Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-39245/17

08 декабря 2017 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 05 декабря 2017 года

Полный текст решения изготовлен 08 декабря 2017 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю.С.Петропавловской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,   рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области      к АО "Трест Мособлстрой №6" о взыскании, встречному иску,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора -  Министерство имущественных отношений МО, администрация Одинцовского муниципального района МО,

При участии в судебном заседании- согласно протоколу с/з от 05.12.2017,  

 

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района (далее – истец по первоначальному искавому заявлению, ответчик по встречному исковому заявлению) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к АО "Трест Мособлстрой №6" (далее – ответчик по первоначальному исковому заявлению, истец по встречному исковому заявлению) с требованиями о взыскании  с открытого акционерного общества «Трест Мособлстрой № 6» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области по договору аренды от 14.09.2016 № 6593 задолженность за период с 14.09.2016 по 31.03.2017  в размере 1035339 руб. 12 коп., пени в размере 37532 руб. 33 коп.

Определением Арбитражного суда Московской области от 09.08.2017 для совместного рассмотрения с первоначальным принято к производству встречное исковое заявление АО «Трест Мособлстрой № 6» к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области о понуждении произвести перерасчет цены аренды по договору от 14.09.2016 № 6593 за период с 01.04.2014 по 20.11.2017 и обязать направить в адрес АО «Трест Мособлстрой № 6» акт сверки для определения наличия задолженности переплаты  АО «Трест Мособлстрой № 6 (с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Представитель истца по первоначальному исковому заявлению заявленные требования поддержал в полном объеме, против удовлетворения встречного заявления возражал.

Представитель ответчика по первоначальному исковому заявлению признал исковые требования по первоначальному иску в части взыскания задолженности за период с 14.09.2016 по 31.03.2017  в размере 222157 руб. 60 коп., пеней за период с 14.09.2016 по 31.03.2017 в размере 12152 руб. 94 коп. в остальной части иска просил отказать по основаниям, изложенным в отзыве, встречное исковое заявление просил удовлетворить. 

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, установил следующее.

В соответствии со ст.4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом. 

Как следует из материалов дела, 12.10.2004 года между Муниципальным образованием «Одинцовский район» Московской области, ОАО «Трест Мособлстрой № 6». (правопредшественник АО «Трест Мособлстрой № 6») и Министерством строительного комплекса Московской области был заключен инвестиционный контракт № 02 на строительство объектов недвижимости в пос. Лесной городок Одинцовского района Московской области,  предметом которого являлась «реализация инвестиционного проекта строительства жилого многоэтажного комплекса с размещением объектов социального назначения и инженерного обеспечения на земельных участках общей площадью 15 га в пос. Лесной городок».

В рамках реализации Инвестиционного проекта «инвестор обязуется за счет собственных (заемных) средств, произвести снос ветхих жилых домов №№ 3.5 по улице Фасадной и №№ 2,4.6 по улице Лесной и выполнить новое строительство объекта, по адресу: Московская область. Одинцовский район, пос. Лесной городок: ориентировочно суммарная площадь жилых и нежилых помещений объекта 152 700 кв. м. (п.п.2.2. 2.3 ст. 2 Инвестиционного контракта)», а также иные объекты, включая инженерно-технические коммуникации и объекты обеспечивающие жизнедеятельность граждан, произвести реконструкцию/строительство школы. Разработать проект планировки микрорайона «Восточный» в пос. Лесной городок на земельном участке ориентировочной площадью 15 га. а Администрация обязуется «передать Инвестору, согласно условиям контракта в установленном порядке земельный участок под проектирование и строительство, согласно действующему законодательству, если иное не предусмотрено условиями настоящего Контракта (п.п 5.1.1. ст. 5. Инвестиционного контракта).

12.12.2006      постановлением Администрации Одинцовского муниципального района от № 3653 утвержден проект планировки микрорайона «Восточный» в пос. Лесной городок с уточненной площадью земельного участка 13.6 га.

27.09.2007      на основании постановления администрации № 2683 между Администрацией (Муниципальным образованием «Одинцовский муниципальный район Московской области») и Инвестором (ОАО «Трест Мособлстрой № 6») был заключен договор № 2053 аренды земельного участка от 01.10.2007 года, в соответствии с которым земельный участок общей площадью 136 118 кв.м, с кадастровым номером 50:20:0070227:0684. расположенный по адресу: Московская область. Одинцовский район, г.п. Лесной городок, д.п. Лесной городок, был передан в аренду ОАО «Трест Мособлстрой № 6».

