Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

            

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-2240/2021

13 ноября 2023 г.

г. Челябинск

   Резолютивная часть решения вынесена 03 ноября 2023 г.

   Решение в полном объеме изготовлено 13 ноября 2023 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Катульская И.К. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

Администрации города Магнитогорска, ОГРН 

<

***>, г. Магнитогорск Челябинской области,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП 318745600200648, г. Магнитогорск Челябинской области,

об изъятии объекта незавершенного строительства,

и встречному иску,

индивидуального предпринимателя ФИО2,

к Администрации города Магнитогорска,

о признании объекта недвижимости полностью завершенным строительством,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ОГРН 

<

***>, г. Челябинск,

при участии в судебном заседании:

истца – представитель Жарко Н.Г., по доверенности № АГ-02/5831 от 01.09.2022, личность удостоверена паспортом, диплом;

ответчика лично, личность удостоверена паспортом;

эксперта ФИО3, личность удостоверена паспортом,

 

                                                УСТАНОВИЛ:

Администрация города Магнитогорска, (далее – истец, Администрация), 28.01.2021 обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2), об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:33:0121001:7540, степенью готовности 10 %, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 74:33:0121001:7670, 74:33:0121001:59, принадлежащие на праве собственности ФИО2 (т.1 л.д. 3-6).

В качестве правового основания истец указывает статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением суда от 12.05.2022 совместно с первоначальным принят к рассмотрению встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО2 о признании объекта недвижимости полностью завершенным строительством, признании права собственности  на объект недвижимости,  с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст.49 АПК РФ (т.2  л.д. 84,159).

В обоснование заявленных требований истец  по встречному иску ссылается на ст. ст130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).  

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

В судебном заседании в соответствии со ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 30.10.2023 до 03.11.2023. Сведения об объявленном перерыве были размещены на сайте Арбитражного суда Челябинской области.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме, по доводам иска, возражал против удовлетворения встречного иска. 

Ответчик первоначальный иск не признал, полагая требования  не подлежащими удовлетворению, настаивал на удовлетворении встречного иска.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом в соответствии с ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). Дело рассмотрено в его отсутствие по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив доказательства, представленные в материалы дела в соответствии со ст.ст. 71, 162 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу, что первоначальные и встречные исковые требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, Постановлением главы города от 27.11.2008 № 10394-П ИП ФИО2 был предоставлен в аренду на 3 года земельный участок с кадастровым номером 74:33:0121001:0059 площадью 720,61 кв.м., находящийся по адресу: г. Магнитогорск, в районе путепровода на цементно-огнеупорный завод в Ленинском районе. Цель использования участка: для строительства торгово-выставочного центра (выставки-продажи изделий и материалов деревообрабатывающих предприятий).

12.01.2009 между Администрацией города Магнитогорска и ИП ФИО2 был заключен договор № 4996 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0121001:0059, общей площадью 720,61 кв.м., находящегося по адресу: г. Магнитогорск, в районе путепровода на цементно-огнеупорный завод в Ленинском районе. Цель использования: для строительства торгово-выставочного центра (выставки-продажи изделий и материалов деревообрабатывающих предприятий).

В соответствии с п. 2.1 договор заключен сроком до 27.11.2011 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с 27.11.2008.

06.03.2014 к договору аренды земельного участка № 4996 было заключено дополнительное соглашение, согласно которого срок аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0121001:0059 продлен до 27.11.2016.

Соглашением о расторжении от 20.01.2017 между Администрацией г. Магнитогорска и ИП ФИО2. договор аренды земельного участка № 4996 от 12.01.2009 был расторгнут.

Постановлением главы города от 07.11.2013 № 15080-П ИП ФИО2 был предоставлен в аренду на 3 года земельный участок с кадастровым номером 74:33:0121001:7670 площадью 325,00 кв.м. с разрешенным использованием: торговые комплексы, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, р-н Ленинский, в районе путепровода на цемзавод, проезд Мостовой, для строительства торгового комплекса.

29.11.2013 между Администрацией города Магнитогорска и ИП ФИО2 был заключен договор № 8307 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0121001:7670, общей площадью 325,00 кв.м., находящегося по адресу: г. Магнитогорск, р-н Ленинский, в районе путепровода на цемзавод, проезд Мостовой. Цель использования: для строительства торгового комплекса.

