﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А45-37706/2019

Резолютивная часть постановления объявлена  14 января 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  15 января 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Зиновьевой Т.А.,

судей							Демидовой Е.Ю.,

								Севастьяновой М.А. - 

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.06.2020 (судья Хорошуля Л.Н.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2020 (судьи Фертиков М.А., Киреева О.Ю., Стасюк Т.Е.) по делу № А45-37706/2019 по иску мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, пр-т Красный, д. 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) к гаражно-строительному кооперативу «Ромашка» (630032, г. Новосибирск, ул. Станционная, д. 5, корп. 1; 630132, г. Новосибирск, ул. 1905 года, д. 59, пом. 27, ОГРН 1145476112308, ИНН 5404520710) о признании отсутствующим права собственности на здание, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки, о сносе самовольной постройки.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

В заседании принял участие представитель гаражно-строительного кооператива «Ромашка» – Фучко А.С. по доверенности от 09.12.2020.

Суд установил:

мэрия города Новосибирска (далее – мэрия, истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к гаражно-строительному кооперативу «Ромашка» (далее – ГСК «Ромашка», кооператив, ответчик) о признании отсутствующим права собственности на объект: здание, кадастровый номер 54:35:064275:983, адрес: Новосибирская область, город Новосибирск, улица Планировочная, площадью 260 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: стоянка, количество этажей, в том числе подземных: 1, материал наружных стен: из прочих материалов, год завершения строительства: 2014; об обязании снести самовольную постройку, возведенную на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064275:908, расположенную по адресу: город Новосибирск, улица Планировочная, площадью 19 кв.м, назначение: нежилое, количество этажей, в том числе подземных: 1, материал наружных стен: из прочих материалов, год завершения строительства: 2014; о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 20.04.2015 № 15731, заключенного между мэрией и ГСК «Ромашка», с применением последствий недействительности сделки путем возврата истцу спорного земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.06.2020, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2020, заявленные требования удовлетворены частично, суды признали отсутствующим право собственности ГСК «Ромашка» на нежилое здание с кадастровым номером 54:35:064275:983, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, улица Планировочная, площадью 260 кв.м, обязали ответчика снести самовольную постройку, возведенную на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064275:908, площадью 19 кв.м. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Кроме того, судом первой инстанции указано, что решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о характеристиках и правах ответчика в отношении здания с кадастровым номером 54:35:064275:983, общей площадью 260 кв.м, и здания с кадастровым номером 54:35:064275:955, общей площадью 19 кв.м.

Не согласившись с принятыми судебными актами, мэрия обратилась в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить в части отказа в удовлетворении требований истца, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию какого-либо объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064275:908 не выдавались; здание с кадастровым номером 54:35:064275:983 является самовольной постройкой, в связи с чем у кооператива не имелось права на владение и распоряжение данным объектом; договор купли-продажи спорного земельного участка является ничтожной сделкой, поскольку ответчик не имел права на его приобретение, в связи с чем данный участок подлежит возврату истцу; суды пришли к ошибочному выводу, что истец мог и должен был проверить факт нахождения на спорном земельном участке объекта недвижимости; срок исковой давности по требованию о признании договора купли-продажи недействительной сделкой и применении последствий ее недействительности мэрией не пропущен.

В отзыве на кассационную жалобу ГСК «Ромашка» просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ГСК «Ромашка» поддержал свою процессуальную позицию по делу.

Выслушав пояснения представителя ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между мэрией (продавец) и ГСК «Ромашка» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 20.04.2015 № 15731 (далее – договор).

Согласно пунктам 1.1, 1.2, 3.2.2 договора и передаточному акту от 27.04.2015 ответчику был передан в собственность земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 1 015 кв.м с кадастровым номером 54:35:064275:908. Указанный земельный участок был предоставлен в собственность кооператива для эксплуатации объекта недвижимости, расположенного по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, улица Планировочная.

К заявлению о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:064275:908 путем выкупа прилагались, в том числе сообщение о расположении на указанном земельном участке здания стоянки с кадастровым номером 54:35:064275:983; копия свидетельства о государственной регистрации права от 30.03.2015 № 54-54/001-54/001/152/2015-62/2; назначение: нежилое; общая площадь 260 кв.м; этажность: 1; адрес (местоположение): город Новосибирск, улица Планировочная.

Мэрия, посчитав, что ответчик при заключении договора купли-продажи земельного участка сообщил сведения о фактически отсутствующем на участке объекте недвижимости, что свидетельствует об обмане, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требований в части, суды руководствовались статьями статьи 166, 179, 181, 199, 222, 235, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», исходили из наличия оснований для признания отсутствующим права собственности ГСК «Ромашка» на объект с кадастровым номером 54:35:064275:983, а также для обязания ответчика снести самовольную постройку, возведенную на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064275:908, общей площадью 19 кв.м.

При этом суды указали на отсутствие оснований для признания договора купли-продажи земельного участка от 20.04.2015 № 15731 недействительным.

Суд кассационной инстанции, рассматривая дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, приходит к следующим выводам.

Из смысла положений статей 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ следует, что условием предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, а также факта его нарушения непосредственно ответчиком. При этом реализация предусмотренных законом способов защиты гражданских прав путем предъявления иска в арбитражный суд возможна только в том случае, когда такое обращение в суд способно восстановить нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

В силу статьи 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 52 постановления № 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством.

