ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,  

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-14830/2021

г. Саратов

29 мая 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2024 года.  Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2024 года.  

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Грабко О.В., судей Романовой Е.В., Судаковой Н.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  Мацуциным Е.В.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по  управлению имуществом города Саратова  

на определение Арбитражного суда Саратовской области от 27 декабря 2023 года по делу   № А57-14830/2021  

по заявлению комитета по управлению имуществом города Саратова об исключении  требований из реестра требований кредиторов должника,  

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной  ответственностью «Бета-Строй» (410017, 

<

...>,  ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),  

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации,  кадастра и картографии по Саратовской области,  

при участии в судебном заседании: представителя комитета по управлению имуществом  города Саратова - ФИО1, действующей на основании доверенности от  08.09.2023, № 13-05/21406, представителя акционерного общества «Нижневолжский  коммерческий банк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации  «Агентство по страхованию вкладов» - ФИО2, действующего на основании  доверенности от 28.06.2023,  

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Саратовской области от 14.09.2022 (08.09.2022  объявлена резолютивная часть) суд признал заявление акционерного общества  «Нижневолжский коммерческий банк» (далее - АО «НВКбанк») о признании общества с  ограниченной ответственностью «Бета-Строй» (далее - ООО «Бета-Строй», должник)  несостоятельным (банкротом) обоснованным. В отношении ООО «Бета-Строй» введена  

процедура наблюдения. Временным управляющим должника утвержден ФИО3. Требования АО «НВК банк» в размере 1012513,06 руб., в том числе:  700000 руб. – просроченная задолженность по основному долгу, 230645,85 руб. –  просроченная задолженность по процентам на срочную ссуду, 67069,95 руб. –  просроченная задолженность по процентам на просроченную ссуду, 11130 руб. – пени на  просроченную задолженность по основному долгу, 3667,27 руб. – пени на просроченную  задолженность по процентам на срочную ссуду, включены в реестр требований  кредиторов ООО «Бета-Строй» для удовлетворения в третью очередь, как обеспеченные  залогом: права аренды на земельный участок сроком с 01.02.2019 по 12.12.2020, категория  земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: комплексное освоение и  жилищное строительство, кадастровый номер 64:48:030101:149, площадь 2848 кв.м,  расположенный по адресу: Саратовская область, г. Саратов, VII Микрорайон.  

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 03.07.2023 (резолютивная  часть объявлена 27.06.2023) ООО «Бета-Строй» признано несостоятельным (банкротом)  по упрощенной процедуре банкротства, применяемой в деле о банкротстве к  отсутствующему должнику, открыто конкурсное производство. Конкурсным  управляющим должника утвержден ФИО3  

В Арбитражный суд Саратовской области 20.04.2023 поступило заявление  комитета по управлению имуществом города Саратова (далее также Комитет), уточненное  в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее – АПК РФ) об исключении требования АО «НВКбанк» из реестра требований  кредиторов должника, как обеспеченного залогом: права аренды на земельный участок  сроком с 01.02.2019 по 12.12.2020, категория земель: земли населенных пунктов,  разрешенное использование - комплексное освоение и жилищное строительство,  кадастровый номер 64:48:030101:149, площадь 2848 кв.м, расположенный по адресу:  Саратовская область, г. Саратов, VII Микрорайон, прекращении обременения земельного  участка в виде ипотеки в отношении должника в пользу АО «НВКбанк» по договору  ипотеки от 06.08.2019 

<

***>/06.1 3-1, дополнительного соглашения № 1 от 12.08.2019 к  договору ипотеки 06.08.2019 

<

***>/06.1 3-1, дополнительного соглашения № 2 от  19.12.2019 к договору ипотеки 06.08.2019 

<

***>/06.1 3-1, зарегистрированного в едином  государственном реестре недвижимости 12.08.2019 № 64:48:030101:149-64/001/2019-9.  

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 27.12.2023 в  удовлетворении требования комитета по управлению имуществом города Саратова об  исключении из конкурсной массы права аренды на земельный участок по требование АО  «НВКбанк» отказано. Требование комитета по управлению имуществом города Саратова о  прекращении обременения земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:149  оставлено без рассмотрения.  

Не согласившись с указанным определением суда, Комитет обратился в суд с  апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции  и удовлетворить заявленные требования.  

