать свободным комитету по акту приема-передачи; в  удовлетворении остальной части требований отказано. Суды исходили из того, что  общество нарушило условия договора, не приступив в установленный срок к освоению  земли для строительства автостоянки, используя объект аренды не по целевому  назначению, что является существенным нарушением. Досудебный порядок  урегулирования спора истцом соблюден. Отказывая в удовлетворении требований о  приведении земельного участка в первоначальное состояние, суды исходили из  недоказанности нарушения арендатором первоначального состояния объекта аренды.  

В кассационной жалобе общество просит отменить решение от 15.12.2017 и  апелляционное постановление от 24.02.2018, принять по делу новый судебный акт об  отказе в удовлетворении заявленных требований, отмечая, что срок, в течение которого  арендатор обязан приступить к освоению земельного участка, начал течь с 28.11.2015  (момента государственной регистрации договора), к освоению арендатор обязан  приступить до 28.05.2017. Если в соответствующем договоре срок не установлен, –  применяются сроки, определенные законом. Договор, подлежащий государственной  регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если  иное не установлено законом. Из буквального толкования рассматриваемого договора  следует, что срок освоения или срок завершения освоения не предусмотрен. Срок  использования земельного участка должен соответствовать сроку, указанному в законе, и  составлять 3 года. В соответствии с положениями СП 113.13330.2012 Стоянки  автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99* (с изменением № 1), а  именно пункт 3.96, паркингом является место для стоянки автомобилей. Вместе с тем  пунктом 3.1 данного акта закреплено, что стоянка автомобилей (автостоянка, паркинг,  парковка, гараж, гараж-стоянка) – это здание, сооружение (часть здания, сооружения) или  специальная открытая площадка, предназначенная для хранения (стоянки)  преимущественно легковых автомобилей и других мототранспортных средств  (мотоциклов, мотороллеров, мотоколясок, мопедов, скутеров), которые могут быть:  встроенными, встроено-пристроенными, отдельно стоящими, пристроенными,  подземными; наземными закрытого типа; плоскостными открытого типа; открытого типа;  модульными быстровозводимыми; плавучими (дебаркадерными); механизированными;  

полумеханизированными; обвалованными; перехватывающими. В договоре согласовано,  что земельный участок должен использоваться для строительства стоянки автомобилей.  Ответчик неоднократно обращался в департамент архитектуры и градостроительства  администрации муниципального образования город Ростов-на-Дону (далее – департамент)  с заявлением о выдаче разрешений на строительство; подготовил и направил в  уполномоченный орган пакет документов для выдачи разрешения; произвел все  необходимые согласовательные процедуры. Решением департамента от 25.08.2017  в выдаче разрешения на строительство объектов отказано; основанием послужил запрет  на осуществление всех видов строительства, не имеющих непосредственного отношения к  эксплуатации, реконструкции и расширению водопроводных сооружений, а также  необходимость отклонения от предельных параметров разрешенного строительства.  Отказав в выдаче разрешения на строительство, арендодатель фактически ограничил  хозяйственную деятельность арендатора на спорном земельном участке, предоставленном  заведомо в охранной зоне водопровода. Расторжение договора по мотиву неосвоения  представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают  никаких разумных мер для застройки земельного участка. В рассматриваемом случае  отсутствие застройки не может быть отнесено исключительно на арендатора, которым  принимались меры, объективно необходимые для начала легального строительства. Из  актов осмотра не следует нецелевое использование земли. При совместном осмотре  сделаны фотографии, фиксирующие нахождение на спорном земельном участке  автомобилей. Суды не учли, что ответчик заключил договоры на предоставление стоянки,  в рамках которых осуществляется своевременное перечисление арендных платежей.  Общество добросовестно выполняет обязанность по внесению арендных платежей, долг  по оплате аренды отсутствует. Истцом не соблюден претензионный порядок  урегулирования спора.  

В отзыве на кассационную жалобу комитет просит оставить обжалуемые судебные  акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы  судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и  имеющимся доказательствам.  

В судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц- связи, представители спорящих сторон поддержали доводы, приведенные в кассационной  жалобе и отзыве.  

Изучив материалы дела, выслушав процессуальных представителей участвующих в  деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба  удовлетворению не подлежит с учетом следующего.  

Как видно из материалов дела, комитет (арендодатель) и общество (арендатор)  заключили договор аренды от 16.11.2015 № 8036 земельного участка, государственная  собственность на который не разграничена, площадью 919 кв. м, кадастровый номер  61:59:0000000:21621, расположенного по адресу: г. Шахты, пер. Воробьевский, 2-г, для  строительства автостоянки, с разрешенным использованием: автостоянки и гаражи на  отдельных земельных участках, сроком на 10 лет – по 10.11.2025. Договор  зарегистрирован в установленном законом порядке 27.11.2015 (т. 1, л. д. 10 – 13).  

В соответствии с пунктом 4.4.9 договора арендатор обязан приступить к освоению  участка, включая подготовку и оформление соответствующих документов, проведение  иных мероприятий, необходимых для освоения участка и для начала последующего  строительства, в течение 1,5 лет с момента заключения договора.  

Письмом от 26.07.2017 № 61/11/2404 департамент уведомил комитет о том, что  разрешение на строительство автостоянки по адресу: г. Шахты, пер. Воробьевский, 2-г, не  выдавалось (т. 1, л. д. 22).  

