АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-3660/2015

г. Краснодар

14 февраля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2017 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 14 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью ПКФ «Донагроком» (ИНН 6114004592, ОГРН 1026101084998) – Полупанова Д.П. (директор), Скрыпник М.Г. (доверенность от 07.02.2017), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма “Деметра”» (ИНН 6114009329, ОГРН 1066114001909) – Сядченко Н.П. (руководитель), Кузнецова А.А. (доверенность от 30.10.2015), в отсутствие представителей ответчика – администрации Старостаничного сельского поселения (ИНН 6114008967, ОГРН 1056114011370), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: комитета по управлению имуществом Каменского района, администрации Каменского района Ростовской области сельскохозяйственного производственного кооператива колхоз «Колос», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма “Деметра”» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.08.2016 (судья Андрианова Ю.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2016 (судьи Пономарева И.В., Ванин В.В., Еремина О.А.) по делу № А53-3660/2015, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью производственная коммерческая фирма «Донагроком» (далее – общество-1) подало в Арбитражный суд Ростовской области иск к администрации Старостаничного сельского поселения и обществу с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Деметра» (далее – администрация поселения, общество-2) о применении последствий недействительности договора от 12.03.2012 № 1 аренды земельных участков площадью 112 930 кв. м с кадастровым номером 61:15:0602101:1633, площадью 112 933 кв. м с кадастровым номером 61:15:0602101:1634, площадью 112 957 кв. м с кадастровым номером 61:15:0602101:1635, площадью 112 810 кв. м с кадастровым номером 61:15:0602101:1636, расположенных по адресу: Ростовская область, Каменский район, АКХ «Колос», участки 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 39, 93, 94, 95, пб. 8, 10 (далее – договор аренды № 1, земельные участки с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1633 – 61:15:0602101:1636, вновь образованные земельные участки) и договора от 10.05.2012 № 2 аренды земельных участков площадью по 104 900 кв. м с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1651, 61:15:0602101:1652, 61:15:0602101:1653, 61:15:0602101:1654, 61:15:0602101:1655, 61:15:0602101:1656, 61:15:0602101:1657, 61:15:0602101:1658, расположенных по адресу: Ростовская область, Каменский район, с/п Старостаничное, АКХ «Колос», в составе рабочего участка 59, (далее – договор аренды № 2, земельные участки с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1651 – 61:15:0602101:1658, вновь образованные земельные участки) в виде возврата объектов аренды администрации поселения, погашения в Едином государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Единый государственный реестр прав) записей о договорах аренды № 1, 2, о понуждении администрации к заключению с обществом-1 договора аренды всех вновь образованных земельных участков без проведения торгов (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс). К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет по управлению имуществом Каменского района Ростовской области (далее – комитет).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.06.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2015, применены последствия недействительности договора аренды № 2, на общество-2 возложена обязанность по возврату администрации поселения земельных участков с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1651 – 61:15:0602101:1658, а на администрацию поселения – по направлению обществу-1 проекта соответствующего договора аренды, в удовлетворении остальной части иска отказано со следующей мотивировкой. Общество-1 на основании заключенного с комитетом договора аренды от 20.03.2006 № 17 использовало земельный участок площадью 123 221 063 кв. м с кадастровым номером 61:15:0602101:0466, местоположение которого установлено относительно ориентира: Каменский район, АКХ «Колос» участки № 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 39, 93, 94, 95, пб. 8, 10 в районе б. Калмычка, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения (далее – земельный участок с кадастровым номером 61:15:0602101:0466, исходный земельный участок), разделенный на вновь образованные земельные участки. В направленных в администрацию поселения заявлениях от 06.04.2012, от 09.04.2012 общество-1 выразило намерение на продолжение арендных отношений только в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1651 – 61:15:0602101:1658. Будучи проинформированной о таком намерении, администрация предоставила эти земельные участки по договору аренды № 2 обществу-2. Договор аренды № 2 признан ничтожной сделкой ввиду его заключения с нарушением преимущественного права общества-1 на получение названных земельных участков в аренду без проведения торгов. Отказ в применении последствий недействительности договора аренды № 1 обоснован недоказанностью выражения обществом-1 намерения на реализацию преимущественного права на приобретение земельных участков с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1633 – 61:15:0602101:1636 в аренду без проведения торгов.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.04.2016 решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.06.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2015 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области. Суд кассационной инстанции указал, что на момент заключения оспариваемых сделок не действовала норма земельного законодательства, допускающая заключение договора аренды находящегося в публичной собственности земельного участка без проведения торгов с предыдущим исправным арендатором. Реализация процедур признания органом местного самоуправления поселения права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли и последующего выдела земельного участка в счет находящихся в муниципальной собственности земельных долей материалами дела не подтверждена. Решениями суда общей юрисдикции не признавалось право муниципальной собственности на невостребованные земельные доли. Признанием в судебном порядке права муниципальной собственности на земельные участки (но не на земельные доли) не могли быть созданы условия, при которых возможна передача земельных участков в аренду без проведения торгов. Наличие у общества-1 приоритета в заключении договоров аренды не подтверждено имеющимися в деле доказательствами. Поступление в орган местного самоуправления на момент заключения оспариваемых договоров конкурирующих заявлений претендентов на приобретение в аренду исходного земельного участка или вновь образованных земельных участков, выражение обществами-1,-2 намерения на заключение соответствующих договоров аренды не установлены.

