АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Воровского ул., дом 2, Челябинск, 454091, www.chel.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-14709/2021

29 августа 2022 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть решения объявлена 23 августа 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 29 августа 2022 года.

Судья Арбитражного суда Челябинской области А.А. Петров при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 308452412700012, г. Челябинск, 

к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска,

о признании незаконным решения,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Челябинской области, 

при участии в судебном заседании: от заявителя – ФИО3  (доверенность от 07.12.2021, паспорт), от административного органа  – ФИО4 (доверенность от № 64 от 24.02.22, служебное удостоверение),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее также – предприниматель, ИП ФИО2, заявитель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее также – Комитет, административный орган КУИЗО) о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506003:56 для завершения строительства и в заключении договора аренды с собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506003:80 – ИП ФИО2, выраженного в письме № 11846 от 26 марта 2021 года (далее – оспариваемый отказ, оспариваемое решение).

Определением от 06.05.2021 заявление принято к производству арбитражного суда. 

Протокольными определением суда к участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлечено в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Челябинской области.

В материалы дела от Комитета поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы, в котором он просит поставить на разрешение  эксперта следующие вопросы: 

1. Определить степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506003:80, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0506003:56 по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Труда.

2. Установить, полностью ли завершены работы по сооружению фундамента объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506003:80, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0506003:56 по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Труда.

Определением от 28.12.2021 (резолютивная часть объявлена 27.12.2021) по делу назначена судебная экспертиза по поставленным вопросам, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Бюро независимых экспертиз и оценки», эксперту ФИО5, на разрешение  эксперта поставлены следующие вопросы: 

1. Определить степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506003:80, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0506003:56 по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Труда.

2. Установить, полностью ли завершены работы по сооружению фундамента объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506003:80, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0506003:56 по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Труда.

3. Установить, соответствует ли объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506003:80, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0506003:56 по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Труда, проектной документации и разрешению на строительство?

Определением установлен размер вознаграждения эксперту в сумме 70 000 рублей, обязанность по оплате судебных издержек, связанных с проведением экспертизы, в сумме 70 000 рублей возложена на Комитет, производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения по настоящему делу.

Протокольным определением от 23.08.2022 производство по делу возобновлено. 

Определением от 23.08.2022 суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 АПК РФ, в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, завершил подготовку по настоящему делу, перешел к рассмотрению дела в судебном заседании.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержала по доводам, изложенным в заявлении (т. 1, л.д. 3-12), возражениях на отзыв КУИЗО (т. 1, л.д. 148-150).  

В судебном заседании представитель Комитета заявленные требования не признала по доводам отзыва на заявление (т. 1, л.д. 97-99).

 Третье лицо о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом (т. 1, л.д. 95-96), явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечило, мотивированных ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявило, что не является препятствием к рассмотрению дела по правилам статьей 123, 156 АПК РФ.

При рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

03.12.2012 между Комитетом и ООО «Винтерра» заключен договор УЗ № 011037-К-2012 краткосрочной аренды земли города Челябинска в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506003:56 площадью 1737 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> в Центральном районе (далее – спорный земельный участок) для строительства заведения общественного питания сроком до 24.07.2014 (т. 1, л.д. 16-22).

Земельный участок передан ООО  «Винтерра» в аренду по акту приема-передачи от 03.12.2012 (т. 1, л.д. 28).

Дополнительным соглашением от 09.07.2015 № 1 срок действия договора аренды от 03.12.2012 УЗ № 011037-К-2012 продлен до 24.07.2017 (т. 1, л.д. 108). 

14.09.2018 Администрацией города Челябинска ООО «Винтерра» выдано разрешение на строительство № RU74315000-91-г-2018 сроком действия до 31.08.2019 (т. 1, л.д. 46-47).

По результатам проведения открытых торгов в форме открытого аукциона по продаже имущества ООО «Винтерра» ИП ФИО2  приобрел  по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.04.2019 (т. 1, л.д. 15) объект незавершенного строительства    нежилое   здание, кадастровый   номер   74:36:0506003:80,   площадь   96.2   кв.м.,  степень готовности 15 %, расположенный по адресу: ул.Труда в Центральном районе города Челябинска на спорном земельном участке (далее – спорный объект, спорное здание) (материалы электронного дела, документы от 28.04.2021).

