АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-532/2021

г. Уфа

16 августа 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 16.08.2022

Полный текст решения изготовлен 16.08.2022

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Шагабутдиновой З. Ф., при ведении протокола судебного заседания   секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к открытому акционерному обществу управление жилищного хозяйства Сипайловский Октябрьского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании долга по арендной плате  в размере 473 063 руб. 43 коп., пени в размере 50271 руб. 43 коп., о расторжении договора аренды №30794  от 17.11.2017, об обязании освободить  занимаемые помещения  муниципального нежилого фонда 2 этаж: пом. №4-6, 8,29-33,9,12-17, расположенные по адресу: 

<

...>, Литера А, общей площадью 234,1 кв.м. и передать его по акту приема-передачи

третье лицо - временный управляющий  ФИО2, внешний  управляющий  открытого акционерного  общества управления жилищного хозяйства Сипайловский Октябрьского района городского округа город Уфа Республики ФИО3  Ринатович

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО4, по доверенности от 06.10.2021

от ответчика – ФИО5, по доверенности от 15.02.2022

 

Управление  земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к открытому акционерному обществу управление жилищного хозяйства Сипайловский Октябрьского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан о взыскании долга по арендной плате  в размере 473 063 руб. 43 коп., пени в размере 50271 руб. 43 коп., о расторжении договора аренды №30794  от 17.11.2017, об обязании освободить  занимаемые помещения  муниципального нежилого фонда 2 этаж: пом. №4-6, 8,29-33,9,12-17, расположенные по адресу: 

<

...>, Литера А, общей площадью 234,1 кв.м. и передать его по акту приема-передачи

Истец  в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  уточнил требования в связи с погашением ответчиком суммы основного долга, просил взыскать пени в размере 242 303 руб. 21 коп. за период с 25.03.2020 по 24.02.2022. Поддержал требование о расторжении договора аренды №30794  от 17.11.2017, об обязании освободить занимаемые помещения  муниципального нежилого фонда 2 этаж: пом. №4-6, 8,29-33,9,12-17, расположенные по адресу: 

<

...>, Литера А, общей площадью 234,1 кв.м. и передать его по акту приема-передачи

Судом уточнение иска принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик представил отзыв,  в удовлетворении иска просил отказать, ссылаясь  на отсутствие оснований для расторжения договора аренды в связи полным   с погашением суммы долга и отсутствием существенных нарушений, влекущих расторжение договора. Ответчик также не согласился с суммой пеней, представил контррасчет неустойки на  сумму 138184 руб. 07 коп. за период с 25.03.2020 по 24.02.2022, заявил о снижении неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с доводами ответчика, истец представил  возражения на отзыв ответчика. 

Истец исковые требования поддержал  в полном объеме.

Ответчик оспорил сумму пени, просил в удовлетворении требовании об освобождении арендуемого  помещения отказать. 

Истец возражал  на доводы ответчика.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 17.11.2017 между управлением  земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель, истец) и  открытым акционерным обществом  управление жилищного хозяйства Сипайловский Октябрьского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендатор, ответчик) заключен договор № 30794 аренды объекта муниципального нежилого фонда, согласно которому арендодатель на основании решения № 1811р от 13.11.2017, протокола аукционной (конкурсной) комиссии от 01.11.2017 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения муниципального нежилого фонда 2 этаж: № 234,1 кв.м.,  №4-6,8, 29-33,9, 12-17расположенные по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа, 

<

...>, литера А, общей площадью 234,1 кв. м, для использования в целях организации и осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом, сроком действия с 17.11.2017 по 16.11.2022 (пункт 1.1 договора). 

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан от 09.01.2018.

 Согласно пункту 3.1 договора по результатам торгов годовая арендная плата определена по договору в размере 785623 руб. 73 коп., без НДС. 

Сумма НДС (18%) уплачивается в установленном порядке и составляет 141412  руб. 27 коп. 