В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» ответчиком было проведен раздел земельного участка с кадастровым номером 50:20:007 02 27:0684 под объекты строительства, согласно проекту планировки.

01.10.2007 стороны договора аренды земельного участка № 2053 подписали Соглашение о его расторжение, для последующего заключения договоров аренды земельных участков на каждый объект строительства, в границах проекта планировки микрорайона «Восточный». При этом, часть земельных участков подлежащих передачи Инвестору в аренду находилась под объектами капитального строительства подлежащих сносу или под объектами принадлежащими третьим лицам, подлежащим переносу или сносу с одновременной меной (уступкой прав) на земельные участки переданные в аренду Ответчику, в рамках реализации Инвестиционного контракта №02, на земельные участки на которых располагалось имущество, подлежащее переносу/сносу, принадлежащее третьим лицам.

Ответчик указывает, что земельный участок с кадастровым 50:20:0070227:10626, ранее принадлежал ПГСК «Весна-33» (кадастровый номер 50:20:0070227:657) на основании Договора № 5990 аренды земельного участка от 02 октября 2014г., заключенного между  истцом и ПГСК «Весна-33». На указанном земельном участке находились металлические гаражи принадлежащие членам ПГСК «Весна-33»

В рамках реализации инвестиционного контракта ответчик осуществлял реконструкцию школы, расположенной в поселке Лесной городок, при этом Планом проекта планировки м-на «Восточный» предусматривалась реконструкция школы в Лесном городке с увеличением количества учащихся с 600 человек до 1100 человек, а соответственно расширение границ земельного участка, поэтому Проект планировки м-на Восточный предполагал снос гаражей ГСК «Весна -33». Данный факт подтверждается Схемой планировочной организации земельного участка 199/1-ГП.

В целях выполнения обязательств, по строительству/реконструкции школы, установленных Инвестиционным контрактом №02 ответчик за счет собственных средств снес и перенес металлические гаражи, принадлежащие членам кооператива «Весна-33» на принадлежащие ему земельные участки, а также построил новые гаражи за счет собственных денежных средств и денежных средств членов кооператива, а также за счет собственных средств выплатил компенсацию членам кооператива, отказавшимся от участия в строительстве новых гаражей.

25.08.2016 ответчик заключил с ПГСК «Весна-33» Договор о передаче прав и обязанностей (цессии) по Договору аренды на земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 13 300 кв. м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 50:20:0070227:657, расположенный по адресу: Московская область. Одинцовский район, городское поселение Лесной Городок, дачный поселок Лесной Городок, принадлежащий ПГСК «Весна-33» на праве аренды.

После оформления договора цессии на земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 13 300 кв. м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 50:20:0070227:657, расположенный по адресу: Московская область. Одинцовский район, городское поселение Лесной Городок, дачный поселок Лесной Городок, в соответствии с Проектом планировки микрорайона «Восточный», указанный участок был размежеван ответчиком на два земельных участка с кадастровыми номерами:

-           5062060070227:10627. общей площадью 6800+/-29кв.м., расположенный по адресу Московская область. Одинцовский район, городское поселение Лесной Городок, дачный поселок Лесной Городок;

-           5062060070227:10626, общей площадью 6500+/-28 квм., расположенный по адресу Московская область, Одинцовский район, городское поселение Лесной Городок, дачный поселок Лесной Городок (спорный участок);

Затем 14.09.2016 между Сторонами  были заключены договоры аренды земельных участков, в том числе договор № 6593 аренды земельного участка с кадастровым номером 5062060070227:10626, общей площадью 6500+/-28квм., расположенный по адресу Московская область, Одинцовский район, городское поселение Лесной Городок, дачный поселок Лесной Городок (по спорному участку).

Полагая, что у ответчика образовалась задолженность по договору аренды от 14.09.2016 № 6593 за период с 14.09.2016 по 31.03.2017  в размере 1035339 руб. 12 коп., истец, начислив в соответствии с условиями договора пени за указанный период в размере 37532 руб. 33 коп., обратился с настоящим иском в арбитражный суд. 

