ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-89066/16

05 июля 2017 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  04 июля 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  05 июля 2017 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Игнахиной М.В.,

судей Миришова Э.С., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

 от администрации Ступинского муниципального района Московской области - представитель ФИО2 паспорт, доверенность от 10.01.2017.

от ООО «ЕСО-МЕД» - представитель ФИО3 паспорт, доверенность 01.11.2015.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Ступинского муниципального района на решение Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2017 года по делу № А41-89066/16, принятое судьей Бондаревым М.Ю., по иску общества с ограниченной ответственностью «ЕСО-МЕД» к администрации Ступинского муниципального района об урегулировании разногласий, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ЕСО-МЕД» (далее – истец, ООО «ЕСО-МЕД») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации Ступинского муниципального района (далее – ответчик, администрация) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 348, 2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, в соответствии с которым просило: 

- пункт 2.5 исключить из текста договора;

- принять пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в экспертном заключении от 12.02.2017 №3034 составляет 6 960 000  рублей, без учета НДС»; 

- принять пункт 4.2 договора в следующей редакции: «Оплата имущества осуществляется на основании письменного заявления покупателя-залогодателя в рассрочку на пять лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях с момента заключения настоящего договора»; 

- принять пункт 4.3.1 договора в следующей редакции: «Первый платеж составляет 348 000 рублей и перечисляется в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора. Датой платежа является дата поступления денежных средств на расчетный счет продавца-залогодержателя»; 

- принять пункт 4.3.4 договора в следующей редакции: «Покупатель-залогодатель осуществляет платежи в сроки и в размере в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к договору) на расчетный счет продавца-залогодержателя: Сумма ежеквартальной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа в погашение процентов. Покупатель-залогодатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на расчетный счет продавца-залогодержателя не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к договору)»; 

- принять пункт 4.5 договора в следующей редакции: «Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена покупателем-залогодателем досрочно на основании решения покупателя-залогодателя. При досрочном погашении части основного долга покупатель-залогодатель производит ежеквартальную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу»; 

- принять пункт 7.2.5 договора в следующей редакции: «В течение семи календарных дней после ежеквартальной оплаты стоимости имущества представить продавцу-залогодержателю документы, подтверждающие оплату»; 

- пункт 7.2.7 из текста договора исключить; 

- принять пункт 9.2 договора в следующей редакции: «Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по основаниям, установленным действующим законодательством, в том числе в связи с: 

- неоплатой ежеквартальной суммы полностью и процентов, начисленных на сумму основного долга, указанных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев; 

- неполной оплатой части ежеквартальной суммы и процентов, начисленных на сумму основного долга, указанных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев; 

- оплатой с нарушением сроков и размера процентов, начисленных на сумму основного долга, установленных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев, которое признается существенным нарушением данного договора» (с учетом принятых в порядке статьи  49 АПК РФ судом к рассмотрению уточнений искового заявления т.2 л.д. 62-63).

Решением Арбитражного суда Московской области от 12.04.2017 по делу №А41-89066/16 исковые требования ООО «ЕСО-МЕД» удовлетворены в полном объеме (т.2 л.д. 68-70).

Не согласившись с указанным решением суда, администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт.

Представитель ООО «ЕСО-МЕД» против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, ООО «ЕСО-МЕД» на основании договора аренды от 19.12.2003 №404 арендовало у Комитета по управлению имуществом администрации Ступинского м/р в период с 01.01.2014 по 31.12.2018 муниципальное имущество – нежилое помещение общей площадью 348, 2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, а также земельный участок, на котором расположено арендуемое помещение.

В последующем права арендодателя по указанному договору переданы МАУ «Единый сервисный сервисный центр» Ступинского м/р на основании дополнительного соглашения к указанному договору аренды от 01.04.2011.

Общество, указав на свое соответствие условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», а также требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», 14.09.2015 обратилось в администрацию Ступинского м/р с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.

Между тем, уведомлением от 14.10.2015 №И10-21/5816 администрацией отказано в предоставлении испрашиваемого имущества в собственность, указав, что помещение не может быть отчуждено из муниципальной собственности, поскольку принадлежит на праве оперативного управления муниципальному учреждению. 

Не согласившись с указанным отказом, ООО «ЕСО-МЕД» обратилось в рамках арбитражного дела №А41-86203/15 с требованиями о признании незаконными действий ответчика, выраженные в отказе истцу в выкупе спорного нежилого помещения, обязании ответчика исполнить требования, предусмотренные частями 2 и 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ и обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости спорного нежилого помещения, расположенного в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принять решение об условиях приватизации данного муниципального имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации нежилого помещения подготовить проект договора купли-продажи указанного нежилого помещения и направить его в ООО «ЕСО-МЕД».

