Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

 А26-10182/2021

г. Петрозаводск

13 марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2025 года. Полный текст решения изготовлен 13 марта 2025 года.

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Колесовой Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ефимовой С.Н., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью «Онего-Строй» к Администрации Петрозаводского городского округа о признании недействительным уведомления от 07.04.2021 №1674/5.1-09/УЗР об изменении арендной платы по договору №8680 от 08.06.2010,

при участии:

от истца – ФИО1, полномочия директора подтверждены выпиской из ЕГРЮЛ; 

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 13.12.2024, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Онего-Строй», адрес: 185014, Республика Карелия, г. Петрозаводск, Чистая (Древлянка р-н) ул., д. 7, пом. 125, ОГРН 1081001017646, ИНН 1001216396 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа, адрес: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина (Центр р-н), д. 2, ОГРН 1021000538481, ИНН 1001040505 (далее – Администрация), о признании недействительным уведомления от 07.04.2021 № 1674/5.1-09/УЗР об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка от 08.06.2010 № 8680 (далее – Договор). 

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 19.04.2022 иск удовлетворен. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2022 решение от 19.04.2022 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.12.2022 решение Арбитражного суда Республики Карелия от 19.04.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2022 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Карелия.

При новом рассмотрении определением суда от 05.11.2024 по делу назначена судебная комиссионная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам - индивидуальному предпринимателю ФИО3 и индивидуальному предпринимателю ФИО4. Перед экспертами поставлен вопрос: "Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:726, расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 10.04.2020?".

Экспертное заключение № 12083/24 поступило в суд. Согласно выводам экспертов рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:726, расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 10.04.2020 составляет 572 000 руб. 

В настоящем судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика не признал иск, поддержал отзыв и дополнительные письменные пояснения.

Заслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили 08.06.2010 Договор, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду для эксплуатации здания гаража под магазин и склад неделимый земельный участок общей площадью 73 878 кв.м с кадастровым номером 10:01:200135:138, расположенный по Путейской улице, 5. 

Договором предусмотрено, что земельный участок используется совместно другими собственниками (пользователями) здания, именуемыми соарендаторами (пункт 1.3); размер и порядок внесения арендной платы определены в разделе 2; арендная плата рассчитывается согласно приложению № 1 (пункт 2.1); Договор заключен на срок с 01.06.2010 по 29.05.2011 (пункт 7.1); арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. 

Уведомление об изменении арендной платы производится арендодателем путем выставления нового расчета арендной платы и считается надлежаще принятым арендатором с момента отправления арендодателем уведомления заказным письмом по юридическому адресу арендатора (пункт 2.4). 

В соответствии с приложением № 1 к Договору расчет арендной платы произведен в соответствии с Временным положением об арендной плате за землю в г. Петрозаводске, утвержденным постановлением главы самоуправления г. Петрозаводска от 28.11.97 № 4532 (далее - Временное положение) и исходя из площади участка 7490,7 кв.м, в том числе 2495,13 кв.м - площадь склада, 4995,57 кв.м - площадь магазина.

 Размер ежедневной платы согласно указанному расчету составлял 1492,7612 руб. Земельный участок по акту приема-передачи передан арендатору. Поскольку Общество по истечении срока Договора продолжило пользоваться земельным участком, его срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) был продлен на неопределенный срок. 

Как следует из представленных в материалы дела Выписок из Единого государственного реестра недвижимости, из земельного участка с кадастровым номером 10:01:200135:138 впоследствии был образован земельный участок площадью 14 059 кв.м с кадастровым номером 10:01:0200135:726, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости 02.09.2015, а из земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:726 – образован земельный участок с кадастровым номером 10:01:0200135:872 с видом разрешенного использования паркинги, для стоянок автомобильного транспорта, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости 12.04.2018. Изменения в Договор в части предмета аренды не вносились. 

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Карелия от 14.09.2017 № 33а-3109/2917 признан недействующим со дня вступления данного судебного акта в законную силу пункт 3.7 Временного положения. 

Решением Петрозаводского городского Совета от 20.12.2017 № 28/11-241 установлен Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа (далее – Порядок от 20.12.2017). 

В соответствии с вновь установленным порядком размер арендной платы определяется по формуле, элементами которой являются удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (УПКСЗ), определяемый для конкретного вида разрешенного использования земельного участка в отношении кадастрового квартала, исходя из назначения земельного участка, определенного предметом договора аренды, утвержденный соответствующим актом Правительства Республики Карелия об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель (руб. за 1 кв.м), а также коэффициент П, выраженный в процентах, устанавливаемый исходя из коэффициента УПКСЗ согласно приложению к Порядку от 20.12.2017. 

Администрация со ссылкой на указанное решение письмом от 29.11.2018 направила Обществу расчет годовой арендной платы, согласно которому с 14.09.2017 размер арендной платы составляет 5 078 271 руб. 07 коп. в год, размер ежедневной арендной платы - 13 913,0714 руб. При этом расчет произведен исходя из площади земельного участка 14 059 кв.м. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Карелия от 20.12.2019 по делу № А26-6145/2019 уведомление Администрации от 29.11.2018 об изменении с 14.09.2017 арендной платы по Договору признано недействительным. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций признали не подлежащим применению Порядок от 20.12.2017, поскольку решение Петрозаводского городского Совета о его утверждении не соответствует основным принципам, утвержденным нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу, и противоречит положениям земельного и гражданского законодательства. 

