АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-13361/22

30 июня 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   29 июня 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            30 июня 2022 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 (до перерыва), ФИО2 (после перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Галактика» ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***> к Департаменту имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону ИНН 

<

***>,  ОГРН  

<

***> о признании незаконным решения об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории,

при участии:

от заявителя: ФИО3 – представитель по доверенности от 01.10.2021, 

от заинтересованного лица: ФИО4 – представитель по доверенности от 18.01.2022,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Галактика» (далее – заявитель, общество) обратилось в суд с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее – заинтересованное лицо, департамент) о признании незаконным решения об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, изложенное в письме от 25.01.2022 № 59.30-1253/4 и обязании утвердить заявленную схему расположения земельного участка.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленное требование, просил удовлетворить. 

Представитель заинтересованного лица просил в удовлетворении заявления отказать, поддержав доводы, изложенные в отзыве. 

В судебном заседании 28.06.2022 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 29.06.2022 до 09 час. 10 мин., продолженное при участии представителя заявителя. Перерыв продолжен до 15 часов 30 минут. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 08.06.2018 года № 37555 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0080503:1 площадью 76539 кв.м, разрешённое использование: «многоквартирные жилые дома, в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными и пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания, подземные, подземно-надземные, наземные одно- и многоуровневые открытые и (или) закрытые автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения, купальные и спортивные плавательные бассейны общего пользования, спортивно-оздоровительные центры, образование и просвещение, в том числе дошкольное образование (объекты капитального строительства, предназначенные для дошкольного образования (детские ясли, детские сады), автостоянки плоскостные».

Срок аренды земельного участка установлен пунктом 2.1 договора – пять лет с момента передачи земельного участка. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 09.06.2018. Земельный участок передан арендатору по акту приёма и передачи 08.06.2018.

Земельный участок предоставлен обществу в аренду распоряжением Губернатора Ростовской области от 31.05.2018 №128 без проведения торгов в целях реализации масштабного инвестиционного проекта: «Строительство многоквартирных домов с объектами общественного назначения, многоуровневых автостоянок и спортивно-оздоровительного центра с плавательным бассейном на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0080503:1 по ул. Оганова в г. Ростове-на-Дону», предусматривающего строительство дошкольной образовательной организации на 120 мест, размещаемой в многоквартирном жилом доме с объектами общественного назначения, двух многоуровневых стоянок автомобилей на 600 машиномест и открытых плоскостных стоянок автомобилей на 502 машиноместа и создание иных объектов, согласно описанию масштабного инвестиционного проекта.

17 июля 2019 года общество с ограниченной ответственностью «Галактика» переименовано в общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Галактика».

Во исполнение Распоряжения №128 от 31.05.2018 и в соответствии с заключённым договором аренды обществом была разработана проектная документация застройки земельного участка с целью реализации масштабного инвестиционного проекта.

Проектной документацией на земельном участке предусмотрено строительство шести многоквартирных домов с объектами общественного назначения (один из которых со встроенным помещением детской образовательной организации), спортивно-оздоровительного центра с плавательным бассейном, двух многоуровневых стоянок, трех трансформаторных подстанций.

В настоящее время обществом на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0080503:1 в соответствии с проектной документацией, получившей положительное заключение негосударственной экспертизы, разрешениями на строительство и на ввод в эксплуатацию, выданными уполномоченным органом – Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, построены и введены в эксплуатацию следующие объекты капитального строительства:

- многоквартирный жилой дом с объектами общественного назначения (позиция 3 по Генплану) – 1 этап строительства; Трансформаторная подстанция 3БКТП-1600/6/0,4 кВ (позиция 11 по Генплану) – 1 этап строительства (разрешение на ввод в эксплуатацию №61-310-928909-2020 от 30.12.2020);

- многоквартирный жилой дом с объектами общественного назначения (позиция 4 по Генплану) – 2 этап строительства, в котором расположено предусмотренное масштабным инвестиционным проектом встроенное помещение дошкольной образовательной организации (ДОО) на 120 мест (разрешение на ввод в эксплуатацию №61-310-928809-2020 от 30.12.2020).

