Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №

 А26-10173/2021

г. Петрозаводск

27 июня 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена   20 июня 2022 года.

Полный текст решения изготовлен   27 июня 2022 года.

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Цыба И.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петровым Б.А., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску государственного бюджетного учреждения Республики Карелия «Фонд государственного имущества Республики Карелия» к Благотворительному фонду «Мама-Дом» о взыскании 579 278 руб. 85 коп.,

 

при участии представителей:

истца – ФИО1 по доверенности от 04.10.2021;

ответчика – ФИО2 по доверенности от 29.10.2021,

установил:

22.12.2021 государственное бюджетное учреждение Республики Карелия «Фонд государственного имущества Республики Карелия» (ОГРН: 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – истец, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Благотворительному фонду «Мама-Дом» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, далее – ответчик, Фонд) о взыскании 579 278 руб. 85 коп., в том числе 266 903 руб. 93 коп. – задолженность по возмещению коммунальных платежей и 312 374 руб. 92 коп. – задолженность по оплате расходов на эксплуатационное обслуживание и техническое обслуживание объекта аренды.

Определением суда от 24.12.2021 исковое заявление принято судом к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Ответчик 21.01.2022 представил в суд отзыв на иск с приложением подтверждающих документов. В отзыве ответчик возражал относительно рассмотрения дела в порядке упрощенного производства, иск не признал на основании следующего.

21.11.2018 между Учреждением и Фондом заключен договор аренды № 32/ПА (далее – Договор), в соответствии с которым ответчику во временное владение и пользование переданы нежилые помещения общей площадью 361,2 кв.м., расположенные на 4-ом этаже здания по адресу: 

<

...>.

Как указывает истец в своем заявлении, задолженность Фонда представляет собой сумму двух составляющих: расходы на эксплуатационное обслуживание (техническое обслуживание, текущий ремонт, содержащие общего имущества) и расходы на поставку коммунальных ресурсов (тепловой энергии и электроэнергии).

По общему правилу арендатор обязан нести расходы на содержание арендуемого имущества. Поскольку места общего пользования непосредственно в предмет договора аренды не входят, возложение на ответчика обязанностей по их содержанию не соответствует требованиям закона.

Пунктом 4.2.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, плату за использование земельного участка, коммунальные платежи за места общего пользования, платежи за эксплуатацию, содержание и ремонт общего имущества здания. При этом, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт несет только собственник жилого помещения (статья 30, статья 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, статья 210 ГК РФ).

Учитывая изложенное, довод истца об обязанности ответчика, являющегося арендатором нежилого помещения, нести расходы на содержание мест общего пользования в здании не основан на положениях закона. Такая обязанность законом возложена исключительно на собственника имущества. Ссылка истца на положения договора аренды является безосновательной, поскольку данный договор регулирует правоотношения между истцом (собственником) и ответчиком (арендатором).

В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. Действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем таких услуг, ресурсоснабжающей организацией). Между Учреждением, осуществляющим функции управляющей компании, и арендатором прямой договор об участии в расходах по содержанию и текущему ремонту общего имущества, возмещении коммунальных расходов заключен не был. Непосредственно в силу закона такое обязательство у арендатора не возникает.

Ответчик также возражает относительно фактического надлежащего исполнения истцом своей обязанности по содержанию общего имущества в здании 

<

...>.

По смыслу положений ст. 779, 781 ГК РФ оплате подлежат только надлежащим образом оказанные лицу услуги.

Истец в своем исковом заявлении указывает на то, что им обеспечена возможность комфортного пребывания ответчика в арендуемых помещениях и в целом в здании в течение всего рассматриваемого периода (с 01.08.2020 по 01.09.2021). Однако, как указал ответчик, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представляет надлежащих и допустимых доказательств исполнения обязанности по содержанию и текущему ремонту здания, несения каких-либо расходов.

Учреждением не представлены доказательства установления тарифа в размере 31,5 руб., а также того, какие конкретно услуги охватываются этим тарифом, в связи с чем невозможно проверить, какая услуга оказана, а какая нет.

Кроме того, истцом в подтверждение своих доводов о надлежащем содержании здания не представлены сметы расходов, позволяющие установить фактические затраты на содержание и обслуживание здания, заключенные договоры; акты выполненных работ, счета-фактуры, платежные документы, иные документы, свидетельствующие о том, что фактически услуга по содержанию имущества оказывалась.

Фондом неоднократно в адрес Учреждения направлялись требования и претензии, связанные с необходимостью устранения имеющихся в здании недостатков, нарушений, проведения текущего ремонта.