20.11.2020 и 29.01.2021 (вх. № 37149 от 20.11.2020, № 3190 от 1.02.2021) ИП ФИО2 обращался в Комитет с заявлениями о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506003:56 площадью 1737 кв.м. для завершения строительства спорного объекта материалы электронного дела, документы от 28.04.2021).

Письмом от 26.03.2021 № 11846 (т. 1, л.д. 69) Комитет отказал заявителю в предоставлении муниципальной услуге по предоставлению в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506003:56, расположенного но адресу: г. Челябинск, Центральный район, по ул. Труда, для завершения строительства спорного здания и в заключении договора аренды земельного участка, в связи с наличием на земельном участке объекта, не обладающего, как было установлено КУИЗО, признаками объекта недвижимости, поскольку при обследовании земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506003:56 Комитетом было установлено расположения на нем металлической конструкции и строительного ограждения, что отражено в акте обследования земельного участка от 23.03.2021. В указанном решении отмечается, что с целью принятия решения о возможности предоставления в аренду земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506003:56 предпринимателю необходимо предоставить документы, подтверждающие возведение его в соответствии с утвержденной градостроительной документацией, разрешительными документами, а также подтвердить капитальность указанного объекта (т. 1, л.д. 131).

Не согласившись с указанным решением, предприниматель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам. 

Настоящее дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ.

В соответствии с частью 1  статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При этом с учетом правовой позиции, выраженной в пункте 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»  основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, бремя доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя. 

В силу части 4 статьи 198 АПК РФ заявление о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Факт соблюдения заявителем установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ срока на подачу заявления в суд материалами дела подтверждается, административным органом соответствующих возражений не представлено.

В силу пункта 3 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.

Статьей 3.3 Закона № 137-ФЗ предусмотрено, что распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами не установлено иное. 

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими (пункт 1).

Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом (пункт 2).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, также являются органами, уполномоченными на заключение в отношении таких земельных участков договора мены, соглашения об установлении сервитута, соглашения о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на принятие решений о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и на выдачу разрешения на использование земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 4).

Согласно пункту 2 Положения о Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, утвержденного постановлением Администрации города Челябинска от 02.03.2015 № 45-п (далее - Положение о КУИЗО г. Челябинска), Комитет является отраслевым (функциональным) органом администрации города Челябинска, осуществляющим функции по разработке и реализации муниципальной политики в сферах управления, владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования "город Челябинск" (далее муниципальное имущество), а также органом, оказывающим муниципальные услуги в установленных сферах деятельности.

В силу пункта 12 Положения о КУИЗО г. Челябинска основными задачами Комитета являются: разработка и реализация единой политики органов местного самоуправления города Челябинска в области имущественных отношений; представление и защита прав и законных интересов муниципального образования "город Челябинск" в области имущественных правоотношений; обеспечение эффективного управления, владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом.

В рамках решения основных задач Комитет осуществляет, в том числе,   полномочия собственника муниципального имущества по управлению, владению, пользованию и распоряжению муниципальным имуществом за исключением функций, отнесенных к компетенции иных отраслевых (функциональных) органов администрации города Челябинска, а также должностных лиц администрации города Челябинска (пункт 13 Положения о КУИЗО г. Челябинска).

На основании изложенных нормативных положений, а также в соответствии со статьями 39.6, 39.8, 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Комитет обладал компетенцией по рассмотрению по существу обращения заявителя.     

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ). 

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего кодекса (в том числе аренда), возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами (пункт 2 статьи 22, пункт 1 статьи 25 ЗК РФ). 

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ). Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9 - 11 настоящего Кодекса (статья 39.2 ЗК РФ). 

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ, переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ (далее – Закон №137-ФЗ) и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171- ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2).

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ). 

Так, договор аренды земельного участка заключается на срок до 3 лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ). 

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исключение из этого общего правила определены, в частности, в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ: если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом. 

Положения пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, равно как и иные вышеприведенные положения ЗК РФ, направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства. 