При новом рассмотрении дела к участию в нем в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Каменского района Ростовской области, сельскохозяйственный производственный кооператив колхоз «Колос» (далее – администрация района, кооператив). Общество-1 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса заявило о применении последствий недействительности договоров аренды № 1, 2 в виде понуждения общества-2 возвратить муниципальному образованию Старостаничное сельское поселение вновь образованные земельные участки.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.08.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2016, принят отказ общества-1 от требования к администрации поселения о понуждении к заключению договора аренды вновь образованных земельных участков. Производство по делу в указанной части прекращено. В остальной части иск удовлетворен со следующей мотивировкой. Общество-1 как арендатор исходного земельного участка, обращаясь в администрацию поселения с заявлениями о пролонгации договора аренды от 20.03.2006 № 17, выразило интерес в получении в аренду вновь образованных земельных участков. В силу действующего на момент заключения оспариваемых сделок порядка, общество-1 как арендатор исходного земельного участка не имело права на заключение договора аренды вновь образованных земельных участков без соблюдения публичных процедур. Заявления общества-1 конкурировали с заявлениями общества-2. Наличие двух претендентов (общества-1, -2) обязывало орган местного самоуправления заключить договор аренды вновь образованных земельных участков на торгах.  

Общество-2 обжаловало решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.08.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Исходный земельный участок после выделения из него вновь образованных земельных участков остался на кадастровом учете с измененными границами. На момент заключения оспариваемых сделок в качестве объектов аренды могли выступать как исходный. Так и вновь образованные земельные участки. Вместе с тем, только последние были предложены администрацией поселения для предоставления в аренду. Исходный земельный участок не являлся объектом торгов. Выделение из него вновь образованных земельных участков не влияет на оценку договоров аренды № 1, 2. Аренда находящегося на кадастровом учете исходного земельного участка с измененными границами не влечет аренду всех вновь образованных земельных участков. Определенность характеристик вновь образованных земельных участков, их кадастровый учет позволяли предоставить их в аренду независимо от воли арендатора исходного земельного участка. Сведения о выделе вновь образованных земельных участков были опубликованы в средствах массовой информации, направлены администрацией поселения обществу-1 и содержались в решениях суда общей юрисдикции. Общество-1 выражало согласие на изменение границ исходного земельного участка в связи с выделением земельных участков в счет принадлежащих физическим лицам земельных долей, подписывало акт согласования границ. В отзыве на кассационную жалобу общество-1 настаивает на отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что колхозу «Колос» на праве бессрочного бесплатного пользования принадлежали земли сельскохозяйственного назначения, что подтверждено государственным актом от 16.04.1980 серии А-I № 118942. По решению общего собрания уполномоченных колхоза от 14.12.1991 на его базе решением Каменского районного совета народных депутатов от 28.12.1991 № 6 зарегистрирована ассоциация хозяйств. В 1992 ЮжНИИгипрозем по заказу комземресурсов Ростовской области разработал проект землеустройства (перераспределения земель) колхоза, в соответствии с которым гражданам – членам ассоциации хозяйств передано 11 118 га сельхозугодий в собственность бесплатно и 1663 га в общее пользование (под объектами общего пользования). По постановлению главы администрации Каменского района Ростовской области от 30.06.1997 № 219 названным гражданам выданы свидетельства о праве собственности на земельные доли. Общим собранием собственников земельных долей согласовано местоположение земельного участка, выделяемого в счет невостребованных земельных долей (протокол общего собрания от 02.09.2002). 

