ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А14-2686/2019

г. Воронеж

9 апреля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 7 апреля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 9 апреля 2021 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

                        ФИО1,

судей

                          ФИО2,

                          ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4,

при участии:

от открытого акционерного общества «Российские железные дороги»: ФИО5,  представитель по доверенности № ЮВост-249/Д от 15.12.2020;

от индивидуального предпринимателя ФИО6: ФИО7,  адвокат по доверенности от 20.02.2019, удостоверение адвоката  № 2242;

от  публичного акционерного общества «Сбербанк России»: ФИО8, представитель по доверенности № ЦЧБ/293-Д от 10.02.2021;

от администрации городского поселения город Лиски Лискинского муниципального района Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 01.12.2020 (с учетом определения об исправлении опечатки от 16.03.2021) по делу № А14-2686/2019  по иску индивидуального предпринимателя ФИО6 (ОГРНИП 315366800080822, ИНН 

<

***>) к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения от 29.12.2017 № 107/12-17, о взыскании уплаченных по договору денежных средств в сумме 6 145 787руб. 82 коп.,

третьи лица: открытое акционерное общество «Российские железные дороги», администрация городского поселения город Лиски Лискинского муниципального района Воронежской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО6 (далее - ИП ФИО6, истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее - ПАО Сбербанк, ответчик) о расторжении договора купли-продажи недвижимости (с земельным участком) от 29.12.2017 № 107/12-17, о взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере 6 145 787 руб. 82 коп. (с учетом уточнения).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество «Российские железные дороги» (далее - ОАО «РЖД»), администрация городского поселения город Лиски Лискинского муниципального района Воронежской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 01.12.2020 (с учетом определения об исправлении опечатки от 16.03.2021) по делу № А14-2686/2019 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ПАО Сбербанк обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылалось на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Воронежской области от 01.12.2020 (с учетом определения об исправлении опечатки от 16.03.2021) по делу № А14-2686/2019, в связи с чем просило его отменить и принять по делу новый судебный акт. Обосновывая доводы о добросовестности, ПАО Сбербанк указало на отсутствие у него сведений о расположении части здания на земельных участках, не являющихся предметом договора купли-продажи недвижимости (с земельным участком) от 29.12.2017 № 107/12-17. По мнению ответчика, частичное наложение проекции здания, проданного по договору купли-продажи недвижимости (с земельным участком) от 29.12.2017 № 107/12-17, на границы земельных участков, правообладателем которых продавец не является, не относится к существенным недостаткам товара. Заявитель обращает внимание, что указанный недостаток не препятствует истцу в передаче расположенных в здании помещений в аренду или использования их в хозяйственной деятельности и может быть устранен путем выкупа земельного участка у ОАО «РЖД» и уточнения границ земельных участков с муниципальным образованием.

ИП ФИО6 представлен отзыв на апелляционную жалобу, из которого следует, что истец считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ПАО Сбербанк поддержал доводы апелляционной жалобы, считая решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представители ИП ФИО6, ОАО «РЖД» возражали против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными, просили обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав объяснения представителей ПАО Сбербанк, ИП ФИО6, ОАО «РЖД», арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что решение Арбитражного суда Воронежской области от 01.12.2020 (с учетом определения об исправлении опечатки от 16.03.2021) по делу № А14-2686/2019 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ПАО Сбербанк - без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что 29.12.2017 с учетом соглашения от 30.01.2018 № 107/12-17 между ПАО Сбербанк (продавец) и ИП ФИО6 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости (с земельным участком) № 107/12-17.

Согласно пункту 1.1 договора купли-продажи недвижимости (с земельным участком) от 29.12.2017 № 107/12-17 продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить здание дополнительного офиса № 3854/065 с кадастровым номером 36:14:0017603:329 общей площадью 1 032,2 кв. м (инвентарный номер 9746), литер А, земельный участок с кадастровым номером 56:14:0017603:195 площадью 130 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 36:14:0017605:46 площадью 524 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>.

По графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью соглашения от 30.01.2018 № 107/12-17, истец произвел оплату по договору купли-продажи недвижимости (с земельным участком) от 29.12.2017 № 107/12-17 на сумму 6 145 787 руб.

Впоследствии ИП ФИО6 было выявлено наложение проекции здания на смежные земельные участки: площадь наложения на земли государственной собственности - 2 кв. м, площадь наложения на земельный участок с кадастровым номером 36:14:0017605:175 - 11 кв. м.

Полагая, что по договору купли-продажи недвижимости (с земельным участком) от 29.12.2017 № 107/12-17 продавцом реализованы объекты недвижимости, не соответствующие условиям договора об их качестве, имеющие существенные и неустранимые недостатки, поскольку часть здания находится на земельных участках, права на которые принадлежат третьим лицам, ИП ФИО6 обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями (с учетом уточнения).