В обоснование апелляционной жалобы указано, что срок действия договора аренды  земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:149, площадью 2848 кв.м,  расположенного по адресу: Саратовская область, г. Саратов, VII Микрорайон, истек,  кроме того администрация муниципального образования «Город Саратов» направила в  адрес должника уведомление об отказе от договора аренды земельного участка, что  свидетельствует о том, что арендные отношения между сторонами фактически  прекращены с истечением срока действия договора, воля арендодателя не направлена на  их продолжение, запись в ЕГРН о наличии права аренды не соответствует фактическим  обстоятельствам дела и является основанием для прекращения ограничения в виде аренды  на земельный участок с кадастровым номером 64:48:030101:149. Кроме того, апеллянт  полагает, что верно избрал способ защиты права.  

В судебном заседании представитель комитета по управлению имуществом города  Саратова просил определение Арбитражного суда Саратовской области от 27.12.2023 по  делу № А57-14830/2021 отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.  

Представитель АО «НВКбанк» в лице конкурсного управляющего  Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» (далее - ГК «АСВ»)  просил определение Арбитражного суда Саратовской области от 27.12.2023 по делу   № А57-14830/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, в судебное заседание не явились.  Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте  арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»  (kad.arbitr.ru), что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте.  

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть  дело в отсутствие извещенных лиц.  

В порядке статьи 262 АПК РФ от комитета по управлению имуществом города  Саратова поступили дополнительные пояснения к апелляционной жалобе, которые  приобщены к материалам обособленного спора.  

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц,  участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что  апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.  

Как следует из материалов дела, на основании протокола от 15.11.2007 № 3 «Об  итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок,  находящийся в государственной собственности», договора купли-продажи от 22.11.2007   № 12/07 с обществом с ограниченной ответственностью «Спарта» (далее - ООО «Спарта»)  заключен договор аренды от 14.12.2007 № 883, находящегося в государственной  собственности земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:25, площадью  180000 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, VII микрорайон, предоставленного  для комплексного освоения и жилищного строительства, сроком на тринадцать лет.  

Согласно договора замены стороны в обязательстве от 14.04.2010 ООО «Спарта»  передало свои права и обязанности арендатора на земельный участок с кадастровым  номером 64:48:030101:25 обществу с ограниченной ответственностью «Кронверк-1».  

В результате раздела земельного участка площадью 180000 кв.м образованы новые  земельные участки, в том числе с кадастровым номером 64:48:030101:149, соглашениями  от 16.04.2012, от 04.02.2016 в договор аренды земельного участка от 14.12.2007 № 883  внесены изменения в части предмета договора.  

Арендатором земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:149  является ООО «Бета-Строй» по договору уступки права требования (цессии) от  10.08.2018. Срок действия договора аренды истек 14.12.2020.  

Между АО «НВКбанк» и ООО «Бета-Строй» был заключен договор о  предоставлении кредита 

<

***>/06.1 от 19.12.2018 (далее - кредитный договор).  

По условиям кредитного договора АО «НВКбанк» предоставило ООО «Бета- Строй» кредит в форме кредитной линии с целью перечисления денежных средств в  размере 20% от стоимости залогового имущества в соответствии с пунктом 4.1. статьи 138  Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее  - Закон о банкротстве) в сумме 2700000 руб. до 18.12.2020 (п. 1.3. кредитного договора в  редакции дополнительного соглашения № 3 от 19.12.2019).  

Далее, между АО «НВКбанк» (залогодержатель) и ООО «Бета-Строй»  (залогодатель) (во исполнение обязательств по кредитному договору 

<

***>/06.1 от  19.12.2018, заключенному между АО «НВКбанк» и ООО «Бета-Строй») заключен договор  ипотеки 

<

***>/06.1 3-1 от 06.08.2019, согласно которому в залог Банку перешло  следующее имущество:  

- право аренды на земельный участок сроком с 01.02.2019 по 14.12.2020, категория  земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: комплексное освоение и  

жилищное строительство, кадастровый номер 64:48:030101:149, площадь 2848 кв.м,  расположенный по адресу: Саратовская область, г. Саратов, VII Микрорайон.  

Ипотека на спорный земельный участок зарегистрирована Управлением  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по  Саратовской области (далее также Росреестр).  

26.08.2021 администрацией муниципального образования «Город Саратов» в адрес  ООО «Бета-Строй» направлено уведомление об отказе от договора арены земельного  участка от 14.12.2007 № 883.  