Судами установлено и следует из материалов дела, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 30.03.2015 № 54-54/001-54/001-152/2015-62/2 за ГСК «Ромашка» зарегистрировано право собственности на объект недвижимости (стоянка) с кадастровым номером 54:35:064275:983, общей площадью 260 кв.м. 

Вместе с тем, при осуществлении муниципального контроля на территории города Новосибирска 29.05.2019 мэрий установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064275:908 отсутствует указанная стоянка. При этом на спорном участке расположен иной объект недвижимого имущества, а именно: одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером 54:35:064275:955, общей площадью 19 кв.м.

Данные обстоятельства по существу ГСК «Ромашка» не оспариваются.

Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 № 4372/10).

При изложенных обстоятельствах, указав, что сохранение существующей записи в ЕГРН о праве на отсутствующее в натуре имущество делает невозможным реализацию правомочия на распоряжение земельным участком, нарушает принцип достоверности сведений, содержащихся в ЕГРН, суды пришли к выводу, что устранение указанного нарушения возможно путем исключения из реестра записи о праве собственности ответчика на объект с кадастровым номером 54:35:064275:983.

Кроме того, принимая во внимание, что одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером 54:35:064275:955, общей площадью 19 кв.м, имеет признаки самовольной постройки, предусмотренные в статье 222 ГК РФ, в том числе отсутствие разрешения на строительство, суды правомерно удовлетворили требования мэрии о сносе данного объекта.

Кассационная жалоба заявителя не содержит доводов относительно неправомерности выводов судов в указанной части. Вместе с тем, мэрия выражает несогласие с обжалуемыми судебными актами в части отказа в признании договора купли-продажи от 20.04.2015 № 15731 недействительной сделкой и применении последствий ее недействительности в виде возврата земельного участка истцу, ввиду того, что на момент заключения спорного договора на спорном участке не имелось правомерно возведенного объекта недвижимости, а здание с кадастровым номером 54:35:064275:983 являлось самовольной постройкой, о чем истец узнал только 23.08.2019.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункт 2). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3).

Согласно положениям, закрепленным в статье 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. По общему правилу, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судами установлено, что из содержания договора купли-продажи земельного участка от 20.04.2015 № 15731 и передаточного акта к нему от 27.04.2015 следует, что на участке с кадастровым номером 54:35:064275:908 расположено здание стоянки. В выписке из ЕГРН по состоянию на 20.04.2015 также указано на данное обстоятельство.

Согласно пункту 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

При этом в подпункте 3 пункта 17 статьи 51 ГрК РФ указано, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Из материалов регистрационного дела следует, что здание стоянки с кадастровым номером 54:35:064275:983 приобретено ответчиком по договору купли-продажи от 05.03.2015, заключенному с гаражно-строительным кооперативом «Сибирь-Развитие», право собственности которого, в свою очередь, было зарегистрировано в упрощенном порядке путем подачи декларации от 10.12.2014, и договора аренды земельного участка от 01.11.2012 № 113568р. 

В силу пункта 3 статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действующего при регистрации права собственности гаражно-строительного кооператива «Сибирь-Развитие» на спорное здание, документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

В соответствии с заключением кадастрового инженера Цыбиной Т.Ю. от 17.11.2014 стоянка общей площадью 260 кв.м, расположенная по адресу: г. Новосибирск, ул. Планировочная, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064275:908 имеет пониженный уровень ответственности конструкций и является объектом вспомогательного использования.

На основании изложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что в отношении спорного объекта не требовалось выдачи разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, данный объект не являлся самовольной постройкой и был введен в гражданский оборот правомерно.

Заявляя об отсутствии на момент заключения договора купли-продажи земельного участка законно размещенного на нем объекта недвижимости, департамент фактически ссылается лишь на отсутствие разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. Однако доказательств, свидетельствующих о неправомерности зарегистрированного права собственности ответчика или гаражно-строительного кооператива «Сибирь-Развитие» на спорную стоянку, а также подтверждающих факт несуществования на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 20.04.2015 №15731 спорного здания, мэрией в материалы дела не представлены.

Таким образом, оснований для признания договора купли-продажи недействительным не имеется.  

Довод подателя жалобы о том, что срок исковой давности по требованию о признании договора купли-продажи недействительной сделкой не пропущен, также подлежит отклонению, на основании следующего.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года, а оспоримой – один год (пункты 1 и 2 статьи 181 ГК РФ). 

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

В пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Доказательств, свидетельствующих о невозможности истца реализовать свое право на обращение с данным иском, в пределах срока исковой давности, а также доказательств, подтверждающих прерывание такого срока, истцом арбитражному суду не представлено.

Неблагоприятные последствия, связанные с ненадлежащим осуществлением контроля за использованием государственного и муниципального имущества, возлагаются на соответствующее публично-правовое образование.

Таким образом, применительно к спорным правоотношениям, мэрия, обладая правом муниципального контроля за использованием земель на территории муниципального образования в порядке, установленном правовыми актами органов местного самоуправления, а также являясь стороной спорной сделки, могла и должна была проверить факт нахождения за спорном земельном участке объекта недвижимости в момент заключения оспариваемого договора купли-продажи. 

При таких обстоятельствах суды обоснованно не усмотрели оснований для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка от 20.04.2015 № 15731.  

Несогласие заявителя с выводами судов, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятых судебных актах существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибке.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.

Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.06.2020 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2020 по делу № А45-37706/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий 						Т.А. Зиновьева

Судьи										Е.Ю. Демидова

											М.А. Севастьянова