АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А43-34087/2021

15 августа 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2022 года.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Камановой М.Н., Павлова В.Ю.,

 

при участии ФИО1 (паспорт) и представителей

от индивидуального предпринимателя ФИО2:

ФИО3 (доверенность от 28.04.2021 № 23АВ1631543),

от общества с ограниченной ответственностью «Палас-Хаус»:

ФИО4 (доверенность от 29.06.2022)

от ФИО1:

ФИО5 (доверенность от 06.12.2021)

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика – 

общества с ограниченной ответственностью «Палас-Хаус»

 

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 10.02.2022,

принятое судьей Окороковым Д.Д., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022,

принятое судьями Устиновой Н.В., Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г.,

по делу № А43-34087/2021

 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Палас-Хаус» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о расторжении договора аренды недвижимого имущества,

 

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, – 

ФИО1, 

 

и   у с т а н о в и л : 

 

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Палас-Хаус» (далее – Общество) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.07.2014 № 01072014 и об обязании передать арендуемые здание и земельный участок.

Исковое требование основано на статьях 309, 450, 452, 606 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО1.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 10.02.2022, оставленным в силе постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022, удовлетворил иск. 

Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить. По мнению заявителя, суды неправильно применили статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, без учета пункта 5.4 договора аренды; суды не учли, что арендодатель не направлял счета, а частичная оплата внесена арендатором ошибочно; факт сноса части здания ответчик не оспаривал, но снос обусловлен проведением реконструкции снесенной аварийной части здания; суды не учли экспертизу 2013 года и фото после реконструкции здания; факт вывоза строительного мусора в 2021 году и подготовки площадки для строительных работ. Заявитель отметил, что арендодатель препятствовал проведению работ, т.к. скрыл, что находился в браке с ФИО1 и идет разбирательство по разделу имущества, которая неоднократно оспаривала договор, накладывала обременения на здание и участок. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны представителем в судебном заседании.

Предприниматель и ФИО1 в отзывах кассационную жалобу и их представители в судебном заседании не согласились с доводами заявителя, просили оставить обжалованные судебные акты без изменения, кассационную жалобу Общества – без удовлетворения.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области, постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к  изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела, и установили суды первой и апелляционной инстанций, Предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.07.2014 заключили договор аренды недвижимого имущества от 01.07.2014 № 01072014, согласно которому арендодатель обязался передать арендатору во временное возмездное владение, пользование двухэтажное здание котельной общей площадью 988,3 квадратного метра с кадастровым номером 52:18:070000:0000:22:401:001:100267550, земельный участок 52:18:0070070:89 общей площадью 3111 квадратных метров (

<

...>) (пункт 1.1). Здание будет использовано для размещения офисов, магазинов (пункт 1.3).

Арендатор обязался произвести самостоятельно своими силами и за свой счет необходимые ремонтные работы в арендуемом здании, а также произвести благоустройство арендованного земельного участка (пункт 3.1.1); за свой счет осуществить благоустройство территории, вывоз мусора и охрану недвижимого имущества (пункт 3.1.8). Расходы по проведению в здании реконструкции, ремонта, переоборудования, перепланировки, подключения коммуникаций, установки приборов учета электроснабжения и водоснабжения, других строительных работ возлагаются на арендатора (пункт 3.1.6).

За пользование указанным имуществом арендатор ежемесячно перечисляет арендодателю арендную плату в размере 10 000 рублей в месяц (НДС не облагается) (пункт 5.1). Плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее первого числа месяца, следующего за месяцем оплаты, на основании счета, предоставленного арендодателем за 5 рабочих дней до последнего дня оплаты (пункт 5.3). На период проведения арендатором работ по ремонту, реконструкции здания и благоустройства земельного участка арендатору предоставляется отсрочка внесения арендной платы, в течение которого недвижимое имущество используется арендатором безвозмездно, а к возникшим и отношениям применяются положения главы 36 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 5.4).

По утверждению истца, обязательства, предусмотренные в пунктах 3.1.1 и 3.1.8 договора, арендатором не исполняются; на протяжении 7 лет здание пустует и фактически не используется, что приводит к его разрушению. 

Согласно акту осмотра от 02.08.2021 отделочные работы полностью пришли в негодность, имеются очаги плесени, проемы дверные либо отсутствуют, либо полностью пришли в негодность, в оконных проемах пластиковые стеклопакеты не закрываются, стеклопакеты разбиты, отсутствуют оконные рамы, территория завалена мусором, здание не отапливается, подвержено воздействию перепада температур и влажности, коммуникации отсутствуют. Кроме того, по мнению Предпринимателя, Общество существенно ухудшает имущество.

Решением Нижегородского районного суда города Нижнего Новгорода от 31.05.2017 за бывшими супругами признано право долевой собственности на спорное имущество по 1/2 доле в праве собственности за каждым. Решение вступило в законную силу 24.10.2017.