Комитет по управлению имуществом города Саратова обратился в отдел  государственной регистрации земельных участков Управления Росреестра по Саратовской  области с заявлением о государственной регистрации прекращения аренды в отношении  земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:149 на основании уведомления  администрации муниципального образования «Город Саратов» от 26.08.2021 № 1911/17777 направленного ООО «Бета-Строй», соглашения о расторжении договора аренды  земельного участка от 14.12.2007 № 883, акта приема-передачи земельного участка.  

Уведомлением Управления Росреестра по Саратовской области № КУВД-001/2021- 45233932/6 от 09.03.2022 отказано в государственной регистрации прекращения права  аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:030101:149, в связи  государственной регистрацией ипотеки на право аренды в пользу АО «НВКбанк» на  основании договора ипотеки от 06.08.2019 

<

***>/06.13-1. При этом, срок действия  ипотеки составлял с 12.08.2019 по 14.12.2020.  

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 14.09.2022 требования  АО «НВКбанк» в размере 1012513,06 руб. включены в реестр требований кредиторов  ООО «Бета-Строй», для удовлетворения в третью очередь, как обеспеченные залогом:  права аренды на земельный участок сроком с 01.02.2019 по 12.12.2020, категория земель:  земли населенных пунктов, разрешенное использование: комплексное освоение и  жилищное строительство, кадастровый номер 64:48:030101:149, площадь 2848 кв.м,  расположенный по адресу: Саратовская область, г. Саратов, VII Микрорайон.  

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 06.12.2022 признаны  обоснованными требования кредитора АО «НВКбанк» и включена в реестр требований  кредиторов должника задолженность в размере 241 526,74 руб., для удовлетворения в  третью очередь, как обеспеченная залогом: права аренды на земельный участок сроком с  01.02.2019 по 12.12.2020, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное  использование: комплексное освоение и жилищное строительство, кадастровый номер  64:48:030101:149, площадь 2848 кв.м, расположенный по адресу: Саратовская область, г.  Саратов, VII Микрорайон.  

Разрешение на строительство ООО «Бета-Строй» на земельном участке с  кадастровым номером 64:48:030101:149 органами местного самоуправления не  выдавалось, земельный участок не освоен в целях строительства, объекты капитального  строительства отсутствуют.  

С учетом изложенного, учитывая истечение срока аренды, направления  уведомления о прекращении договора аренды, а также не освоением земельного участка,  по мнению Комитета, включение в реестр требований кредиторов ООО «Бета-Строй»  требований АО «НВКбанк» как обеспеченных залогом права аренды на земельный  участок с кадастровым номером 64:48:030101:149, противоречит процедуре  предоставления земельных участков, и как следствие - арендатор будет лишен  возможности использования земельного участка в соответствии с целевым назначением и  видом разрешенного использования, ввиду отсутствия разрешения на строительство, что  будет являться прямым нарушением земельного законодательства.  

Выясняя волю сторон настоящего спора и существо заявленных требований, суд  апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Комитетом фактически было  заявлено три самостоятельных требования, логично вытекающих одно из другого.  

Первое – Комитет считает, что арендные отношения между Комитетом и  должником прекратились и следовательно, право аренды спорного земельного участка с  кадастровым номером 64:48:030101:149 не может быть включено в конкурсную массу,  подлежит исключению из конкурсной массы должника.  

Второе – прекращение аренды спорного земельного участка влечет прекращение  всех акцессорных обязательств должника по указанному праву аренды с лицами, которым  это право было предоставлено в залог, следовательно требование АО «НВКбанк», как  обеспеченное залогом права аренды на земельный участок с кадастровым номером  64:48:030101:149, подлежит исключению из реестра требований кредиторов.  

Третье – прекращение права аренды должником спорного земельного участка,  влечет аннулирование всех записей в ЕГРН об его обременении в пользу залогодержателя  - АО «НВКбанк». Отказ органов Росреестра в регистрации прекращения обременения  нарушает права муниципалитета.  

Суд первой инстанции, рассмотрев требования Кредитора в его эксклюзивной  редакции, фактически правильно разрешил все три заявленных требования, что следует  как из мотивировочной, так и резолютивной части судебного акта и подтверждено  лицами, участвующими в споре в суде апелляционной инстанции.  

