АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-119/2025

01 апреля 2025 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой

судей В.А. Гребенщиковой, Г.Х. Пономаревой

при участии:

от истца: М.А. Бергеля, представитель, доверенность от 28.11.2023, ФИО1, представитель, доверенность от 28.11.2023

от Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска: ФИО2, представитель от 25.12.2024 №01-44/22, ФИО3, представитель, доверенность от 20.12.2024

от администрации г. Хабаровска: ФИО2, представитель, доверенность от 12.03.2025 №1.1-31-32, ФИО3, представитель, доверенность от 14.10.2024 №1.1-29-140

от Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска: ФИО2, представитель, доверенность от 28.12.2024 №09-16/15525, ФИО3, представитель, доверенность от 25.12.2024 №01-44/36

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Аквамарин»

на решение от 13.08.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2024

по делу № А73-4316/2024

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Аквамарин»                 (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 680000, 

<

...>)

к муниципальному образованию городской округ «Город Хабаровск» в лице администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 680000, 

<

...>), департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 680000, 

<

...>)

третьи лица: конкурсный управляющий обществом с ограниченной ответственностью «Аквамарин» ФИО4, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 680000, 

<

...>), департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 680017, Хабаровский край, г.о. город Хабаровск, 

<

...>)

о признании права собственности на объект незавершенного строительства

Общество с ограниченной ответственностью «Аквамарин» (далее - ООО  «Аквамарин», общество) обратилось в Железнодорожный районный суд г. Хабаровска с иском к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее – Департамент), администрации города Хабаровска (далее – Администрация) о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0040105:132 из категории земель населенных пунктов площадью 18 525,0 кв.м, местоположение - примерно в 100 м по направлению на запад от ориентира нежилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Делу присвоен №2-697/2024.

Определением Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 15.02.2024 дело №2-697/2024 передано для рассмотрения по подсудности в Арбитражный суд Хабаровского края.

Арбитражным судом Хабаровского края от 25.03.2024 исковое заявление ООО «Аквамарин» принято к производству, делу присвоен №А73-4316/2024.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены:  конкурсный управляющий ООО «Аквамарин» ФИО4, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска (далее – Департамент архитектуры).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 13.08.2024, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2024, в удовлетворении иска отказано.

ООО «Аквамарин», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы полагает ошибочным вывод судов об отсутствии тождественности проектируемого объекта и фактического возведенного, поскольку спорное здание является единственным объектов недвижимого имущества, разрешение на возведение которого получено обществом в установленном законом порядке. Оспаривает выводы апелляционного суда о наличии признаков самовольной постройки в спорном объекте без установления ряда, обстоятельств, регламентированных положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Также кассатор указывает на то, что истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, не является препятствием для приобретения права собственности на объект, возведенный в период действия договора аренды.

Департаментом представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с позицией её заявителя, указано на законность и обоснованность принятых судебных актов.

В судебном заседании представители ООО «Аквамарин» поддержали доводы кассационной жалобы, настаивали на её удовлетворении, против чего возражал единый представитель Департамента, Администрации и Департамент архитектуры.

В судебном заседании, состоявшемся 18.03.2025, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявлялся перерыв до 25.03.2025.

После завершения перерыва представители сторон поддержали ранее изложенные правовые позиции.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте  судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.

Судами по материалам дела установлено, что 15.10.2015 между Департаментом (арендодатель) и ООО «Аквамарин» (арендатор) по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка заключен договор №295, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование передан земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040105:132 из категории земель населенных пунктов площадью 18 525 кв.м, местоположение: примерно в 100 м по направлению на запад от ориентира нежилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: Хабаровский край, г. Хабаровск, ш. Воронежское, д. №154, для строительства базы для хранения продукции и материалов.

Срок действия договора определен его участниками с 15.10.2015 по 14.10.2018 (пункт 1.2 договора). Согласно пункту 5.2 договора по истечении срока его действия договор аренды считается прекращенным.