Учреждением не выполняются минимально необходимые требования к содержанию общедомового имущества и поддержанию в надлежащем состоянии конструктивных элементов здания, инженерных систем:

1) в части поддержания надлежащего состояния стен и фасадов здания;

2) в части поддержания надлежащего состояния крыльца, используемого Фондом в качестве входа в арендуемые помещения;

3) в части содержания системы наружного водостока здания;

4) в части обеспечения надлежащего состояния внутренней отделки подъезда здания, используемого Фондом для доступа в арендуемые помещения.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Перечень) и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила).

По мнению ответчика, указанный установленный минимальный перечень услуг и работ для многоквартирных домов не может отличаться от перечня услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества нежилых зданий, поскольку является универсальным для применения в отношении домов различного вида, состава, конструктивных особенностей, степени физического износа, технического состояния общего имущества.

Согласно п. 3 Перечня для надлежащего содержания стен многоквартирных домов выполняются следующие виды работ:

- выявление отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами, неисправности водоотводящих устройств;

- выявление следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей, из крупноразмерных блоков;

- выявление повреждений в кладке, наличия и характера трещин, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями в домах со стенами из мелких блоков, искусственных и естественных камней;

- выявление в элементах деревянных конструкций рубленых, каркасных, брусчатых, сборно-щитовых и иных домов с деревянными стенами дефектов крепления, врубок, перекоса, скалывания, отклонения от вертикали, а 'также наличия в таких конструкциях участков, пораженных гнилью, дереворазрушающими грибками и жучками-точильщиками, с повышенной влажностью, с разрушением обшивки или штукатурки стен;

- в случае выявления повреждений и нарушений - составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение.

В соответствии с п. 9 Перечня в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов выполняются следующие виды работ:

- выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков;

- контроль состояния и работоспособности подсветки информационных знаков, входов в подъезды (домовые знаки и т.д.);

- выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках;

- контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами;

- контроль состояния и восстановление плотности притворов входных дверей, самозакрывающихся устройств (доводчики, пружины), ограничителей хода дверей (остановы);

- при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Согласно п. 11 Перечня в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов, выполняются следующие работы:

- проверка состояния внутренней отделки. При наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию – устранение выявленных нарушений.

Согласно п. 13 Перечня в целях надлежащего содержания оконных и дверных заполнений помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, выполняются следующие работы:

- проверка целостности оконных и дверных заполнений, плотности притворов, механической прочности и работоспособности фурнитуры элементов оконных и дверных заполнений в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

- при выявлении нарушений в отопительный период – незамедлительный ремонт. В остальных случаях – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312 утверждены Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р) (далее – Положение).

Согласно п. 1.2. Положения оно является обязательным для всех организаций, учреждений и предприятий, осуществляющих реконструкцию, капитальный и текущий ремонт, техническое обслуживание зданий.

Техническое обслуживание зданий должно включать работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности или исправности, наладке  и  регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания или объекта в целом и его элементов и систем, а также по обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории. Выявленные неисправности, препятствующие нормальной эксплуатации, должны устраняться в сроки, указанные в обязательном Приложении № 6 (п. 3.6. Положения).

Ответчик указал, что ни одна из претензий Фонда об устранении выявленных недостатков не удовлетворена. При этом в своих ответах Учреждение указывает на то, что основанием для отказа в удовлетворении требований ответчика является незаключение с истцом договоров на коммунальное и эксплуатационное обслуживание. Истец в обоснование своих отказов указывал на то, что содержание общего имущества является договорной обязанностью ответчика.

В правоотношениях оказания услуг обязанности оплачивать услугу одной стороной корреспондирует обязанность оказать эту услугу другой стороной. При этом неоказание услуги исполнителем соответственно влечет за собой отказ в ее оплате. Поскольку какой-либо реакции на обращения Фонда со стороны Учреждения не последовало, состояние общего имущества здания остается в неизменно неудовлетворительном состоянии, ответчиком был сделан вывод об отсутствии надлежащего исполнения обязательств по содержанию здания со стороны истца.

На поступающие в адрес ответчика акты были составлены возражения, которые направлены в адрес истца. В указанных возражениях Фонд просил Учреждение представить показания общедомового прибора учета, копии документов, свидетельствующих о выполнении работ по техническому обслуживанию, текущему ремонту и содержанию здания. В адрес Фонда подтверждающие документы так и не были предоставлены, мотивированного ответа на возражения не дано.

На основании изложенных обстоятельств ответчик считает, что в иске Учреждению должно быть отказано.

Истец 18.02.2022 представил в суд письменные возражения относительно  ходатайства ответчика о рассмотрении дела в общем порядке, возражал относительно доводов ответчика, указанных в отзыве на исковое заявление, на основании следующего.