Суд апелляционной инстанции оснований для отмены либо изменения  обжалуемого судебного акта суда первой инстанции не находит. При этом, суд  апелляционной инстанции руководствуется следующим.  

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О  несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК  РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по  правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными  федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).  

В соответствии с пунктом 6 статьи 16 Закона о банкротстве требования кредиторов  включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным  управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в силу  судебных актов, устанавливающих их состав и размер, если иное не определено  настоящим пунктом.  

Возможность исключения требования из реестра требований кредиторов,  предусмотренная пунктом 6 статьи 16 Закона о банкротстве реализуется в  исключительных случаях, в частности, в результате отмены в предусмотренном  процессуальным законодательством порядке судебного акта, на основании которого  требование было включено в реестр, признания в установленном порядке  недействительным решения налогового органа о взыскании недоимки, в случае замены  кредитора, по заявлениям кредиторов об исключении их собственных требований из  реестра кредиторов.  

Согласно пункту 5 Общих правил ведения арбитражным управляющим реестра  требований кредиторов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 09.07.2004   № 345 (далее - Общие правила ведения реестра требований кредиторов) изменения в  записи вносятся на основании судебного акта, за исключением изменений сведений о  каждом кредиторе.  

Исходя из содержания статьи 71, 100 Закона о банкротстве, регулирующих порядок  рассмотрения судом требований кредиторов, суд проверяет обоснованность и наличие  оснований для включения заявленных требований в реестр требований кредиторов  должника.  

Судом первой инстанции установлено, что определением Арбитражного суда  Саратовской области от 14.09.2022 требование АО «НВКбанк», возникшее из кредитного  договора 

<

***>/06.1 от 19.12.2018, в размере 1012513,06 руб. признано обоснованным и  включено в реестр требований кредиторов должника, для удовлетворения в третью  очередь кредиторов.  

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 06.12.2022 признаны  обоснованными требования кредитора АО «НВКбанк» и включена в реестр требований  кредиторов должника задолженность в размере 241526,74 руб., для удовлетворения в  третью очередь, как обеспеченные залогом: права аренды на земельный участок сроком с  01.02.2019 по 12.12.2020, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное  использование: комплексное освоение и жилищное строительство, кадастровый номер  64:48:030101:149, площадь 2848 кв.м, расположенный по адресу: Саратовская область,  г. Саратов, VII Микрорайон. Также признаны обоснованными требования кредитора  АО «НВКбанк» и включена в реестр требований кредиторов должника задолженность по  договору уступки права требования (цессии) от 10.08.2018 в размере 20259910,11 руб.,  задолженность по договору аренды № НВК-20/2020 от 01.07.2020 в размере 65829,57 руб.,  для удовлетворения в третью очередь.  

В своём заявлении Комитет указывает, что 26.08.2021 администрацией  муниципального образования «Город Саратов» в адрес ООО «Бета-Строй» направлено  уведомление об отказе от договора аренды земельного участка от 12.12.2007 № 883.  

Комитет обращался в Арбитражный суд Саратовской области с исковым  заявлением о прекращении обременения в виде ипотеки (дело № А57-27729/2022).  

28.04.2023 определением Арбитражного суда Саратовской области исковое  заявление оставлено без рассмотрения в связи с неоднократной неявкой истца в судебные  заседания.  

03.03.2023 (до даты оставления предыдущего иска без рассмотрения) Комитет  обращался в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением о взыскании  задолженности по договору № 883 от 14.12.2007 аренды земельного участка с кадастровым  номером 64:48:030101:149 за период с 01.04.2021 по 31.12.2022 (т.е. фактически  подтверждал действие договора аренды). Решением Арбитражного суда Саратовской  области от 24.05.2023 требования Комитета были удовлетворены частично.  

03.10.2023 решением Арбитражного суда Саратовской области по заявлению  конкурсного управляющего должника ФИО3 решение Арбитражного суда  Саратовской области от 24.05.2023 по делу № А57-5352/2023 отменено по вновь  открывшимся обстоятельствам.  

Определение Арбитражного суда Саратовской области от 14.09.2022 и определение  Арбитражного суда Саратовской области от 06.12.2022 о включении требований Банка в  реестр требований кредиторов должника, как обеспеченных залогом права аренды  земельного участка Комитетом в вышестоящих инстанциях не обжаловались.  

Статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  устанавливает, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды  недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом  другую сторону за три месяца.  

26.08.2021 администрацией муниципального образования «Город Саратов» в адрес  ООО «Бета-Строй» направлено уведомление об отказе от договора арены земельного  участка от 14.12.2007 № 883.  

Таким образом, требования кредитора АО «НВКбанк» обеспечены залогом права  аренды на земельный участок за определенный период (до 12.12.2020), в пределах срока  договора аренды и до расторжения договора аренды земельного участка.  

Проанализировав представленные в материалы дела документы, суд первой  инстанции пришел к обоснованному выводу, что Комитет не представил суду  надлежащих доказательств, подтверждающих заявленные требования. В связи с  изложенным, требование об исключении из конкурсной массы имущества должника –  права аренды спорного земельного участка, суд оставил без удовлетворения.  

Судебная коллегия находит, что суд первой инстанции верно установил  фактические обстоятельства дела.  

Как установлено судами двух инстанций и указано выше, договор аренды от  14.12.2007 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:149 был  заключен на тринадцать лет, то есть до 14.12.2020.  

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на  срок, определенный договором.  

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться  имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны  арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный  срок (статья 610).  

Комитет по управлению имуществом города Саратова также указывает, что  арендатор продолжал пользование земельным участком с кадастровым номером  64:48:030101:149, в связи с чем, договор аренды от 14.12.2007 в соответствии с пунктом 2  статьи 621 ГК РФ был продлен на неопределенный срок.  

В то же время, после истечения срока аренды 14.12.2020 арендатор продолжал  пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.  

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ),  предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и  распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними  регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным,  лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей  среды, специальными федеральными законами.  

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об  отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской  Федерации о договоре аренды» договор аренды государственного или муниципального  имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном  пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона,  требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья  422 ГК РФ).  

Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким  земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока  договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается  возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких  договоров не применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ.  

Данная правовая позиция выражена в определении Верховного Суда Российской  Федерации от 20.05.2020 по делу № 310-ЭС19-25907.  

Таким образом, договор аренды от 14.12.2007 в отношении земельного участка с  кадастровым номером 64:48:030101:149 продлен конклюдентными действиями его сторон  на неопределенный срок.  

В связи с тем, что договор аренды от 14.12.2007 в отношении земельного участка с  кадастровым номером 64:48:030101:149 был продлен и в настоящее время надлежащим  образом не расторгнут, обременение права аренды не подлежит прекращению.  

Кроме того, комитетом по управлению имуществом города Саратова не  предоставлено доказательств надлежащего уведомления арендатора об отказе от договора  аренды.  

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться  имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны  арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный  срок (статья 610).  

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора,  предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого  имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для  

предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок  (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).  

Таким образом, уведомление об отказе должно было быть направлено комитетом  по управлению имуществом города Саратова за 3 месяца до фактического расторжения  договора аренды.  

Также и самим договором аренды от 14.12.2007 в п. 7.3 устанавливается, что  договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа арендодателя или  арендатора от исполнения договора полностью по истечении трех месяцев с даты  отправки уведомления об этом заказным письмом по адресу, указанному в настоящем  договоре.  

Пунктом 9.12 договора аренды от 14.12.2007 предусмотрено, что все уведомления  и сообщения в связи с договором могут быть направлены заказным почтовым  отправлением с уведомлением о вручении, телеграммами или переданы уполномоченным  представителям сторон в письменном виде лично под расписку.  

В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ по общему правилу право первоначального  кредитора переходит к новому в том объеме и на тех условиях, которые существовали к  моменту перехода права.  

Договором может быть установлено, что юридически значимые сообщения,  связанные с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на  этом договоре, направляются одной стороной другой стороне этого договора  исключительно по указанному в нем адресу (адресам) или исключительно  предусмотренным договором способом. В таком случае направление сообщения по иному  адресу или иным способом не может считаться надлежащим, если лицо, направившее  сообщение не знало и не должно было знать о том, что адрес, указанный в договоре,  является недостоверным (пункт 64 постановление Пленума Верховного Суда РФ от  23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой  Гражданского кодекса Российской Федерации»).  

