ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, г. Чита, ул. Ленина, 100б    http://4aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А58-3937/2017

г. Чита

24 апреля 2019 года

Резолютивная часть объявлена 17.04.2019, постановление в полном объеме изготовлено 24.04.2019.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующий судья Юдин С.И., судьи Макарцев А.В., Скажутина Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - Окружной администрации города Якутска на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12.12.2017 (судья Федорова М.И.) по делу № А58-3937/2017 по иску акционерного общества "Якутпромстрой" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Окружной администрации города Якутска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании права собственности на самовольную постройку, при участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) представителей истца ФИО2 по доверенности от 30.03.2018, ФИО3 по доверенности от 03.03.2019, представителя ответчика ФИО4 по доверенности от 26.12.2018, и установил:

акционерное общество "Якутпромстрой" обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском, уточнив требования в порядке статьи 49 АПК РФ, к Окружной администрации города Якутска о признании права собственности на квартиры в количестве 70 единиц общей площадью 4855,50 кв.м., нежилые помещения (для личного пользования) в количестве 15 единиц общей площадью 37,4 кв.м., встроенно-пристроенные нежилые помещения общей площадью 1362,2 кв.м., расположенные в 9-этажном здании площадью 8547,5 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...> на земельных участках с кадастровыми номерами № 14:36:105004:188 площадью 1642 кв.м., № 14:36:105004:3324 площадью 1856 кв.м.

Дело рассмотрено судом по общим правилам искового производства.

Решением от 12 декабря 2017 года арбитражный суд требования истца в полном объеме удовлетворил.

Указанное решение отменено постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2018, в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 07.11.2018 постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2018 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Четвертый арбитражный апелляционный суд. 

При новом рассмотрении апелляционной жалобы ответчик, ссылаясь на свое несогласие с выводами суда, просит названное решение отменить и в иске отказать. Полагает, что спорный объект является самовольной постройкой, расположенной на земельном участке, в части которого истец правообладателем не является. Разрешение на строительство дома отсутствует, строительство произведено с нарушением градостроительного регулирования (красной линии).

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с изложенными в ней доводами не согласился, просит решение оставить без изменения. Также представил письменные пояснения лица, проводившего экспертизу по данному делу, указав, что эксперт в судебное заседание явиться не может, экспертная организация ликвидирована, эксперт выбыл в другой регион.

Представители сторон взаимные требования и возражения поддержали.

В судебном заседании объявлялся перерыв, публичное извещение о котором было размещено в свободном доступе на сайте арбитражного суда.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, апелляционный суд полагает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела усматривается, что истец по договору аренды № 09-1/2016-0064 от 03.03.2016, заключенному с Департаментом имущественных и земельных отношений окружной администрации города Якутска (арендодатель), является арендатором земельного участка площадью 1856 кв.м. с кадастровым номером 14:36:105004:3324, находящимся по адресу: 

<

...>. Земельный участок предоставлен для использования под многоквартирный жилой дом с магазинами и открытой автостоянкой в квартале "46".

Рядом с указанным земельным участком расположен земельный участок площадью 1642 кв.м. с кадастровым номером 14:36:105004:188, на котором ранее располагался многоквартирный жилой дом № 31, впоследствии снесенный в рамках реализации республиканской адресной программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда" на 2011-2012 годы. В снесенном доме истцу на праве собственности принадлежала квартира площадью 52,3 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.02.2016, в котором также указано на принадлежность истцу на праве общей долевой собственности земельного участка площадью 1642 кв.м. с кадастровым номером 14:36:105004:188. Регистрация права произведена 06.11.2015.

На земельных участках с кадастровыми номерами 14:36:105004:3324 и 14:36:105004:188 истцом построен многоквартирный девятиэтажный жилой дом.

Проверками, проведенными Управлением государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия) в июле и октябре 2015 года установлено, что строительство производится акционерным обществом "Якутпромстрой" в отсутствие разрешения на строительство, предписание об устранении нарушений не исполнено, акционерное общество и его руководитель привлечены к административной ответственности (т.1 л.120-124).

Истец письмом от 15.02.2017 обратился к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирного девятиэтажного жилого дома, однако в выдаче такого разрешения ему было отказано.

Заявляя требования, истец указал, что им меры по легализации постройки (получению разрешения на строительство) предпринимались, фактически строительство многоквартирного жилого дома ответчик согласовал, целевое назначение земельных участков, на которых расположена постройка, соблюдено, владельцем земельных участков является истец на праве аренды и праве общей долевой собственности, в связи с чем, в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности истца на спорные помещения может быть признано судом.

Принимая оспариваемый акт, суд первой инстанции со ссылкой на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации исходил из того, что требование истца обосновано по праву. Проведенной судебной экспертизой установлено, что возведенный дом соответствует градостроительным, строительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, угрозу повреждения или уничтожения имущества других лиц. Нарушение истцом установленной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввод объекта в эксплуатацию не является достаточным для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности. Ответчиком доказательства, подтверждающие, что данная постройка нарушает его права или обязанности в материалы дела не представлены.