Многоквартирным домам присвоены адреса, помещения в них поставлены на государственный кадастровый учёт и в отношении этих помещений в установленном порядке проводятся мероприятия по государственной регистрации права собственности.

Одновременно с завершением строительства и вводом в эксплуатацию многоквартирных домов и трансформаторной подстанции обществом выполнены работы по благоустройству территории, прилегающей к домам (построены детские игровые площадки, парковки, иные предусмотренные проектом элементы благоустройства, озеленения).

Как видно из представленных в дело документов, в настоящее время часть земельного участка, занятая построенными многоквартирными домами с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данных домов объектами, а также территорией, занятой детскими игровыми площадками, предназначенными для функционирования дошкольного образовательного учреждения, обществом не используется, полностью освобождена от строительных материалов, техники и прочего имущества арендатора, в целях безопасного проживания жителей домов отгорожена от остальной части земельного участка, на которой продолжается строительство. Указанная часть земельного участка с кадастровым номером 61:44:0080503:1 фактически используется собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

С учётом требований действующего земельного законодательства, принимая во внимание необходимость внесения правовой определённости в отношения сторон из договора аренды земельного участка, соблюдения прав собственников помещений построенных многоквартирных домов на использование соответствующей части земельного участка и оформление права на неё в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ, общество полагает необходимым произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 61:44:0080503:1 на два самостоятельных земельных участка, один из которых остаётся в аренде для реализации масштабного инвестиционного проекта – строительства жилых домов и иных объектов (земельный участок, сохраняемый в изменённых границах), другой – образуемый земельный участок, предназначен для дальнейшего формирования земельного участка (земельных участков), предназначенных для эксплуатации законченных строительством многоквартирных домов и иных входящих в их состав объектов, в том числе – дошкольной образовательной организации.

С этой целью обществом была подготовлена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, предусматривающая образование земельного участка площадью 23821 кв.м., на котором расположены введённые в эксплуатацию жилые дома с прилегающей территорией, в том числе дошкольная образовательная организация, и трансформаторная подстанция, из земельного участка с кадастровым номером 61:44:0080503:1 площадью 76539 кв.м.

При этом исходный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0080503:1 сохраняется в изменённых границах площадью 52718 кв.м. с целью продолжения строительства объектов, предусмотренных масштабным инвестиционным проектом.

27 декабря 2021 года общество обратилось в департамент с заявлением № 207/7 об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

25 января 2022 года департаментом в адрес общества направлено письмо №59.30-1253/4, в котором изложен отказ в утверждении представленной схемы. В качестве основания для отказа департамент указал следующее:

- в соответствии с подпунктом 4 части 3 статьи 11.3 ЗК РФ исключительно в соответствии с утверждённым проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, что исключает возможность формирования земельного участка путём утверждения схемы;

- по данным топографической съёмки установлено, что в юго-восточной части граница образуемого земельного участка пересекает объект недвижимости, расположенный на смежном земельном участке с кадастровым номером 61:44:0000000:1229;

- образование земельного участка в испрашиваемых границах приводит к изломанности его границ в северной части земельного участка;

- согласно Генеральному плану города Ростова-на-Дону часть образуемого земельного участка расположена на территории общего пользования – в границах улично-дорожной сети (магистральная улица общегородского значения непрерывного движения);

- согласно Правилам землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (пункт 6.2 статьи 47) в отношении земельного участка с учётом его расположения в территориальной зоне перспективного освоения второго типа (ПО-2) необходима разработка документации по планировке территории (проекта планировки и проекта межевания) в целях строительства или реконструкции объектов капитального строительства.

