АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-6756/2022

10 февраля 2023 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2023 года.

 

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,

судей С.И. Гребенщикова, С.Н. Новиковой

 

при участии:

без явки представителей лиц, участвующих в деле

 

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рыбоводстрой»

на решение от 23.09.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2022

по делу № А59-2666/2022

Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области 

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рыбоводстрой» 

о взыскании 12 180 612 руб. 84 коп., о расторжении договора, об обязании освободить земельный участок

 

Министерство имущественных и земельный отношений Сахалинской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 693009, 

<

...>; далее - Министерство, МИЗО) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рыбоводстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 693004, 

<

...>, Б/1; далее - ООО «СЗ «Рыбоводстрой», общество) о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка от 18.05.2020 №1/21 за III, IV кварталы 2021 года, I квартал 2022 года в размере 10 915 334 руб. 25 коп., неустойки за просрочку внесения арендных платежей в общем размере 1 265 278 руб. 59 коп., из которых 60 369 руб. 10 коп. за период с 01.07.2021 по 09.08.2021 и 1 204 909 руб. 49 коп. за период с 21.09.2021 по 31.03.2022, а также о расторжении договора аренды земельного участка от 18.05.2020 №1/21 и о возложении обязанности освободить арендуемый земельный участок.

 

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 23.09.2022, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2022, иск удовлетворен.

 

ООО «СЗ «Рыбоводстрой», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

 

По мнению кассатора, судами неверно дана оценка возможности использования ответчиком земельного участка в спорный период для целей, согласованных сторонами в договоре аренды от 18.05.2020 №1/21. ООО «СЗ «Рыбоводстрой» настаивает на позиции о виновности действий Министерства по не предоставлению достоверных сведений в аукционной документации и в договоре аренды о том, что на спорном земельном участке установлена зона планируемого размещения объектов капитального строительства специального назначения. Полагает, что факт отказа обществу в выдаче разрешения на строительство свидетельствует о невозможности использования спорного земельного участка по назначению.

 

Министерством представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с позицией её заявителя, указано на законность и обоснованность принятых судебных актов.

 

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте  судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

 

Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.

 

Судами по материалам дела установлено, что 18.05.2021 между МИЗО (арендодатель) и ООО «СЗ «Рыбоводстрой» (арендатор) на основании протокола открытого аукциона на право заключения договора аренды от 23.04.2021 №2 заключен договор аренды земельного участка №1/21, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) земельный участок из земель категории «Земли населенных пунктов» с кадастровым номером 65:01:0000000:1445, площадью 30 089 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северо-западнее пересечения ул. Пуркаева и ул. Железнодорожная (строительный номер - ул. Железнодорожная, 168*), на срок с 18.05.2021 по 17.05.2031.

 

Согласно пункту 1.2 договора целевое использование земельного участка: объекты коммунально-складского назначения. Вид разрешенного использования земельного участка: объекты коммунально-складского назначения, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 29.04.2021, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.

 

В силу пункта 2.1 договора цена годовой арендной платы составляет 14 540 500 руб. согласно протоколу открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 23.04.2021 №2. Задаток, внесенный арендатором для участия в аукционе в сумме 243 600 руб., засчитывается в счет арендной платы.

 

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 20 числа последнего месяца отчетного квартала, а за IV квартал не позднее 25 ноября текущего года. За неполный квартал в начале периода аренды плата вносится пропорционально количеству дней в квартале (пункт 2.2 договора).

 

Арендная плата за пользование земельным участком с даты, указанной в пункте 2.4 договора, до момента государственной регистрации договора, уплачивается арендатором в порядке, предусмотренном пунктом 2.2 договора (пункт 2.3). Арендная плата исчисляется с 18.05.2021 (пункт 2.4).

 

В пункте 2.7 договора стороны определили, что неиспользование земельного участка арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы и невыполнения конкурсных условий на право аренды земельных участков.

 

Между сторонами спора 18.05.2021 подписан акт приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым МИЗО передало, а ООО «СЗ «Рыбоводстрой» приняло спорный земельный участок без замечаний и возражений.