В соответствии с п. 2.1 договор заключен сроком до 07.11.2016 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с 07.11.2013.

Соглашением о расторжении от 28.12.2016 между Администрацией г. Магнитогорска и ИП ФИО2. договор аренды земельного участка № 8307 от 29.11.2013 был расторгнут.

В дальнейшем, 28.12.2016 между Администрацией города Магнитогорска и ИП ФИО2 был заключен договор № 9725 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0121001:7670, общей площадью 325,00 кв.м., находящегося по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, р-н Ленинский, в районе путепровода на цемзавод, проезд Мостовой. Цель использования: для завершения строительства объекта незавершенного строительства степенью готовности 10 %, с разрешенным использованием: объекты складского назначения различного профиля.

В соответствии с п. 2.1 договор заключен сроком по 25.10.2019.

Согласно п. 2.3 договора аренды № 9725 условия настоящего договора применяются к отношениям Сторон, возникшим с 29.11.2016.

Параллельно с этим договором аренды, 20.01.2017 между Администрацией города Магнитогорска и ИП ФИО2 был заключен договор № 9747 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0121001:59, общей площадью 721,00 кв.м., находящегося по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, в районе путепровода на цементно-огнеупорный завод. Цель использования: для завершения строительства объекта незавершенного строительства степенью готовности 10 %, с разрешенным использованием: объекты складского назначения различного профиля.

В соответствии с п. 2.1 договор заключен сроком по 25.10.2019.

Согласно п. 2.3 условия настоящего договора применяются к отношениям Сторон, возникшим с 29.11.2016.

Срок действия договоров аренды № 9725 и № 9747 истек 25.10.2019.

Истцом в адрес Ответчика были направлены предупреждения от 22.07.2020 № КУИиЗО-02/4402, от 22.07.2020 № КУИиЗО-02/4358 о прекращении договора аренды земельного участка № 9725 и № 9747 соответственно. Также в подтверждение намерений Истца прекратить арендные отношения с Ответчиком были изданы постановления администрации г. Магнитогорска от 24.07.2020 № 7875-П, от 24.07.2020 № 7876-П соответственно.

В силу п. 1.1 договоров аренды № 9725, № 9747 в аренду Ответчика предоставлялся земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов площадью 325 кв.м. и 721 кв.м. соответственно, с кадастровыми номерами 74:33:0121001:7670, 74:33:0121001:59, находящиеся по адресу (имеющие адресные ориентиры): Челябинская область, г. Магнитогорск, р-н Ленинский, в районе путепровода на цемзавод, проезд Мостовой.

В соответствии с п. 1.2 договоров аренды №№ 9725, 9747 участок предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства степенью готовности 10 % с разрешенным использованием: объекты складского назначения различного профиля.

Согласно выписке из ЕГРН от 18.01.2021 на участке находится объект незавершенного строительства, степенью готовности 10 % с кадастровым номером 74:33:0121001:7540.

Пунктом 2.1 установлено, что срок действия договоров № 9725, № 9747 по 25.10.2019. В силу п. 2.3 условия договора применяются к отношениям Сторон, возникшим с 29.11.2016.

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Исходя из п. 2 ст. 621 ГК РФ, арендодатель в период действия договора аренды вправе уведомить арендатора об отказе от продления данного договора.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 622 ГК РФ).

В соответствии с указанными нормами права в адрес Ответчика направлены предупреждения № КУИиЗО-02/4402 от 22.07.2020, № КУИиЗО-02/4358 от 22.07.2020 о прекращении договоров аренды земельных участков № 9725, № 9747 соответственно. 

Договоры аренды земельных участков от 28.12.2016 № 9725, от 20.01.2017 № 9747 считаются прекращенными по истечении 1 месяца с момента получения Арендатором настоящих предупреждений, указанных в настоящих предупреждениях сроков для отказа от договоров аренды, возобновленных на неопределенный срок (в соответствии с п. 7.2 вышеуказанных договоров: «в случае отсутствия у Арендодателя сведений о получении Арендатором корреспонденции, последняя также считается полученной по истечении 15 дней с момента ее направления в адрес Арендатора».

24.07.2020 были изданы постановления администрации г. Магнитогорска № 7875-П, № 7876-П об отказе от продления договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок. Таким образом, договоры аренды № 9725, № 9747 прекратили свое действие.