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой инстанций применил нормы статей 450, 452, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и признал доказанным факт продажи истцу здания, внешние границы которого выходят за границы земельных участков, принадлежащих продавцу и передаваемых покупателю, что является существенным нарушением договора одной из сторон и, как следствие, основанием для расторжения договора купли-продажи.

Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 5 части 1 статьи 1).

Указанный принцип реализуется, в частности, в пункте 4 статьи 35 ЗК РФ, предусматривающем, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением перечисленных в статье случаев. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Несмотря на закрепленный принцип следования здания, сооружения судьбе земельного участка, из положений пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 1 статьи 552 ГК РФ следует, что судьба земельного участка определяется судьбой сооружений, находящихся на нем.

Как следует из материалов дела, в соответствии приведенным требованиям закона ПАО Сбербанк были реализованы совместно три недвижимые вещи - здание и находящиеся под ним земельные участки.

В силу общих положений о договоре купле-продаже, определенных в пункте 1 статьи 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно пункту 2 статьи 469 ГК РФ при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

На основании пункта 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Исходя из приведенных норм права в случае нарушения установленных законом требований к качеству недвижимости покупатель вправе по своему выбору, в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В целях установления качества здания с кадастровым номером 36:14:0017603:329 как предмета договора купли-продажи судом первой инстанции определением от 25.11.2019 по настоящему делу назначена экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения - Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. На разрешение эксперта были поставлены вопросы: имеет ли место наложение границ здания с кадастровым номером 36:14:0017603:329, расположенного по адресу: 

<

...>, на иные земельные участки, кроме земельных участков с кадастровыми номерами 36:14:0017603:195, 36:14:0017603:46, если да, каковы площадь и координаты наложения.

В заключении эксперта федерального бюджетного учреждения - Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 29.09.2020 № 5730/6-3 с учетом дополнения (т. 7 л.д. 3-10, 37,38) отражено, что имеется фактическое наложение границ контуров здания с кадастровым номером 36:14:0017603:329, расположенного по адресу: 

<

...> д. З6а, на границы земельного участка с кадастровым номером 36:14:0017603:175 площадью 997 кв. м: площадь наложения S1 составляет 2,86 кв. м, площадь наложения S2 - 2,20 кв. м, площадь наложения S3 - 4,08 кв. м, площадь наложения S4 - 2 кв. м.

Также экспертом установлено, что имеется фактическое наложение границ контуров здания с кадастровым номером 36:14:0017603:329, расположенного по адресу: 

<

...> д. З6а, на земли государственной собственности: площадь наложения S1 составляет 0,10 кв. м, площадь наложения S2 - 0,35 кв. м, площадь наложения S3 - 1,46 кв. м.

Суд апелляционной инстанции полагает, что при визуальном осмотре покупателем здания не представлялось возможным установить точные координаты объекта на земельных участках с кадастровыми номерами 56:14:0017603:195 и 36:14:0017605:46, и определить, на каких земельных участках находится непосредственно продаваемый объект недвижимости.

Приведенные нарушения являются существенными, поскольку у правообладателя с учетом установленных обстоятельств и данных судебной экспертизы возникают трудности с использованием здания, частично находящегося за пределами земельных участков с кадастровыми номерами 36:14:0017603:195, 36:14:0017603:46, на которых предполагалось его расположение.

Необходимость соблюдения процедуры приведения границ земельного участка в соответствие, урегулирования спорной ситуации с правообладателями смежных земельных участков, проведения кадастровых работ вне зависимости от возможности эксплуатации нежилого здания не должны являться обязанностью покупателя, который не был уведомлен об указанных несоответствиях при заключении договора.

Утверждение ответчика о его добросовестности ввиду отсутствия у него сведений о наложении проекции здания на границы земельных участков, правообладателем которых продавец не являлся, противоречит положениям статей 469, 476 ГК РФ, исходя из буквального толкования которых во взаимосвязи следует, что продавец как собственник земельного участка обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о расположении земельного участка, в том числе по отношению к смежным земельным участкам, его границах, возможных обременениях и ограничениях его использования, иную информацию, которая может повлиять на решение покупателя о приобретении данного земельного участка в собственность.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 3 статьи 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Установив основания для удовлетворения требования истца о расторжении договора купли-продажи недвижимости (с земельным участком) от 29.12.2017 № 107/12-17, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что требование ИП ФИО6 о взыскании с ПАО Сбербанк 6 145 787 руб. 82 коп. подлежит удовлетворению.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Воронежской области от 01.12.2020 (с учетом определения об исправлении опечатки от 16.03.2021) по делу № А14-2686/2019 не имеется.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 01.12.2020 (с учетом определения об исправлении опечатки от 16.03.2021) по делу № А14-2686/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья 

ФИО1

Судьи       

ФИО2

ФИО3