 

Министерство, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательства по оплате арендных платежей, 16.07.2021 обратилось к нему с претензией о внесении арендной платы за II квартал 2021 года в размере 1 509 227 руб. 40 коп.

 

В ответ на данное письмо общество в письме от 02.08.2021, сославшись на получение отказа департамента архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска (далее - Департамент) в выдаче разрешения на строительство и необходимость приведения в соответствие документов по территориальному планированию земельного участка нормам Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), просило приостановить начисление платы с 16.07.2021.

 

ООО «СЗ «Рыбоводстрой» 10.08.2021 платежным поручением №5119 оплатило арендную плату за II квартал 2021 года в размере 1 509 227 руб. 40 коп.

 

Министерство письмом от 18.08.2021 сообщило о невозможности приостановления начисления арендной платы по причине отсутствия в договоре данного условия.

 

Общество письмом от 26.08.2021 № 987 повторно обратилось в Министерство с просьбой приостановить начисление платы с 16.07.2021.

 

Письмом от 30.09.2021 Министерство вновь потребовало от общества внесения арендной платы за III квартал 2021 года в размере 3 665 002 руб. 74 коп., а также оплаты пени в размере 36 650 руб. 03 коп. При этом Министерство отметило, что в обоснование отказа в выдаче обществу разрешения на строительство Департаментом указаны, в том числе, отсутствие результатов инженерных изысканий, а также несоответствие наименования проекта виду разрешенного использования земельного участка.

 

Министерство письмом от 08.04.2022 обратилось к обществу с претензией, в которой потребовало внести арендную плату за III и IV кварталы 2021 года, I квартал 2022 года в размере 10 915 334 руб. 25 коп., а также оплатить пени в размере 1 265 278 руб. 59 коп., которая оставлена последним без ответа и удовлетворения.

 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Министерства с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

 

Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались положениями статей 309, 330, 450, 452, 611, 612, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и исходили из установленного факта использования ответчиком предоставленного земельного участка в спорный период без внесения соответствующей платы за него; наличия правовых оснований для расторжения спорного договора аренды.

 

Выводы судов соответствуют подлежащим применению нормам права и установленным по делу фактическим обстоятельствам.

 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 

Пунктом 1 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

 

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

 

Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

 

Возражая против удовлетворения иска, ООО «СЗ «Рыбоводстрой» ссылалось на невозможность использования спорного земельного участка в целях, которые согласованы сторонами в договоре аренды.

 

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

 

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

 

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

 

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

 

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

 

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение ВС РФ от 03.03.2016 №305-ЭС15-15053).

 

Земельный участок с кадастровым номером 65:01:0000000:1445 согласно выписке из ЕГРН от 13.07.2021 имеет вид разрешенного использования: объекты коммунально-складского назначения. Аналогичная информация содержалась в извещении о проведении аукциона и получила последующее закрепление в условиях пункта 1.2 договора аренды №1/21.

 

Согласно градостроительному плану от 03.06.2021 №РФ-65-3-02-0-00-2021-13 89 (далее - ГПЗУ) земельный участок с кадастровым номером 65:01:0000000:1445 расположен в территориальной зоне - Коммунально-складская II-1 (пункт 2.2 ГПЗУ), в отношении которой установлен градостроительный регламент, утвержденный решением городского Собрания города Южно-Сахалинска от 30.01.2013 №744/44-13-4 «Об утверждении правил землепользования и застройки на территория городского округа «Город Южно-Сахалинск».

 

Судами установлено, что вид разрешенного использования спорного земельного участка («объекты коммунально-складского назначения») соотносится с территориальной зоной «Коммунально-складская П-1», однако не соответствует проекту планировки и межевания территории юго-западного района г. Южно-Сахалинска, утвержденному постановлением администрации от 11.04.2014 №624-па (далее - ППиМ), в котором земельный участок с кадастровым номером 65:01:0000000:1445 находится в зоне специального назначения «Цех по сортировке ТБО».

