АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-23907/2022

19 мая 2023 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 12 мая 2023 года

Полный текст решения изготовлен 19 мая 2023 года

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Мамяшевой Д.Р., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по заявлению ООО СЗ ГК «Кронверк»,

заинтересованные лица: Администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области,

Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству администрации муниципального образования «Город Саратов»,

управляющая организация ООО «Кронверк Шурова Гора»,

Государственная жилищная инспекция Саратовской области,

Комитет ЖКХ, ТЭК, Транспорта и Связи Администрации Энгельсского Муниципального района,

Управление обеспечения градостроительной деятельности администрации Энгельсского муниципального района,

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области,

о признании незаконным постановления от 03.08.2022 № 3538,

при участии:

от ООО СЗ ГК «Кронверк» - ФИО2, по доверенности от 01.09.2022,

от Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области – ФИО3, по доверенности от 03.04.2023,

иные лица не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик Группа Компаний «Кронверк» (далее - ООО СЗ ГК «Кронверк», заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным постановления администрации Энгельсского муниципального района (далее - Администрация) об отмене постановления от 21.04.2022 №1724 «О переводе нежилого помещения 3 в многоквартирном доме по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Энгельсский м.р-н, г.п. 

<

...> в жилое помещение».

В ходе судебного разбирательства от заявителя поступило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с постановкой на разрешение эксперта следующих вопросов:

1. в случае перевода нежилого помещения 3 в многоквартирном доме по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Энгельсский муниципальный район Саратовской области, муниципальное образование город 

<

...>, д. №7/12А в жилое помещение, какое количество жилых этажей будет в указанном многоквартирном доме?;

2. является ли перевод нежилого помещения 3 в многоквартирном доме по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Энгельсский муниципальный район Саратовской области, муниципальное образование город 

<

...>, д. №7/12А в жилое помещение реконструкцией многоквартирного дома?

3. возможно ли обеспечить нормальное функционирование переводимого нежилого помещения 3, в многоквартирном доме по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Энгельсский муниципальный район Саратовской области, муниципальное образование город 

<

...>, д. Ж7/12А, в жилое помещение, при наличии существующего инженерного оборудования (водоснабжение, канализация, электрооборудование)?

В силу положений части 1 статьи 82 АПК РФ, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце втором пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются специальные знания, суд вправе обсудить вопрос о назначении экспертизы с согласия лиц, участвующих в деле. 

Данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения об удовлетворении либо отклонении ходатайства. Назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда. 

В данном случае, суд, с учетом предмета и оснований заявленных требований, а также представленных в материалы дела доказательств и доводов сторон, не усматривает оснований назначения судебной экспертизы по делу, в связи с чем, ходатайство заявителя не подлежит удовлетворению.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представитель Администрации возражал против удовлетворения заявленных требований.

Иные лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Как следует из материалов дела, заявитель обратился в Администрацию с заявлением о переводе нежилого помещения № 4 в многоквартирном жилом доме по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Энгельсский муниципальный район Саратовской области, муниципальное образование город 

<

...>, в жилое помещение.

Постановлением Администрации от 21.04.2022 № 1724 осуществлен перевод нежилого помещения № 3 общей площадью 205,4 кв.м. с кадастровым номером 64:50:010302:5272, расположенного на 26 этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...> в жилое помещение с производством работ по переустройству и перепланировке.

03.08.2022 администрацией вынесено постановление № 3538 об отмене постановления от 21.04.2022 № 1724.

Не согласившись с постановлением Администрации от 03.08.2022 № 3538, заявитель обратился в Арбитражный суд Саратовской области с рассматриваемым заявлением.

Изучив позиции лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Обязанность доказывания законности оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), в силу части 5 статьи 200 АПК РФ возлагается на орган, принявший акт, решение или совершивший действия (бездействие).

Таким образом, названной нормой предусмотрено оспаривание не только ненормативных правовых актов, но и любых иных решений публичных органов, а также их действий (бездействия) не соответствующих закону или иному нормативному правовому акту и нарушающих их права заявителей в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания оспариваемых ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: оспариваемые ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействие) должны не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту и нарушать права и законные интересы граждан, организаций и иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ отказ в переводе нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения.