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными платежами в срок до 10 числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указанный в договоре, без выставления арендатору счета на оплату. 

При невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.1 договора). 

По акту приема-передачи от 17.11.2017 объект аренды передан арендатору (л.д. 32). 

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей истец направил ответчику уведомление от 11.09.2020 № УЗ-8326о наличии задолженности по арендной плате и пени, предложив в течение четырнадцати дней со дня получения уведомления погасить задолженность; после направлено уведомление от 22.10.2020 № УЗ-9937 с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды в течение десяти дней со дня получения уведомления и передать занимаемое помещение по акту приема-передачи. 

Невнесение арендатором арендной платы в установленный срок и уклонение арендатора от возвращения арендованного имущества послужило основанием подачи настоящего иска (с учетом его последующего уточнения). 

Оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

В рассматриваемой ситуации денежные требования истца к ответчику основаны на правоотношениях из договора аренды, в связи с чем правоотношения сторон подлежат регулированию положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

На основании положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Факт временного пользования обществом «УЖХ Сипайловский Октябрьского района г. Уфы РБ» спорным недвижимым имуществом по договору от 17.11.2017  в спорный период подтвержден материалами дела, ответчиком не оспаривается. 

Долг по арендной плате  в размере 473 063 руб. 43 коп. за период с 25.03.20220  по 22.10.2020 погашен ответчиком в полном объеме после предъявления иска.

В связи с нарушением ответчиком срока оплаты арендной платы, истец просит взыскать по договору аренды пени в размере 242 303 руб. 21 коп. за период с 25.03.2020 по 24.02.2022.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

На основании статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке. 

Ответчик с суммой пеней не согласился, представил контррасчет пеней сумму 138184 руб. 07 коп. за период с 25.03.2020 по 24.02.2022.

Период взыскания пеней в контррасчете ответчика совпадает с периодом, указанным истцом в расчете, и определен сторонами с 25.03.2020 по 24.02.2022.

Вместе с тем, истцом сумма пеней не уточнена. 

По расчету ответчика пени за период с 25.03.2020 по 24.02.2022 составляют 138184 руб. 07 коп.

Судом расчет, произведенный ответчиком проверен, признан верным.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании пени за период с 25.03.2020 по 24.02.2022 подлежит удовлетворению частично, в размере 138184 руб. 07 коп.

Как было указано ранее, ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Суд не находит оснований для снижения размера неустойки в силу следующего. 

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств. 

В соответствии со статьей 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон. Размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). 

Из положений статьи 333 ГК РФ следует, что признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и уменьшение размера неустойки является правом, а не обязанностью суда, принимающего решение, при этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

 В пунктах 69, 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Согласно правовой позиции, изложенной в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. 

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам). 

Согласно пункту 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 № 683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 ГК РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. 

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 13.01.2011 № 11680/10 указал, что, учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

 Снижение неустойки судом возможно только в одном случае – в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение ит.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований. Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), а также с принципом состязательности (статья 9 АПК РФ). Необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия. Неисполнение должником обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Между тем никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). 

Следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению. 

Неустойка определена с учетом соблюдения баланса между применяемой ответчику мерой ответственности и последствиями ненадлежащего исполнения им обязательств. 

Ответчиком доказательства несоразмерности начисленной суммы пени  последствиям нарушения обязательства суду не представлены. 

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды №30794  от 17.11.2017, об обязании освободить  занимаемые помещения  муниципального нежилого фонда 2 этаж: пом. №4-6, 8,29-33,9,12-17, расположенные по адресу: 

<

...>, Литера А, общей площадью 234,1 кв.м. и передать его по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

 Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

В рассматриваемом случае договор аренды заключен в отношении помещения муниципального нежилого фонда сроком по 16.11.2022. 

Согласно п. 3.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными платежами в срок до 10 числа оплачиваемого месяца. 