Между Учреждением и Фондом заключён договор аренды № 32/ПА от 21.11.2018 (далее по тексту – Договор). Согласно п.1.3 Договора до момента его подписания Фонд обязан был произвести ознакомление с принимаемым в пользование имуществом, его характеристиками и недостатками. Факт такого ознакомления и отсутствия претензий со стороны Фонда и его руководителя закреплён в акте приёма-передачи от 21.11.2018, который является Приложением № 1 к Договору. Ответчик был в полной мере осведомлён о действительном техническом и эстетическом виде и состоянии арендуемых помещений, мест общего пользования и в целом, всего административного здания по адресу: ул. ФИО3, д. 6, которое за три года аренды не претерпело каких-либо существенных изменений.

Учреждение не навязывало Фонду и его руководству аренду помещений в рассматриваемом здании, не навязывало подписание соответствующего Договора аренды, но чётко обозначило условия его заключения, права и обязанности сторон, полностью исключив возможность двоякого толкования его базовых условий.

Так, по условиям Договора Фонд принял во временное владение и пользование на условиях аренды нежилые помещения общей площадью 361,2 кв.м., расположенные на четвертом этаже рассматриваемого здания. В соответствии с условиями пунктов 4.2.2-4.2.3, 6.2. Договора, Фонд помимо уплаты арендных платежей (последние были установлены для Фонда на льготных условиях и в минимально возможном размере), также обязался нести бремя расходов на содержание объекта аренды и общего имущества здания, оплачивать коммунальные расходы пропорционально арендуемой им площади по отношению к общей площади здания.

В своём отзыве ответчик в обоснование своего вывода о существующих рамках эксплуатационной и финансовой ответственности арендатора ссылается на п. 2 ст. 616 ГК РФ, содержание которого, не его взгляд, ограничивает расходы арендатора исключительно расходами на содержание арендованного имущества, что, по мнению истца, не соответствует действительности. Исходя из буквальной смысловой нагрузки рассматриваемой нормы права «нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды» и с учётом свободы договора, автономии воли сторон на его заключение, отсутствии данных и доказательств о подписании рассматриваемого Договора под давлением и принуждением, следует, что сторонами достигнуты все необходимые договоренности по всем его существенным моментам. Действие пунктов 4.2.2-4.2.3, 6.2 в рассматриваемом Договоре никто не отменял.

Ответчик заявляет о необоснованной и незаконной природе коммунальных и эксплуатационных платежей, в том числе начисляемых за места общего пользования, поскольку они не связаны с предметом аренды.

Истец считает, что рассматриваемые расходы являются расходами, направленными на обеспечение собственно деятельности арендатора, возможности пользования предметом аренды в намеченных целях и с необходимой степенью комфорта, самостоятельны по своей природе и не связаны с формой арендной платы (п.12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). В связи с чем, возложение таких платежей на арендатора является вполне логичным и правомерным и не запрещено законом. Ведь не арендодатель, а именно арендатор является непосредственным потребителем коммунальных ресурсов (электричество, ХВС и КНС, ГВС, ЦО) и помимо арендованных помещений пользуется всеми инженерными сетями, местами общего пользования, вспомогательными помещениями, предъявляет требования к организации комфортных условий нахождения в них.

Истец считает, что специальные жилищно-правовые нормы об отношениях собственников помещений в многоквартирных домах с управляющими организациями не подлежат применению к арендным отношениям арендатора и арендодателя, которые имеют место быть в настоящем деле.

В силу абзаца пятого п.1 ст.216 ГК РФ право оперативного управления относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи, право оперативного управления на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (пункт 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Статьями 296, 298 ГК РФ, определяющими права и обязанности собственника и Учреждения в отношении имущества, находящегося в оперативном управлении, не предусмотрено сохранение обязанности собственника по содержанию переданного в оперативное управление имущества, поэтому собственник, передав во владение имущество на данном ограниченном вещном праве, возложил на Учреждение обязанность по его содержанию.

Таким образом, Учреждение не является и не обладает статусом управляющей организации, является лицом ответственным за содержание нежилого здания, находящегося в оперативном управлении и лицом несущим соответствующие расходы на его содержание, лицом наделённым правом заключения договоров подряда с организациями, ИП, гражданами, оказывающими услуги технического, клинингового характера, договоров аренды, формирования их существенных условий, определения порядка назначения и условий соответствующих компенсационных выплат, вознаграждений и платежей.

В отзыве ответчика заявлено о невыполнении Учреждением минимально необходимых требований к содержанию общего домового имущества и поддержанию в надлежащем состоянии конструктивных элементов здания, инженерных систем со ссылкой на минимальный перечень услуг и работ (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290), разработанный исключительно для многоквартирных домов и распространяющийся на ТСЖ, управляющие организации, а также ВСН 58-88(р) (утв. Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 №312), распространяющиеся на специализированные организации, учреждения и предприятия, осуществляющие реконструкцию, капитальный и текущий ремонт, техническое обслуживание многоквартирных домов.

