АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-36891/21

27 апреля 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   20 апреля 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            27 апреля 2022 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д. 

            при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

            рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению публичного акционерного общества "Сбербанк России" ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> 

            к обществу с ограниченной ответственностью «КаркасДомСтрой» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) 

            о взыскании задолженности 136 798 рублей 01 копейка, пени 30 720 рублей 18 копеек

 встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «КаркасДомСтрой» о признании договора аренды недействительным

при участии:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 18.02.2020,

            от ответчика – представитель ФИО3 по приказу № 29-К от 17.12.2021

установил:

публичное акционерное общество "Сбербанк России" обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «КаркасДомСтрой» с требованием о взыскании задолженности 136 798 рублей 01 копейка, пени 30 720 рублей 18 копеек. 

Определением от 23 ноября 2021 года судом принято к рассмотрению встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «КаркасДомСтрой» о признании договора аренды недействительным.  

            В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме. 

            Ответчик поддержал встречное исковое заявление. 

            Исследовав материалы дела, суд установил, что 05 августа 2020 года между ПАО Сбербанк в лице Ростовского отделения № 5221 Сбербанка России (арендодатель) и ООО «КаркасДомСтрой» (арендатор) по результатам электронных торгов   заключен   договор   краткосрочной   аренды недвижимого имущества № 50003388006. 

            Согласно условию п. 1.1 договора арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование часть недвижимого имущества площадью 165,2 кв. м, указанную на плане, который является приложением № 1 к договору, являющуюся частью нежилого помещения общей площадью 1 727,70 кв. м, кадастровый № 61:12:0040309:50, расположенного по адресу: 347740 

<

...>, а арендатор обязуется принять его, своевременно и в полном объеме вносить арендную плату в размере и порядке, определенные договором, своевременно его возвратить и исполнять все обязательства, предусмотренные договором.

           В соответствии с п. 4 договора арендная плата за пользование объектом и земельным участком состоит из постоянной и переменной арендных плат.

           Постоянная арендная плата составляет 33 руб. 80 коп. за 1 кв. м объекта в месяц, в т.ч. НДС (20%). Постоянная арендная плата за месяц за всю площадь объекта составляет 5 583 руб. 76 коп., в т.ч. НДС (20%) - 930 руб. 63 коп.

           Переменная арендная плата 1 - расходы арендатора, уплачиваемые за услуги по эксплуатации мест общего пользования в соответствии с приложением № 5 к договору. Переменная арендная плата 1 за месяц за всю площадь объекта составляет 15 292 руб. 56 коп., в т.ч. НДС (20%) - 2 548 руб. 76 коп.

           Переменная арендная плата 2 определяется ежемесячно и рассчитывается на основании показаний узлов (приборов) учета, к которым подключены системы объекта, с учетом отношения площади объекта к площади всех помещений, подключенных к данным узлам (приборам) учета, либо, в случае отсутствия узлов (приборов) учета, рассчитывается на основании счета от снабжающих организаций, с учетом отношения площади объекта к площади всех помещений Здания, в отношении которых был выставлен данный счет. Счет на оплату переменной арендной платы 2 выставляется с приложением расчета переменной арендной платы 2, заверенных арендодателем копий документов, подтверждающих расходы арендодателя по соответствующему виду коммунальных услуг (копий документов, предъявленных снабжающими и обслуживающими организациями, подтверждающих произведенные арендодателем расходов (счет, счет-фактура, платежное поручение, требование, показания приборов учета и т.п.), а также копий платежных поручений, подтверждающих осуществление дней с даты получения счета на оплату и документов, указанных в п. 4.3.2.2 договора.

            Арендатор уплачивает постоянную арендную плату и переменную арендную плату 1 не позднее 5-го числа текущего месяца и если этот день не является рабочим днем, то таким днем является первый следующий за ним рабочий день.

            Согласно п. 6.2 договора при нарушении арендатором сроков перечисления арендной платы и иных платежей по договору, в т.ч. срока пополнения обеспечительного платежа, арендатор обязан уплатить арендодателю за каждый день просрочки неустойку в размер 0,3 % включая НДС, от просроченной суммы арендной платы.

            Согласно акту приема-передачи от 11.08.2020 помещение передано арендатору в пользование.   В связи с расторжением договора аренды, 07.01.2021 помещение возвращено арендодателю по акту приема-передачи.

            Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы послужило основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

Из описанного выше следует, что между сторонами возникли правоотношения аренды. Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно статьям 309-310 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

            Как видно из материалов дела, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 136 798 рублей 01 копейка, из которых плата за коммунальные платежи за период с 11 августа 2020 года по 07 января 2021 года в размере 90 774 рубля 69 копеек и постоянная арендная плата за период ноябрь 2020 года - январь 2021 года в размере 46 023,32 рублей.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал, что истцом передано в аренду имущество, имеющее недостатки, не позволяющие его использовать по назначению.

   Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

            В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано следующее. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

            Из содержания описанного правоотношения следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает его от исполнения обязанности по внесению арендной платы. При этом на арендатора возложена обязанность доказывания невозможности пользования арендованным имуществом.

В обоснование своих доводов ответчик указал, что с начала отопительного сезона система отопления в арендуемых помещениях не работала. На протяжении нескольких недель велись переговоры с представителем ПАО «Сбербанк России» о ремонте и настройке системы отопления в арендуемых помещениях. Указанные обстоятельства привели к невозможности осуществления коммерческой деятельности ООО «КаркасДомСтрой».

            Поскольку арендодатель не устранил указанные недостатки помещений, 30 ноября 2020 года арендодателю было направлено письмо  № 67 с просьбой подписать соглашение о расторжении договора аренды, поскольку в нарушение п. 7.3.2 договора аренды арендодателем не были оговорены недостатки помещения.

            Опровергая доводы ответчика, истец указал, что согласно приложению № 2 к договору аренды и техническому паспорту здание оснащено системой теплоснабжения от собственной котельной. Отопление всего здания обеспечивает  один котел, поступление тепла по зданию равномерно, в помещениях арендатора имеются исправные батареи и кондиционеры. Температура в здании контролируется для  соблюдения норм  СанПин.

При этом в здании помимо ООО «КаркасДомСтрой» находились работники Банка, и сотрудники других арендаторов. Сведений о ненадлежащий работе системы отопления не задокументировано.

Согласно акту приема передачи от 11.08.2020 арендатору переданы 4 сплит-системы в исправном состоянии, которые можно было использовать для обогрева. 

В обоснование своих доводов, ответчик представил скриншоты переписки в WhatsApp сотрудника ООО «КаркасДомСтрой» с представителем ПАО «Сбербанк России», а также пояснения сотрудников ООО «КаркасДомСтрой».

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

            При этом обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 Кодекса).

             Статьей 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1).

           Скриншоты переписки в WhatsApp не могут являться допустимыми и достоверными доказательствами, поскольку не позволяют идентифицировать лиц, ведущих переписку, из самой переписки не видно, в отношении каких помещений направлялись сообщения. 

           Из представленных ответчиком документов не представляется возможным установить температуру воздуха в помещениях на предмет ее соответствия СанПин, а также период времени, в который температура не соответствовала установленным требованиям. Ссылаясь на отсутствие отопления в арендуемых помещениях, ответчик данное нарушение не зафиксировал, в  соответствующие службы для устранения возникших неполадок не обращался. При возвращении помещений арендодателю в акте приема-передачи также указанные нарушения не зафиксированы. Таким образом, ответчиком не доказаны основания для признания договора аренды от 05.08.2020 № 50003388006 недействительной сделкой.

             Довод ответчика о невозможности использования части помещений в связи с нахождением в них имущества истца, также документально не подтвержден.

             Акт приема – передачи помещений по договору подписан 11.08.2020 (согласно п. 2 арендодатель передал ключи арендатору), претензий к состоянию помещений ООО «КаркасДомСтрой» в акте не отразило.             Акт возврата помещений от 07.01.2021 также не содержит возражений или претензий арендатора относительно арендуемого имущества. 

            Фотографии, представленные ООО «КаркасДомСтрой», не могут служить допустимым доказательством, поскольку не позволяют установить в каких помещениях и в какой период они сделаны, а также принадлежность ПАО Сбербанк имущества, которое изображено. 

Суд принимает также как обоснованный довод истца о том, что оставление имущества банка во владении арендатора на протяжении длительного срока не отвечает критериям разумности в отношении сотрудников банка, ответственных за сохранность имущества, а также тех, которые должны использовать это имущество при исполнении трудовых функций.

             Таким образом, ответчиком не представлено доказательств невозможности использования арендуемого имущества по вине арендодателя.

