Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А75-6722/2023

Резолютивная часть постановления объявлена  05 марта 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  07 марта 2024 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Щанкиной А.В.,

судей                                                         Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Сургута на решение от 11.10.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры (судья Заболотин А.Н.) и постановление от 15.12.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Воронов Т.А., Бацман Н.В., Краецкая Е.Б.) по делу № А75-6722/2023 по иску Администрации города Сургута (628408, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Ханты-Мансийск стройресурс» (628011, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> зд. 61, офис 205, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «17-1 квартал» (628011, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> зд. 61, офис 208, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о понуждении возвести объекты.

Третьи лица, участвующие в деле, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерное общество «Югорское управление инвестиционно-строительными объектами» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

В заседании приняли участие представители:

от Администрации города Сургута - ФИО2, по доверенности от 22.12.2023 (сроком по 31.12.2024), диплом, паспорт,

от общества «Ханты-Мансийск стройресурс» - ФИО3 по доверенности от 16.03.2023 (сроком по 31.01.2025), диплом, паспорт.

Суд установил:

Администрация города Сургута (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением, в котором просила:

- обязать общество с ограниченной ответственностью «Ханты-Мансийск стройресурс» (далее - ООО «Ханты-Мансийск стройресурс», ответчик) возвести следующие объекты:

«Детский сад на 300 мест» на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:7375;

«Детский сад на 300 мест» на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:7371;

«Общеобразовательная школа на 1500 учащихся» на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:7366;

«Общеобразовательная школа на 1500 учащихся» на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:7407;

завершить строительство объекта «Территория общего пользования (Дорога)» на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0000000:22496;

- обязать общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «17-1 квартал» (далее - ООО специализированный застройщик «17-1 квартал», ответчик) возвести объект «Детский сад на 300 мест» на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:7405.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Югорское управление инвестиционно-строительными объектами».

Решением от 11.10.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 15.12.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы истец указал следующее: суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что Администрация, действуя разумно и добросовестно, зная, что срок давности истекает 01.08.2019, уже должна была предъявить соответствующие требования к своему контрагенту, могла и должна была получить информацию об обязанном лице, при этом третьим лицом до истечения срока исковой давности была признана претензия и фактически совершена просьба об отсрочке исполнения обязательства; общий срок исковой давности по договору истекал, как правильно указывают ответчики и третье лицо, 01.08.2019, однако, до истечения указанного срока, а именно 03.07.2019, земельные участки с кадастровыми номерами 86:10:0101000:7375, 86:10:0101000:7371, 86:10:0101000:7366, 86:10:0101000:7407 и 86:10:0101000:7405 были отчуждены в пользу ООО «Ханты-Мансийск СтройРесурс», Администрация не являлась стороной сделок, соответственно, не могла знать об изменении ответчика, если брать минимальный срок для установления факта неисполнения/ненадлежащего исполнения обязанности по строительству объектов образования в 1 год, то срок исковой давности следует исчислять с 03.07.2020, Администрация города обратилась в суд 05.04.2023, то есть срок исковой давности не пропущен; земельный участок с кадастровым номером 86:10:0000000:22496 для строительства объекта «Территория общего пользования (Дорога)» был приобретен ответчиком ООО «Ханты-Мансийск СтройРесурс» 30.09.2021, то есть по данному объекту срок исковой давности не пропущен;  земельный      участок      с        кадастровым номером 86:10:0101000:7405 для строительства объекта «Детский сад на 300 мест» приобретен ответчиком ООО «Специализированный застройщик «17-1 квартал» 25.10.2021, то есть по данному объекту срок исковой давности не пропущен.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Ханты-Мансийск стройресурс» просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, ссылаясь на необоснованность доводов жалобы и на пропуск срока исковой давности, полагая что обязательства по строительству социальных объектов прекращены в связи с прекращением действия договоров аренды.

В судебном заседании представители сторон поддержали ранее изложенные правовые позиции по делу.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Администрацией и закрытым акционерным обществом «Югорское Управление инвестиционно-строительными проектами» по итогам проведенного аукциона заключен договор аренды земельного участка от 25.09.2006 № 716 (далее - договор) под комплексное освоение в целях жилищного строительства.