В адресованном органу местного самоуправления заявлении от 27.06.2002 ассоциация хозяйств выразила отказ от использования земель, не востребованных собственниками земельных долей с 1991 года, и просьбу о принятии данных земель в фонд перераспределения района. Постановлением главы Каменского района от 23.11.2002 № 1060 прекращено право ассоциации хозяйств на использование земельных участков общей площадью 1233 га (сельхозугодья № 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 39, 93, 94, 95, пб. 8, 10 в районе б. Калмычка), выделенных в счет 98 невостребованных земельных долей. Земельные участки предоставлены обществу-1 в аренду. Земельный участок с кадастровым номером 61:15:0602101:0466 выделен в счет невостребованных земельных долей.

Во исполнение постановления от 23.11.2002 № 1060 по договору аренды от 20.03.2006 № 17 комитет (арендодатель) предоставил обществу-1 (арендатор) во владение и пользование исходный земельный участок для сельскохозяйственного производства. Границы объекта аренды указаны в приложенном к договору кадастровом плане земельного участка от 02.03.2006 № 15-06/02-0563. Срок аренды определен с 23.11.2002 по 23.11.2012. Запись о договоре аренды от 20.03.2006 № 17 внесена в Единый государственный реестр прав 02.07.2008. Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи от 20.03.2006.

Решениями Каменского районного суда от 16.12.2010, от 05.08.2011, от 06.04.2011 признано право собственности муниципального образования Старостаничное сельское поселение на вновь образованные земельные участки, выделенные из исходного земельного участка. Государственная регистрация права муниципальной собственности на вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1633; 61:15:0602101:1634; 61:15:0602101:1635 осуществлена 17.02.2011, с кадастровым номером 61:15:0602101:1636 – 23.06.2011 и с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1651 – 61:15:0602101:1658 – 27.12.2011.

В выпусках газеты «Земля» от 20.01.2012, от 10.02.2012 и от 06.04.2012 администрацией поселения размещена информация о намерении предоставить в аренду на три года вновь образованные земельные участки. Часть объявлений содержала ссылку на пункт 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ). Письмом от 02.02.2012 № 51 администрация известила общество-1 о намерении предоставить земельные участки с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1651 – 61:15:0602101:1658 в аренду в порядке пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ. В письмах от 06.04.2012, от 09.04.2012, от 17.04.2012 общество-1 выразило готовность к заключению договоров аренды части вновь образованных земельных участков (с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1651 – 61:15:0602101:1658). Общество-1 просило продлить срок их аренды, ссылаясь на наличие у него соответствующего преимущественного права и статуса арендатора исходного земельного участка, включающего часть вновь образованных земельных участков (с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1651 – 61:15:0602101:1658). Общество-1 неоднократно обращалось в администрацию по вопросу заключения договоров аренды последних (письма от 29.05.2012, от 19.09.2012, от 24.10.2012). В отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1633 – 61:15:0602101:1636 от общества-1 заявления в администрацию не поступали. Из пояснений общества-1 следует, что оно не обладало информацией об образовании данных участков из арендуемых им земель, опубликованная информация не позволяла установить наличие преимущественного права на их приобретение в аренду, до окончания срока аренды беспрепятственно владело всем арендованным исходным земельным участком.