В соответствии с частью 4 статьи 22 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается только в том случае, если такое помещение:

- не отвечает установленным требованиям (требования к жилым помещениям установлены разделом 2 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 года N 47);

- отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

- право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах (пункт 10 статьи 23 ЖК РФ).

Градостроительное зонирование - это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (пункт 6 статьи 1 ГрК РФ). Территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (пункт 7 статьи 1 ГрК РФ).

Правила землепользования и застройки представляют собой документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (пункт 8 статьи 1 ГрК РФ).

В соответствии с пунктом 9 статьи 1 ГрК РФ градостроительным регламентом являются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Согласно пункту 1 статьи 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

В градостроительном регламенте в соответствии с пунктом 2 части 6 статьи 30 ГрК РФ в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые согласно пункту 3 части 1 статьи 38 данного Кодекса могут включать в себя предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 36 ГрК РФ градостроительные регламенты устанавливаются с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны.

18.12.2009 решением Энгельсского городского Совета депутатов Саратовской области утверждены Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района № 232/02 (далее - Правила землепользования и застройки).

По информации Управления обеспечения градостроительной деятельности администрации Энгельсского муниципального района, изложенной в письме от 09.11.2022, жилой дом д. 7/12а по адресу: 

<

...> в котором находится нежилое помещение № 3, в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района, утвержденными решением Энгельсского городского Совета депутатов Саратовской области от 18.12.2009 №  232/02 (далее также - ПЗЗ МО город Энгельс) расположен в зоне многофункциональной застройки (ОЖ/12) - подзона «В».

Согласно ПЗЗ МО город Энгельс в редакции, действующей на момент ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, для данной подзоны «В» были установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства: для многоквартирных жилых домов максимальная высота зданий - 85 м. 

23.09.2019 администрацией ООО «СЗ ГК «Кронверк» выдано разрешение на строительство № 64-RU64538109-54-2019, в соответствии с которым разрешено строительство жилого многоквартирного дома 27-ти этажей, в том числе чердак (включает в себя мастерские художников и техническую зону), а также техническое подполье, количество квартир 168, жилая площадь квартир 4991,85 кв.м., площадь мастерской для художников 205,42 кв.м. (помещение 1), площадь мастерской для художников (помещение 2) - 200,30 кв.м.

Распоряжением от 26.11.2020 № 127 внесены изменения в разрешение на строительство, количество этаж осталось 27 (включает в себя мастерские художников и техническую зону), а также техническое подполье), при этом, осталось неизменным: количество квартир 168, жилая площадь квартир 4991,85 кв.м., площадь мастерской для художников 205,42 кв.м. (помещение 1), площадь мастерской для художников (помещение 2) - 200,30 кв.м.

Таким образом, количество квартир, жилая площадь квартир не изменились, которые расположены на 25 жилых этажах. При этом, как пояснили участники процесса, мастерские для художников расположены на 26 этаже.

Согласно Правилам землепользования и застройки в редакции от 29.07.2020, действующей на момент ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, для данной подзоны "В" были установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства: для многоквартирных жилых домов максимальная высота зданий - 85 м.

Решением Собрания депутатов Энгельсского муниципального района Саратовской области от 25.08.2021 № 104/13-2021 в Правила землепользования и застройки внесены изменения, в соответствии с которыми для подзоны "В" установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства: максимальное количество этажей - 10 (жилых наземных этажей, без учета технического этажа и подземных этажей (техническое подполье, подземные паркинги).

В силу части 8 статьи 36 ГрК РФ объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Под характеристиками безопасности здания или сооружения понимаются количественные и качественные показатели свойств строительных конструкций, основания, материалов, элементов сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения, посредством соблюдения которых обеспечивается соответствие здания или сооружения требованиям безопасности.

Таким образом, эксплуатация многоквартирного дома, имеющего 25 жилых этажей, введенного в эксплуатацию до изменения предельного параметра разрешенного строительства (реконструкции) в части максимально допустимого количества этажей, равного 10-ти, не противоречит градостроительному законодательству.

Однако, перевод нежилого помещения в жилое помещение в указанном доме приведет к увеличению количества жилых этажей до 26, то есть, к изменению параметров многоквартирного жилого дома, следовательно, будет являться реконструкцией многоквартирного дома.

Согласно части 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 ЖК РФ).

Согласно части 9 статьи 36 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства, не соответствующих предельным параметрам, может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции.