Земельный участок расположен в микрорайоне 30, площадь составляла 490 789 м2, кадастровый номер 86:10:0101000:0337.

Пунктом 1.5 договора срок аренды участка был установлен с 25.09.2006 до 01.09.2016.

В силу пункта 6.1 договора максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков был определен до 01.08.2016.

В соответствии с пунктом 3.2.6 договора правообладатель земельных участков в срок до 01.08.2016 был обязан осуществить строительство объектов в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков и утвержденным проектом планировки, с указанным минимальным объемом ввода в эксплуатацию объектов инженерной инфраструктуры и внутриквартальных проездов, необходимого для ввода объектов микрорайона 30, и построить и ввести в эксплуатацию 301 190 м2, жилья, в том числе по годам: 2008 год - не менее 20 000 м2; 2009 год - не менее 25 000 м2; 2010 год - не менее 30 000 м2; 2011 год - не менее 30 000 м2; 2012 год - не менее 35 000 м2; 2013 год - не менее 35 000 м2; 2014 год - не менее 40 000 м2; 2015 год - не менее 40 000 м2; 2016 год - не менее 46 190 м2.

Поскольку договор был заключен по итогам торгов, изменение указанного условия не допускалось.

В последующем из земельного участка были образованы новые земельные участки в соответствии с документацией по планировке территории микрорайона 30. В частности, были образованы следующие земельные участки: с кадастровым номером 86:10:0101000:7375, общей площадью 9 363 м2, с видом разрешенного использования: «Детский сад на 300 мест»; с кадастровым номером 86:10:0101000:7371, общей площадью 9 322 м2, с видом разрешенного использования: «Детский сад на 300 мест»; с кадастровым номером 86:10:0101000:7366, общей площадью 20 817 м2, с видом разрешенного использования: «Общеобразовательная школа на 1 500 учащихся»; с кадастровым номером 86:10:0101000:7407, общей площадью 21 983 м2, с видом разрешенного использования: «Общеобразовательная школа на 1500 учащихся»; с кадастровым номером 86:10:0101000:7405, общей площадью 8 840 м2, с видом разрешенного использования: «Детский сад на 300 мест»; с кадастровым номером 86:10:0000000:22496, общей площадью 6 335 м2, с видом разрешенного использования: «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), 8-9-этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, 17-этажный жилой дом, территория общего пользования (Дорога), 25-этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, 8-9-этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, РП-ТП-5».

Между Администрацией и акционерным обществом «Югорское управление инвестиционно-строительными проектами» были заключены договоры купли-продажи на образованные земельные участки.

С 23.05.2019 земельные участки с кадастровыми номерами 86:10:0101000:7375, 86:10:0101000:7371, 86:10:0101000:7366, 86:10:0101000:7407, с 30.09.2021 – с кадастровым номером 86:10:0000000:22496 - перешли в собственность общества «Ханты-Мансийск стройресурс», а земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101000:7405 в собственность общества Специализированный застройщик «17-1 квартал» на основании сделки от 25.10.2021.

Как следует из предоставленного в материалы дела акта осмотра земельных участков от 17.03.2023 только на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0000000:22496 частично возведено сооружение - внутриквартальный проезд. Остальные земельные участки свободны от застройки, объекты недвижимости на них отсутствуют. Разрешений на строительство объектов на указанных земельных участках Администрация не выдавала.

На основании изложенных обстоятельств Администрация полагает, что у ответчиков, как у правопреемников первоначального застройщика, сохранились обязательства арендатора земельного участка по строительству объектов недвижимости социального назначения (детские сады, школы, объект - территория общего пользования (дорога)), неисполнение которых послужило основанием для обращения в суд с требованием о возложении обязанности исполнить обязательства в принудительном порядке.

Государственной программой Ханты-Мансийского автономного округа – Югры «Развитие образования в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре на 2018 - 2025 годы и на период до 2030 года», утвержденной постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 09.10.2013 № 413-п (пункт 65 таблицы 6 раздела V) (в редакции по состоянию на 05.02.2018) было предусмотрено строительство объекта «Детский сад в микрорайоне № 30 г. Сургута на 300 мест» за счет внебюджетных источников финансирования с периодом реализации 2017-2019 гг.; впоследствии период реализации менялся на 2019-2021 гг.