Решением Арбитражного суда Московской области от 01.02.2016 по делу №А41-86203/15, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2016 по делу №А41-86203/15, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 26.08.2016, указанные требования ООО «ЕСО-МЕД» удовлетворены в полном объеме (т.1 л.д. 11-25).

ООО «ЕСО-МЕД» указало, что администрацией в адрес общества направлен проект договора купли-продажи спорного муниципального имущества, в соответствии с условиями которого, по мнению последнего, была завышена стоимость имущества.

Кроме того, ряд положений представленного проекта договора противоречили действующему законодательству, в связи с чем 29.10.2016 в адрес ответчика направлен соответствующий протокол разногласий.

Поскольку ответчик отказался заключать договор на условиях, изложенных обществом в протоколе разногласий, ООО «ЕСО-МЕД» обратилось в суд с исковым заявлением по настоящему делу.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном АПК РФ. 

Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе, иными способами, предусмотренными законами. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в соответствии с абз. 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ. 

Как обоснованно указал суд первой инстанции и не оспаривается сторонами, соблюдение сторонами процедуры, предусмотренной частями 2 и 3 статьи 445 ГК РФ, подтверждается материалами дела. 

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В силу положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимой оценкой. 

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Как усматривается из материалов дела, в рамках настоящего дела между сторонами возник спор, в том числе, относительно достоверности величины стоимости выкупаемого истцом имущества, определенной в представленном в материалы дела отчете об определении рыночной стоимости в размере 15 932 884 руб.

Статьей 13 Закона №135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе. 

В целях установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением Арбитражного суда Московской области от 30.01.2017 по делу №А41-89066/16 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Защита», предупрежденному в установленном законом порядке об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии с положениями статьи 307 УК РФ (т.1 л.д. 62).

Согласно экспертному заключению, представленному в материалы дела по итогам проведения указанного экспертного исследования, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 348,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 6 960 000 руб. без НДС (т.2 л.д. 3-52). 

Ссылка ответчика на то, что указанная стоимость имущества, определенная экспертом ООО «Защита» в рамках судебной экспертизы, является заниженной, отклоняется арбитражным апелляционным судом, поскольку в части 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Между тем, возражая против результатов проведенной судебной экспертизы, администрация не приводит каких-либо доводов, свидетельствующих о необоснованности заключения эксперта или о наличии противоречий в выводах эксперта.

При этом, доказательства несоответствия проведенной судебной экспертизы требованиям Закона №135-ФЗ, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №255, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №254 не представлены.

Ввиду указанного, арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что стоимость объекта оценки определена экспертом с соблюдением установленного законодательством порядка, выбранные экспертом объекты-аналоги отвечают предъявляемым к ним требованиям; в разделе, посвященном анализу рынка, содержится вся необходимая информация о ценообразующих факторах, выводы о влиянии спроса и предложения на стоимость оцениваемого объекта.

Ссылка ответчика на неправомерное принятие судом первой инстанции пунктов 4.2, 4.3.1, 4.3.4, 7.2.5, 9.2 договора в редакции истца отклоняется арбитражным апелляционным судом, поскольку предложенная редакция обществом спорных пунктов договора соответствует положениям статьи 5 Закона №ФЗ-159 по срокам и периодам оплаты.

Согласно пункту 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона Московской области от 17.10.2008 №145/2008-03 оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных районов, городских округов, городских и сельских поселений Московской области, приобретаемого арендатором в порядке, установленном Федеральным законом, по выбору арендатора, может производиться в рассрочку. Предельный срок рассрочки оплаты составляет пять лет.

Учитывая изложенное, арбитражным судом первой инстанции обоснованно принята редакция истца указанных пунктов, предусматривающая, в том числе, возможность оплаты недвижимого имущества в рассрочку, срок которой составляет пять лет.

Рассмотрев положения пункта 7.2.7 представленного ответчиком проекта договора купли-продажи и его ссылку на необоснованное исключение данного пункта договора, обязывающего покупателя застраховать в установленном законодательством порядке имущество за свой счет на его полную стоимость на весь срок договора в пользу продавца, арбитражный апелляционный суд полагает обоснованным требование истца об его исключении, поскольку ответственность покупателя установлена положениями заключаемого договора, а обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями о приватизации муниципального имущества в Федеральном законе от 22.07.2008 №159-ФЗ.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем  исследовании материалов дела,  при правильном применении норм действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы являются необоснованными и подлежат отклонению. 

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2017 года по делу № А41-89066/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.В. Игнахина

Судьи

Э.С. Миришов

С.К. Ханашевич