АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-9688/2020

25 августа 2020 года

г. Екатеринбург

Резолютивная часть решения объявлена 20 августа 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 25 августа 2020  года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Н. Федоровой 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел дело №А60-9688/2020 

по иску общества с ограниченной ответственностью "ТОРГОВЫЙ КОМПЛЕКС "БАНКОВСКИЙ" (ИНН 6671404154, ОГРН 1126671017330)

к обществу с ограниченной ответственностью "АЛГОЛ" (ИНН 6671065938, ОГРН 1176658006953)

о взыскании 2749468 руб. 87 коп.

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 11.06.2019 №1,

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 05.08.2020, ФИО4 представитель по доверенности от 08.07.2019.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено. 

Истец обратился в арбитражный суд к ответчику о взыскании 2749468 руб. 87 коп., в том числе 2365167 руб. 50 коп. долга по договору от 10.07.2017 №2-177, 384301 руб. 37 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 25.10.2017 по 14.02.2020, продолжив начисление процентов по день фактической оплаты долга.

Ответчик иск не признал, представил в материалы дела отзыв. От ответчика поступило дополнение к отзыву.

От истца поступили пояснения в рамках ст. 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

ООО Торговый комплекс «Банковский» (арендодатель, истец) обратился к ООО «АЛГОЛ» (арендатор, ответчик) с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате, возникшей из договора от 10.07.2017  № 2-17 в сумме 2365167 руб. 50 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 384301  руб. 37 коп.

Требования заявлены по итогам рассмотрения в арбитражном суде дела № А60-29124/2019, в рамках которого решением Арбитражного суда Свердловской области от 12.02.2020 с истца в пользу ответчика взыскана стоимость неотделимых улучшений в размере 2199564  руб. 39 коп.

Истец ранее не уведомлял ответчика о наличии у последнего задолженности по уплате арендой платы в размере 2365167  руб. 50 коп., претензий, счетов на оплату истец ответчику не выставлял, дополнительные акты об оказанных услугах по аренде не направлялись.

10.07.2017 года между ООО ТК «Банковский» и ООО «АЛГОЛ»» заключен договор аренды недвижимого имущества №2-177 (далее - договор).

Согласно п. 1.1 договора арендодатель передаёт арендатору, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения па первом и втором этажах, расположенные в 3-этажном здании по адресу: 

<

...> далее - помещение).

Помещение передано по акту приема-передачи 11.07.2017 года.

Впоследствии 14.06.2018 ООО ТК «Банковский», ООО «АЛГОЛ», ИП ФИО5 и ИП ФИО6 заключили соглашение №1 о перемене лиц в обязательстве к договору аренды недвижимого имущества от 10.07.2017 № 2-177, согласно которому с 14.06.2018  ООО ТК «Банковский» передало  ИП ФИО5, ИП ФИО6 права и обязанности арендодателя по договору в связи с прекращением у ООО ТК «Банковский» права собственности на помещение, переданное в аренду.

16.07.2018  заключено соглашение № 2 о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 10.07.2017 №2-177 с 31.07.2018.

В соглашении о перемене лиц в обязательстве сторонами зафиксирована сумма задолженности всего в размере 532708 руб., которая была впоследствии погашена ответчиком, что подтверждено истцом в судебном заседании.

Сумма 2365167 руб. 50 коп. заявлена за период до подписания соглашения №1 о перемене лиц в обязательстве к договору аренды недвижимого имущества от 10.07.2017 № 2-177, в связи с чем стороны заявили об отсутствии необходимости привлечения к участию в деле третьих лиц.

По мнению истца, ответчик обязан был за период с 11.07.2017 по 13.06.2018 заплатить арендную плату в общей сложности на сумму 4465390 руб. 50 коп.

Ответчик оплатил за период с 11.07.2017 по 13.06.2018 сумму 2100223 руб. 00 коп.

Как следует из условий договора аренды недвижимого имущества от 10.07.2017  № 2-17, для арендатора  предусматривались арендные каникулы на первые 3 месяца (п. 4.3 договора), а также скидка по уплате стоимости постоянной части арендной платы с 4 по 6 месяцы в виде стоимости аренды в размере 472505 руб. в месяц, с 7 по 9 месяцы в виде стоимости аренды в размере 561130 руб. в месяц (п. 4.1.3 договора).

Арендные каникулы предоставлены для приведения арендатором помещения  в состояние  пригодное для целей аренды (помещение должно было использоваться под предприятие общественного питания (п. 1.4 договора)).

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Из содержания статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации также следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Таким образом, арендатор должен получить по договору аренды имущество, пригодное к использованию по назначению. 

Между тем в решении Арбитражного суда Свердловской области от 12.02.2020 № А60-29124/2019 установлено, что арендатор получил по договору аренды недвижимого имущества помещения, не пригодные к немедленному использованию, а требующие ремонта. В связи с тем, что арендатор принял на себя обязанность по проведению подготовительных ремонтных работ, арендодателем были предоставлены арендные каникулы.