При этом статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Таким образом, действующим законодательством предусматривается лишь однократная возможность приобрести земельный участок для завершения строительства в льготном порядке (без проведения торгов), что предполагает наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, для завершения строительства которого необходим земельный участок (отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона).

Следовательно, при рассмотрении спора по настоящему делу юридическое значение имеет то обстоятельство, была ли уже реализована заявителем предоставленная законом возможность получить однократно земельный участок для завершения строительства в льготном порядке.

Из материалов дела следует, что ИП ФИО2, а равно – предшествующим собственником спорного земельного участка соответствующая правовая возможность реализована не была.

При этом суд отмечает, что заключение дополнительного соглашения от 09.07.2015 № 1 к договору УЗ № 011037-К-2012 (т. 1, л.д. 108) о продлении срока действия указанного договора до 24.07.2017 не может рассматриваться как реализация арендатором соответствующего права, поскольку из текста указанного соглашения не следует, что оно заключено во исполнение вышеперечисленных законоположений на основании волеизъявления арендатора.

Кроме того, из оспариваемого решения и из правовой позиции Комитета по делу следует, что КУИЗО, по существу, не рассматривало факт  заключения дополнительного соглашения от 09.07.2015 № 1 к договору УЗ № 011037-К-2012 о продлении срока действия указанного договора до 24.07.2017 как реализацию собственником спорного объекта незавершенного строительства права на продление действия договора аренды земельного участка.

Кроме того, из материалов дела следует, что уполномоченный орган местного самоуправления города Челябинска не обращался в суд с требованием об изъятии у ИП ФИО2 соответствующего земельного участка.

По существу, в рассматриваемом случае единственным основанием для вынесения оспариваемого отказа является вывод Комитета, о том, что размещенное на спорном земельном участке   нежилое   здание, кадастровый   номер   74:36:0506003:80,   площадь   96.2   кв.м.,  не является объектом капитального строительства (не обладает признаками недвижимой вещи).

Поскольку указанное обстоятельство отрицалось заявителем, который в обоснование своей правовой позиции по делу указывал на то, что 03.12.2018 спорный объект степенью готовности 15% (степень готовности определена в соответствии с готовностью конструктивных элементов: завершены работы по возведению фундамента по всему периметру возводимого здания под несущие конструкции: стены) был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 74:36:0506003:80, 28.06.2019 Управлением Федеральной службы государственной регистрации. кадастра и картографии по Челябинской области на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.04.2019 зарегистрировано право собственности ИП ФИО2 на объект степенью готовности 15%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0506003:56 по адресу: г. Челябинск. Центральный район, по ул. Труда, номер регистрации в ЕГРН 74:36:0506003:80-74/001/2019-3, по ходатайству Комитета определением суда от 28.12.2021 (резолютивная часть объявлена 27.12.2021) по делу была назначена судебная экспертиза по поставленным вопросам, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Бюро независимых экспертиз и оценки», эксперту ФИО5, на разрешение  эксперта поставлены следующие вопросы: 1. Определить степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506003:80, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0506003:56 по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Труда. 2. Установить, полностью ли завершены работы по сооружению фундамента объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506003:80, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0506003:56 по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Труда. 3. Установить, соответствует ли объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506003:80, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0506003:56 по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Труда, проектной документации и разрешению на строительство?

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.03.2011 № 13765/10 по делу № А63-17407/2009 разъяснено, что судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

Из буквального толкования приведенных выше норм права, в совокупности с рекомендациями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», следует, что проверка достоверности заключения эксперта складывается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

В соответствии с частью 2 статьи 86 АПК РФ в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе: содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование; иные сведения в соответствии с Федеральным законом.

На основании части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта оценивается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Согласно заключения эксперта ФИО5 № 218/2022 от 20.06.2022 (т. 2, л.д. 90-126) в результате проведения исследования эксперт пришел к следующим выводам:

вопросы

Выводы экспертного заключения № 218/2022 от 20.06.2022

1. Определить степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506003:80, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0506003:56 по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Труда.

2. Установить, полностью ли завершены работы по сооружению фундамента объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506003:80, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0506003:56 по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Труда.

