АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А82-15866/2019

14 сентября 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,

при участии до перерыва представителя

общества с ограниченной ответственностью «Городская строительная компания»:

ФИО1 (доверенность от 15.12.2019),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика –

общества с ограниченной ответственностью «Городская строительная компания»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 25.10.2019,

принятое судьей Марусиным В.А., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.06.2020,

принятое судьями Хоровой Т.В., Немчаниновой М.В., Черных Л.И., 

по делу № А82-15866/2019

по иску муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Городская строительная компания»

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании задолженности и пеней

и   у с т а н о в и л : 

муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (далее – Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Городская строительная компания» (далее – Общество) о взыскании:

¾ 2 694 131 рубля 75 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, предоставленного для строительства по результатам аукциона от 27.04.2018 № 2а/2018, за период с 25.04.2019 по 02.06.2019,

¾ 452 614 рублей 40 копеек пеней за период с 26.04.2019 по 20.06.2019 и далее по день фактической уплаты суммы основного долга.

Исковые требования основаны на статьях 12 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьях 60, 64 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательство по внесению арендной платы за пользование земельным участком.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 25.10.2019 исковые требования удовлетворил, взыскав с ответчика 2 694 131 рубль 75 копеек долга, 452 614 рублей 40 копеек пеней за период с 26.04.2019 по 20.06.2019 и далее по день фактической уплаты суммы долга, из расчета 0,3 процента за каждый день просрочки. Суд первой инстанции исходил из того, что ответчик доводы истца не опроверг. 

Общество обжаловало данное решение в апелляционном порядке. С учетом аргументов ответчика Учреждение заявило об отказе от иска в части, в результате чего исковые требования составили взыскание: 828 963 рублей 60 копеек долга с 25.04.2019 по 06.05.2019, 139 265 рублей 84 копеек пеней с 26.04.2019 по 20.06.2019 и далее по день фактической уплаты суммы долга.

Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 15.06.2019 принял частичный отказ Учреждения от иска, отменил в данной части решение от 25.10.2019, прекратив  производство по делу в части отказа от исковых требований; в остальной части решение суда первой инстанции оставил в силе.

Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. По мнению заявителя, суды двух инстанций не учли, что Общество внесло годовую арендную плату за пользование земельным участком за период с 04.06.2018 по 03.06.2019; право собственности на спорный участок зарегистрировано 07.05.2019. Данные обстоятельства, как указал кассатор, свидетельствует о переплате на стороне арендатора; суды не установили надлежащим образом момент прекращения арендных правоотношений; арендная плата  с 27.02.2019 по 07.05.2019 должна быть рассчитана не в соответствии с прекратившим свое действие по завершению строительства договором, а на основании постановления Мэрии города Ярославля от 13.03.2013 № 516; счел, что Учреждение злоупотребило своим правом на взыскание арендной платы за период, когда фактически спорный земельный участок был продан Обществу. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Учреждение отзыв на кассационную жалобу в суд округа не представило.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы, попросил судебные акт отменить и отказать в иске.

Учреждение, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не направило своих представителей в судебное заседание, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, по результатам аукциона Учреждение (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 27.04.2018 № 2а/2018 находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства.

Согласно пункту 1.1 данного договора арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует 2400 квадратных метров земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:061401:363 с разрешенным использованием: объекты общественного питания, в том числе, встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные. Участок предоставлен на период строительства.

Передача данного земельного участка производится по акту приема-передачи, который подписывается сторонами не позднее 15 дней с момента подписания договора аренды и является его неотъемлемой частью (пункт 1.2 договора). 

Срок аренды земельного участка установлен с 04.06.2018 по 03.12.2022 (пункт 6.2 договор).

Пользование земельным участком является платным. За аренду земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора, начисляется ежегодная арендная плата в сумме 25 214 310 рублей (пункт 3.1 договора). Сроки внесения арендной платы – ежегодно не позднее даты проведения аукциона (пункт 3.3 договора). В случае одностороннего отказа от исполнения договора аренды, досрочного расторжения договора аренды земельного участка либо выполнения строительства до окончания срока действия договора аренды, арендная плата возврату не подлежит (пункт 3.4 договора).

В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляются пени в размере 0,3 процента от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа (пункт 5.1 договора). Пени перечисляются в порядке, предусмотренном в пункте 3.1 договора.