Учреждение является лицом, ответственным за содержание находящегося в оперативном управлении имущества (в частности, нежилого здания № 6 по ул. ФИО3), и не является управляющей организацией, строительной организацией, осуществляющей реконструкцию, капитальный и текущий ремонты в многоквартирных домах, на которое распространяются вышеперечисленные правила и ВСН.

Все основные обязательства Учреждения перед Фондом по надлежащему содержанию рассматриваемого здания оговорены в содержании Договора аренды. Более подробно такие условия были раскрыты в отдельных предложенных Фонду для подписания Договорах на эксплуатационное обслуживание с прилагаемым перечнем работ (оферта Договора № 128-Э без даты) и возмещение коммунальных расходов (оферта Договора № 143-К без даты), от подписания которых Фонд без письменного изложения причин отказался.

Истец указал, что размер платы 31,5 руб. за один кв.м. был определён ещё в 2016 году на основании экспертного заключения ООО «Консалтинговая компания «КРОНОС-Карелия» № 1189-27-04/16 от 22.06.2016, выполненного по заданию ГУП РК «Фонд государственного имущества РК» в отношении ряда нежилых административных зданий (включая ФИО3 д. 6), для целей определения наиболее вероятного размера расходов (рыночной стоимости) по их техническому содержанию. Межведомственная комиссия при Госкомитете РК по управлению государственным имуществом и организации закупок, ГЖИ РК, Государственный контрольный комитет РК, Министерство строительства, ЖКХ и энергетики РК одобрили и рекомендовали Учреждению (п.2 Приложения) брать за основу представленную экспертами расчётную часть. Правомерность подобного подхода в формировании перечня оказываемых услуг и выполняемых работ уже проходила проверку в судебных инстанциях. Истец указал, что применяемый в отношениях с Фондом размер платы в 31,5 руб. за один кв.м. был рассчитан с актуальностью на август 2016 года, не увеличивался с учётом неблагоприятных курсовых и инфляционных процессов за прошедшие 5 лет, и в его существующих пределах Учреждение самостоятельно и с привлечением сторонних специализированных организаций поддерживает в целостности и исправности все инженерные сети, прочие конструктивные элементы здания, чистоту мест общего пользования и прилегающего земельного участка, обеспечивая комфортные и безопасные условия пребывания арендаторов в здании, их имущества. Расшифровка размера платы неоднократно доводилась до сведения ответчика.

В п.7.3. Договора оговорено сторонами, что арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были им оговорены при заключении Договора или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра помещений, что исключает последующее предъявление Фондом требований о немедленном исправлении изъянов, которые не представляют опасности для арендаторов и их имущества, не влияют на режим пользования объектом аренды. В данной связи истец указал, что практически все перечисленные в отзыве ответчика технические и эстетические изъяны в состоянии стен и фасадов здания и незначительные во внутренней отделке подъезда - существовали на момент заключения Договора и с учётом подписанного акта приёма-передачи объекта аренды, не вызывали недовольства ответчика. Прочие, возникающие в процессе эксплуатации здания текущие технические проблемы во избежание травматизма и порчи общего имущества всегда брались к учёту Арендодателем и устранялись. В качестве доказательства, подтверждающего отсутствие существенных недостатков имущества истец приобщил к материалам дела акт обследования от 19.11.2021, произведённый в присутствии и непосредственном участии начальника опорного участкового пункта полиции «Чкаловский» майора полиции ФИО4, являющегося представителем ближайшего к Фонду арендатора (и лица, не заинтересованного в результатах обследования).

Пунктом 3.1.3 Договора установлено, что Учреждение самостоятельно определяет и устанавливает сроки проведения текущего и капитального ремонта. Вместе с тем, пожелания Фонда и информация о потребности здания в ремонте стен и фасадов здания переданы Учреждением в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

Истец указал, что ответчик с первых месяцев аренды уклонился и до сих пор уклоняется от уплаты эксплуатационных и коммунальных платежей, неоднократно нарушал сроки внесения арендных платежей, постоянно создавал Учреждению проблемную, убыточную отчётную и финансовую ситуацию, тогда как пользовался объектом аренды, инженерными коммуникациями, местами общего пользования, вспомогательными помещениями без каких-либо ограничений, получал необходимые коммунальные ресурсы и блага в необходимом объёме.

Наличие задолженности за ранний период с ноября 2018 года по август 2019 года являлось предметом рассмотрения в рамках дела № А26-11355/2019. Решением суда по данному делу от 24.01.2020 были удовлетворены исковые требования Учреждения и признана задолженность Фонда в размере 167 406 руб. 81 коп.