Полагая отказ департамента необоснованным, противоречащим действующему законодательству и нарушающим его права и законные интересы, общество обратилось в суд с настоящим заявлением, в котором просит признать решение департамента об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, выраженный в письме от 25 января 2022 года №59.30-1253/4 незаконным и обязать департамент утвердить предлагаемую схему со следующими характеристиками и координатами характерных точек границ:

Площадь земельного участка 23821 м2                                                                                         

Обозначение характерных точек границ

Координаты, м                                           

 

Х

Y

1

2

3

1

427338,84

2200355,89

2

427335,06

2200412,42

3

427325,13

2200491,66

4

427303,55

2200492,60

5

427301,48

2200520,75

6

427286,85

2200556,38

7

427283,00

2200561,49

8

427272,66

2200569,32

9

427211,21

2200600,09

10

427198,15

2200604,99

11

427194,13

2200605,49

12

427192,70

2200595,24

13

427186,75

2200596,08

14

427185,15

2200584,68

15

427195,75

2200583,20

16

427194,63

2200575,27

17

427203,85

2200573,99

18

427187,61

2200458,32

19

427219,37

2200454,18

20

427217,40

2200440,63

21

427242,09

2200436,68

22

427237,96

2200407,30

23

427226,16

2200408,96

24

427221,24

2200372,53

1

427338,84

2200355,89

Оценив представленные в материалы дела доказательства, заслушав доводы и возражения сторон спора, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований в полном объеме.

В соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Пункт 67 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержит разъяснение о том, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учёт, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона №189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землёй в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Из приведённых положений закона и разъяснений высших судебных инстанций применительно к земельному участку с кадастровым номером 61:44:0080503:1, предоставленному обществу, следует:

- с момента регистрации права собственности на помещения в введённых в эксплуатацию двух многоквартирных домам их собственники приобретают права владения, пользования и распоряжения соответствующими частями земельного участка, необходимыми для эксплуатации введённых в эксплуатацию многоквартирных домов;

- соответствующее публично-правовое образование (в лице департамента) утрачивает право распоряжения, включая сдачу в аренду частей земельного участка, занятых введённым в эксплуатацию многоквартирными домами, необходимых для их эксплуатацию и использования собственниками помещений в таких домах, а арендатор (общество) – на пользование такими частями.

Согласно статье 11.3. ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (ГрК РФ) РФ;

2) проектная документация лесных участков;

3) утверждённая схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 ЗК РФ.

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утверждённой схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утверждённого проекта межевания территории.

Из положений статьи 11.4 ЗК РФ следует, что при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлён, в изменённых границах в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности.

В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в её утверждении с указанием оснований для отказа.

К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:

1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;

2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

В соответствии со статьёй 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В случае образования земельного участка в результате раздела находящегося в залоге земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и используемого на основании договора аренды или договора безвозмездного пользования, залог на изменённый земельный участок сохраняется до заключения договора аренды или договора безвозмездного пользования в отношении образуемого земельного участка, на котором строится (создается) либо построен (создан) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства, за исключением случаев, если в соответствии с законом залог на образуемый земельный участок не устанавливается в связи с его прекращением одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства. Действие положений настоящего пункта также распространяется на случаи, если в результате раздела такого исходного земельного участка образуется несколько земельных участков, на которых строятся (создаются) либо построены (созданы) многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства.

Статья 11.10 ЗК РФ предусматривает, что подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путём раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды или безвозмездного пользования, может быть обеспечена указанными гражданином или юридическим лицом. Схема расположения земельного участка утверждается решением органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков.

Порядок оказания муниципальной услуги «Утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории» установлен административным регламентом №АР-324-20-Т, утверждённым постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 16.05.2016 №559 (Регламент).

Пунктом 1.1. Регламента предусмотрено, что уполномоченным органом по подготовке решений об утверждении схемы расположения земельного участка является Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону.

Согласно пункту 2.3. Регламента, результатом предоставления муниципальной услуги являются: решение об утверждении схемы расположения земельного участка; решение об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка.