Также указанной государственной программой было предусмотрено приобретение двух объектов «Средняя общеобразовательная школа в микрорайоне 30 г. Сургута (Общеобразовательная организация с универсальной безбарьерной средой)» на 1 500 мест каждый, которые должны быть построены в 2021-2023 гг. и 2022-2024 гг. соответственно.

Письмом от 05.02.2018 № 02-02-746/18-0 департамент архитектуры и градостроительства Администрации сделал запрос о планируемых сроках строительства объекта, в ответ на которое АО «ЮграИнвестСтройПроект» письмом от 13.02.2018 № 239-Ю сообщило, что строительство объекта запланировано на 2021 год.

Кроме того, письмом от 30.10.2020 № 1851-О ответчик ООО «Ханты-Мансийск СтройРесурс» подтвердил планирование строительства внутриквартального проезда, а также детского сада на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:7375.

Руководствуясь частями 1, 5, 6, 7 статьи 30.2, подпунктами 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), положениями Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон     № 171-ФЗ), исходя из того, что Администрацией не доказано наличие утвержденного проекта планировки территории и наличие на земельном участке объектов инженерной инфраструктуры, что является препятствием для удовлетворения иска и возложения на ответчиков обязательств по строительству объектов недвижимости, а также учитывая, что ЗК РФ не предусматривает для новых собственников земельных участков последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по осуществлению строительства в виде возложения обязанности исполнить обязательства в натуре, суд первой инстанции признал требования не подлежащими удовлетворению.

Иные доводы, возражения сторон и приведенная в их обоснование правовая аргументация предметом исследования и оценки не являлись.

Оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции привел следующую мотивировочную часть по отказу в иске: поскольку договором аренды срок аренды установлен до 01.09.2016, соответственно срок исполнения обязанности осуществить строительство перечисленных в иске объектов - до 01.08.2016; на период с 2008 по 2016 год предусматривались минимальные объемы ввода в эксплуатацию объектов инженерной инфраструктуры и внутриквартальных проездов, которые арендатором также не соблюдались; с рассматриваемыми требованиями Администрация обратилась лишь 11.04.2023 - то есть по истечении трехлетнего срока (через более чем 5,5 лет) после установленного договором срока завершения строительства.

В части доводов Администрации о том, что ответчики по существу признавали наличие обязательств по строительству объектов социального назначения, апелляционная коллегия заключила, что принятие и исполнение государственной программы производится в сфере иных правоотношений, изменение государственной программы само по себе не влечет изменение условий договора, не освобождает арендатора от соблюдения сроков и предусмотренной договором ответственности, соответственно, не влияет на срок исковой давности по основанным на договоре требованиям; при этом ответ ООО «Ханты-Мансийск стройресурс» и АО «Югорское управление инвестиционно-строительными объектами» о планируемых сроках производства работ не является признанием долга в смысле, придаваемом этому понятию статьей 203 ГК РФ, и основанием для перерыва срока исковой давности, в связи с чем срок исковой давности пропущен.

Вместе с тем по мнению суда округа, по существу заявленные требования судами первой и апелляционной инстанции не рассматривались и вынесены без надлежащего исследования и оценки существенных по делу обстоятельств.

Пунктом 14 статьи 34 Закона № 171-ФЗ предусмотрено, что отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или после дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с частью 2 настоящей статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются нормами ЗК РФ в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на момент заключения договора регулировались статьей 30.2 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Пунктом 2 статьи 30.2 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 10 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона должны быть указаны: максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Статьей 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) предусмотрено, что подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры и включает в себя характеристики планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.

Таким образом, перечень объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих строительству и передаче в муниципальную собственность, устанавливается проектом планировки территории уже после проведения аукциона и заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Определить в аукционной документации и заключенном по результатам аукциона договоре аренды конкретный перечень таких объектов не представлялось возможным ввиду установленного действующим на тот момент законодательством порядка предоставления земельного участка в аренду и порядка подготовки арендатором (застройщиком) документации по планировке территории арендуемого участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно части 1 статьи 46.4 ГрК РФ комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка (часть 4 статьи 46.4 ГрК РФ).