Арендатор обратился к арендодателю с просьбой пересмотреть первоначальные условия предоставления арендных каникул и увеличить их до конца 2017 года.

О согласовании измененных условий и размеров постоянной части арендной платы свидетельствуют следующие обстоятельства:

- истцом не выставлялись счета на оплату за 2017 год. Первый счет был выставлен за аренду только за январь 2018 (в  соответствии с п. 4.2 договора оплата постоянной части арендной платы производится арендатором на основании выставленных счетов от арендодателя);

- сторонами ежемесячно подписывались акты оказанных услуг, в которых фиксировалась сумма постоянной части арендной платы в месяц. Всего было подписано актов на сумму 2100223 руб., которую ответчик уплатил истцу в качестве арендной платы;

- между сторонами в 2018 году велась переписка о снижении размера арендной платы. В письме (исх. № 24/04 от 24.05.2018) истец согласился снизить ежемесячную сумму постоянной части арендной платы с 01.04.2018  на 50%.  В письме (исх. № 24/05.3 от 24.05.2018) истец информировал ответчика о смене собственника в июне 2018. В этом же письме арендодатель сообщил, что в ближайшее время будет направлено дополнительное соглашение о замене стороны по договору аренды, включающее в себя согласованный сторонами график платежей;

- 14.06.2018  между ООО Торговый комплекс «Банковский», ООО «АЛГОЛ», ИП ФИО5, ФИО6 заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве в договору аренды недвижимого имущества от 10.07.2017 № 2-17.

В соответствии с п. 3 указанного соглашения задолженность арендатора на момент подписания соглашения по оплате постоянной части арендной платы за период с 01.04.2018 по 13.06.2018 составляла всего 532708  руб. Указанная задолженность была оплачена  ответчиком платежными поручениями № 661 от 27.06.2018, № 674 от 28.06.2018, № 691 от 29.06.2018 (130565,00 руб. + 150000,00 руб. + 252143,00 руб. = 532708,00 руб.).

В соглашении от 16.07.2018  о расторжении договора аренды стороны установили, что арендатором в полном объеме исполнены обязательства по уплате арендной платы в виде постоянной ее части за семь период действия договора до даты его прекращения - 31.07.2018  (п. 3 соглашения).

Уменьшение размера арендной платы не противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку указанная норма права является диспозитивной.

Истец, подписывая акты выполненных работ на суммы, отличающиеся от оговоренных в договоре, утратил право ссылаться на прежние условия договора, и тем самым принял исполнение обязательства арендатором по внесению арендной платы по договору аренды как надлежащее, что в силу пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса РФ прекращает обязательство арендатора по внесению арендной платы за соответствующий период.

В актах отсутствовала информация о наличии какой-либо задолженности у ответчика.  В период действия договора истец с претензией к ответчику о наличии долга в том размере, каком заявлен иск, не обращался.  В  соглашении о перемене лиц в обязательстве зафиксирована сумма задолженности всего в размере 532708 руб., которая была впоследствии погашена ответчиком.

Истец, заявляя о наличии задолженности ответчика, составляющей разницу между размером арендной платы, установленным в пунктах 4.1.1, 4.1.3 договора и размером арендной платы, указанным в актах истца и оплаченных ответчиком, нарушил принцип добросовестности, введя своими действиями ответчика в заблуждение относительно своих намерений.

Ответчик разумно полагал, что стороны договорились и согласовали изменение размера арендной платы. Внося арендные платежи в меньшем размере при отсутствии каких-либо указаний о наличии задолженности, арендатор не мог предполагать, что арендодатель потребует доплату в последующем. 

При этом следует учитывать, что стороны при подписании соглашения о перемене лиц в обязательстве в договоре аренды недвижимого имущества от 10.07.2017 № 2-17 зафиксировали в  п. 3  соглашения задолженность арендатора на момент подписания соглашения по оплате постоянной части арендной платы за период с 01.04.2018 по 13.06.2018 в сумме 532708  руб. и указанная задолженность была оплачена  ответчиком платежными поручениями № 661 от 27.06.2018, № 674 от 28.06.2018, № 691 от 29.06.2018.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Ответчиком обязательства по внесению арендных платежей исполнены надлежащим образом и в полном объеме исходя из согласованного сторонами размера арендной платы, указанного арендодателем в письмах и актах выполненных работ, оплаченных ответчиком.

Противоречивое поведение стороны в гражданском обороте не дает ей права на судебную защиту, поскольку подпадает под действие принципа эстоппель и положений пункта 4 статьи 1, статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускающих возможность извлечения выгоды из недобросовестного поведения.

Что касается доводов истца о том, что соглашений к договору аренды недвижимого имущества №2-177 об изменении условия об арендной плате в виде единого документа сторонами не заключалось, поэтому на стороне ответчика образовалась задолженность по арендной плате.

Из пункта 2 статьи 434 Гражданского кодекса РФ следует, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Согласно п. 8.5 договора при рассмотрении споров стороны могут использовать переписку, полученную любыми способами связи (факс, Интернет, SMS и т.д.).

Расходы по государственной пошлине распределены в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

СудьяЕ.Н. Федорова