Решения об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка принимаются в виде решения (письма департамента) об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка (за исключением земельного участка для размещения нестационарных торговых объектов, передвижных сооружений, объектов общественного питания, в том числе летних площадок кафе, баров, ресторанов и объектов бытового обслуживания, садовых, огородных и дачных земельных участков, для временного размещения индивидуальных гаражей, а также земельных участков для эксплуатации существующих индивидуальных жилых домов).

Пунктом 2.9.2.1 Регламента предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка (за исключением случая утверждения схемы расположения земельного участка, в целях его образования для проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка):

- несоответствие схемы расположения земельного участка её форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 27.11.2014 №762;

- полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истёк;

- разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации требований к образуемым земельным участкам;

- несоответствие схемы расположения земельного участка утверждённому проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;

- расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утверждён проект межевания территории.

Департаментом в материалы дела не представлено достоверных доказательств наличия у предложенной обществом схемы одного из перечисленных в Регламенте недостатков, который являлся бы основанием для отказа в утверждении схемы.

Возражая против заявленного требования департамент со ссылкой на положения подпункта 4 пункта 3 статьи 11.3 ЗК РФ указывает, что раздел спорного земельного участка возможен исключительно на основании утверждённого проекта межевания территории, настаивает на необходимости разработки в отношении территории, занятой арендуемым обществом участком разработки документации по планировке территории – проекта планировки и межевания.

Общество, в свою очередь, ссылается на то, что положения подпункта 4 пункта 3 статьи 11.3 ЗК РФ с 01.07.2019 были изменены в результате принятия Федерального закона от 27.06.2019 №151-ФЗ.

В действующей редакции подпункта 4 части 3 статьи 11.3 ЗК РФ указано, что исключительно в соответствии с утверждённым проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, за исключением образования земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

В свою очередь, статья 13 Закона об участии в долевом строительстве устанавливает правило об обеспечении исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве залогом прав застройщика в отношении земельного участка, порядок и основания возникновения, прекращения такого залога.

Как было указано, спорный земельный участок предоставлен обществу для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Строительство ведётся обществом с привлечением средств участников долевого строительства, что не оспаривается сторонами. При этом часть запроектированных объектов уже построена, введена в эксплуатацию и передана в собственность участникам долевого строительства, другая часть продолжает строится.

В договорах участия в долевом строительстве, заключённых застройщиком в отношении жилых и нежилых помещений в строящихся на земельном участке многоквартирных домах, предусмотрено согласие участников долевого строительство на образование в результате раздела, объединения, перераспределения или выдела из земельного участка новых земельных участков.

Таким образом, одной из целей предлагаемого раздела земельного участка на основании предложенной схемы является определение границ и площади земельного участка, на котором непосредственно осуществляется строительство вновь возводимых объектов и который находится в залоге участников долевого строительства, а также  исключение обременения правом залога новых дольщиков той части земельного участка, которая необходима для использования собственниками уже построенных домов, и фактически ими используется. 

Следовательно, исходя из положений подпункта 4 части 3 статьи 11.3 ЗК РФ в действующей редакции, для раздела спорного земельного участка утверждение проекта межевания не требуется.

Судом отклоняется довод департамента о неприменении к правоотношениям сторон положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 27.06.2019 №151-ФЗ, как основанный на неверном толковании положений пункта 11 статьи 16 данного Федерального закона.

Согласно пункту 11 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 №151-ФЗ, положения подпункта 4 пункта 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции данного Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Тот факт, что законодатель распространил действие данной редакции на отношения, возникшие до введения её в действие, не означает, что закон в этой редакции не применяется к правоотношениям сторон, складывающихся в период её действия, так как это противоречило бы самому смыслу законодательного регулирования.

Распространение в данном случае действия закона на ранее возникшие отношения, не противоречит закреплённому в части 1 статьи 54 Конституции Российской Федерации принципу недопустимости придания обратной силы нормам, ухудшающим положение граждан, так как данное законоположение устанавливает упрощённый порядок формирования земельных участков в указанных случаях, путём утверждения схемы границ земельного участка без необходимости утверждения проекта межевания территории.