11.06.2020 старшим инспектором управления архитектуры и градостроительства администрации г. Магнитогорска ФИО4 было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 74:33:0121001:7670, в ходе которого установлено, что на участке расположен объект незавершенного строительства, находящийся в собственности Ответчика. Часть фундамента расположена на прилегающем земельном участке с кадастровым номером 74:33:0121001:59, предоставленном в аренду ФИО2. по договору аренды от 20.01.2017 № 9747 для завершения строительства объекта незавершенного строительства степенью готовности 10 %. Также установлено, что на исследуемом земельном участке расположено временное деревянное строение и огороженная забором из сетки площадка, используемая для складирования и торговли строительными материалами (цемент, песок, дрова, доска, брус).

11.06.2020     старшим    инспектором    управления     архитектуры    и градостроительства администрации г. Магнитогорска ФИО4 было проведено   обследование   земельного   участка   с   кадастровым   номером 74:33:0121001:59, в ходе которого установлено, что на участке расположен объект    незавершенного    строительства,    находящийся    в    собственности Ответчика.   Часть   фундамента  расположена  на  прилегающем   земельном участке  с  кадастровым  номером  74:33:0121001:7670,   предоставленном  в аренду ФИО2.  по договору аренды от 28.12.2016 № 9725  для завершения строительства объекта незавершенного строительства степенью готовности 10 %. Также установлено, что на исследуемом земельном участке складированы  б/у  строительные  материалы,  резервуар  для  воды,  песок, расположено   временное  строение  -  навес,   огороженное  металлическим забором. На момент проверки на территории земельного участка ведутся строительные работы.

23.06.2020 ведущим специалистом отдела развития и благоустройства администрации Ленинского района администрации г. Магнитогорска ФИО5 было проведено обследование земельного участка, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, р-н Ленинский, в районе путепровода на Цемзавод, проезд Мостовой, предоставленного ИП ФИО2. на основании договора аренды земельного участка № 9725 от 28.12.2016, № 9747 от 20.01.2017 для завершения строительства Объекта незавершенного строительства, в ходе которого установлено, что объекты незавершенного строительства огорожены металлическим забором. На момент осмотра установлено, что в пределах предоставленного землеотвода расположены два нестационарных объекта (металлический и деревянный павильон), на участке размещена информация о продаже стройматериалов, осуществляется торговля.

Пунктом 6 ст. 239.1 ГК РФ определено, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Полагая, что незавершение строительства объекта к моменту окончания срока действия договора аренды земельного участка является основанием для изъятия объекта незавершенного строительством и реализации его на публичных торгах, Администрация  обратилась с исковым заявлением в суд.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).

Как следует из пункта 6 этой же статьи, правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Определением суда от 18.04.2023 производство по делу приостановлено, назначена судебная экспертиза по ходатайству ответчика. Производство экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза и оценка», которое предложило кандидатуру эксперта: ФИО3 (т.3 л.д. 14),  эксперту поставлены следующие вопросы:

1.         «Соответствует ли вид разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 74:33:0121001:7670 и 74:33:0121001:59 объекту недвижимости, находящемуся на данных земельных участках?»

2.         «Какова степень готовности данного объекта?».

Согласно выводам заключения эксперта № 477/2023 от 24.08.2023:

1.                  Исследуемый объект находится на земельных участках с кадастровыми номерами 74:33:0121001:7670 и 74:33:0121001:59.

Исследуемый объект является зданием.

Согласно ст. 2 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»:

6) здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

Согласно ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020 «Здания и сооружения. Общие термины»:

3.1.1.3*здание (building): Объект капитального строительства (3.1.1.1) стационарный, с полностью или частично замкнутым контуром, одним из основных предназначений которого является пребывание в нем людей или протекание производственных процессов.

Исследуемый объект имеет признаки первой группы капитальности, предусмотренные технической частью «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений», утвержденных Госстроем СССР от 13.08.1971 г.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 123-ФЗ (ред. 01.07.2017) «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023) объект недвижимости относится к классу Ф5.2 по функциональной пожарной опасности.

В соответствии с ГОСТ 30403-2012 «Конструкции строительные. Метод испытания на пожарную опасность» - класс пожарной опасности конструкций КО. Класс конструктивной пожарной опасности здания СО, степень огнестойкости здания I - здание не пожароопасное (СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты»).