Актом обследования земельного участка от 17.08.2017 № 67 зафиксировано, что  строительство автостоянки и гаражей не проводилось, по указанному адресу находятся  торговые павильоны (т. 1, л. д. 17, 18).  

24 июля 2017 года в адрес общества комитет направил письмо № 2.1-06/2111 с  предложением устранить допущенные нарушения (т. 1, л. д. 19).  

Письмом от 08.08.2017 арендатор сообщил арендодателю, что 02.08.2017 в  департамент направлены документы для получения разрешения на строительство, ввиду  чего комитет повторно запросил у департамента информацию о выдаче обществу  разрешительной документации.  

Письмом от 18.08.2017 № 61/11/2880 департамент уведомил комитет о том, что в  выдаче разрешения обществу отказано (т. 1, л. д. 24).  

В адрес ответчика истец направил письмо от 14.08.2017 № 2.1-06/2392 с  предложением о расторжении договора в трехдневный срок, полученное адресатом  19.08.2017 (т. 1, л. д. 20).  

Неурегулирование спора в досудебном порядке послужило основанием  предъявления иска в суд.  

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной  инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с  учетом предусмотренных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в  арбитражном суде кассационной инстанции.  

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в  арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных  интересов в порядке, установленном Кодексом. Защита гражданских прав осуществляется  способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными  способами, закрепленными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию  нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или  иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления  нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).  

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из  сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном  нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным  Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение  договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в  значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении  договора.  

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию  арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в  случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий  договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.  

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного  участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским  законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 приведенной статьи аренда  земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям,  предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.  

В силу пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса аренда земельного участка  прекращается, в том числе при неиспользовании земельного участка, предназначенного  для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в  указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен  федеральным законом.  

Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение  договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или  муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по  требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном  нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим  федеральным законом.  

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением  земельного законодательства» разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и  порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса,  статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса  устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора  аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства,  подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со  стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут  служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка  лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения  договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения  требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка  сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия)  устранено арендатором в разумный срок.  

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не  являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные  участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны  наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Такие лица  обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если  сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.  

По смыслу приведенных норм время, необходимое для освоения земельного  участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе  фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к  возведению объекта и условий договора аренды.  

Объектом аренды спорного договора явился земельный участок, предоставленный  обществу для строительства автостоянки (разрешенное использование: автостоянки и  гаражи на отдельных земельных участках).  

С момента заключения договора меры по использованию земельного участка с  обозначенной целью арендатор своевременно не предпринял (доказательства проведения  мероприятий, связанных с организацией строительства, в определенный договором срок,  материалы дела не содержат).  

Исследовав по правилам статьи 71 Кодекса представленные в дело доказательства,  оценив их в совокупности, с правильным применением статей 450, 606, 614, 615, 619, 622  Гражданского кодекса, суды обеих инстанций сделали обоснованные выводы по  

заявленным требованиям, удовлетворив иск в части. Земельный участок в целях  реализации условий договора общество не использует; разрешение на строительство не  получено; доказательств, свидетельствующих о разработке, освоении спорного объекта,  не представлено. Приведенные обстоятельства суды признали существенными,  досудебный порядок расторжения договора – соблюденным. На вопрос коллегии  окружного суда относительно оспаривания в судебном порядке отказа департамента в  выдаче обществу разрешения на строительство, представители дали отрицательный ответ  (отказ не оспорен).  

Доводы кассационной жалобы о том, что условия договора аренды не содержат  каких-либо сроков освоения земельного участка или начала строительства (что исключает  возможность расторжения сделки), отклоняются как основанные на неверном толковании  и понимании положений действующих норм материального права и разъяснений об их  применении, изложенных, в том числе в настоящем судебном акте. Такие сроки  установлены статьями 45, 46 Земельного кодекса и в данном случае также не соблюдены.  Аргумент о своевременном внесении арендных платежей не имеет правового значения с  учетом специальных оснований исковых требований. Коллегия также отмечает, что по  условиям рассматриваемого договора (пункт 1.1) часть земельного участка площадью 379  кв. м по пер. Воробьевский, 2-г, г. Шахты, расположена в зоне с особыми условиями  использования территории (охранная зона). Между тем, договор подписан без замечаний  и разногласий, о возврате спорного объекта арендатор не заявил.  

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, по смыслу аналогичны  суждениям, изложенным в жалобе апелляционной, получили надлежащую правовую  оценку (обстоятельства данного спора и представленные доказательства были предметом  рассмотрения и оценки судов предыдущих инстанций).  

Основания для отмены или изменения судебных актов по приведенным в  кассационной жалобе доводам отсутствуют; нарушения процессуальных норм, влекущие  их отмену (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.  

Определением от 20.03.2018 удовлетворено ходатайство общества о  приостановлении исполнения решения от 15.12.2017 и апелляционного постановления  от 24.02.2018. С учетом результатов рассмотрения кассационной жалобы приостановление  утратило силу и подлежит отмене.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.12.2017 и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2018 по делу   № А53-25005/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не  превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий И.В. Сидорова  

Судьи В.А. Анциферов  

А.И. Мещерин