Указывая на невозможность применения положений подпункта 4 пункта 3 статьи 11.3 ЗК РФ, департамент ссылается на то, что договоры участия в долевом строительстве были заключены ООО СЗ «Галактика» в 2021 году, то есть после введения в действие данного законоположения.

Вместе с тем, вопрос о дате заключения договоров участия в долевом строительстве в отношении многоквартирных домов не имеет никакого значения для разрешения настоящего спора. Правоотношения между заявителем (арендатором) и департаментом (арендодателем) возникли из договора аренды земельного участка, заключённого и прошедшего государственную регистрацию в 2018 году.

Вопрос о разделе земельного участка общество ставит перед департаментом в связи с необходимостью изменения границ и площади арендуемого земельного участка, то есть требование вытекает из арендных отношений по поводу пользования земельным участком, а не в связи с исполнением договора участия в долевом строительстве.

Как видно из представленных документов, решение о признании масштабного инвестиционного проекта соответствующим критериям, предусмотренным Областным законом от 25.02.2015 №312-ЗС и о предоставлении обществу земельного участка принято 31 мая 2018 года. Договор аренды земельного участка заключён с обществом 08 июня 2018 года. Разрешения на строительство многоквартирных домов выданы Департаментом архитектуры и градостроительства города 27 июня 2018. Градостроительный план земельного участка был выдан Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону 21 декабря 2016 года.

Между тем, Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, на которые ссылается департамент в обжалуемом отказе, утверждены Решением Ростовской-на-Дону городской Думы №605 от 21.12.2018, то есть после заключения договора аренды и получения обществом разрешений на строительство объектов.

Таким образом требование департамента о подготовке документации по планировке территории для продолжения строительства в рамках утверждённого масштабного инвестиционного проекта противоречит конституционному принципу недопустимости придания обратной силы нормам, ухудшающим положение граждан (часть 1 статьи 54 Конституции РФ).

Возражая против заявленного требования, департамент указывает, что образуемый земельный участок частично расположен за красной линией, определяющей границу ул. Оганова с учётом перспективного расширения улично-дорожной сети в соответствии с Генеральным планом горда. Также ссылается на то, что граница образуемого в соответствии с представленной схемой земельного участка пересекает объект капитального строительства, расположенный на смежном земельном участке с к.н. 61:44:0000000:1229 в районе многоквартирного дома с к.н. 61:44:0080503:706 и здания многоуровневой автопарковки с к.н.  61:44:0080503:2149.

В доказательство департамент ссылается на топографическую съёмку земельного участка от 17.12.2020 с нанесением границ земельного участка с к.н. 61:44:0080503:1, по ул. Оганова в г. Ростове-на-Дону, предоставленную Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону.

Отклоняя довод о недопустимости утверждения предложенной заявителем схемы образования земельного участка с целью его раздела, суд руководствуется следующим.

Предложенная заявителем схема образования земельного участка с целью его раздела на два самостоятельных земельных участка, как видно из материалов дела, не предусматривает изменения внешней границы первоначального земельного участка. Координаты характерных точек внешней границы остаются неизменными, что закреплено в представленной схеме.

Земельный участок в существующих границах площадью 76539 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0080503:1 зарегистрирован в ЕГРН на праве муниципальной собственности за муниципальным образованием «город Ростов-на-Дону» с 03.12.2013.

В 2018 году земельный участок на основании распоряжения Губернатора Ростовской области от 31.05.2018 №128 передан обществу в аренду для реализации масштабного инвестиционного проекта.

Как усматривается из содержания договора аренды от 08.06.2018 года № 37555, земельный участок передан обществу в целях реализации масштабного инвестиционного проекта: строительства многоквартирных домов и иных объектов, в том числе дошкольной образовательной организации

В пункте 1.2 договора аренды от 08.06.2018 и в акте приёма и передачи земельного участка от 08.06.2018, подписанном сторонами, указано, что земельный участок обременён перечисленными ниже сервитутами (ограничениями), а именно: часть земельного участка – учётный номер части 1, площадью 25 кв.м. входит в охранную зону газораспределительных сетей 61.44.2.633. 