Расстояние до ближайших зданий нормативное - более 10м (СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничения распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»),

Требованиями СП 56.13330.2021 «Производственные здания» выполняются.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 123-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023) объект недвижимости относится к классу Ф5.2 по функциональной пожарной опасности.

Здание находится в работоспособном техническом состоянии (СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»). Противопожарные разрывы между зданиями соответствуют СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».

Объект, построенный на земельных участках с кадастровыми номерами 74:33:0121001:7670 и 74:33:0121001:59, соответствует требованиям к зданиям и сооружениям, предъявляемыми ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а именно:

-  механической безопасности - несущие конструкции нежилого здания не имеют значительных дефектов;

-  безопасных для здоровья человека условий пребывания;

- безопасности для пользователей зданиями - нарушения работоспособности инесущей способности конструктивных элементов не обнаружено, что не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Исследуемый объект «Склад» не нарушает градостроительные и строительные нормы и соответственно, не является самовольной постройкой.

Здание склада находится в границах земельных участков с кадастровыми номерами 74:33:0121001:7670 и 74:33:0121001:59. Вид разрешенного использования - для размещения складских помещений, что соответствует виду разрешенного использования земельных участков. Нарушение градостроительных норм нет.

2.                  В соответствии с требованиями технической части «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений» и ГОСТ 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования», как объект производственного строительства, объект исследования представляют собой объект массового строительства в обычных условиях эксплуатации.

В соответствии с п. 10 и Приложением А ГОСТ 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения», исследуемое строение с кадастровым номером 74:33:0121001:7540 не имеет критериев, характерных для временных зданий и имеет капитальный характер (имеет все признаки капитальности, предусмотренные для объектов первой группы), относятся к нормальному (КС-2) классу (уровню) ответственности по надежности строительных конструкций и имеет все необходимые признаки недвижимой вещи: 

- капитальный характер, 

- прочную связь с землей,

- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба назначению.

Процент износа конструктивных элементов здания определялся на основании данных, полученных в результате осмотра, и составил 5%.

Износ определен как эксплуатационный.

Несущие строительные конструкции здания не противоречат требованиям СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции», видимые дефекты и деформации незначительные, что обеспечивает безаварийную   и конструктивную надежность объекта.

Степень готовности исследуемого объекта составляет 100%.

Согласно положениям ст.71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

 Согласно положениям части 2  данной статьи, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

 Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. При этом никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценивая указанное заключение эксперта по правилам ст.71 АПК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии ставить под сомнение изложенные в нем выводы и  полагать его недостоверным.

 Суд принимает во внимание, что  эксперт предупреждался о наличии  уголовной ответственности за  заведомо ложное заключение эксперта, специалиста по ст.307 УК РФ, что подтверждено соответствующей распиской (Приложение к делу № А76-2240/2021), обладает необходимыми профессиональными знаниями и компетенцией для проведения соответствующих испытаний и  экспертного исследования. Экспертиза проведена экспертом ФИО3, имеющей высшее образование, квалификацию судебного эксперта и стаж работы в области проектирования строительства 40 лет, экспертом 13 лет.

Выводы экспертного заключения  однозначно свидетельствуют  о том, что объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 74:33:0121001:7540, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 74:33:0121001:7670, 74:33:0121001:59, в настоящее время  является объектом капитального строительства со 100 % степенью готовности, что согласуется с иными представленными в  дело доказательствами и не опровергнуто истцом.

Таким образом, в рассматриваемой  ситуации материалами дела установлено, что ответчиком было полностью завершено строительство нежилого объекта на 100%, что подтверждается заключением эксперта № 477/2023 от 24.08.2022 (Приложение к делу № А76-2240/2021).

Доказательств, устанавливающих обратное, материалы дела не содержат и  истцом не представлено.( ст.65, ч.2 ст.9 АПК РФ). 

 В силу положений статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1) и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (часть 2).

Как неоднократно отмечалось Конституционным Судом Российской Федерации, в случаях принудительного изъятия имущества у собственника - независимо от оснований такого изъятия - должен осуществляться эффективный судебный контроль, который может быть либо предварительным, либо последующим и служит гарантией конституционного принципа неприкосновенности собственности (постановления от 16.07.2008 N 9-П и от 24.02.2004 N 3-П, определения от 11.05.2012 N 758-О и от 03.07.2007 N 714-О-П).