исследуемый объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506003:80, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0506003:56 по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Труда, является самостоятельным объектом недвижимого имущества, так как обладает всеми признаками недвижимой вещи, а именно:

1) при экспертном осмотре на исследуемом участке были обнаружены элементы металлического каркаса: колонны с установленными на них балками и прогонами. Металлические колонны каркаса опираются на бетонную конструкцию и закреплены на ней при помощи анкерных болтов. Данная бетонная конструкция заглублена в землю по всему периметру объекта, что обеспечивает передачу нагрузки от металлического каркаса на грунтовое основание. Таким образом, исследуемый объект имеет прочную связь с землей, его перемещение невозможно без нанесения несоразмерного ущерба.

2) На исследуемом объекте полностью завершены работы по устройству фундамента, возведен металлический каркас (колонны, балки, прогоны);

3) Исследуемый объект незавершенного строительства создает представление о целом объекте, частью которого является (имеет границы застройки, очертания исследуемого объекта совпадают с конфигурацией, заявленной в проекте) .

Согласно Методическим указания по проведению инвентаризации объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности, утвержденным распоряжением Минимущества России от 18.01.2001 № 91-р, на момент экспертного осмотра исследуемый объект соответствует средней стадии строительства (начаты, но не в полном объеме завершены работы по возведению стен и конструкции крыши). Степень готовности исследуемого объекта незавершённого строительства принята равной 18 %.   

3. Установить, соответствует ли объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506003:80, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0506003:56 по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Труда, проектной документации и разрешению на строительство?

По результатам сопоставления проектных и фактических характеристик исследуемый объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506003:80, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0506003:56 по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Труда, имея на момент экспертизы степень готовности 18 %, соответствует проектной документации и разрешению на строительство. 

 

Из материалов дела следует, что эксперт ФИО5 обладает необходимой компетенцией для проведения экспертного исследования и дачи заключения, оснований для его отвода судом не установлено, лицами, участвующим в деле, соответствующих ходатайств перед судом не заявлено, процедура назначения и проведения экспертизы не нарушена, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т. 2, л.д. 90), составленное по результатам судебной экспертизы заключение ФИО5  № 409 от 22.10.2022 соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ и действующему законодательству о судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации, в нем отсутствуют какие-либо неясности, выводы эксперта являются однозначными и не содержат противоречий, подтверждены другими доказательствами по делу, при этом иных доказательств, опровергающих выводы эксперта, лицами, участвующими в деле, в материалы дела не представлено (статья 65 АПК РФ).

При указанных обстоятельствах экспертное заключение подлежит принятию судом в качестве допустимого и относимого доказательства по делу.

При этом суд отмечает, что из акта обследования спорного земельного участка специалистом Комитета от 23.03.2021 и приложенных к нему фотоматериалов (т. 1, л.д. 121-122) не следует то обстоятельство, что имеются очевидные признаки некапитальности спорного здания. На представленных заявителем в материалы дела фотоснимках спорного здания от 23.08.2021 (т. 1, л.д. 157-161) присутствуют элементы металлического каркаса: колонны с установленными на них балками и прогонами, при этом металлические колонны каркаса опираются на бетонную конструкцию и закреплены на ней при помощи болтов, бетонная конструкция заглублена в землю. Следовательно, Комитет не был лишен правовой и фактической возможности составить более подробный акт осмотра, проанализировать его и прийти к выводу о капитальности спорного здания уже при рассмотрении соответствующего заявления ИП ФИО2  

В силу пункта 10 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи  Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание – это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

Как разъясняется в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 за 2016 год, из содержания пункта 1 статьи 130 ГК РФ и пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление № 25) следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью была также разъяснена в пункте 38 постановления № 25, согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). При этом замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Таким образом, из материалов дела, в том числе, с учетом выводов   заключения эксперта ФИО5  № 409 от 22.10.2022,  следует, что спорное здание соответствует всем необходимым признакам объекта незавершенного строительства как недвижимой вещи.

Вывод Комитета об обратном является неверным, не соответствует фактическим обстоятельствам, установленным судом по делу.  

