Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-5890/2019

г. Благовещенск

16 марта 2020 года

изготовление решения в полном объеме

10 марта 2020 года 

резолютивная часть

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи М.В. Сутыриной,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Т.В. Дейнеко,

рассмотрев в открытом судебном заседании  исковое заявление

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 306280715000011, ИНН 

<

***>) к администрации г. Свободного (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости

третьи лица: Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации города Свободного (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

при участии в заседании: 

от истца: ФИО1, паспорт; ФИО2 по доверенности от 08.05.2019, паспорт,

ответчик, третье лицо явку своих представителей не обеспечили, извещены,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО1 )  (далее – ИП ФИО1, истец) с исковым заявлением к  администрации г. Свободного (далее – администрация г. Свободного, ответчик) о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости - нежилое здание - кафе-закусочной, количество этажей 2, общей площадью 1051,8 м². расположенное по адресу: 

<

...> находящееся на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010203:130.

В обоснование требований истец привел доводы о нахождении у него на праве собственности объекта незавершенного строительства (кафе-закусочной) и на праве аренды земельного участка для завершения незавершенного строительством объекта общественного питания. Вместе с тем при завершении строительства осуществлена реконструкция объекта. Ответчик на заявления о выдаче разрешения на реконструкцию объекта и вводе реконструированного объекта в эксплуатацию ответил отказом, поскольку здание уже находится в реконструированном виде, достроено. 

Истцом представлены проектная документация на реконструкцию объекта и заключение по техническому обследованию здания с указанием работоспособности всех основных несущих конструкций здания.

В судебном заседании 10.03.2020 истец на требованиях настаивал по изложенным ранее доводам, просил отнести расходы по уплате госпошлина  и расходы за проведенную экспертизу на истца независимо от итога рассмотрения дела.

Ответчик, третье лицо своих представителей в заседание не направили, о времени и месте проведения заседания извещены надлежащим образом в соответствии с ст. 123 АПК РФ. От ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика.

Ранее от ответчика  поступил отзыв, согласно которому администрация возражает против удовлетворения требований, поскольку считает, что истцом не приняты меры для получения разрешений на реконструкцию объекта и ввода его в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное разбирательство было проведено в отсутствие представителей ответчика и третьего лица. 

Исследовав материалы дела, заслушав доводы  истца, суд установил следующие обстоятельства.

Право собственности истца на объект незавершенного строительства  - нежилое здание - кафе-закусочной, площадью 115,2 м², степенью готовности 65 %, расположенное по адресу: 

<

...> возникло у истца на основании договора купли-продажи от 21.05.2015, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.05.2015 № 28 АБ 038471. 

Кадастровый номер объекта 28:05:010203:276.

Согласно техническому паспорту на здание кафе-закусочная оно расположено в границах  земельного участка с кадастровым номером 28:05:010203:0130.

Земельный участок с кадастровым номером 28:05:010203:0130, по адресу: 

<

...> предоставлен истцу в аренду на основании постановления администрации города Свободного № 459 от 05.04.2016 по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №т 81 от 05.04.2016, сроком на период действия договора с 05.04.2016 по 05.04.2020. Согласно пункту 1.1. договора № 81 от 05.04.2016, земельный участок предоставляется для завершения незавершенного строительством объекта общественного питания.

Ранее 03.09.2012 прежнему собственнику спорного объекта - ФИО3 было выдано разрешение на строительство № RU 28301000, затем срок разрешения  продлен до  30.04.2015.

После предоставления земельного участка и разработки проекта реконструкции кафе-закусочной  с пристройкой к нему дополнительных помещений, истец осуществил завершение строительством объекта недвижимости с учетом реконструкции.

03.04.2019 истец обратился в администрацию города Свободного с заявлением о выдаче разрешения  на  строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства незавершенного строительством.

09.04.2019 истцом было получено уведомление (письмом от № 106) администрации города Свободного об отказе в выдаче разрешения  на  строительство (реконструкцию), в связи тем, что объект построен  без разрешительной документации и является самовольным строительством, коэффициент застройки  не соответствует максимально допустимому, невозможно определить, необходимо ли положительное заключение  экспертизы  проектной документации объекта капитального строительства.

Без получения разрешения на строительство (реконструкцию) истец самовольно осуществил реконструкцию  и пристройку  к указанному зданию кафе-закусочной. 

Поскольку у истца отсутствует разрешение на строительство пристройки к реконструированному зданию и возможность ввести спорный объект в эксплуатацию,  он не имеет законной возможности зарегистрировать право на данное имущество (завершенный строительством объект) в административном порядке, истец обратился в суд с иском о признании права на данный объект в порядке ст. 222 ГК РФ.  

