Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-123484/2024

01 ноября 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 08 октября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 01 ноября 2025 года. 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Потыкаловой К.Р.,  

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,  

рассмотрев в судебном заседании дело по иску: 

истец: общество с ограниченной ответственностью «Спецтрейдинг» (г. Москва, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 15.12.2010, ИНН: 

<

***>)  

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Мастер стройкомплекс» (г. Санкт-Петербург, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 10.02.2003, ИНН: 

<

***>)  

третье лицо: Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (г. Москва, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 10.07.2008, ИНН: 

<

***>) о взыскании,  

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 08.10.2025, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Спецтрейдинг» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Мастер стройкомплекс» о взыскании 121 691 рубля 73 копеек задолженности по оплате коммунальных услуг по договору от 01.01.2019 № 19-Б-3681, 121 691 рубля 73 копеек неустойки, начисленной за период с 22.08.2024 по 11.12.2024, неустойки, начиная с 12.12.2024 по дату фактического исполнения основного обязательства из расчета 1% от задолженности за каждый день просрочки.  

В настоящем предварительном судебном заседании после перерыва явку обеспечили представители истца и ответчика, надлежащим образом извещенное третье лицо явку не обеспечило.  

Истец приобщил к материалам дела акт сверки с ГУП «Водоканал Санкт- Петербурга», а также доказательства оплаты негативного воздействия на работу централизованной системы водоотведения. На требованиях иска истец настаивал. Ответчик поддерживал доводы письменных позиций, в иске просил отказать, указал, что истец не учитывает обстоятельства в виде характера деятельности в арендуемом  

помещении, также в случае удовлетворения иска просил о применении положений статьи 333 ГК РФ.  

С учетом мнения сторон, суд признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание суда первой инстанции и рассмотрел дело по существу.  

Исследовав материалы дела, суд установил следующее. 

Между обществом с ограниченной ответственностью «Спецтрейдинг» (далее по тексту – арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Мастер стройкомплекс» (далее по тексту – арендатор) был заключен договор от 01.01.2019 № 19-Б-3681, по условиям которого арендатору во временное пользование предоставлены нежилые помещения площадью 3 681 кв.м. на 2, 3, 4 и 5 этажах здания по адресу Санкт- Петербург, пр. Юрия Гагарина, д. 32, корп. 6, лит. Б с кадастровым номером 78:14:0007677:1127. Дополнительным соглашением от 01.02.2022 стороны изменили условия пункта 1.1 договора и состав арендуемых площадей, арендатору во временное пользование предоставлена часть объекта недвижимости площадью. 4 051 кв.м. (в т.ч. на 2 этаже 1256 кв.м., на 3 этаже 735 кв.м., на 4 этаже 2016 кв.м., на 5 этаже 44 кв.м.).  

Разделом 4 договора стороны согласовали цену договора и порядок расчетов, арендная плата установлена с учетом дополнительного соглашения от 01.02.2022. В пункте 4.1 договора стороны предусмотрели, что за пользование помещениями устанавливается основная и дополнительная арендная плата. Основная арендная плата установлена в виде ежемесячных платежей в твердой сумме согласно пункту 4.1.1 договора.  

Из пунктов 4.1.3, 4.1.3.1 и 4.1.3.2 договора следует, что величина дополнительной арендной платы покрывает фактически понесенные арендодателем затраты по обеспечению помещений электроэнергией, услугами теплоснабжения. Услугами горячего и холодного водоснабжения, канализации и водоотведения по показаниям установленного в помещениях водосчетчика в размере действующего тарифа.  

Согласно пункту 4.1.3.3 сумма ежемесячной дополнительной арендной платы определяется сторонами и рассчитывается от суммы представленных арендодателем счетов и расчетов от соответствующих служб по общегородским тарифам. Внесение дополнительной арендной платы осуществляется в течение 15 банковских дней с момента выставления счета на оплату.  

Также арендодатель заключил договор с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» (далее по тексту - ресурсоснабжающая организация) от 23.11.2016 № 14-034778-ПП-ВО, по условиям которого ресурсоснабжающая организация принимает от арендодателя в централизованную систему водоотведении сточные воды, обеспечивает их транспортировку, очистку и сброс в водный объект.  

При исполнении договора от 23.11.2016 № 14-034778-ПП-ВО ресурсоснабжающей организацией были осуществлены отборы проб из согласованных контрольных колодцев, о чем составлены акты от 20.12.2023 и от 02.04.2023. По результатам исследования проб установлено превышение требований к составу свойствам сточных вод, установленных в целях предотвращения их негативного воздействия на работу централизованных систем водоотведения, в том числе грубое превышение по показателям алюминий, железо, цинк.  

При этом, арендодателем также проведено самостоятельное исследование состава сточных вод с привлечением ООО «ПромЭкоСфера», пробы отобраны 20.03.2024, по результатам исследования 03.04.2024 было установлено, что состав сточных вод колодца, в который осуществляется водоотведение из систем водоснабжения общества с ограниченной ответственностью «Мастер стройкомплекс», превышение показателей состава сточных вод не выявлено.  