В то же время, комитет по управлению имуществом города Саратова не  предоставил надлежащих доказательств согласования между ним и ООО «Бета-Строй»  адресов для уведомления сторон в соответствии с п. 7.3 договора аренды от 14.12.2007, а  также не предоставил в суд уведомление о вручении ООО «Бета-Строй» письма об отказе  от договора аренды, как этого требует п. 9.12 договора аренды от 14.12.2007.  

Со стороны должника в судах первой и апелляционной инстанций не признавался  факт получения уведомления Комитета об отказе от спорного договора аренда.  

Проверяя в суде апелляционной инстанции доводы апеллянта о надлежащем  информировании со стороны Комитета должника об отказе от договора аренды, суд  апелляционной инстанции предложит Комитету представить реестр почтовых  отправлений и сведения о получении должником уведомления об отказе от спорного  договора аренды. Комитетом были представлены апелляционному суду указанные  документы. Вместе с тем, из содержания представленных документов, официальных  сведений с сайта «Почты России» следует, что уведомление об отказе от договора аренды  (т. 1 л.д. 30, 31) Комитет направил почтовым отправлением 30.08.2021 (т. 2 л.д. 94-98),  однако письмо 24.10.2021 было возвращено отправителю (Комитету) по его заявлению, то  есть указанное уведомление должником не было получено по обстоятельствам,  независящим от его воли.  

Анализ указанных документов и обстоятельств, свидетельствует о том, что  Комитет отозвал свое уведомление об отказе от договора аренды земельного участка, еще  до его получения должником. Доказательств обратного не представлено. Иных  доказательств направления уведомления об отказе от договора аренды в материалы дела  также не представлено.  

Таким образом, доказательств расторжения договора аренды в материалы дела не  представлено, договор считается действующим и пролонгированным на неопределенный  

срок на прежних условиях. Следовательно, и оснований для исключения требования как  обеспеченного залогом имущества, основанного на указанном договоре аренды, не  имеется.  

Оставляя заявление в части требований комитета по управлению имуществом  города Саратова о прекращении обременения земельного участка с кадастровым номером  64:48:030101:149, площадью 2848 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, VII  Микрорайон в виде ипотеки в отношении ООО «Бета-Строй» в пользу АО «НВКбанк» по  договору ипотеки от 06.08.2019 

<

***>/06.1 3-1, дополнительного соглашения № 1 от  12.08.2019 к договору ипотеки 06.08.2019 

<

***>/06.1 3-1, дополнительного соглашения   № 2 от 19.12.2019 к договору ипотеки 06.08.2019 

<

***>/06.1 3-1 зарегистрированного в  едином государственном реестре недвижимости 12.08.2019 под номером  64:48:030101:149-64/001/2019-9, без рассмотрения, суд первой инстанции обоснованно  исходил из того, что заявителем неверно избран способ защиты права.  

В данном случае Управление Росреестра по Саратовской области,  приостанавливая, а затем и отказывая в государственной регистрации прекращения права  аренды земельного участка в связи с расторжением договора аренды, сослалось на  наличие зарегистрированного обременения в виде ипотеки права аренды земельного  участка и на то, что Комитет не представил документы, свидетельствующие о  прекращении ипотеки.  

Рассматриваемое требование вытекает из правоотношений, связанных с  исполнением органом государственной регистрации своих функций по регистрации прав  на недвижимое имущество и сделок с ним. В процессе исполнения данной публичной  функции органом совершены юридически значимые действия, оспаривание  правомерности которых осуществляется в порядке главы 24 АПК РФ. Действия  Управления Росреестра по Саратовской области не могут быть оспорены в рамках дела о  несостоятельности (банкротстве).  

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об  оставлении требования Комитета в указанной части без рассмотрения.  

Приведенные в обоснование апелляционной жалобы доводы, повторяют позицию  Комитета, приведенную в суд первой инстанции, фактически выражают несогласие  заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и  иное толкование положений закона, не свидетельствует о неправильном применении  судом первой инстанции норм материального и процессуального права.  

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по  рассматриваемому вопросу судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное  определение, оснований для отмены либо изменения которого не имеется.  Апелляционную жалобу комитета по управлению имуществом города Саратова следует  оставить без удовлетворения.  

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в  форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством  его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети  «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его  принятия.  

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 27 декабря 2023 года по делу   № А57-14830/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную  силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского  

округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий О.В. Грабко 

Судьи Е.В. Романова  

 Н.В. Судакова