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (далее – Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы; 

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Суд приходит к выводу об обоснованности доводов ответчика, с учетом установленных вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Московской области по делам №А41-18377/08 и №А41-40551/15 обстоятельств предоставления Акционерному обществу «Трест Мособлстрой №6» земельных участков, в том числе участка по договору от 14.09.2016 № 6593, на основании Инвестиционного контракта от 12.10.2004 №02 и для целей реализации указанного контракта, в связи с чем к правоотношениям сторон по спорному договору аренды подлежат применению нормы Градостроительного кодекса РФ и Земельного кодекса РФ, регулирующие отношения, связанные с договорами о развитии застроенной территории и предоставлением земельных участков для строительства в рамках развития застроенной территории.

В соответствии с ч.2 ст.69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Истцом доводы, изложенные ответчиком не опровергнуты, доказательств отсутствия пересечений земельного участка 50:20:0070227:10626 с земельными участками, включенными в Схему планировочной организации земельного участка 199/1-ГП в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, наличие договора о развитии застроенной территории и предоставление ответчику земельных участков для строительства в рамках развития застроенной территории (Инвестиционного контракта №02), действующего между сторонами спора, установлено вступившими в законную силу судебными актами Арбитражного суда Московской области по делам №А41-18377/08 и №А41-40551/15 и имеет преюдициальное значение для рассматриваемого спора, в связи с чем суд приходит к выводу о доказанности ответчиком обстоятельств, свидетельствующих о наличии оснований для определения размера арендной платы по договору от 14.09.2016 № 6593 в соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, согласно которому размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу. 

Согласно подп. 2.3 п. 2 Решения Совета депутатов городского поселения Лесной городок Одинцовского района от 09.09.2015 N 9/12-3 "Об установлении земельного налога на территории г.п. Лесной Городок", установлена налоговая ставка 0,3% в отношении земельных участков, приобретенных (предоставлены) для мало-средне- и многоэтажной жилой застройки.

Согласно представленному в соответствии с вышеуказанными обстоятельствами ответчиком контррасчету, у последнего существует задолженность по арендной плате за период с 14.09.2016 по 31.03.2017  в размере 222157 руб. 60 коп., в связи с чем в данной части требования подлежат удовлетворению. 

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Принимая во внимание факт нарушения ответчиком установленного договором срока внесения арендной платы, а также предусмотренную пунктом 5.2 договора ответственность арендатора, суд также считает обоснованным, правомерным и подлежащим удовлетворению требование о взыскании с ответчика неустойки (пени) за просрочку внесения арендной платы за период с 14.09.2016 по 31.03.2017 в размере 12152 руб. 94 коп.

Рассматривая встречные исковые требования, суд пришел к выводу, что данные требования удовлетворению не подлежат. 

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013 года), в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, требования истца об обязании Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района при расчете стоимости арендной платы по Договору аренды земельного участка № 2447 от 02.02.2009 с 01.01.2017 по 03.02.2024 применять п.п.2) п.5 ст. 39.7. Земельного кодекса Российской Федерации, начисляя арендную плату из расчета 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка, не подлежит удовлетворению.

Арендная плата устанавливается нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, в связи с чем, внесение в договор условий и фиксированном размере арендной платы или применяемой ставки может противоречить действующему законодательству на момент применения таких условий и нарушать публичные интересы.

Суд также отмечает, что по пояснениям представителя истца по встречному иску, данный иск заявлен в целях обеспечения соблюдения требований действующего законодательства в части расчета арендной платы по первоначальному требованию.

Вместе с тем, в рамках первоначального требования истец заявил о взыскании задолженности за иной период. 

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Согласно ст. 71 АПК РФ Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что истец по встречному иску не доказал нарушения своих прав действиями истца.

На основании изложенного, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ. 

Руководствуясь статьями ст. 110, 156,  167-170, 176,  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с АО "Трест Мособлстрой №6" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области по договору аренды от 14.09.2016 № 6593 задолженность за период с 14.09.2016 по 31.03.2017  в размере 222157 руб. 60 коп., пени за период с 14.09.2016 по 31.03.2017 в размере 12152 руб. 94 коп., а всего в общей сумме 234310 руб. 55 коп.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

 Взыскать с   АО "Трест Мособлстрой №6"  в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 7686 руб. 21 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.    

 

Судья                                                                                     Ю.С. Петропавловская