В связи с отсутствием сведений о превышении показателей состава сточных вод у арендатора, арендодатель полагает, что основания для применения к выставляемой в составе услуги по водоотведению оплаты стоимости негативного воздействии с применением повышенного коэффициента отсутствуют, при этом начисления за период с декабря 2023 года по май 2024 года осуществил начисления с учетом изменения ресурсоснабжающей организацией тарифа на водоотведение всему объекту недвижимости в связи с выявлением негативного воздействия по общесплавной канализации и превышения уровня загрязнения в каждом контрольном колодце исходя из тарифа за чистую воду 180 руб. за 1 м. куб.  

Претензией от 31.07.2024 арендодатель потребовал оплаты стоимости негативного воздействия, предъявленного к оплату ему ресурсоснабжающей организацией, с учетом отведения сточных вод арендатора в колодец № 4 (в соответствии с договором от 23.11.2016 № 14-034778-ПП-ВО) в размере 121 691 рубля 73 копеек за период с декабря 2023 года по май 2024 года, оставление без удовлетворения которой послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.  

Положениями статей 309 и 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.  

В соответствии со статьями 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в соответствии с условиями договора аренды.  

В пунктах 4.1.3.2 и 4.1.3.3 стороны согласовали, что дополнительная арендная плата представляет собой компенсацию понесенных арендодателем затрат по обеспечению помещений, в том числе, услугами канализации и водоотведения. Сумма ежемесячной арендной платы рассчитывается от суммы представленных арендодателем счетов и расчетов от соответствующих служб по общегородским тарифам.  

Из статьи 615 ГК РФ следует обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.  

Возражая против удовлетворения требования ответчик в том числе указывал, что условиями договора на него не возлагалась обязанность по оплате негативного воздействия, ранее негативное воздействие на работу централизованных систем водоотведения к оплате не предъявлялось.  

При этом, как следует из пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.  

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.  

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).  

Поскольку при разрешении настоящего спора между сторонами возникли разногласия относительно толкования условий договора в части распределения бремени несения расходов на коммунальные услуги, суд полагает необходимым отметить, что в пункте 4.1.3 стороны указали, что дополнительная арендная плата покрывает фактически понесенные арендодателем затраты по обеспечению помещений, в том числе услугами по водоотведению (п. 4.1.3.2).  

Из пунктов 118, 119, 123 (4) Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 № 644 следует, что в составе услуги по водоотведению дополнительной оплате подлежит негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения.  

Оплата указанного негативного воздействия представляет собой фактические затраты, которые несет арендодатель в связи с предоставлением арендаторам, в том числу ответчику, помещения во временное пользование.  

Таким образом, при выставлении к оплате арендатору стоимости услуги по водоотведению, стоимость такой услуги уже содержит в себе плату за негативное воздействие, в связи с чем отсутствие в условиях договора прямого указания на необходимость оплаты негативного воздействия, само по себе не исключает возникновение такой обязанности у ответчика, поскольку стоимость негативного воздействия включена в состав платы для арендодателя, как абонента по договору водоотведения с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга», так и отнесена на арендатора в договоре, которым ответчику имущество предоставляется во временное пользование, как обязанность компенсировать стоимость любых затрат, связанных с предоставлением имущества во временное пользование.  

Не находит своего подтверждения и довод ответчика о том, что ранее негативное воздействие к оплате не предъявлялось, поскольку в деле имеются выставленные истцом счета на оплату от 05.10.2023 № 450 (негативное воздействие за август 2023 года), от 23.11.2023 № 553 (негативное воздействие за сентябрь 2023 года), а также доказательства оплаты указанных счетов платежными поручениями от 16.10.2023 № 291 и от 24.11.2023 № 36. Указанный довод ответчика суд отклоняет, поскольку ответчиком обязанность по оплате негативного воздействия признавалась, фактически не оспаривалась, требований о возврате уплаченных сумм не предъявлялось, возражения ответчика противоречат его фактическому поведению в ходе исполнения договора.  

Кроме того, как указывает ответчик, помещения в нежилом здании по адресу Санкт-Петербург, проспект Юрия Гагарина, дом 32, корпус 6, лит. Б были арендованы и иными арендаторами, которые также пользовались услугами водоотведения и осуществляли сброс сточных вод в канализационную систему здания. Кроме того, ответчик просил суд учесть характер деятельности и цели заключения договора, определенные в пункте 1.4 договора, а именно под цели размещения спортивного объекта (офис-склад), при наличии здании лиц, осуществляющих деятельность автомоек.  

Вместе с тем, такой довод не опровергает по существу невозможность сброса ответчиком сточных вод, в отношении которых допущено превышение требований к их составу, в отсутствие у каждого из арендатором помещений в нежилом здании отдельных колодцев и точек отбора проб.  

Статьей 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести  

расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. С учетом содержания условий пунктов 4.1.3.2 и 4.1.3.3 договора, суд приходит к выводу, что обязанность по содержанию мест общего пользования также отнесена на арендатора помещения, ввиду его обязанности компенсировать любые затраты, связанные с предоставлением помещения.  