По акту приема-передачи, датированному 27.04.2018, стороны установили, что предоставляемый в аренду земельный участок находится в состоянии, пригодном для использования по виду разрешенного использования в соответствии с договором аренды. Земельный участок Общество использует с 04.06.2018.

27.02.2019 Общество завершило строительство объекта на спорном земельном участке. Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославль и Общество заключили договор купли-продажи спорного земельного участка от 02.04.2019 № 35. Право собственности на спорный участок зарегистрировано за Обществом 07.05.2019 в установленном законом порядке.

По утверждению истца, Общество ненадлежащим образом исполнило свое обязательство по внесению арендной платы.

В предписании от 20.06.2019 № 5955 Учреждение потребовало погасить образовавшуюся задолженность в размере 2 694 131 рубля 75 копеек и уплатить 452 614 рублей 40 копеек пеней. Данное требование Общество не исполнило.

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения Учреждения в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и заслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Волго-Вятского округа принял настоящее постановление с учетом следующего.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу данных норм и с учетом пункта 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента, когда арендатору было передано имущество. 

Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 10 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», а также его постановлении от 09.04.2013 № 13689/12.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций установили, что договор аренды от 27.04.2018 № 2а/2018 заключен сторонами на срок с 04.06.2018 по 03.12.2022. 

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 10.11.2011 № 8472/11 указал, что обязательство по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано 07.05.2019 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (выписка из ЕГРН от 07.05.2019 листы дела 73 – 81).

Таким образом, спорный земельный участок находился в аренде Общества в период с 04.06.2018 (дата начала срока аренды – пункт 6.2 договора, акт приема-передачи земельного участка) по 06.05.2019 включительно, то есть менее года.

Однако, Общество уплатило Учреждению годовую арендную плату в сумме 23 350 000 рублей (платежные поручения от 07.06.2018 № 667, от 08.06.2018 № 689 и от 09.06.2018 № 694). 

При удовлетворении исковых требований суды обеих инстанций исходили из того, что срок, за который подлежит внесению арендная плата, начал исчисляться с 25.04.2018 и первый платеж годовой арендной платы был внесен ответчиком за период с 25.04.2018 по 25.04.2019), а поэтому за период с 25.04.2019 по 06.05.2019 также подлежала внесению арендная плата. 

Между тем, срок начала аренды – 04.06.2018, что отражено в пункте 6.2 договора и  подпись ответчика на договорах датирована также 04.06.2018; в акте от 27.04.2018 указано, что арендатор пользуется земельным участок также с 04.06.2018. При таких обстоятельствах исчисление периода аренды с 25.04.2018 нельзя признать правомерным.

На этом основании суд округа пришел к выводу, что поскольку арендатором внесена арендная плата в полном объеме за год, а аренда земельного участка длилась менее года, то задолженность на стороне Общества отсутствует. Поэтому исковые требования Учреждения не подлежали удовлетворению.

В силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации основаниями для отмены решения и постановления судов двух инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении и постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1). Неправильным применением норм материального права являются: неприменение закона, подлежащего применению; применение закона, не подлежащего применению; неправильное истолкование закона (часть 2).

На основании пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Таким образом, поскольку суды установили все существенные для дела обстоятельства, однако неверно применили нормы материального права, суд округа счел необходимым отменить обжалованные судебные акты: решение суда первой инстанции в полном объеме, постановление апелляционной инстанции – в части (кроме прекращения производства по делу в связи с отказом от иска) и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. 

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1). Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным этой статьей (часть 5).

Поскольку новый судебный акт принят в пользу ответчика, то судебные расходы подлежат отнесению на истца. В силу этого, с Учреждения в пользу Общества подлежит взысканию 6000 рублей государственной пошлины, уплаченной последним за подачу апелляционной и кассационной жалоб. 

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 2 части 1), 288 (частями 1, 2) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Городская строительная компания» удовлетворить. 

Решение Арбитражного суда Ярославской области от 25.10.2019 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.06.2020 по делу № А82-15866/2019 в части удовлетворения исковых требований муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» отменить.

Принять по делу новое решение: в удовлетворении иска муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» – отказать. 

В части прекращения производства по делу № А82-15866/2019 в связи с частичным отказом муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» от исковых требований, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.06.2020 оставить без изменения.

Взыскать с муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Городская строительная компания» 6000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб.

Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительный лист и разрешить вопрос о повороте исполнения отмененных судебных актов.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий

 

О.Н. Голубева

Судьи

Е.Г. Кислицын

В.Ю. Павлов