На основании изложенного истец поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела в порядке упрощенного производства у суда возникла необходимость выяснить дополнительные обстоятельства и исследовать дополнительные доказательства, суд в соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 02.033.2022 назначил рассмотрение дела по общим правилам искового производства.

В дополнительных письменных пояснениях ответчик указал следующее.

Истец указывает, что в соответствии с условиями п. 4.2.2-4.2.3, 6.1 договора аренды ответчик обязался своевременно и в полном объеме производить выплату арендных платежей, а также нести бремя расходов на содержание объекта аренды и общего имущества, оплачивать коммунальные расходы и ОДН пропорционально арендуемой площади по отношению к общей площади здания.

Указанные положения договора аренды не устанавливают ни перечень услуг и работ, которые входят в понятие «эксплуатационные расходы», ни порядок расчета их стоимости и оплаты. Более того, вопреки мнению истца, договор аренды не содержит и обязанности Фонда заключить какой-либо договор на эксплуатационное обслуживание.

Истец также ошибочно полагает, что утвержденный им тариф в размере 31 руб. 50 коп. распространяется на его отношения с Фондом, является обязательным для ответчика. Данный тариф не согласован каким-либо совместным документом сторон спора, не поименован в договоре аренды. Договор аренды также не содержит указания на то, что расходы на содержание общего имущества здания должны быть определены в виде ежемесячных платежей, в Договоре аренды отсутствует порядок установления каких-либо тарифов.

Даже если считать, что стороны спора согласовали в договоре аренды обязанность ответчика участвовать в содержании общего имущества здания, то размер такой обязанности или порядок его определения, периодичность внесения платежей не были согласованы сторонами. Требование о взыскании расходов на эксплуатационное обслуживание и ТО в размере именно 312 374,92 руб. ничем не подтверждено и не обосновано истцом.

При этом, поскольку в силу закона обязанность по содержанию общего имущества в здании возложена на собственника, требования Учреждения к Фонду в любом случае являются вторичными, т.е. фактически являются требованиями о компенсации понесенных на содержание общего имущества расходов. Расходы на содержание общего имущества в виде заявленных истцом ежемесячных платежей в сумме 12014,42 руб. фактически последним не понесены, не уплачены, как следствие, не могут быть предъявлены в указанном размере Фонду.

Если суд придет к выводу о том, что такая обязанность может быть установлена, ответчик оспаривает размер предъявленных требований в части эксплуатационных платежей. Фондом подготовлен контррасчет требований исходя из фактически понесенных истцом расходов и доли площади, приходящейся на ответчика. За спорный период истцом было понесено затрат на содержание общего имущества здания в сумме 335 994 рубля, из которых 39 374,37 рублей приходятся на ответчика.

С учетом изложенного, Фонд полагает, что в случае признания судом иска обоснованным по праву, он подлежит удовлетворению в части взыскания эксплуатационных платежей на сумму не более 39 374,37 рублей.

Определениями о 18.04.2022 и от 23.05.2022 суд откладывал судебное разбирательство по делу.

20.06.2022 в судебном заседании представитель истца поддержал заявленное требование, представил суду копии обращений ответчика к истцу от 13.08.2020 и от 02.09.2020. Представитель ответчика не признал заявленное требование, представил суду уточненный контррасчет задолженности за ТО за период с августа 2019 года по сентябрь 2021 года, согласно которому общая сумма затрат истца составляет 335 944 руб., в части взыскания эксплуатационных платежей на сумму не более 37 288 руб. 11 коп. исходя из арендуемой площади без учета мест общего пользования.

Указанные документы приобщены судом к материалам дела.

Изучив материалы дела, суд считает установленным следующие обстоятельства.

Между Учреждением и Фондом заключён договор аренды № 32/ПА от 21.11.2018 (далее по тексту – Договор).

По условиям Договора ответчик принял во временное владение и пользование на условиях аренды нежилые помещения общей площадью 361,2 кв.м., расположенные на четвертом этаже здания по адресу: 

<

...> (далее по тексту – Здание, Объект аренды). Объект аренды принадлежит на праве собственности Республике Карелия и передан на праве оперативного управления истцу.

Согласно пункту 1.1. Договора Арендодатель (истец) передает, а Арендатор (ответчик) принимает во временное владение и пользование на условиях, определяемых   настоящим   Договором,   по   акту приема-передачи (приложение № 1) нежилые помещения, являющиеся собственностью Республики Карелия, и находящиеся в хозяйственном ведении Арендодателя, общей площадью 361,2 кв.м (на поэтажном плане №№1-33), расположенные на четвертом этаже здания по адресу: 

<

...>.

В пункте 1.3. Договора указано, что к моменту подписания Договора Арендатор произвел осмотр принимаемого в пользование имущества и ознакомлен со всеми его  характеристиками, в том числе недостатками, и претензий по состоянию имущества к Арендодателю не имеет.

