АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

20 апреля 2018 года   

Дело №

А56-84890/2015

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Балтэкс» Волкова А.М. (доверенность от 13.04.2018); от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Воронина Б.А. (доверенность от 28.12.2017); от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Чудаковой Н.Н. (доверенность от 09.01.2018),

рассмотрев 17.04.2018 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.09.2017 (судья      Кротов С.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2017 (судьи Жиляева Е.В., Желтянников В.И., Тимухина И.А.) по делу № А56-84890/2015,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Балтэкс», место нахождения: 190068, Санкт-Петербург, наб. кан. Грибоедова, д. 19, ОГРН 1037843123350, ИНН 7808035342 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города  Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет) и к акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд), об урегулировании разногласий, возникших между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 78:31:0001289:1106, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 64 000 000 руб. (НДС не облагается)», а также изменив приложение № 1 к договору, изложив его в редакции: «Приложение    № 1 к договору изменить в соответствии с выкупной ценой в размере 64 000 000 руб. Количество платежей - 13» (с учетом изменения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУИОН).

Решением от 08.09.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.12.2017, иск удовлетворен. 

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит отменить решение и постановление и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт – об отказе в иске.

Комитет считает, что судами первой и апелляционной инстанций необоснованно отказано в назначении повторной экспертизы, поскольку в экспертном заключении от 25.05.2017 № 034/05/2017-ЭЗ, составленном некоммерческим партнерством «Деловой союз судебных экспертов», имеются противоречия, а также указанное заключение составлено с нарушением действующего законодательства.

В кассационной жалобе ГУИОН, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит отменить решение и постановление и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ГУИОН считает, что экспертное заключение от 25.05.2017 необоснованно занижает стоимость продаваемого объекта.

ГУИОН полагает, что замечания к заключению от 25.05.2017 и отчет ГУИОН не исследованы судами обеих инстанций.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании кассационной инстанции представители Комитета и ГУИОН подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Общества обратился с просьбой отказать в ее удовлетворении.

Фонд извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество является арендатором нежилого помещения 8Н площадью 161,2 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001289:1106, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Малая Конюшенная, д. 14, лит. А, на основании договора аренды, заключенного с Комитетом.

Общество 17.03.2015 обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.

Согласно распоряжению Комитета от 27.08.2015 № 680-рз на основании отчета ГУИОН от 13.08.2015 № 31-8-0119(120)-2015 стоимость выкупа помещения составляет 96 300 000 руб.

На основании распоряжения от 27.08.2015 Фонд уведомил Общество о принятии решения о реализации Обществом преимущественного права на выкуп помещения и направил последнему проект договора купли-продажи указанного помещения.

Общество направило в Комитет и Фонд договор с протоколом разногласий.

Общество, ссылаясь на уклонение Комитета от урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, удовлетворил иск.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. 

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела и изучив доводы кассационных жалоб, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены  Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно статье 17.1 Закона № 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требования  Закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

В связи с тем, что Общество оспаривает отчет об оценке, выполненный ГУИОН, суд первой инстанции, приняв во внимание наличие двух отчетов об установлении рыночной стоимости предмета выкупа, представленных сторонами, выполненных разными оценщиками, содержащих существенно отличающиеся результаты оценки, назначил проведение по делу судебной экспертизы в виде иной независимой оценки определением от 18.07.2016, а затем повторной судебной экспертизы определением от 24.03.2017.

Суды, оценив представленное экспертом заключение от 25.05.2017              № 034/05/2017-ЭЗ по правилам статей 71, 86 АПК РФ наряду с иными доказательствами дела, суд определил цену выкупа в соответствии с рыночной стоимостью, установленной заключением судебной экспертизы. В связи с наличием у сторон вопросов к эксперту суд первой инстанции вызвал эксперта в судебное заседание и с учетом данных экспертом пояснений сделал обоснованный вывод о том, что заключение эксперта позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость предмета выкупа, поскольку не содержит неясностей и противоречий, выполнено с соблюдением требований законодательства о судебной экспертизе и оценочной деятельности.

Доводы Комитета и ГУИОН, касающиеся заключения эксперта, обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку нарушений, которые повлияли или могли повлиять на существенное изменение стоимости объекта, при производстве экспертизы не установлено. Приведенные подателями жалоб доводы не свидетельствуют о необъективности, необоснованности или недостоверности сделанных экспертом выводов, носят оценочный характер.

Суд апелляционной инстанции правильно применил статью 87 АПК РФ и обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, так как экспертиза назначена судом первой инстанции и проведена с соблюдением норм арбитражного процессуального законодательства, заключение судебной экспертизы не содержит противоречий и не вызывает сомнений в обоснованности сделанных в нем выводов.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены по доводам кассационных жалоб не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.09.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2017 по делу № А56-84890/2015 оставить без изменения, а кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

А.В. Кадулин

 Е.В. Чуватина