Администрация направила в адрес Общества Уведомление от 07.04.2021 об изменении размера арендной платы по Договору и приложила новый расчет арендной платы с 10.04.2020. 

Согласно этому расчету ежедневный размер арендной платы составляет 7766,5999 руб. 

Общество, ссылаясь на то, что Уведомление от 07.04.2021 нарушает основные принципы определения арендной платы, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Постановление № 582), обладающим большей юридической силой, и нарушает его права, обратилось в арбитражный суд с иском. 

Как усматривается из материалов дела, при направлении Обществу Уведомления от 07.04.2021 об увеличении с 10.04.2020 размера арендной платы за пользование земельным участком Администрация исходила из Порядка от 25.03.2020, утвержденного Решением Совета от 25.03.2020, которое согласно его пункту 2 вступает в силу по истечении 10 дней со дня его официального опубликования. Поскольку Решение Совета от 25.03.2020 было опубликовано на официальном сайте органа местного самоуправления «Нормативные правовые акты Петрозаводского городского округа» pgo-npa.ru 30.03.2020, оно вступило в силу - 10.04.2020. 

В пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. 

Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается в том числе органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ). 

Постановлением № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее – Основные принципы), которые являются общеобязательными при установлении порядка определения размера арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2022 № 303-ЭС22-1406 по делу № А51-9981/2020).

 В соответствии с абзацами первым и вторым Основных принципов определения арендной платы, утвержденных Постановлением № 582, арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке. 

Решением Совета от 25.03.2020 утвержден Порядок от 25.03.2020 определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, в соответствии с пунктом 2.8 которого арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 2.1 - 2.7 Порядка от 25.03.2020, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка. Установление доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, путем определения рыночной стоимости права аренды такого участка не противоречит Основным принципам и действующему законодательству. 

В силу абзаца второго статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду. 

Согласно расчету арендной платы, приложенному к Уведомлению от 07.04.2021, он произведен в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:726 площадью 14 059 кв.м исходя рыночной стоимости аренды, определенной на основании отчета от 30.11.2020 № О/317/09-2020/78 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, составленного оценщиком – индивидуальным предпринимателем ФИО5, а в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:872 площадью 7015 кв.м на основании кадастровой стоимости участка.

В связи с имеющимися между сторонами разногласиями относительно стоимости арендной платы земельного участка, суд, руководствуясь статьей 82 АПК РФ, положениями статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также разъяснениями пункта 2 Информационного письма № 92, назначил судебную комиссионную экспертизу по оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Согласно выводам экспертов рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:726, расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 10.04.2020 составляет 572 000 руб. 

Администрацией не представлены доказательства, опровергающие выводы, установленные судебной экспертизой, ходатайство о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ не заявлялось.

Таким образом, заключение судебной экспертизы принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу. 

Оценив заключение, суд пришел к выводу о том, что содержащиеся в нем данные носят более точный и полный характер сведений, в сравнении с отчетом, положенным в основу спорного уведомления об изменении арендной платы.

В материалы дела представлены договоры субаренды, заключенные истцом с юридическими лицами, по условиям которых последние приобрели, в том числе и право пользования территорией гостевой автостоянки, прилегающей к арендованному недвижимому имуществу. Однако из условий данных договоров не следует, что данное право пользование оплачивается субарендатором и его стоимость входит в цену договора субаренды.

Согласно частям 1, 2, 5 статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

В соответствии со статьями 153, 154, 155, 156, 165, 431 ГК РФ, полученное истцом уведомление от 07.04.2021 №1674/5.1-09/УЗР является юридически значимым сообщением об установлении нового размера арендной платы и направлено на изменение гражданских прав и обязанностей, вследствие чего в силу статьи 153, пункта 2 статьи 154 ГК РФ имеет характер односторонней сделки, направленной на изменение определенного договором аренды размера арендной платы, и в силу статьи 168 ГК РФ является оспоримой сделкой.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ материалы дела, принимая во внимание результаты судебной оценочной экспертизы, а также то, что Администрация посредством направления Обществу спорного уведомления в одностороннем порядке изменило арендную плату по договору в размере, превышающем рыночную стоимость, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания односторонней сделки арендодателя, выраженной путем направлению истцу спорного уведомления, недействительной.

На основании вышеизложенного, иск является обоснованным и подлежит удовлетворению с отнесением на ответчика понесенных истцом судебных расходов по уплате госпошлины по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить. Признать недействительным уведомление Администрации Петрозаводского городского округа от 07.04.2021 №1674/5.1-09/УЗР об изменении арендной платы по договору №8680 от 08.06.2010.

2. Взыскать с Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Онего-Строй» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 6000 руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

3. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, 

<

...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

 Судья

Колесова Н.С.