В соответствии с пунктом 1.4. Договора на срок аренды нежилых помещений к Арендатору в соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса Российской Федерации переходит право аренды земельного участка площадью 2518 кв.м с кадастровым номером 10:01:0100109:14, находящегося по адресу: 

<

...>, который необходим для эксплуатации объекта аренды.

В пункте 4.2. Договора стороны определили обязанности Арендатора: 

4.2.1.принять объект аренды по акту приема-передачи одновременно с подписанием настоящего Договора. С момента подписания акта приема-передачи объект аренды считается переданным Арендатору, а обязательства по внесению арендных платежей возникшими. С момента подписания акта приема-передачи к Арендатору переходит бремя содержания и риск случайной гибели и повреждения имущества.

На момент подписания акта приема-передачи Арендатор подтверждает, что надлежащим образом идентифицировал и ознакомился с реальным состоянием имущества в результате осмотра, который осуществляется по адресу нахождения имущества.

4.2.2.использовать объект аренды исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.2 настоящего Договора, и своевременно вносить арендную плату, плату за использование земельного участка, коммунальные платежи за места общего пользования, платежи за эксплуатацию, содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположены арендуемые помещения, и иные платежи, предусмотренные настоящим Договором или законодательством Российской Федерации;

4.2.3.не позднее 3 (трех) календарных дней с момента подписания акта приема-передачи имущества, а также не позднее 1 января каждого последующего года в течение всего срока действия настоящего Договора самостоятельно заключить договоры на сбор и вывоз твердых бытовых отходов, по оплате услуг по электроснабжению, водоснабжению, водоотведению (канализации), теплоснабжению (отоплению) помещений не позднее 15-ти календарных дней с момента заключения настоящего Договора, своевременно вносить предусмотренные договором платежи.

Арендатор несет бремя содержания объекта аренды общего имущества здания пропорционально арендуемой площади здания/строения/сооружения, а также оплачивает коммунальные расходы на общедомовые нужды и техническое обслуживание с учетом мест общего пользования (Приложение №2).

4.2.4.содержать арендуемые помещения в соответствии с правилами технической эксплуатации, санитарными и противопожарными нормами, обеспечить меры безопасности (в том числе за счет установки необходимых технических средств), содержать в чистоте и порядке прилегающую территорию, осуществлять установленные действующим законодательством Российской Федерации мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности;

4.2.7.за свой счет привести объект аренды в полное соответствие с требованиями пожарной безопасности, с требованиями санитарно-гигиенических и эпидемиологических норм, своевременно проводить дератизацию, дезинфекцию, дезинсекцию объекта аренды. В случае если в результате проверки надзорных, контрольных органов уполномоченной инстанцией будет вынесено решение (любой иной нормативный или ненормативный акт) об административном приостановлении деятельности Арендатора на арендуемой площади, указанное обстоятельство не является основанием для приостановления начисления и уплаты арендных платежей либо уменьшения их размера. Арендатор обязан за свой счет и в кратчайшие сроки устранить выявленные нарушения и восстановить возможность дальнейшей эксплуатации объекта аренды. Расходы, понесенные Арендатором в рамках исполнения указанных обязанностей, компенсации Арендатору не подлежат.

4.2.13. поддерживать фасад здания, в котором расположены нежилые помещения, в исправном техническом и санитарном состоянии. Арендатор обязан осуществлять по требованию Арендодателя в согласованные с ним сроки за свой счет ремонт фасада здания в соответствии с проектно-сметной документацией, согласованной с Арендодателем;

4.2.14. предварительно согласовав с Арендодателем место установки, изготовить и установить за свой счет у входа в арендуемые помещения вывеску, которая должна содержать наименование арендатора (в том числе указание на организационно-правовую форму, если арендатором является юридическое лицо) и профиль использования помещений (офис, магазин, мастерская, склад и иное);

4.2.15. содержать, обеспечивать сохранность, производить текущий и капитальный ремонт объекта аренды за счет собственных средств в сроки, установленные Арендодателем. Отделимые улучшения являются   собственностью   Арендодателя.   Стоимость   отделимых   и   неотделимых   улучшений    у арендованного имущества возмещению Арендатору (или его правопреемнику) не подлежит как во время действия настоящего Договора, так и после прекращения Договора;

4.2.16. обеспечить в арендуемых помещениях сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования, в том числе, установленного оборудования, технических элементов автоматизированной информационной системы обеспечения безопасности жизнедеятельности, а также самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем объекта аренды;

4.2.17. Арендатор при наличии письменного согласования с Арендодателем самостоятельно и за свой счет выполняет все необходимые технические мероприятия по энерго- и ресурсосбережению, подключению энергоносителей и подведению водоснабжения к нежилому помещению. В случае осуществления технологического присоединения Арендатор в течение 3 (трех) календарных дней с момента осуществления технологического присоединения обязан представить Арендодателю копии всех документов, составленных в процессе технологического присоединения в соответствии с правовыми актами Российской Федерации и Республики Карелия (в том числе копию акта об осуществлении технологического присоединения энергопринимающих устройств).