Постановлением администрации от 12.03.2012 № 44 обществу-2 предоставлены в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1633 – 61:15:0602101:1636. Во исполнение постановления администрация (арендодатель) и общество-2 (арендатор) заключили договор аренды № 1, подписали акт приема-передачи от 12.03.2012. Постановлением администрации от 10.05.2012 № 90 обществу-2 предоставлены в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1651 – 61:15:0602101:1658. Во исполнение постановления администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды № 2, подписали акт приема-передачи от 10.05.2012. Договоры аренды № 1, 2 зарегистрированы в Едином государственном реестре прав. 

Несмотря на подписание сторонами актов приема-передачи, вновь образованными земельными участками продолжало пользоваться общество-1 в составе исходного земельного участка, который возвращен комитету только по истечении срока действия договора аренды от 20.03.2006 № 17 по акту приема-передачи от 24.11.2012.  Возврат объекта аренды обусловлен отказом арендодателя от продления арендных отношений. После освобождения обществом-1 исходного земельного участка, общество-2 вступило во владение вновь образованными земельными участками.

Полагая, что договоры аренды № 1, 2 заключены администрацией и обществом-2 незаконно с нарушением прав общества-1, последнее обратилось в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. При вынесении обжалуемых судебных актов, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.

В силу статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в применимой к рассматриваемым отношениям редакции; далее – Гражданский кодекс) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названных норм, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», к рассматриваемым отношениям неприменима.

Указом Президента Российской Федерации от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» органы местной администрации уполномачивались на принятие решения по перераспределению земель. Колхозам вменялось в обязанность проведение в 1992 году реорганизации, а коллективам колхозов, использующих землю на праве бессрочного (постоянного) пользования, – принятие до 01.03.1992 решения о переходе к частной, коллективно-договорной и другим формам собственности. В фонды перераспределения земель подлежали передаче земельные участки, оставшиеся после бесплатной передачи земель коллективам колхозов. Преимущественным правом на получение земель фонда в аренду обладали члены трудовых коллективов, выходящих из колхоза с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» предусматривалось создание в каждом колхозе комиссии, проводившей разграничение находящихся в пользовании колхоза земель с выделением земель, остающихся в государственной собственности и передаваемых, в том числе в коллективно-долевую собственность. Каждому члену колхоза предоставлялось право на бесплатный земельный пай в общей долевой собственности. Владелец пая был обязан подать заявление в комиссию с указанием одной из форм использования пая, в том числе получение на сумму пая земли с целью создания крестьянского хозяйства. Акции на стоимость невостребованных паев и другие свидетельства о собственности на них передавались сельским (поселковым) Советам народных депутатов и могли быть использованы на те же цели, что и государственные средства.

При реорганизации колхозов по желанию членов их трудовых коллективов допускалось образование объединений крестьянских (фермерских) хозяйств (пункт 5 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 04.09.1992 № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса»). 

Одобренные постановлением Правительства Российской Федерации от 01.02.1995 № 96 Рекомендации о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями содержали Порядок пользования невостребованными земельными долями, которым невостребованными признавались земельные доли, собственники которых в установленный срок не получили свидетельства о праве собственности либо, получив их, не воспользовались своими правами по распоряжению земельными долями. Невостребованные земельные доли по решению комиссии могли быть переданы созданной в результате реорганизации колхоза сельскохозяйственной коммерческой организации с ее согласия для осуществления представительства в отношении указанных долей. Отказ сельскохозяйственной коммерческой организации от использования невостребованных земельных долей влек их зачисление в фонд перераспределения земель района (пункты 35, 36).