Каких-либо иных обременений, ограничений, недостатков земельного участка, в том числе: расположение его за красной линией регулирования застройки, в улично-дорожной сети, пересечение его границы частями объектов капитального строительства, расположенных на смежных участках, в договоре аренды и акте не упоминается. 

Согласно акту приёма-передачи от 08.06.2018, земельный участок находится в состоянии, пригодном для реализации масштабного инвестиционного проекта «Строительство многоквартирных домов с объектами общественного назначения, многоуровневых автостоянок и спортивно-оздоровительного центра с плавательным бассейном на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0080503:1 по ул. Оганова в г. Ростове-на-Дону», предусматривающего строительство дошкольной образовательной организации на 120 мест, размещаемой в многоквартирном жилом доме с объектами общественного назначения, двух многоуровневых стоянок автомобилей на 600 машиномест и открытых плоскостных стоянок автомобилей на 502 машиноместа, создание иных объектов, согласно описанию масштабного инвестиционного проекта.

С момента приобретения земельного участка в муниципальную собственность в 2013 году, а также после передачи его обществу в аренду, вплоть до обращения с заявлением об утверждении схемы, департамент, осуществляющий от имени муниципального образования полномочия собственника земельного участка и его арендодателя, не ставил вопрос о наличии обременений, ограничений, препятствующих его использованию, связанных с нахождением участка в улично-дорожной сети, за красными линиями, а также о нахождении в его границах посторонних объектов недвижимости или их частей.

21 декабря 2016 года Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону на основании заявления Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области подготовлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 61:44:0080503:1

В разделе 3.1. Градостроительного плана от 21.12.2016 – «информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства» указано, что объекты капитального строительства отсутствуют.

Также выданный департаментом архитектуры и градостроительства градостроительный план не содержит каких-либо сведений об ограничении использования земельного участка, связанных с его нахождением в улично-дорожной сети, за красной линией.

С момента передачи земельного участка в аренду и до обращения с заявлением об утверждении схемы обществу Департаментом архитектуры и градостроительства города были выданы разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирных домов и иных объектов, предусмотренных масштабным инвестиционным проектом.

Представленный департаментом фрагмент Генерального плана не содержит сведений о расположении земельного участка в границах улично-дорожной сети, поскольку Генеральный план в принципе не содержит данных о границах земельных участках.

В соответствии с положениями законодательства о градостроительной деятельности, конкретные границы, определяющие место расположения территорий общего пользования, в том числе границы дорог общего пользования, обозначаются красными линиями, которые подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории (п. 11 ст. 1 ГрК РФ).

К документации по планировке территории относятся проект планировки и проект межевания территории (ст. 41 ГрК РФ).

Исходя из положений, закреплённых в Главе 5 ГрК РФ, место расположения и границы существующих и планируемых автомобильных дорог общего пользования устанавливаются в составе документации по планировке территории, которая разрабатывается и утверждается в соответствии с документами территориального планирования (применительно к территории городского округа – генеральным планом).

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 27.02.2015 №102 акционерному обществу «Водоканал Ростова-на-Дону» разрешена подготовка документации по планировке территории (проекта планировки территории и проекта межевания территории) по ул. Оганова, ул. Тимошенко для строительства линейного объекта: «Строительство Огановского водовода д = 500 мм от ВНС «Военвед» до ВНС «Родионово-Несветайская»

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 20.01.2016 №37 утверждена документация по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) по ул. Оганова, ул. Тимошенко для строительства линейного объекта: : «Строительство Огановского водовода д = 500 мм от ВНС «Военвед» до ВНС «Родионово-Несветайская» в составе:

- чертеж планировки (красные линии; линии, обозначающие дороги, улицы, проезды; линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур), согласно приложению №1;

- чертеж межевания (красные линии; границы образуемых земельных участков для размещения объектов капитального строительства; условные номера образуемых земельных участков, границы зон с особыми условиями использования территорий) согласно приложению №2.