В пункте 6.1. Договора стороны определили, что за пользование указанными в пункте 1.1. настоящего Договора нежилыми помещениями Арендатор выплачивает арендную плату, размер которой составляет 13 358 руб. 68 копеек (в том числе НДС - 2037 руб. 76 коп.) в месяц.

Согласно пункту 6.2. Договора арендная плата за пользование объектом аренды, установленная настоящим пунктом, не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором данные помещения расположены, плату за эксплуатационное обслуживание нежилых помещений (услуги охраны, вывоза мусора и иное), платежи за содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположены арендуемые помещения; работы по капитальному ремонту объекта аренды, права на который переданы по Договору; плату за предоставляемые коммунальные услуги (в том числе услуги по тепло-, водо-, газо- и энергоснабжению), расходы по электроэнергии, телефонизации, Интернету, монтажу и обслуживанию сигнализации, любые иные расходы, которые могут возникнуть в связи с эксплуатацией помещений  Арендатором.  Все  перечисленные  выше  расходы Арендатор  оплачивает отдельно на основании соответствующих договоров, заключенных от своего имени. Указанные в настоящем абзаце расходы не подлежат возмещению Арендатору как во время действия Договора, так и после прекращения.

За период с 01.08.2020 по 01.09.2021 за ответчиком образовалась задолженность перед истцом за пользование Объектом аренды:

- по арендным платежам в размере 23 429,88 руб.;

- по коммунальным платежам в размере 266 903,93 руб.;

- на эксплуатационное обслуживание и ТО объекта аренды и общего имущества в размере 312 374,92 руб.

Истец направил ответчику претензию с приложением актов сверок взаимных расчётов сторон за обозначенный период. Претензия была получена ответчиком 08.11.2021. Ответчик добровольно уплатил задолженность по арендным платежам в размере 23 429,88 руб., остальная сумма задолженности в размере 579 278,85 руб. (в том числе: 266 903,93 руб. по коммунальным платежам и 312 374,92 руб. за эксплуатационное обслуживание и ТО), обозначенная в расчёте задолженности, осталась неоплаченной, что явилось основанием для обращения в Арбитражный суд Республики Карелия с настоящим исковым заявлением.

Суд считает, что заявленные исковые требования являются частично обоснованными на основании следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Истцом заявлено требование о взыскании задолженности по возмещению коммунальных платежей в сумме 266 903 руб. 93 коп. и задолженности по оплате расходов на эксплуатационное обслуживание и техническое обслуживание объекта аренды в сумме 312 374 руб. 92 коп.

Как следует из расчета задолженности по возмещению коммунальных платежей, он произведен истцом исходя из выставленных ресурсоснабжающими организациями счетов на оплату теплоснабжения и электроснабжения и с учетом пропорционального распределения данных расходов исходя из занимаемой ответчиком площади с учетом мест общего пользования (381,41 кв.м). К расчету приложены счета-фактуры, выставленные в адрес истца ресурсоснабжающими организациями, и счета, направленные истцом в адрес ответчика для компенсации понесенных коммунальных расходов.

Возражений по данному расчету ответчиком не заявлено. Доказательств, подтверждающих, что в спорный период ответчиком были заключены самостоятельные договоры с ресурсоснабжающими организациями, и производилась оплата потребленных ресурсов в адрес ресурсоснабжающих организаций, ответчиком не представлено. В ходе судебного разбирательства представитель ответчика подтвердил, что такие договоры в спорный период не заключались, оплаты не производились. Обязанность по компенсации Арендатору расходов на коммунальные платежи предусмотрена Договором. Расчет проверен судом, признан обоснованным. Доказательств, подтверждающих погашение задолженности в указанной части, ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика задолженности по возмещению коммунальных платежей в сумме 266 903 руб. 93 коп. является обоснованным.