Условиями договора о комплексном освоении территории являются, в том числе: обязательства лица, заключившего договор с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления подготовить и представить в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления проект планировки территории и проект межевания территории, в отношении которой заключается договор, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органами местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории и объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки и представления этих документов; обязательство лица, заключившего договор, осуществить образование земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном развитии территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории; обязательство сторон осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; максимальные сроки выполнения данного обязательства (пункты 2, 4, 6 части 5 статьи 46.4 ГрК РФ).

Таким образом, в силу пункта 8 статьи 46.4 ГрК РФ, прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.

Договоры купли-продажи земельных участков, образованных из земельных участков, предоставленных по договору аренды в целях комплексного освоения для жилищного строительства, подлежат регулированию с учетом положений этого договора и аукционной документации.

Как следует из материалов дела, Постановлением Администрации от 03.04.2012       № 2201 был утвержден проект планировки и проект межевания территории микрорайона № 30 города Сургута, в соответствии с которым было предусмотрено строительство, в том числе объектов социального назначения: двух детских садов по 300 мест и двух общеобразовательных школ на 1 500 учащихся, а также на территории общего пользования -  строительство дороги.

То есть в настоящем случае перечень объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих строительству и передаче в муниципальную собственность, установлен проектом планировки территории.

Между тем, как следует из материалов дела, обязательства по комплексному освоению территории в части возведения объектов социальной инфраструктуры – двух детских садов по 300 мест, двух общеобразовательных школ и дороги - ни первоначальным арендатором земельных участков, получившим право аренды по результатам торгов, ни новыми собственниками размежеванных земельных участков (ответчиками), в настоящее время не исполнены.

Срок аренды для целей комплексного освоения территории определяет период, в течение которого территория должна быть освоена, то есть срок создания на ней необходимых объектов. Однако, в силу действующего законодательств, это не означает, что по истечении указанного в договоре периода застройщик освобождается от исполнения принятых обязательств.

В силу пункта 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Таким образом, обязательство может считаться исполненным, если оно исполнено надлежаще, то есть если соблюдены все условия и требования, предъявляемые к предмету, субъекту, сроку и способу исполнения обязательства.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

К поведению, противоречащему добросовестности и честной деловой практике, относится поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона разумно положилась на них.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

В пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7) разъяснено следующее: при предъявлении кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре, суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, определяет, является ли такое исполнение объективно возможным; разрешая вопрос о допустимости понуждения должника исполнить обязанность в натуре, суд учитывает не только положения ГК РФ, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства; не может быть отказано в удовлетворении иска об исполнении обязательства в натуре в случае, когда надлежащая защита нарушенного гражданского права истца возможна только путем понуждения ответчика к исполнению в натуре и не будет обеспечена взысканием с ответчика убытков за неисполнение обязательства.

Поскольку как первоначальным застройщиком (арендатором), так и ответчиками (возможно являющимися группой взаимосвязанных юридических лиц, что суды не проверяли и не устанавливали при рассмотрении дела), получившими по сути на льготных условиях земельные участки для комплексного освоения территории, в том числе и для строительства социально-значимых объектов, не доказано надлежащее исполнение обязательств, которые в силу  положений статей 30.2 и 38,2 ЗК РФ также возложены на них как на правопреемников первоначального застройщика (положения указанных статей распространяют свое действие на спорные правоотношения, что верно было определено судами), поэтому прекращение срока действия договора аренды, также как и определенного договором срока их возведения (2016 год), не препятствует заявлению истцом требований об исполнении обязательств о строительстве (завершении строительства) таких объектов с последующей передачей муниципальному образованию спорных социально значимых объектов (а также использованию иных способов защиты прав, предусмотренных действующим законодательством).

При этом формальное уклонение ответчиков (застройщиков) и третьего лица от исполнения указанных обязательств со ссылками только лишь на пропуск срока исковой давности является способом уклонения от исполнения обязательств.

Формальный подход суда, признавшего пропущенным срок исковой давности, в настоящем случае существенно нарушил права неопределённого круга лиц (граждан), проживающих в указанном микрорайоне, и лишенных в настоящее время таких важных социальных объектов, как: дороги, детские сады, школы.