В представленном департаментом в материалы дела топографическом плане в масштабе М:500 от 17.12.2020 с нанесением границ земельного участка с к.н. 61:44:0080503:1, подготовленном Департаментом архитектуры и градостроительства города, имеется графическое отображение красной линии, расположенной вдоль границы земельного участка со стороны ул. Оганова. Согласно сведениям, указанным на топографическом плане, данная красная линия утверждена постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 20.01.2016 №37.

Из анализа данного топографического плана следует, что утверждённая красная линия границы земельного участка с к.н. 61:44:0080503:1 не пересекает.

Следовательно, утверждение департамента о нахождении земельного участка в границах улично-дорожной сети материалами дела не подтверждается.

На основании изложенного, совокупность установленных по делу фактических обстоятельств свидетельствует об отсутствии предусмотренных законом препятствий для утверждения схемы раздела земельного участка.

Указанная заявителем цель раздела, а именно: обособление части земельного участка, на котором расположены введённые в эксплуатацию и фактически используемые собственниками многоквартирные дома от той его части, на которой продолжается строительство, не противоречит условиям его предоставления, а также целевому назначению земельного участка, закрепленному в ЕГРН и установленному договором аренды.

Напротив, утверждение предлагаемой заявителем схемы раздела направлено на соблюдение прав и интересов собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных домов, введённых в эксплуатацию,  помещения в которых приняты и эксплуатируются их собственниками, на оформление в установленном законом порядке земельного участка, занятого многоквартирными домами и иными объектами, предназначенными для их эксплуатации, обслуживания, благоустройства, закреплённых в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Также предлагаемая заявителем схема раздела земельного участка направлена на установление  и закрепление границ земельного участка, занятого детскими игровыми площадками дошкольного образовательного учреждения, расположенного в нежилых помещениях многоквартирного дома, что необходимо для его нормального функционирования с соблюдением установленных законодательством требований к детским дошкольным учреждениям.

Раздел земельного участка позволяет исключить обременение земельного участка, занятого введенным в эксплуатацию многоквартирными домами правами залога участников долевого строительства многоквартирных домов, строительство которых не завершено, в соответствии с положениями ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ.

При таких обстоятельствах требования общества подлежат удовлетворению.

Обществом при подаче настоящего иска уплачена государственная пошлина в сумме 3000 рублей (платежное поручение от 18.04.2022 №1898).

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным как противоречащее Земельному кодексу Российской Федерации решение Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону об отказе в предоставлении муниципальной услуги «Утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории», изложенное в письме от 25.01.2022 № 59.30-1253/4.

Обязать Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории со следующими характеристиками и координатами характерных точек границ:

Площадь земельного участка 23821 м2                                                                                         

Обозначение характерных точек границ

Координаты, м                                           

 

Х

Y

1

2

3

1

427338,84

2200355,89

2

427335,06

2200412,42

3

427325,13

2200491,66

4

427303,55

2200492,60

5

427301,48

2200520,75

6

427286,85

2200556,38

7

427283,00

2200561,49

8

427272,66

2200569,32

9

427211,21

2200600,09

10

427198,15

2200604,99

11

427194,13

2200605,49

12

427192,70

2200595,24

13

427186,75

2200596,08

14

427185,15

2200584,68

15

427195,75

2200583,20

16

427194,63

2200575,27

17

427203,85

2200573,99

18

427187,61

2200458,32

19

427219,37

2200454,18

20

427217,40

2200440,63

21

427242,09

2200436,68

22

427237,96

2200407,30

23

427226,16

2200408,96

24

427221,24

2200372,53

1

427338,84

2200355,89

 

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Галактика» 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья   О.П. Захарченко