Осуществление такого контроля подразумевает, в том числе, необходимость проверки действительного наличия оснований, указанных уполномоченным органом в качестве целей принудительного изъятия имущества, их соответствия закону.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда основания отчуждения предусмотрены законом (пункт 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 указанной правовой нормы принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

 Таким образом,  в силу вышеприведенной  нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации   единственным определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт завершения строительных работ, а не отсутствие документов на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом  не доказаны обстоятельства, свидетельствующие о нахождении на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства.

 Суд также принимает во внимание наличие в материалах дела письма Адмнистрации г.Магнитогорска в адрес истца  от 30.11.2020 АГ-09/952 « Об отказе в выдаче разрешения на строительство» ( т.1л.д. 76), из которого следует, что ,  согласно акту обследования земельного участка от 30.11.2020 № 433/1,  на момент подачи заявления о выдаче разрешения на строительство реконструкция объекта незавершенного строительства «Объект складского назначения различного  профиля» уже завершена, следовательно,  объект обладает признаками самовольной постройки.

При указанных обстоятельствах у суда отсутствуют основания для  удовлетворения заявленных истцом требований об изъятии спорного объекта по основаниям, предусмотренным положениями ст.239.1 ГК РФ ввиду  того, что  его строительство полностью завершено (на 100%). Таким образом, в удовлетворении исковых требований  Администрации следует отказать.

Что касается встречных исковых требований. с учетом представленного уточненного встречного иска о признании объекта полностью готовым к эксплуатации и признании права на объект недвижимости, суд исходит из следующего.

Как указано выше, Постановлением главы города от 27.11.2008 № 10394-П ИП ФИО2 был предоставлен в аренду на 3 года земельный участок с кадастровым номером 74:33:0121001:0059 площадью 720,61 кв.м., находящийся по адресу: г. Магнитогорск, в районе путепровода на цементно-огнеупорный завод в Ленинском районе. Цель использования участка: для строительства торгово-выставочного центра (выставки-продажи изделий и материалов деревообрабатывающих предприятий).

12.01.2009 между Администрацией города Магнитогорска и ИП ФИО2 был заключен договор № 4996 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0121001:0059 общей площадью 720,61 кв.м., находящегося по адресу: г. Магнитогорск, в районе путепровода на цементно-огнеупорный завод в Ленинском районе. Цель использования: для строительства торгово-выставочного центра (выставки-продажи изделий и материалов деревообрабатывающих предприятий).

В соответствии с п. 2.1 договор заключен   сроком   до   27.11.2011    и   вступает   в силу с  момента его государственной регистрации. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с 27.11.2008.

06.03.2014 к договору аренды земельного участка № 4996 было заключено дополнительное соглашение, согласно которого срок аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0121001:0059 продлен до 27.11.2016.

В мае 2010г. Истец обратился в администрацию города о выдаче разрешения на строительство и предоставил проект организации строительства, выполненный ООО «Проект Строй Консалтинг».

Так же к проекту была предоставлена пояснительная записка. 24 мая 2010г. Истец получил разрешение на строительство здания торгово-выставочного центра на земельном участке площадью 720,61 м2, высотой здания 2 этажа, объем здания 1286 м2, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, Ленинский район в районе путепровода на цементно-огнеупорный завод, которое утверждено постановлением администрации г. Магнитогорска от 01.06.2010 № 5637-П «Об утверждении разрешения на строительство от 24.05.2010 № РС-0097-2010». Срок действия разрешения на строительство до 01 октября 2010г.

11.05.2012г. в администрацию города поступило заявление от Истца о продлении разрешения на строительство. На заседании межведомственной комиссии заявление было рассмотрено и принято решение продлить срок действия разрешения на строительство до 27 ноября 2013г., о чем свидетельствует постановление администрации г. Магнитогорска от 17.05.2012г. № 6632-П «О внесении изменений в постановление администрации города от 01.06.2010 № 5637-П» ( т.2 л.д 124-56)..

Соглашением о расторжении от 20.01.2017 между Администрацией г. Магнитогорска и ИП ФИО2. договор аренды земельного участка № 4996 от 12.01.2009 был расторгнут.

Постановлением главы города от 07.11.2013 № 15080-П ИП ФИО2 был предоставлен в аренду на 3 года земельный участок с кадастровым номером 74:33:0121001:7670 площадью 325,00 кв.м. с разрешенным использованием: торговые комплексы, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, р-н Ленинский, в районе путепровода на цемзавод, проезд Мостовой, для строительства торгового комплекса.