Истцом также заявлено требование о взыскании задолженности по оплате расходов на эксплуатационное обслуживание и техническое обслуживание объекта аренды в сумме 312 374 руб. 92 коп. Расчет произведен исходя из занимаемой ответчиком площади (с учетом мест общего пользования 381,41 кв.м) и тарифа за один кв.м равного 31 руб. 50 коп. Сумма ежемесячного платежа согласно расчету истца составляет 12 014 руб. 42 коп. Обосновывая применение такой методики расчета, истец сослался на экспертное заключение ООО «Консалтинговая компания «КРОНОС-Карелия» № 1189-27-04/16 от 22.06.2016, выполненное по заданию ГУП РК «Фонд государственного имущества РК» в отношении ряда нежилых административных зданий (включая ул. ФИО3, д. 6), для целей определения наиболее вероятного размера расходов (рыночной стоимости) по их техническому содержанию. Межведомственная комиссия при Госкомитете РК по управлению государственным имуществом и организации закупок, ГЖИ РК, Государственный контрольный комитет РК, Министерство строительства, ЖКХ и энергетики РК одобрили и рекомендовали Учреждению (п.2 Приложения) брать за основу представленную экспертами расчётную часть.

В ходе судебного разбирательства истец представил в материалы дела доказательства, подтверждающие факт и размер фактически понесенных в спорный период расходов по эксплуатационному обслуживанию и техническому обслуживанию объекта аренды (договоры, счета, платежные поручения).

Настаивая на применении использованной методики расчета с учетом тарифа 31 руб. 50 коп., истец сослался на то обстоятельство, что в адрес ответчика был направлен проект договора возмездного оказания услуг по эксплуатационному обслуживанию помещений с учетом вспомогательных площадей. Данный договор не был подписан ответчиком, но, по мнению истца, ответчик своими конклюдентными действиями подтвердил заключение данного договора. В подтверждение факта совершения ответчиком таких конклюдентных действий истец представил в материалы дела письма ответчика от 13.08.2020 № 20/08/13 МД и от 02.09.2020 № 20/09/02-1 МД, в которых ответчик запрашивает у истца пояснения и расчеты по исполнению договора по эксплуатационному обслуживанию.

Суд считает данную позицию истца ошибочной ввиду следующего.

Обязанность ответчика по оплате расходов на эксплуатационное обслуживание и техническое обслуживание арендуемого имущества предусмотрена договором аренды. Однако данный договор не содержит методики расчета данной платы.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, договор возмездного оказания услуг по эксплуатационному обслуживанию помещений с учетом вспомогательных площадей ответчиком подписан не был; какие-либо платежи с учетом предусмотренной данным договором методики ответчиком не производились. Обратное истцом не доказано.

Соответственно, нельзя признать согласованной сторонами методику расчета платы на эксплуатационное обслуживание и техническое обслуживание, примененную истцом (тариф 31,50 руб. х площадь 381,41 кв.м).

Действительно, в материалах дела имеется экспертное заключение ООО «Консалтинговая компания «КРОНОС-Карелия» № 1189-27-04/16 от 22.06.2016, определившее размер данного тарифа. Между тем, из представленных истцом документов следует, что размер данного тарифа носит рекомендательный характер и по общему правилу должен быть согласован сторонами и закреплен в подписанном ими договоре. Данное условие в рассматриваемом случае не соблюдено.

Ссылка истца на письма ответчика от 13.08.2020 № 20/08/13 МД и от 02.09.2020 № 20/09/02-1 МД как доказательство, подтверждающее совершение конклюдентных действий, отклоняется судом: из данных писем прямо следует, что они направлены в адрес истца в рамках договора аренды № 32/ПА.

При таких обстоятельствах нельзя признать обоснованным произведенный истцом расчет исходя из занимаемой ответчиком площади с учетом мест общего пользования (381,41 кв.м) и тарифа за один кв.м равного 31 руб. 50 коп.

Между тем, в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие факт несения истцом расходов на эксплуатационное обслуживание и техническое обслуживание объекта аренды за спорный период в общей сумме 335 994 руб.

Исходя из закрепленного в договоре аренды принципа распределения расходов с учетом мест общего пользования пропорционально арендуемой площади суд считает, что обоснованным является требование истца о возмещении ответчиком расходов на эксплуатационное обслуживание и техническое обслуживание объекта аренды пропорционально арендуемой площади с учетом мест общего пользования (381,41 кв.м), что составляет 39 374 руб. 47 коп.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что заявленное истцом требование подлежит частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска суд относит на ответчика пропорционально размеру удовлетворенного требования.

Руководствуясь статьями 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично. Взыскать с Благотворительного фонда «Мама-Дом» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу государственного бюджетного учреждения Республики Карелия «Фонд государственного имущества Республики Карелия» (ОГРН: 

<

***>, ИНН 

<

***>) 306 278 руб. 30 коп., в том числе 266 903 руб. 93 коп. – задолженность по возмещению коммунальных платежей и 39 374 руб. 37 коп. – задолженность по оплате расходов на эксплуатационное обслуживание и техническое обслуживание объекта аренды, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 7 712 руб. В удовлетворении остальной части иска отказать.

   Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000,     

<

...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

 

Судья

Цыба И.С.