Апелляционный суд полагает, что выводы суда первой инстанции сделаны с неправильным применением норм материального права, не соответствуют установленным обстоятельствам, что привело к принятию неправильного решения по существу спора.

Так, в соответствии с п.3 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В данном случае, спорный объект расположен как на земельном участке, владение которым истец осуществляет на праве аренды, так и на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности сторон, Доли собственников в натуре не выделены, при этом ответчик заявляет о наличии у истца права собственности не более чем на 1/12 доли в праве собственности, истец данное утверждение не оспорил и не опроверг. Соглашение участников общей долевой собственности по владению и пользованию земельным участком отсутствует, в судебном порядке режим использования общей долевой собственности не определен (ст.ст. 245-247 ГК РФ). Распоряжением Окружной администрации города Якутска от 01.08.2011 № 1542р указанный земельный участок был изъят для муниципальных нужд, что само по себе исключает возможность распоряжения истцом данным участком (ст. 49 Земельного кодекса РФ).

При этом назначением арендованного земельного участка (кадастровый номер 14:36:105004:3324) является возведение объекта капитального строительства "Два многоквартирных жилых дома с магазинами в квартале 46. Многоквартирный жилой дом с магазинами в квартале 46 г. Якутска. Дом № 2" в соответствии с выданным истцу разрешением на строительство от 03.10.2014 и утвержденной проектной документацией и результатов инженерных изысканий, получивших положительное заключение государственной экспертизы № 14-1-1-3-0011-15 от 08.12.2016 (т.1 л.23, т.5 л.11-75, т.7 л.1-22). Как следует из содержания указанного заключения государственной экспертизы (п.2.2.2) проектная документация разработана на основании разработанного градостроительного плана.

Как поясняют стороны, земельный участок с кадастровым номером 14:36:105004:188 предназначался для возведения второго многоквартирного дома, однако документальное оформление участка не производилось.

Вместо предусмотренного проектом и градостроительным планом строительства двух многоквартирных домов истцом в 2017 году возведен спорный объект, расположенный на двух указанных земельных участках.

По результатам проведенных кадастровых работ кадастровым инженером 22.09.2017 составлен технический план возведенного истцом многоквартирного дома (т.13 л.1-162), из содержания которого усматривается, что характеристики объекта недвижимости (местоположение, площадь объекта, площадь жилых и нежилых помещений) не соответствует утвержденной проектной документации).

По приведенным мотивам, суд апелляционной инстанции полагает, что земельный участок с кадастровым номером 14:36:105004:3324 для строительства спорного объекта истцу в аренду не предоставлялся, более того, построив жилой дом, не соответствующий разработанной проектной документации и полученному разрешению на строительство, расположенный как в пределах арендованного земельного участка, так и за его пределами, истец, тем самым, нарушил условия договора аренды земельного участка № 09-1/2016-0064 от 03.03.2016. При этом возможность признания в таком случае права собственности на часть самовольно возведенного объекта в пределах предоставленного застройщику земельного участка действующим законодательством не предусмотрена. Иное толкование применения ст. 222 ГК РФ не содержится и в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014.

По аналогичным мотивам и с учетом баланса интересов сторон, апелляционный суд полагает, что у истца отсутствует право возведения спорного объекта и на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности. Спорный объект выходит за пределы данного земельного участка, при этом доля истца в праве собственности является незначительной и в конкретном размере не определена. Градостроительным планом возведение спорного объекта не предусмотрено. Также указанный земельный участок был изъят для муниципальных нужд (ст. 49 Земельного кодекса РФ) до приобретения истцом права собственности на квартиру в подлежащем сносу доме. Следовательно, при указанных обстоятельствах истец не мог распорядиться земельным участком, однако был вправе требовать у ответчика выплаты соответствующей компенсации.

Что касается действий по легализации спорного объекта (по получению разрешения на строительство), как полагает апелляционный суд, истец таких действий, по сути, не предпринимал. 

Как установлено судом, истец подготовил проектную документацию на возведение объекта капитального строительства "Два многоквартирных жилых дома с магазинами в квартале 46" и получил разрешение на строительство второго дома на предоставленном ему в аренду земельном участке с кадастровым номером 14:36:105004:3324 в 2014 году. Положительное заключение государственной экспертизы выдано в 2016 году. Строительство спорного объекта истец производил уже в 2015 году, о незаконности такого строительства ему было известно, поскольку по результатам проведенных ответчиком осмотров выдавались предписания, и осуществлялось привлечение истца к административной ответственности. 

При этом с заявлением о выдаче разрешения на строительство истец обратился к ответчику только 15.02.2017, т.е. фактически после завершения строительства (формально).

Установив, что возведенный объект не соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка (выходит за красные линии, отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, наличие замечаний по техническим условиям и способу теплоснабжения), ответчик отказал в выдаче такого разрешения в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Данный отказ истцом в установленном порядке не оспорен. Более того, заявляя о признании права собственности на самовольно возведенный объект, истец не обосновал (и не ссылался на такие обстоятельства) причины, препятствующие возведению объекта в соответствии с разработанной проектной документацией и полученным разрешением на строительство, на предоставленном для такого строительства земельном участке.