29.11.2013 между Администрацией города Магнитогорска и ИП ФИО2 был заключен договор № 8307 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0121001:7670 общей площадью 325,00 кв.м., находящегося по адресу: г. Магнитогорск, р-н Ленинский, в районе путепровода на цемзавод, проезд Мостовой. Цель использования: для строительства торгового комплекса.

В соответствии с п. 2.1 договор заключен сроком до 07.11.2016 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с 07.11.2013.

Соглашением о расторжении от 28.12.2016 между Администрацией г. Магнитогорска и ИП ФИО2. договор аренды земельного участка № 8307 от 29.11.2013 был расторгнут.

В дальнейшем, 28.12.2016 между Администрацией города Магнитогорска и ИП ФИО2 был заключен договор № 9725 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0121001:7670 общей площадью 325,00 кв.м., находящегося по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, р-н Ленинский, в районе путепровода на цемзавод, проезд Мостовой. Цель использования: для завершения строительства объекта незавершенного строительства степенью готовности 10 %, с разрешенным использованием: объекты складского назначения различного профиля.

В соответствии с п. 2.1 договор заключен сроком по 25.10.2019.

Согласно п. 2.3 условия настоящего договора применяются к отношениям Сторон, возникшим с 29.11.2016.

Параллельно с этим договором аренды, 20.01.2017 между Администрацией города Магнитогорска и ИП ФИО2 был заключен договор № 9747 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0121001:59 общей площадью 721,00 кв.м., находящегося по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, в районе путепровода на цементно-огнеупорный завод. Цель использования: для завершения строительства объекта незавершенного строительства степенью готовности 10 %, с разрешенным использованием: объекты складского назначения различного профиля.

В соответствии с п. 2.1 договор заключен сроком по 25.10.2019.

Согласно п. 2.3 условия настоящего договора применяются к отношениям Сторон, возникшим с 29.11.2016.

Срок действия договоров аренды № 9725 и № 9747 истек 25.10.2019.

Истцом в адрес Ответчика были направлены предупреждения от 22.07.2020 №  КУИиЗО-02/4402,   от  22.07.2020   №  КУИиЗО-02/4358   о   прекращении договора аренды земельного участка № 9725 и № 9747 соответственно. Также в   подтверждение   намерений   Истца   прекратить   арендные   отношения   с Ответчиком были изданы постановления администрации г. Магнитогорска от 24.07.2020 № 7875-П, от 24.07.2020 № 7876-П соответственно.

В силу п. 1.1 договоров аренды № 9725, № 9747 в аренду Ответчика предоставлялись участки из категории земель: земли населенных пунктов площадью 325 кв.м. и 721 кв.м. соответственно, с кадастровыми номерами 74:33:0121001:7670, 74:33:0121001:59, находящиеся по адресу (имеющие адресные ориентиры): Челябинская область, г. Магнитогорск, р-н Ленинский, в районе путепровода на цемзавод, проезд Мостовой.

В соответствии с п. 1.2 договоров аренды №№ 9725, 9747 участок предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства степенью готовности 10 % с разрешенным использованием: объекты складского назначения различного профиля.

Между тем, согласно проекта, выполненного ООО «Проект Строй Консалтинг», Истец должен был построить торгово-выставочный центр по автодороге на Цементный завод представляющий собой двухэтажное здание, строительным объемом здание 1940 кв.м.

В ноябре 2016 г. Истец обратился в администрацию города с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Постановлением администрации города от 29.11.2016г. № 14641-П «Об изменении    вида    разрешенного    использования    земельного    участка    с кадастровым номером 74:33:0121001:7670. О признании утратившим силу постановления администрации  города от    07.11.2013  №   15080-П» Истцу изменили вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером    74:33:0121001:7670,   расположенного   по   адресу:    Челябинская область, г. Магнитогорск, р-н Ленинский, в районе путепровода на цемзавод, проезд Мостовой - объекты складского назначения различного профиля.

В настоящее время право собственности  предпринимателя на незавершенный строительством объект надлежаще зарегистрировано.

 Кроме того, проведенной по делу судебной экспертизой № 477/2023 от 24.08.2023 установлено, что степень готовности объекта составляет 100%.