Судом установлено, что какие-либо иные основания для принятия оспариваемого отказа Комитетом не заявлены, материалами дела их наличие не подтверждено, при этом статьей 39.16 ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для принятия решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Суд отмечает, что применительно к обстоятельствам вынесения оспариваемого отказа не имеет юридического значения факт истечения срока действия разрешения на строительство, выданного ООО «Винтерра» в отношении спорного земельного участка сроком до 31.08.2019, на дату вынесения оспариваемого отказа 26.03.2021, поскольку ИП ФИО2 не лишен правовой возможности обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления для продления действия указанного разрешения на строительство с учетом того, что  им спорный объект незавершенного строительства был приобретен  22.04.2019. 

Аналогично применительно к установленным судом по делу обстоятельствам, учитывая основания для отказа, предусмотренные статьей 39.16 ЗК РФ, не имеет юридического значения для рассмотрения и разрешения настоящего дела указание в оспариваемом решении на наличие задолженности ИП ФИО2 по арендной плате за спорный земельный участок. Кроме того, Комитет не представил в материалы дела доказательств наличия соответствующей задолженности.  

Иные доводы Комитета, изложенные в отзыве на заявление, судом не принимаются, поскольку противоречат представленным в материалы дела доказательствам и нормам действующего законодательства, основаны на неверном толковании закона.

Следовательно, совокупностью исследованных и оцененных судом по правилам статьи 71 АПК РФ доказательств по делу подтверждается, что в рассматриваемом случае отсутствуют предусмотренные законом основания для вынесения оспариваемого отказа, который нарушает право заявителя на предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства спорного здания. 

Таким образом, суд устанавливает наличие совокупности юридических фактов, необходимых и достаточных для признания оспариваемого решения Комитета незаконным.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Поскольку заявленные требования подлежат удовлетворению, в качестве восстановительной меры, с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого дела, суд считает необходимым обязать Комитет с учетом выводов суда по настоящему делу в соответствии с действующим законодательством заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2, ОГРНИП 308452412700012, г. Челябинск, договор аренды  земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506003:56  для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства – нежилого здания с кадастровым номером 74:36:0506003:80.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Государственная пошлина в размере 300 рублей, уплаченная обществом по платежному поручению  от 28.04.2021 № 36 (т. 1, л.д. 13), подлежит взысканию с Комитета в пользу заявителя.

Поскольку заявленные требования были удовлетворены, судебные расходы по оплате проведения экспертного исследования относятся на Комитет.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей. Денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда.

Комитетом на депозитный счет Арбитражного суда Челябинской области перечислены денежные средства в размере 70 000 рублей (т. 2, л.д. 60).

Экспертной организацией ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки», ИНН 

<

***>, г. Челябинск, выставлен счет на оплату № 142 от 20.06.2022 года на сумму 70 000 рублей.

В соответствии с пунктом 26 Постановления пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23, перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм.

Экспертной организацией выполнено поручение о проведении экспертизы, денежные средства в необходимом размере имеются на счете «Денежные средства учреждения во временном распоряжении» Арбитражного суда Челябинской области.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о необходимости оплаты экспертизы, путем перечисления со счета «Денежные средства учреждения во временном распоряжении» Арбитражного суда Челябинской области денежных средств в размере 70 000 рублей 00 копеек на расчетный счет экспертной организации ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки», ИНН 

<

***>, г. Челябинск, за проведение судебной экспертизы по делу № А76-14709/2021.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным решение Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506003:56 в аренду индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП 308452412700012, г. Челябинск, выраженное в письме № 11846 от 26.03.2021.

Обязать Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска  с учетом выводов суда по настоящему делу в соответствии с действующим законодательством заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2, ОГРНИП 308452412700012, г. Челябинск, договор аренды  земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506003:56  для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства – нежилого здания с кадастровым номером 74:36:0506003:80. 

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 308452412700012, г. Челябинск, 300 (Триста)  рублей в возмещение расходов по оплате государственной пошлины. 

Перечислить со счета «Денежные средства учреждения во временном распоряжении» Арбитражного суда Челябинской области денежные средства в размере 70 000 рублей 00 копеек на расчетный счет экспертной организации общества с ограниченной ответственностью «Бюро независимых экспертиз и оценки», ИНН 

<

***>, г. Челябинск, за проведение судебной экспертизы по делу № А76-14709/2021.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья                                                                                                         А.А. Петров