 

Указанное несоответствие градостроительного регламента с документами территориального планирования в отношении спорного земельного участка, по мнению ООО «СЗ «Рыбоводстрой», явилось безусловным основанием для отказа обществу в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства   («Многофункциональный логистический центр») и доказательством невозможности использования участка по его целевому назначению.

 

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суды установили следующие обстоятельства: отказ Департамента в выдаче обществу разрешения на строительство, оформленный письмом от 16.07.2021, мотивирован наличием недостатков, допущенных непосредственно заявителем (часть 7 статьи 51 ГрК РФ); указанное выше несоответствие ГПЗУ с документами ППиМ в отношении спорного земельного участка является устранимым; факт использования обществом земельного участка в спорный период в целях, соответствующих условиям договора аренды №1/21, подтверждается документами по проектированию объекта капитального строительства и согласованию плана его газификации, а также по получению заключения государственной экспертизы.

 

Установив указанные обстоятельства, учитывая, что вид разрешенного использования спорного земельного участка предусматривает строительство объектов недвижимого имущества соответствующего назначения, суды пришли к обоснованному выводу, что в данном случае установленная статьей 611 ГК РФ обязанность арендодателем (Министерством) исполнена.

 

Доказательств невозможности использования арендуемого земельного участка в соответствии с основным видом его разрешенного использования в целях осуществления предпринимательской деятельности судам ответчиком в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлено.

 

Наряду с изложенным судами принято во внимание, что ООО «СЗ «Рыбоводстрой», имея возможность оперативного расторжения договора аренды №1/21 (пункты 5.2.11, 8.2), не предприняло действий к этому, сохранив за собой статус арендатора.

 

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015) (утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) разъяснено, что от исполнения обязанности по внесению арендной платы арендатора освобождает только невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от последнего.

 

Таких обстоятельств при рассмотрении настоящего спора судами не установлено.

 

Аргументы заявителя кассационной жалобы о том, что выводы судов в указанной части являются неверными, по существу свидетельствуют о несогласии заявителя с оценкой фактических обстоятельств дела и имеющихся доказательств, переоценка которых в полномочия суда кассационной инстанции не входит (статьи 286 и 287 АПК РФ).

 

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 17.02.2015 №274-О отметил следующее. Статьи 286 - 288 АПК РФ предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

 

Принимая во внимание установленный факт неисполнения ООО «СЗ «Рыбоводстрой» денежных обязательств по договору аренды №1/21, в отсутствие доказательств погашения задолженности, признав произведенный Министерством расчет суммы задолженности арифметически верным, соответствующим условиям договора и требованиям действующего законодательства, суды правомерно удовлетворили требование о взыскании задолженности по арендной плате в заявленном размере.

 

Установив факт просрочки внесения арендных платежей, правильно применив положения статей 329, 330 ГК РФ, учитывая условия пункта 6.2 договора аренды №1/21 о размере штрафной санкции за нарушение срока и порядка внесения арендной платы, суды правомерно удовлетворили требования арендодателя о взыскании с общества неустойки в размере 1 265 278 руб. 59 коп.

 

Требования Министерства о расторжении договора аренды и об обязании ответчика возвратить земельный участок правомерно удовлетворены судами на основании пункта 2 статьи 450, статей 619, 622 ГК РФ в связи с установлением факта невнесения обществом арендной платы за используемый земельный участок в длительный период, учитывая соблюдение арендодателем досудебного порядка урегулирования спора.

 

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

 

В связи с окончанием производства в суде кассационной инстанции приостановление исполнения судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10.01.2023, подлежит отмене на основании пункта 4 статьи 283 АПК РФ.

 

Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 23.09.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2022 по делу № А59-2666/2022 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

 

Отменить приостановление исполнения судебных актов по настоящему делу, принятое на основании определения Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10.01.2023. 

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                              М.Ю. Бурлова-Ульянова

 

Судьи                                                                       С.И. Гребенщиков

 

С.Н. Новикова