Исходя из буквального содержания пункта 5.2.4 договора, последний может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в случае неуплаты или просрочки арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные п.3.3 договора, в течение трех месяцев (подряд более двух сроков). 

Частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы в течение более чем за два срока подряд является основанием досрочного расторжения договора. 

Как следует из претензионного письма и содержания искового заявления,  истец, настаивая на расторжении договора аренды №30794 от 17.11.2017, ссылается на невнесение арендной платы  в установленный срок. 

Из содержания искового заявления следует, что спорный период  взыскания задолженности  - 25.03.2020 по 22.10.2020.

 В  период рассмотрения спора ответчиком также производилось полное погашение задолженности по арендной плате, в связи с чем истец уточнил требования и просил взыскать лишь неустойку.

Таким образом, на момент рассмотрения спора по существу долг по арендной плате погашен ответчиком в полном объеме.

Ответчик осуществляет социально значимую деятельность по управлению жилым фондом. В нежилых помещениях, которые являются предметом настоящего спора, располагаются аварийно-диспетчерская служба ответчика (пункт приема заявок от населения на устранение аварийных и иных внеплановых ремонтных работ). Расторжение договора и выселение ответчика из указанного помещения парализует работу аварийно-диспетчерской службы на неопределенный срок, что может повлечь серьезные и неблагоприятные последствия для населения, поскольку именно аварийно-диспетчерская служба обеспечивает своевременное устранение последствий аварий. Иные свободные помещения для размещения аварийно-диспетчерской службы у ответчика отсутствуют. 

Поскольку задолженность по договору аренды была допущена в связи со сложным финансовым положением ответчика, который находится в процедуре банкротства, и при этом внешний управляющий ФИО6 погасил всю задолженность по основному долгу в течение месяца с момента, как был назначен на должность внешнего управляющего, сам факт просрочки не является подтверждением существенности нарушения договора. Расторжение договора аренды станет значительным препятствием для исполнения плана внешнего управления и повлечет не только неблагоприятные последствия для населения, но и станет препятствием для восстановления платежеспособности должника, а значит, и для удовлетворения требований его кредиторов. 

Таким образом, расторжение договора аренды в отсутствие задолженности по основному долгу повлечет слишком большой ущерб для населения, для ответчика и его кредиторов, что явно несоразмерно реальным последствиям просрочки для истца (никаких последствия для истца нет вообще).

По смыслу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункта 5.2.4 договора основанием для расторжения договора является просрочка по внесению арендной платы более двух раз подряд.

 С учетом изложенного, а судом не установлено нарушений со стороны арендатора обязательств по договору, которые дают право арендодателю требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке. 

Доказательств, свидетельствующих о наступлении для арендодателя негативных последствий, вызванных несвоевременным внесением арендной платы, которым бы соответствовали и были соразмерны правовые последствия в виде расторжения долгосрочного договора аренды, в материалах дела не имеется. 

Поскольку ответчиком по состоянию на момент вынесения решения не допущена просрочка внесения арендной платы, наличие которой является основанием для расторжения договора, иных нарушений обязательств по договору аренды им не допущено, а также учитывая, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд считает избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон. 

Следует отметить, что имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, компенсируются применением к обществу «УЖХ Сипайловский Октябрьского района г. Уфы РБ» предусмотренных договором штрафных санкций.

 Само по себе применение в отношении ответчика процедуры банкротства не наделяет арендодателя дополнительными основаниями для расторжения договора. 

С учетом изложенного, требования о расторжении договора и об обязании ответчика возвратить арендуемые помещения не подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению частично.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан удовлетворить частично.

Взыскать с открытого  акционерного  общества управление жилищного хозяйства Сипайловский Октябрьского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) пени в размере 138 184 руб. 07 коп.,  и в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 5145 руб.

В остальной части иска отказать. 

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя. 

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать после вступления решения в законную силу. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

Судья З.Ф. Шагабутдинова