В целях строительства объекта ООО «Аквамарин» подготовлена проектная и техническая документация, получено разрешение на строительство от 17.05.2016 №27-23-119-2016 сроком до 02.08.2016, срок действия которого продлевался до 17.07.2019.

ООО «Аквамарин» 04.09.2020 в адрес Департамента направлено уведомление о расторжении договора ввиду фактического прекращения его использования арендатором. В уведомлении указано на готовность передать земельный участок, также указано, что в случае отказа арендодателя от принятия объекта аренды и подписания передаточного акта, предмет аренды считается фактически возвращенным арендодателю.

По утверждениям общества, в период действия договора аренды земельного участка и разрешения на строительство истцом произведено строительство объекта - контрольно-пропускной пункт (КПП) - I этап строительства. Согласно представленному истцом в материалы дела Отчету об оценке объекта от 03.08.2023 №121/23 объект имеет степень готовности - 86%.

ООО «Аквамарин», ссылаясь на невозможность завершения строительства указанного объекта ввиду признания истца несостоятельным (банкротом), обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суды руководствовались положениями статей 130, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и исходили из того, что спорный объект не является объектом незавершенного строительства в том смысле, который этому понятию придается в статье 130 ГК РФ, не имеет тождественности с проектируемым объектом. Также судами принято во внимание прекращение договора аренды земельного участка от 15.10.2015 №295 и указано на наличие признаков самовольной постройки при её возведении на земельном участке с иным целевым назначением.

Вместе с тем судами не учтено следующее.

Статьей 218 ГК РФ предусмотрены основания приобретения права собственности на имущество.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление №10/22), граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 59 Постановления №10/22, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040105:132 находится в публичной собственности с видом разрешенного использования - для строительства базы для хранения продукции и материалов.

Согласно выписке из Правил землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск», утвержденных решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002 №211 (далее – ПЗЗ), указанный земельный участок расположен в границах зоны К-2 - зона коммунальных предприятий, транспорта, складирования и распределения товаров.

Распоряжением Департамента архитектуры от 11.12.2015 №749 на основании заявления истца от 23.11.2015 №766/15-10 утвержден градостроительный план №RU 27301000-1112201500000749 указанного земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, согласно которому площадь земельного участка - 1,85250 га; определены  координаты границ участка; установлены виды разрешенного использования земельного участка в зоне К-2, а именно основные виды разрешенного использования (пункты 21.1.1 - 21.1.19 ПЗЗ), условно разрешенные виды использования (пункты 21.2.1 - 21.2.17 ПЗЗ); вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования (пункты 21.3.1 - 21.3.5 ПЗЗ).

Целью предоставления земельного участка в аренду на основании конкурсных процедур являлось строительство базы для хранения строительных материалов, предназначенной для производства и складирования строительных материалов и изделий, отстоя и ремонта строительной техники и транспорта.

Строительство объекта предполагало два этапа. I этап – комплексная инженерная подготовка и обустройство площадки производственной базы, II этап – строительство АБК, зданий производственного и складского назначения, монтаж технологического оборудования (раздел 3.1 проектной документации). В этом же разделе указано, что реализация I этапа строительства включает в себя: здание контрольно-пропускного пункта в два этажа, планировку территории, устройство ограждения территории, подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, устройство покрытий проездов, пешеходных дорожек, водоотводных сооружений, освещение и озеленение территории.

Разрешение на строительство от 17.05.2016 №27-23-119-2016 сроком до 17.07.2019 (с учетом его продления) выдано ООО «Аквамарин» на реализацию первого этапа строительства – возведение Контрольно-пропускного пункта  (строительный объем здания, всего – 278,5 кв.м; общая площадь здания – 72,6 кв.м, количество этажей – 2).