 Ответчиком представлена не заверенная копия  журнала выдачи ключей, из которой, по его мнению, следует, что помещения использовались сотрудниками банка и доступ к ним ответчик не получал. 

Оспорив это доказательство, банк указал на неправомерность получения копии журнала и отсутствие доказательств ее достоверности. Суд признал этот довод обоснованным.

Суд исходит также из того, что арендатор по своему усмотрению распоряжается переданным ему помещением в пределах, установленных договором.

            При этом истец указал, а ответчик этого не оспорил, что письмами от 6.10.2020 и от 30.12.2020 банк возразил против доводов арендатора, изложенных в письмах от 10.09.2020, 30.11.2020 и от 8.12.2020 о размещении его имущества в помещениях и отсутствии надлежащего теплоснабжения и разъяснил предусмотренный порядок расторжения договора – предупреждение об этом за 30 дней.

В соответствии с этим порядком 19.01.2021 сторонами подписано соглашение о расторжении договора, в котором последним днем аренды признано 07.01.2021. Ссылаясь на освобождение помещений 01.12.2020, ответчик в соглашении о расторжении договора на это не указывает. Акт приема-передачи возражений и претензий ответчика не содержит.

             Досрочное освобождение арендуемых помещений не является основанием для освобождения от оплаты арендной платы за предшествующий период.

             Оспаривая требование об оплате переменной арендной платы, ответчик указал на отсутствие приборов учета в арендуемых помещениях. Однако согласно пункту 4.3.2.1 договора в случае отсутствия приборов учета переменная плата рассчитывается на основании счетов ресурсоснабжающей организации с учетом площади занимаемых помещений.

С учетом изложенного, требование истца о взыскании арендной платы подлежит удовлетворению в заявленном размере.

 В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей, истцом также  заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 06.11.2020 по 24.06.2021 в размере 30 720 рублей 18 копеек.

Материалами дела подтвержден и ответчиком не оспорен факт невнесения арендных платежей по договору. 

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлена обязанность должника, уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, неустойку.

            Согласно п. 6.2 договора при нарушении арендатором сроков перечисления арендной платы и иных платежей по договору, в т.ч. срока пополнения обеспечительного платежа, арендатор обязан уплатить арендодателю за каждый день просрочки неустойку в размер 0,3 % включая НДС, от просроченной суммы арендной платы.

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате арендной платы подтверждается материалами дела, а потому требование истца о взыскании неустойки правомерно.

           Представленный истцом расчет пени соответствует условиям договора, действующему законодательству и основан на материалах дела, в связи с чем, принимается судом как надлежащий. Таким образом, требование о взыскании пени подлежит удовлетворению в сумме 30 720 рублей 18 копеек.

            Рассмотрев встречное исковое заявление о признании договора аренды недействительным, суд пришел к следующему выводу.

            Общество с ограниченной ответственностью «КаркасДомСтрой» полагает, что договор аренды заключен им под влиянием заблуждения относительно качества арендуемого помещения.

            По правилам статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

            Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (пункт 1 статьи 178 Гражданского кодекса).

            При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, например, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (подпункт 2 пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса).

            В обоснование довода  заблуждении в отношении качества переданного в аренду помещения ответчик ссылается на отсутствие отопления, что привело к невозможности использования помещений по назначению. Однако, как установлено судом, ответчиком не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих несоответствие температуры воздуха в помещениях требованиям СанПин и,  как следствие, невозможности использования помещений.

Между тем, заявленные как основания недействительности сделки обстоятельства не могут быть приняты в качестве таковых. Отсутствие отопления в период действия договора, даже при доказанности этих обстяотельств, не может быть отнесено к недостаткам предмета аренды по смыслу статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации. В данном случае возможна квалификация этих обстоятельств, как препятствующих использованию помещения в определенный период, когда отопление необходимо, что влечет иные правовые последствия.

Между тем. По правилам статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Однако в данном случае доводов о пороках помещения до начала отопительного сезона не заявлено, то есть сделка правомерна. Таким образом, основания для  признания ее недействительной ответчик не доказал.            Во встречном  иске надлежит отказать.

            В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика. 

            Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КаркасДомСтрой» ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***> в пользу публичного акционерного общества "Сбербанк России" ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> задолженности 136 798 рублей 01 копейка, пени 30 720 рублей 18 копеек, судебных расходов 6 026 рублей, всего 173 544 рубля 19 копеек.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

 

СудьяПипник Т. Д.