В 2017 году по инициативе ответчика была разрушена часть здания, в котором располагалась котельная. В результате сноса стен котельной сохранившееся двухэтажное административно-бытовое здание также начало разрушаться. Общество демонтировало крышу административно-бытового здания с целью возведения мансарды, однако данные работы завершены не были, что приводит к попаданию осадков внутрь здания и образованию плесени, а также дальнейшему разрушению конструкций объекта недвижимости.

По пояснениям истца, с 2017 года все строительные работы на арендуемом объекте были прекращены.

Проектная и разрешительная документация на реконструкцию здания у ответчика отсутствует, в связи с чем администрация города Нижнего Новгорода обратилась в суд с иском к собственникам о сносе объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0070070:89, указав на наличие признаков самовольной постройки, ввиду отсутствия разрешений, согласований на реконструкцию капитального объекта недвижимости и того, что здание разрушается и представляет угрозу жизни и здоровью окружающих.

Советский районный суд города Нижнего Новгорода решением от 24.03.2022 по гражданскому делу № 2-3345/2021 удовлетворил иск и обязал Предпринимателя и ФИО1 снести самовольную постройку. Суд установил, что объект не соответствует строительным и противопожарным нормам и правилам, создает угрозы жизни и здоровью граждан; в результате демонтажа измененный объект не соответствует исходным данным в ЕГРН.

Также Предприниматель указал на то, что в нарушение положений пункта 5.3 договора арендатор за период с 01.07.2014 по 01.07.2021 не вносил арендную плату.

В этой связи Предприниматель направил Обществу претензию от 23.06.2021 с требованием об устранении описанных выше нарушений, однако нарушения устранены не были. После выявления данных обстоятельств 14.08.2021 в адрес ответчика была направлена претензия о расторжении договора аренды с проектом соглашения о расторжении, а также актом приема-передачи (возврата) недвижимого имущества. Данные требования не были удовлетворены.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и отзывов на нее и заслушав представителей сторон и третьего лица, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. А на основании статьи 616 (пункта 2) Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом, договором аренды.

Согласно статье 450 (пунктам 1 и 2) Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (пункт 2 статьи 450 этого кодекса).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил, что следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (пункт 23).

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что требование Предпринимателя о расторжении договора подлежит удовлетворению.

Суды верно исходили из того, что в результате проведенных ответчиком работ по реконструкции здание обрушилось (разрушилось здание котельной) и продолжает разрушаться, работы на объекте не ведутся с 2017 года, однако ответчик в соответствии со статьей 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации не обеспечил консервацию объекта в связи с приостановлением работ. Вина за самовольную реконструкцию здания лежит на ответчике, который без проектной документации и без согласования с собственником начал реконструкционные работы в отсутствие разрешения на строительство, не дождавшись получения его собственниками здания. В настоящее время решением Советского районного суда города Нижний Новгород от 24.03.2022 (гражданское дело № 2-3345/2021) арендованный ответчиком объект недвижимости признан самовольным строением и подлежит сносу. Названные действия ответчика свидетельствуют о существенном нарушении условий договора аренды.

Кроме этого, судами установлено ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендных платежей. При этом суды обоснованно отклонили возражения ответчика о предоставлении ему отсрочки внесения арендной платы, поскольку с 2017 года все строительные работы на арендуемом объекте были прекращены; ремонтные работы не были произведены ответчиком в разумный срок. Фактически арендатор устранился от исполнения обязательства по проведению ремонтных работ. Поведенные работы, как установлено в гражданском деле № 2-3345/2021, проведены в отсутствие какой-либо документации, с нарушением строительных норм и правил, а их результат признан самовольной постройкой, т.е. с нарушением закона. Несмотря на аварийное состояние здания при сдаче его в аренду, его состояние продолжает ухудшаться, а арендатор фактически перестал исполнять обязательство по содержанию имущества. 

На этом основании суды пришли к правомерному и обоснованному выводу о том, что арендатор допустил существенное нарушение условий договора аренды, что является основанием для расторжения договора в судебном порядке.

Суд округа не принял во внимание аргумент заявителя о неправильном толковании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суды установили, что Предприниматель направил Обществу претензию от 23.06.2021 с требованием об устранении нарушений договора, однако нарушения устранены не были. Предусмотренное в подпункте 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основание для расторжения договора является самостоятельным основанием, отличным от перечисленных в статье 619 кодекса.

Указание заявителя на то, что снос части здания не являлся нарушением договора, судом округа отклонен, поскольку работы ответчика привели к тому, что здание признано самовольной постройкой и подлежит сносу. Ответчик не имел какой-либо строительной документации; согласования на реконструкцию капитального объекта не были получены; здание разрушается и представляет угрозу жизни и здоровью окружающих.

Довод заявителя о том, что истец препятствовал исполнению обязательств ответчиком, является голословным. Раздел совместно нажито имущества супругов в 2016 году не препятствовал получению разрешительной документации на строительство и реконструкцию объекта, который был передан в аренду еще в 2014 году.

По приведенным мотивам суды правомерно удовлетворили иск.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 10.02.2022 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022 по делу № А43-34087/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Палас-Хаус» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий

 

О.Н. Голубева

 

 

Судьи

 

М.Н. Каманова

В.Ю. Павлов