В силу статей 8, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Предъявление иска о признании права собственности имеет процессуальную цель юридической формализации своего права на спорную вещь и условиями его предъявления являются наличие объекта, на который заявляется требование о признании права собственности; неопределенность статуса вещи, относительно которой идет спор; наличие у истца правового интереса в связи с данной вещью. Истцом по иску о признании права собственности должен быть собственник индивидуально-определенной вещи как владеющий, так и не владеющий ею. Основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца права собственности, а необходимым условием удовлетворения иска - подтверждение истцом своих прав на имущество.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные  на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или  на  земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства  на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения  на  это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, в случае самовольного изменения собственником здания параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема), качества инженерно-технического обеспечения, то есть реконструкции здания (по смыслу п.14 ст.1 Градостроительного кодекса) при рассмотрении требований о признании права подлежат применению положения ст. 222 Гражданского кодекса РФ. 

Учитывая, что в результате проведенной реконструкции возник новый  объект  (площадь здания и его конфигурация изменилась) в силу п. 28, 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10,  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой  права  собственности  и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию  недвижимого  имущества, в результате которой возник новый объект.

Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ является установление того обстоятельства, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. 

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ  право  собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке  за  лицом,   в   собственности,  пожизненном   наследуемом  владении,  постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

-если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство  на нем данного объекта;

-если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

-если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Право собственности  на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано  за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 года № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 иск о признании  права  собственности  на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения  на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо,   создавшее   самовольную   постройку, предпринимало меры.

Из материалов дела следует, что истец  принимал меры по легализации самовольной постройки, что соответствует правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п.26 постановления от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Данные обстоятельства проверены судом в ходе судебного разбирательства.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, до начала строительства истцом  получены  проектная документация и   рабочий проект  реконструкции кафе-закусочной 2019 года, выполненные филиалом ОАО «РЖД» проектно-сметной группой.  

В доказательство того, что сохранение  объекта  капитального строительства кафе-закусочной по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 28:05:010203:276 в существующем состоянии не нарушает  права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан, истец представил полученные в досудебном порядке письменные доказательства:

заключение  ООО «РегионСтройЭксперт» от 29.05.2019, согласно которому все несущие конструкции нежилого здания находятся в работоспособном состоянии. Повреждения, дефекты, снижающие  несущую способность конструктивных элементов объекта, не установлены. Принятая конструктивная  схема здания обеспечивает несущую способность строительных конструкций и безопасную эксплуатацию;  

а также протокол № 1 испытания наружной пожарной лестницы от 14.06.2019, акт отбора проб; 

акт о приемке технических средств пожарной сигнализации в эксплуатацию от 15.07.2019, протокол испытаний по контролю качества огнезащитной обработки деревянных конструкций  от  14.06.2019; 

санитарно-эпидемиологическое заключение от 16.05.2011.

Указанные письменные доказательства содержат положительные выводы об отсутствии нарушений и соответствии объекта требованиям.

В целях установления  соответствия реконструированного объекта всем необходимым нормам и требованиям судом в рамках дела проведена экспертиза, проведение которой поручено  обществу с ограниченной ответственностью «Строительный комиссар» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), экспертом назначен: ФИО4. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли объект недвижимого имущества нежилое здание - кафе-закусочной, количество этажей 2, общей площадью 1051,8 кв.м. расположенное по адресу: 

<

...> находящееся на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010203:130, действующим градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным, иным обязательным нормам и правилам с учетом установления, относится ли указанный объект к объектам массового пребывания граждан, с учетом максимально допустимого коэффициента застройки в действующих правилах землепользования и застройки на территории муниципального образования «город Свободный», соблюдения расстояний до границ смежных земельных участков, противопожарных расстояний до соседних объектов?

2. В случае выявления нарушений, установить, являются ли они существенными, устранимыми? 

3. Нарушает ли сохранение данной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, создает ли угрозу жизни и здоровья граждан?

Согласно представленному экспертному заключению № 01-02-2020 от 12.02.2020, экспертом сделан вывод по первому вопросу о том, что  несущие и ограждающие конструкции здания построены с учетом действующих строительных, противопожарных, санитарных норм РФ. Нарушение имеется в части соблюдения отступов от границ смежных участков, регламентированных градостроительным планом земельного участка. 