В результате перевода нежилых помещений в жилые объект не будет приведен в соответствие с градостроительным регламентом зоны, несоответствие предельным параметрам будет не уменьшено, а увеличено. Следовательно требование, установленное частью 9 статьи 36 ГрК РФ будет нарушено.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ).

Согласно письму МУП «Энгельс-Водоканал» от 10.04.2023 Технические условия на подключение объекта капитального строительства - многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>. 7/12А выдавались на 25-ти этажный жилой дом с точкой подключения на границе земельного участка застройки. В технических условиях указан максимальный размер нагрузки в соответствии с проектными данными объекта строительства, а также гарантирован сводный напор 1,0 кг/см2.

Для нормального давления в сети водоснабжения и нормальной работы системы водоотведения застройщиком самостоятельно разрабатывается проект системы водоснабжения и водоотведения многоквартирного дома, предусматривающий установку дополнительного оборудования.

Для рассмотрения вопроса об увеличении мощности подключения, в связи с изменением этажности объекта строительства, необходимо обращение застройщика в МУП «Энгельс-Водоканал» с заявлением об увеличении мощности подключения и представление пакета документов, в том числе содержащего сведения о необходимой дополнительной мощности.

С учетом изложенного, доводы заявителя о том, что с изменением жилой этажности, с увеличением ее до 26 этажей, не будут изменяться технические решения в доме не принимается судом, так как мастерские художников (которые планировались перевести в жилые) полностью занимают 26 этаж, в связи с чем, располагающиеся на 26 этаже технические зоны будут уменьшены без согласия всех собственников, а также будут установлены санузлы, ванные, что существенно увеличит нагрузку на введенные в эксплуатацию объекты водоснабжения, водоотведения, канализацию, газоснабжение всего дома, на что и обратило внимание МУП «Энгельс-водоканал».

Предприятием представлены Технические условия и договоры о подключении (технологическом присоединении) коммунальной услуги.

Филиал Энгельсские межрайонные электрические сети АО «Облкоммунэнерго» представил: Технические условия № 22222, договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям АО «Облкоммунэнерго» № 22221/П от 18.12.2019, акт об осуществлении технологического присоединения от 23.03.2021, схему присоединения энергопринимающих устройств, и дополнительно сообщили, что Технические условия выдавались полностью на объект капитального строительства - многоэтажная жилая застройка по адресу: 

<

...>, д. 12А.

Договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, который предусматривает максимальную мощность присоединяемых энергопринимающих устройств, заключен в декабре 2019 года, то есть в период, когда проект многоквартирного жилого дома предусматривал строительство 25-ти жилых этажей.

С учетом указанных обстоятельств и представленных документов, администрация полагает, что при наличии существующего инженерного оборудования (водоснабжение, канализация, электрооборудование) в многоквартирном жилом доме обеспечить нормальное функционирование помещения - мастерские для художников по назначению квартиры не будет возможным, поскольку Технические условия указанных коммунальных ресурсов выдавались на 25-ть жилых этажей.

В представленном ООО СЗ ГК «Кронверк» проекте перепланировки и переустройства нежилого помещения № 3, в жилое помещение, расположенного по адресу: 

<

...> отсутствует исследование технической возможности обеспечения коммунальными ресурсами помещения - мастерские для художников по назначению квартиры. Также описывая здание по функциональной пожарной опасности, не указали, что мастерские для художников относятся к классу - Ф 4.3.

При изложенных обстоятельствах и исходя из предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства, установленных Правилами землепользования и застройки с учетом их изменений, ограничивающих предельную этажность до 10, планировки территории, ее благоустройства, а также соблюдения инженерно-технической возможности (мощность, пропускная способность, уровень напряжения линий электропередачи) у администрации Энгельсского муниципального района отсутствовали основания для удовлетворения заявления истца об изменении статуса - нежилое помещение - мастерская для художников на жилое помещение - квартира.

Указанная позиция согласуется с позицией, изложенной в Постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2023 № 12АП-12033/2022 по делу № А57-25589/2022.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. 

Руководствуясь статьями 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик Группа компаний «Кронверк» требований, отказать. 

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

            Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи жалобы через Арбитражный суд Саратовской области.

 

          Судья Арбитражного суда

          Саратовской области                  Д.Р. Мамяшева