При этом в судебном заседании суда округа представитель ответчика пояснил, что на земельных участках (в том числе и на участке с кадастровым номером 86:10:0000000:22496, относящимся к территории общего пользования, и предназначенным для строительства дороги) возможно будет вестись строительство жилой застройки, что прямо противоречит как видам разрешенного использования спорных участков, так и утвержденному проекту планировки микрорайона.

Судом апелляционной инстанции не было учтено, что, получив по гражданско-правовым основаниям (не установленным и не проверенным судами) спорные земельные участки с определенным видом разрешенного использования по льготной цене, со стороны как первоначального застройщика (третьего лица), так и последующих правообладателей (ответчиков) не было исполнено (предоставлено) какое - либо встречное предоставление в виде строительства социально значимых объектов.

Хотя по правилам подпункта 8 статьи 38.2 ЗК РФ застройщик и последующие собственники, получившие земельные участки по гражданско-правовым сделкам,  обязаны были соблюдать в том числе и требования о максимальных сроках строительства объектов социальной инфраструктуры, поскольку само по себе исключительное право на приобретение таких участков на льготных условиях возникает только у арендатора, добросовестно выполняющего все требования указанной статьи.

Получив в собственность земельные участки с условием комплексного развития территорий, ни ответчики, ни застройщик в период с 2006 года по настоящее время (2024 год) не обеспечили строительство социальных объектов в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков и утвержденным проектом планировки, не приступали к разработке проектной документации, выполнению инженерных изысканий, архитектурно-строительному проектированию и проведению экспертизы проектной документации, то есть заведомо не собирались выполнять договорные обязательства по возведению объектов социальной инфраструктуры, при этом получили земельные участки по заниженной цене, а также прибыль от реализации квартир в построенных многоквартирных домах.

Процессуальное поведение как третьего лица (первоначального застройщика), так и ответчиков, формально заявивших в настоящем деле о применении срока исковой давности, должно было быть рассмотрено и оценено судами с учетом положений статьи 10 ГК РФ, ему дана соответствующая правовая оценка, чего фактически судами не сделано, что не может быть признано судом округа законным и обоснованным.

В связи с изложенным выводы суда апелляционной инстанции об истечении срока исковой давности в отношении заявленных исковых требований являются ошибочными, сделанными преждевременно, а также нарушающими принцип баланса интересов сторон Администрации и непродлённого круга лиц (граждан), проживающих в микрорайоне без построенных социально значимых объектов: детских садов, школ и дороги.

Выводы суда первой инстанции об отсутствии в материалах дела утверждённого проекта планировки вообще не соответствуют обстоятельствам дела и предоставленным в дело документам.

Кроме того, судами не устанавливались и не исследовались материально-правовые основания для приобретения спорных участков ответчиками (в 2019-2021 годах), а именно: не устанавливалась их действительность, правомерность заключения, соответствие нормам действующего законодательства, не оценивались в связи с этим действия первоначального застройщика по продаже спорных земельных участков ответчикам, составляющим группу лиц (в том числе без выяснения правовой цели такой продажи без намерения строительства социальных объектов) с учетом положений статьи 10 ГК РФ.

Судами по существу не был исследован объем обязанностей, перешедших с начала к первоначальному застройщику, а потом и к ответчикам с учетом условий договора комплексного освоения и на основании аукционной документации (которая также не являлась предметом исследования и оценки судами первой и апелляционной инстанций).

При этом тот факт, что условиями аукциона и заключенным по его результатам договором конкретно не определены объекты инженерной инфраструктуры, подлежащие передаче в собственность муниципального образования, отсутствие между сторонами соглашения о передаче спорных объектов, а также условий передачи, не являются основанием для освобождения арендатора от обязанности по передаче данных объектов публично-правовому образованию (определение Верховного Суда Российской Федерации от 01.11.2021 № 310-ЭС21-7791 по делу № А09-5339/2020).

Таким образом, судам надлежало установить, сохранилась ли у ответчиков как правопреемников первоначального застройщика обязанность в рамках условий договора о комплексном освоении по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной и социальной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, или же такая обязанность сохранилась у первоначального застройщик (с учетом оценки правомерности его действий по отчуждению участков юридическим лицам, составляющим группу лиц (статья 10 ГК РФ).