Проанализировав содержание рабочей документации (проект организации строительства (первый этап)), подготовленной ООО «ХабаровскСтройПроект», а также разрешения на строительство от 17.05.2016 №27-23-119-2016, суды установили, что к дате прекращения срока действия договора аренды земельного участка от 15.10.2015 №295 ООО «Аквамарин» не выполнило в полном объеме работы, предусмотренные первым этапом строительства (за исключением частичного возведения здания КПП).

Данное обстоятельство, а также отсутствие в ППЗ и градостроительном плане №RU 27301000-1112201500000749 обозначений на то, что земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040105:132 предназначен исключительно для организации конкретного объекта недвижимого имущества (здания контрольно-пропускного пункта), позволили судам прийти к выводу об отсутствии тождественности возведенного здания проектируемому объекту.

Однако такой вывод судов нельзя признать обоснованным и соответствующим материалам дела.

Из положений статей 128, пункта 1 статьи 130, пункта 1 статьи 218 ГК РФ следует, что для признания имущества недвижимым необходимо подтвердить, что такой объект гражданских прав в установленном законом и иными правовыми актами порядке создан именно как недвижимость.

В соответствии с правовой позицией, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 №11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ.

К объектам капитального строительства законодатель относит здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ)).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, правовые категории «объект капитального строительства» и «объект недвижимого имущества» не совпадают по своему объему и содержанию.

Выводы судов о том, что спорный объект не является объектом незавершенного строительства в том смысле, который этому понятию придается в статье 130 ГК РФ и не имеет тождественности с проектируемым объектом, являются преждевременными, сделанными без надлежащей оценки доказательств, представленных в материалы дела, и прямо противоречащими содержанию разрешения на строительство от 17.05.2016 №27-23-119-2016, которое выдано ООО «Аквамарин» исключительно на строительство одного объекта (контрольно-пропускного пункта).

Косвенное предположение судов о вспомогательном назначении здания контрольно-пропускного пункта также не может быть признано в рассматриваемом случае правильным, поскольку для подобного утверждения судам следовало установить обстоятельства возможности (невозможности) самостоятельного хозяйственного использования спорного объекта в контексте его взаимосвязи с планируемыми к строительству объектами, а также исходя из фактических (строительных) данных здания.

В данном случае судам следовало учесть разъяснения, изложенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 №1160/13, Определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.06.2015 №306-КГ15-6732.

Неверными с позиции применения статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации и частей  1 и 3 статьи 44 ГрК РФ являются выводы судов о возведении спорной постройки на земельном участке с иным целевым назначением. Как уже было отмечено выше, земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040105:132 расположен в границах зоны К-2 - зона коммунальных предприятий, транспорта, складирования и распределения товаров, что в целом соответствует назначению спорного объекта.

В связи с чем, указания судов на наличие признаков самовольности спорной постройки только по указанному основанию не могут признаны обоснованными. При этом прекращение договора аренды земельного участка 15.10.2015 №295 имеет свои правовые последствия для ООО «Аквамарин», но не может быть единственным основанием для отказа в удовлетворении его требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в порядке статьи 218 ГК РФ.

При этом суды в целом уклонились от исследования обстоятельств соответствия (несоответствия) возведённого объекта требованиям проектной и разрешительной документации, времени его создания (в пределах ли срока действия договора аренды земельного участка).

С учетом вышеизложенного, поскольку судами неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, установлены не в полном объеме, не дана надлежащая оценка доказательствам по делу в их совокупности и взаимосвязи, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда на основании части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края (пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ).

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, с учетом мотивировочной части настоящего постановления определить круг обстоятельств, подлежащих установлению, решить вопрос о необходимости получения новых доказательств, полно и всесторонне исследовать представленные в материалы дела доказательства, применить подлежащие применению нормы материального права, дать надлежащую правовую оценку доводам сторон и разрешить спор в соответствии с нормами действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 13.08.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2024 по делу № А73-4316/2024 Арбитражного суда Хабаровского края отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                               М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи                                                                        В.А. Гребенщикова

Г.Х. Пономарева