В настоящем случае, в связи с невозможностью установления лица, которыми допущено превышение требований к составу свойствам сточных вод, расчет задолженности производится истцом исходя объема потребленных ответчиком услуг по водоснабжению и водоотведению, пропорционально занимай площади от общей площади здания. При расчете задолженности истец предъявляет к оплате негативное воздействие в размере 180 рублей за 1 куб.м. как воды, не содержащей превышения по загрязняющим веществам, при этом учитывает, что стоимость платы за негативное воздействие для него была повышена в связи с выявлением ресурсоснабжающей организацией фактов превышения показателей состава сточных вод. Суд отмечает и то обстоятельство, что самим истцом оплата в спорный период производилась из расчета ~ 2000 рублей за 1 куб.м. с учетом выявленного нарушения.  

Приложенный к исковому заявлению расчет задолженности на 121 691 рубля 73 копеек за период с декабря 2023 года по май 2024 года учитывает фактические обстоятельства дела, судом проверен, признан правильным и обоснованным. Доказательства оплаты задолженности ответчиком не представлены. Требование о взыскании основной задолженности суд полагает подлежащим удовлетворению.  

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика 121 691 рубля 73 копеек неустойки, начисленной за период с 22.08.2024 по 11.12.2024 и неустойку, начиная с 12.12.2024 по дату фактического исполнения основного обязательства из расчета 1% от задолженности за каждый день просрочки.  

В силу статей 329, 330 ГК РФ, неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательства, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.  

Пунктом 9.1 в редакции дополнительного соглашения от 01.02.2022 № 5 предусмотрено, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении арендатором принятых на себя обязательств, неустойка рассчитывается исходя из ставки 1% от суммы месячной основной арендной платы. Основная арендная плата в месяц составляет 1 844 000 рублей.  

Пункт 9.1 договора, с учетом согласованного условия о порядке определения неустойки, представляет собой по существу неустойку в твердой форме, рассчитываемой за нарушение денежного обязательства в любом случае от месячной арендной платы и составляет в день 18 440 рублей.  

Возражения ответчика относительно неподписания дополнительного соглашения от 01.02.2022 № 5 судом отклоняются, поскольку это соглашение подписано сторонами в использованием системы электронного документооборота, возможность использования которого при взаимодействии стороны согласовали в разделе 8 договора.  

Ссылка ответчика, что дополнительное соглашение подписано прорабом ФИО2 также отклоняется, поскольку полномочия подписанта, в силу статьи 182 ГК РФ, явствовали из обстановки, истец разумно имел возможность предполагать, что лицо является уполномоченным ответчиком на подписание такого соглашения.  

Кроме того, суд отмечает, что соглашение ответчиком в редакции дополнительного соглашения фактически исполнялось.  

При расчете неустойки, принимая во внимание, что ее размер значительно превышает сумму основной задолженности, в добровольном порядке снизил неустойку  

до суммы основного долга и предъявляет ко взысканию 121 691 рубль 73 копейки. Истцом учтен момент направления ответчику счета на оплату задолженность по негативному воздействию, а также условия пункта 4.1.3.3 договора, где установлен срок на оплату счета. Таким образом, истец обоснованно рассчитывает неустойку начиная с 22.08.2024.  

Признавая расчет истца правильным и обоснованным, суд принимает во внимание и возражения ответчика, который указывает, что неустойка является чрезмерной и явно не соответствующей последствиям нарушения обязательства, в связи с чем сторона просила о применении положений статьи 333 ГК РФ.  

В силу положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ суд вправе уменьшить неустойку если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, поскольку взыскание неустойки в предусмотренном договором размере исходя из расчет 1% от месячной арендной платы (что составляет 18 440 рублей) даже с учетом добровольного снижения за каждый день просрочки приведет к получению кредитором необоснованной выгоды. Судом произведен перерасчет взыскиваемой неустойки исходя из ставки 362 рубля 18 копеек за каждый день просрочки. После перерасчет неустойки с применением такой ставки, ее размер составил 40 563 рубля 91 копейка. Основания для дальнейшего снижения неустойки отсутствуют, взыскание же неустойки в большем размере приведет к получению кредитором необоснованной выгоды.  

В остальной части требования о взыскании неустойки суд отказывает.  

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.  

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

При распределении судебных расходов, суд учитывает положения п. 21 Постановления Пленума ВС РФ от 21 января 2016 г. № 1, в соответствии с которым Положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).  

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мастер стройкомплекс» (ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Спецтрейдинг» (ИНН: 

<

***>) 121 691 рубля 73 копеек задолженности по договору от 01.01.2019 № 19-Б-3681, 40 563 рубля 91 копейку неустойки, начисленной за период с 22.08.2024 по 11.12.2024, 17 169 рублей расходов по уплате государственной пошлины за подачу иска.  

В остальной части в иске отказать. Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения. 

Судья Потыкалова К.Р.