Судами также не было учтено, что государственной программой Ханты-Мансийского автономного округа - Югры «Развитие образования в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре на 2018 - 2025 годы и на период до 2030 года», утвержденной постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 09.10.2013 № 413-п (пункт 65 таблицы 6 раздела V) (в редакции по состоянию на 05.02.2018) было предусмотрено строительство объекта «Детский сад в микрорайоне № 30 г. Сургута на 300 мест» за счет внебюджетных источников финансирования; кроме того, указанной государственной программой было предусмотрено приобретение двух объектов «Средняя общеобразовательная школа в микрорайоне 30 г. Сургута (Общеобразовательная организация с универсальной безбарьерной средой)» на 1 500 мест каждый, которые должны быть построены в 2021-2023 гг. и 2022-2024 гг. соответственно.

При этом поскольку в письме от 13.02.2018 № 239-Ю АО «ЮграИнвестСтройПроект» сообщило, что строительство объекта запланировано на 2021 год, а в письме от 30.10.2020 № 1851-О ответчик ООО «Ханты-Мансийск СтройРесурс» подтвердил планирование строительства внутриквартального проезда, а также детского сада на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:7375 (фактически совершено признание наличия обязательств), соответственно судам следовало исследовать и установить: включено ли строительство спорных объектов (двух школ и двух детских садов) в настоящее время в государственную программу Ханты-Мансийского автономного округа – Югры; предполагалось ли строительство социальных объектов не за счет застройщика изначальной аукционной документацией, а посредством совместного с муниципальным образованием финансирования; являются ли письма ответчиков о планировании строительства признанием существующей обязанности и  могут ли быть в связи с этим квалифицированы в качестве признания долга (пункт 2 статьи 206 ГК РФ).

В то время как для установления необходимости строительства спорных объектов и источников его финансирования необходимо было оценить аукционную и иную документацию по заключению договора для комплексного освоения в целях жилищного строительства, документацию градостроительного планирования и иные обстоятельства, касающиеся потребностей населения в подобного рода социальных объектах (в том числе проверить действие государственной программы в городе Ханты-Мансийске и включение в нее спорных объектов).

Поскольку вышеизложенные обстоятельства, которые имеют значение для правильного рассмотрения дела, судами не проверены, выводы по существу спора не могут быть признаны обоснованными.

Учитывая, что установление фактических обстоятельств спора является компетенцией судов первой и апелляционной инстанций и не входит в полномочия суда округа, обжалуемые решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит устранить вышеприведенные недостатки, полно и всестороннее исследовать представленные в дело доказательства в обоснование заявленных требований и возражений, на основании собранных по делу доказательств установить фактические обстоятельства дела, в том числе: исследовать аукционную документацию; установить объем прав и обязанностей застройщика по договору аренды от 25.09.2006; проверить исполнение первоначальным застройщиком  -ООО «Югорское управление инвестиционно-строительными объектами» обязанностей по комплексному освоению исходного земельного участка; установить и проверить действительную волю и правовые цели заключения договоров купли-продажи в 2016 году у первоначального застройщика и ответчиков (для каких целей приобрели земельные участки); установить и исследовать материально-правовые основания для приобретения спорных участков ответчиками в 2019-2021 годах на предмет их действительности, правомерности и соответствия нормам действующего законодательства; оценить действия первоначального застройщика по продаже спорных земельных участков с учетом возможного отнесения третьего лица и ответчиков к одной группе лиц (проверить учредительные документы, юридические адреса и тд.) и положений статьи 10 ГК РФ; исходя из требований действующего законодательства и условий договора о комплексном освоении, установить потребность муниципального образования в строительстве детских дошкольных и школьных учреждений (в том числе действие государственной программы в городе Ханты-Мансийске и включение в нее спорных объектов); разрешить вопрос о том, являются ли письма ответчиков о планировании строительства признанием существующей обязанности и могут ли быть в связи с этим квалифицированы в качестве признания долга (пункт 2 статьи 206 ГК РФ); принять по спору законный и обоснованный судебный акт, а также разрешить вопрос о распределении судебных расходов по делу, в том числе с учетом состоявшихся апелляционного и кассационного рассмотрения.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 11.10.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры и постановление от 15.12.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-6722/2023 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                             А.В. Щанкина

Судьи                                                                           Е.Ю. Демидова

ФИО1