При этом по второму вопросу дан ответ, что не соблюдение отступа с северо-северо-западной стороны на момент проведения экспертизы не влечет опасности ни для построенного здания, ни для пустующих смежных участков. Нарушение отступов  является несущественным нарушением, можно устранить получением недостающих участков земли в аренду у МО «город Свободный».

Из экспертного заключения следует, что здание не относится к объектам с массовым пребыванием людей, поскольку такое пребывание предполагает одновременное нахождение 50 и более человек. В кафе предусмотрена установка 4-х столиков, что соответствует максимальному количеству - 1 человек что меньше 50 и меньше 1 чел. на 1 кв.м.

Из указанного следует отсутствие необходимости получения положительного заключения государственной экспертизы проекта.

По третьему вопросу экспертом сделан вывод, что сохранение данной постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Экспертное заключение ООО  «Строительный комиссар» признается судом допустимым доказательством, оно последовательно, выводы полные и обоснованные. Данное доказательство согласуется с иными представленными письменными доказательствами в выводах о соответствии здания в реконструированном виде обязательным требованиям и нормам безопасности.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства соблюдения правил пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических норм и соответствие спорного объекта строительным нормам и правилам.

Спорная самовольная постройка создана на земельном участке, разрешенное использование которого допускает строительство на нем данного объекта, её сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что соответствует требованиям пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

Вопреки содержанию ответа администрация г. Свободного от 09.04.2019 о нарушении коэффициента застройки, в экспертном заключении ООО «Строительный комиссар» делает вывод по представленному градостроительному плану земельного участка, что в нем отсутствует информация о максимальном проценте застройки. В официальном документе «Правила землеустройства и землепользования» для зоны ИТ-4 значение коэффициент застройки не регламентировано, поэтому превышений нет вообще.

Администрацией г. Свободного не представлено доказательств в опровержение вывода эксперта и в обоснование содержания письма от 09.04.2019 в ответ на обращение истца о получении разрешения на реконструкцию.

Привлеченное в качестве третьего лица Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации города Свободного также не представило возражений относительно заявленных требований.

На момент разрешения спора договор аренды земельного участка 28:05:010203:0130 является действующим. Его разрешенное использование предполагает строительство объекта общественного питания.

Поскольку право собственности истца на незавершенный строительством объект зарегистрировано в установленном порядке, не оспорено, объект фактически достроен с установленным назначением и использованием, то суд с учетом установленных обстоятельств приходит к выводу, что признание права собственности  создает правовую определенность в использовании объекта гражданских прав по назначению, в налогообложении, иных аспектах вовлечения объекта в гражданский оборот.

Таким образом, суд, принимая во внимание  принятие истцом мер к  легализации самовольной пристройки, отсутствие правопритязаний иных лиц, пришел к выводу о достаточности представленных истцом доказательств соблюдения императивных норм, установленных действующим законодательством в защиту публичных интересов и признаёт заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Госпошлина по настоящему делу составляет 6000 руб.

В соответствии с  пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса Российской Федерации  ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины.

При обращении в суд истцом была уплачена государственная пошлина в размере                  22 417 руб.  по чеку-ордеру от 08.07.2019 (операция 65).

Согласно сделанному заявлению истец просил отнести расходы по уплате государственной пошлины на него, в связи с чем суд относит расходы по уплате пошлины  в размере 6000 руб. на истца. 

Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 16 417 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета (ст. 104 АПК РФ, ст. 333.40 НК РФ).

При назначении по делу экспертизы истцом для последующей оплаты услуг эксперта была перечислена на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере 45000 руб. (чек-ордер от 17.10.2019). 

Согласно представленным экспертной организацией акту № 1 от 13.02.2020, счету № 1 от 13.02.2020  стоимость проведения экспертизы составила 45 000 руб. 

Указанная сумма подлежит выплате экспертной организации, при этом исходя из положений статей 101, 106 и 110 АПК РФ и на основании заявления истца расходы по оплате за проведение экспертизы также относятся на ИП ФИО1.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

решил:

признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП 306280715000011, ИНН 

<

***>) право собственности объект недвижимости в реконструированном виде - нежилое здание кафе-закусочной, количество этажей 2, общей площадью 1051,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> находящееся на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010203:130.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 306280715000011, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 16 417 руб., уплаченную по чеку-ордеру от 08.07.2019 (операция 65).

Выплатить с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительный комиссар» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) за проведенную судебную экспертизу денежные средства в размере 45000 руб.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом. 

Для направления исполнительного листа на взыскание денежных средств в доход бюджета ходатайство взыскателя не требуется.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                                                                                     М.В. Сутырина