Вывод суда первой инстанции о наличии у истца права на возведение спорного объекта не соответствует указанным обстоятельствам.

Также суд апелляционной инстанции полагает неверным вывод суда первой инстанции о том, что проведенной судебной экспертизой установлено соответствие возведенного истцом дома градостроительным, строительным нормам и правилам, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, угрозы повреждения или уничтожения имущества других лиц.

Как видно из содержания заключения эксперта № 02-2017-038, данное заключение составлено исключительно по результатам исследования материалов арбитражного дела, проектной документации и визуального осмотра возведенного истцом дома. Какие-либо инструментальные методы исследования качества скрытых работ, качества и пригодности использованных для строительства материалов экспертом не применялись, визуальный осмотр также проводился без каких-либо измерений.

Указанные обстоятельства подтверждает и сам эксперт, в письменных пояснениях, представленных истцом в апелляционный суд.

Довод ответчика о несоблюдении истцом при строительстве дома линии градостроительного регулирования (красной линии) заключением эксперта и его письменными пояснениями не опровергнут.

Вывод эксперта о соответствии возведенного объекта проектной документации правового значения по предмету спора не имеет, поскольку как установлено судом, спорный объект проектной документации не соответствует. 

При таких обстоятельствах указанное заключение эксперта, основанное на выборочном визуальном осмотре девятиэтажного дома, не является допустимым и достаточным доказательством для установления соответствия возведенного объекта строительства градостроительным, строительным нормам и правилам, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, угрозы повреждения или уничтожения имущества других лиц.

Стороны о проведении повторной экспертизы в суде апелляционной инстанции не заявляли, по предмету спора и в силу ст.ст. 65, 66, 82, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такая экспертиза обязательной не является и по инициативе суда апелляционной инстанции назначена быть не может.

Кроме того, суд апелляционной инстанции полагает, что предмет заявленного требования не соответствует выбранному истцом способу защиты нарушенного права.

Так, требования (с учетом уточнения) заявлены истцом со ссылкой на ст. 222 ГК РФ о признании права собственности на отдельные помещения (жилые – квартиры и нежилые), перечень которых приведен в уточнении иска с указанием площади и места нахождения данных помещений в доме. Общее имущество многоквартирного дома (ст. 36 Жилищного кодекса РФ) в предмет иска истцом не включено, и данное обстоятельство подтверждается как текстом указанного уточнения, так и пояснениями самого истца. 

Однако по смыслу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае самовольной постройкой, т.е. объектом права может являться только объект строительства в целом, а не его составные части в виде отдельных жилых, нежилых помещений определенной площади, которые самостоятельным объектом самовольного строительства (объектом права) в данном случае не являются.

Соответствующая правовая позиция изложена в п.1 раздела I. Разрешение споров, возникающих в связи с защитой права собственности и других вещных прав в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016).

Следовательно, вывод суда первой инстанции о возможности квалификации как самовольной постройки отдельных помещений в составе объекта капитального строительства, не соответствует ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а правовой статус общего имущества многоквартирного дома в данном случае остается неопределенным, поскольку такое имущество в предмет иска не включено.

Рассмотрения иска за пределами заявленных требований по инициативе суда противоречит статьям 4, 125, 168, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку спорная постройка не соответствует правилами землепользования и застройки (возведена истцом на земельных участках с различным правовым статусом, которые для возведения данной постройки истцу не предоставлялись, разрешение на строительство отсутствует и реальных своевременных мер для легализации постройки истец не предпринял), возведение постройки нарушает права органа местного самоуправления на распоряжение земельными участками (по сути, данная постройка возведена вместо многоквартирного дома, на который у истца имелась утвержденная проектная документация и разрешение на строительство) и в сфере градостроительной деятельности (выход за красные линии, нарушение градостроительного плана, не соответствие параметрам, установленным документацией по планировке территории), истец не доказал соответствие постройки строительным нормам и правилам и ее безопасность, предмет заявленного требования не соответствует выбранному истцом способу защиты нарушенного права, суд апелляционной инстанции полагает, что основания для удовлетворения иска, предусмотренные статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

По приведенным мотивам и в соответствии с п.п. 3, 4 ч.1 ст.270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемое решение следует отменить полностью, принять по делу новый судебный акт.

Согласно ст. 110 АПК РФ расходы на уплату государственной пошлины за подачу иска и кассационной жалобы относятся на истца, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в данном случае не взыскивается – ст. 333.17 Налогового кодекса РФ, п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Четвертый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 декабря 2017 года по делу № А58-3937/2017 отменить полностью, принять по делу новый судебный акт.

В иске отказать.

Постановление вступает в законную силу с даты принятия и в течение двух месяцев может быть обжаловано в кассационном порядке с подачей жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяЮдин С.И.

СудьиМакарцев А.В.

Скажутина Е.Н.