Суд признал вышеуказанное заключение экспертизы надлежащим доказательством по делу, соответствующим требованиям закона, а также критериям относимости и достаточности, указал, что экспертное заключение содержит ответы на поставленные судом вопросы, является мотивированным, а выводы эксперта обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, заявителем в материалы дела не представлено. Ходатайства о назначении по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы истец не заявлял.

Судом, таким образом,  установлено, что ИП ФИО2 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:33:0121001:7540, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 74:33:0121001:7670, 74:33:0121001:59.

Вместе с тем,  ответчику  не было продлено разрешение на строительство, мотивы отказа изложены в вышеупомянутом письме   от 30.11.2020 АГ-09/952 ( т.1 л.д. 76),  им не внесены изменения в проект в связи с изменением разрешенного вида использования и конфигурации здания. Следовательно,  предпринимателем  не были выполнены требования  к оформлению разрешительной документации  надлежащим образом, в настоящее время   техническая документация на  спорный объект также  отсутствует.  Объект не поставлен на кадастровый учет, не сделан его технический план ( паспорт). Кроме того, спорный объект  расположен на  двух земельных участках.

Суд также принимает во внимание правовую позицию о том,  что изменения в выданное разрешение на строительство не могут быть внесены в отсутствие выявленной в процессе строительства объективной необходимости отклонения параметров объекта капитального строительства от проектной документации и соблюдения порядка изменения проектной документации (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015) (ред. от 26.04.2017) .

Для получения разрешения на строительство необходимо оформить документы согласно ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ). Частями 21.5 - 21.7, 21.9 ст. 51 ГрК РФ предусмотрено внесение изменений в разрешение на строительство в определенных случаях (при переходе прав на земельный участок, разделе или объединении земельных участков) и в порядке, установленном чч. 21.10, 21.14 названной статьи.

В силу ч. 7 ст. 52 ГрК РФ допускается отклонение параметров объекта капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, объема) от проектной документации, если необходимость отклонения выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта. Причины, повлекшие необходимость отклонения параметров объекта капитального строительства от проектной документации, должны быть объективными, не зависящими от воли застройщика.

В данном споре  предприниматель  просил выдать новое разрешение на строительство в отсутствие   документов, предусмотренных п.п. «а»п.3  части 7 ст.51 ГрК РФ ( пояснительной записки), и в отсутствие  сведений о зарегистрированных правах на земельные участки. Кроме того, по результатам обследования  истцом было установлено, что реконструкция объекта уже завершена.В связи с этим, отказав в  выдаче  разрешения на строительство при изложенных обстоятельствах, уполномоченный орган не нарушил положения действующего законодательства.

 

При таких обстоятельствах, ссылаясь на вышеизложенные нормы права, а также положения статьи 222 и  304 ГК РФ, статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом установленных фактических обстоятельств, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности  на возведенный   объект недвижимости,   наличие у возведенного предпринимателем  объекта строительства признаков самовольной постройки, а также о ненадлежащем способе защиты права, избранном истцом по требованию о признании  объекта  недвижимости полностью завершенным строительством, в связи с чем отказывает ФИО2 в удовлетворении заявленных исковых требований.

При указанных обстоятельствах  оснований для удовлетворения встречного искового заявления у суда не имеется.

На основании ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. 

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Размер государственной пошлины, определенный в соответствии с п.1 ч.1 ст. 333.21 Налогового кодекса РФ, подлежащий взысканию с ответчика, составляет 6 000 руб. – размер  подлежащей уплате государственной пошлины за одно требование неимущественного характера.

Подпунктом 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ установлено, что государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Поскольку в первоначальных исковых требованиях судом отказано в полном объеме, расходы по государственной пошлине распределению не подлежат.

По встречному исковому заявлению истцом произведена оплата государственной пошлины в размере 6 000 руб., что подтверждается чек-ордером от 11.03.2022, 09.04.2022.

Поскольку во встречных исковых требованиях судом отказано в полном объеме, расходы по оплате судебной экспертизы и государственной пошлине относятся на истца по встречному иску и распределению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требования Администрации города Магнитогорска об изъятии объекта незавершенного строительства, отказать.

В удовлетворении встречного требования  индивидуального предпринимателя ФИО2 о признании объекта недвижимости полностью завершенным строительством, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                                                 И.К. Катульская

 

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной  жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.