Пунктом 9 Указа Президента Российской Федерации от 07.03.1996 № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» органам местного самоуправления в течение месяца со дня опубликования Указа предписывалось направить всем собственникам земельных долей извещения о порядке получения зарегистрированных свидетельств на право собственности на земельные доли (для тех, кто ранее их не получил). Невостребованные земельные доли, на которые не поступили заявления на получение свидетельств на право собственности на земельные доли, передавались (сохранялись за) сельскохозяйственной организации, использовавшей их в течение трех лет. Если в течение этого времени собственник указанной земельной доли не подавал заявление на получение свидетельства на право собственности на земельную долю и не принимал решения об использовании земельной доли, она оставалась в пользовании сельскохозяйственной организации еще на три года. 

Статьей 13 вступившего в силу 28.01.2003 Закона № 101-ФЗ предусматривалось выделение в самостоятельный земельный участок неиспользуемой в течение двух лет части находящегося в долевой собственности земельного участка, направление в суд заявления о прекращении права собственности участников долевой собственности на земельную долю и (или, в зависимости от наличия сведений о собственниках долей) о признании права публичной собственности на указанный земельный участок. Редакция данной статьи, в которую включено понятие невостребованных земельных долей, определен порядок их выделения в земельный участок и признания права публичной собственности на него, вступила в силу только 31.07.2005.

Оценив с точки зрения вышеназванных нормативных положений процедуры создания в 1991 году ассоциации хозяйств, передачи в 1992 году в собственность ее членов сельхозугодий, согласования в 2002 году собственниками земельных долей местоположения выделяемого в счет невостребованных земельных долей земельного массива, отказа ассоциации хозяйств в 2002 году от использования этого массива, его принятия в фонд перераспределения района, прекращения права ассоциации хозяйств на его использование, формирования за счет названного массива исходного земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций не выявили пороков в договоре аренды от 20.03.2006 № 17. 

Статьей 82 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) в действовавшей до 01.03.2015 редакции определялось, что условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения хозяйственным товариществам и обществам, производственным кооперативам для осуществления сельскохозяйственного производства устанавливаются Законом № 101-ФЗ. Статьей 10 Закона № 101-ФЗ в действовавшей до 01.03.2015 редакции предусматривалась передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае наличия только одного соответствующего заявления и при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. При поступлении двух и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если в предусмотренных законом случаях договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов, то договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

Системное толкование вышеприведенных нормативных положений позволяет сделать вывод о том, что при наличии конкурирующих заявлений лиц, намеревающихся приобрести земельный участок для сельскохозяйственного использования, предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду в соответствующих целях осуществляется только на торгах (конкурсах, аукционах), чем обеспечивается соблюдение провозглашенного статьей 1 Земельного кодекса принципа сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. Иное толкование привело бы к установлению необоснованного приоритета прав на использование находящихся в публичной собственности земель одних землепользователей по отношению к другим и противоречию вышеприведенному принципу.

Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. 

На момент заключения оспариваемых сделок не действовал подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса в действующей с 01.03.2015 редакции, которым допускается заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, его арендатору, надлежащим образом использовавшему объект аренды при условии подачи соответствующего заявления до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Федеральным законом от 29.12.2010 № 435-ФЗ, вступившим в силу 01.07.2011, в Закон № 101-ФЗ введена статья 12.1, пунктом 8 которой орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, управомочен на обращение в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном настоящей статьей порядке невостребованными. Статья 10 Закона № 101-ФЗ дополнена пунктом 5.1, предусматривающим возможность передачи находящегося в муниципальной собственности земельного участка и выделенного в счет находившихся в муниципальной собственности земельных долей, использующей такой земельный участок сельскохозяйственной организации в аренду без проведения торгов. Условием такого предоставления является обращение названной организации в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора аренды этого участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на него. В течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок его собственник обязан опубликовать информацию о возможности приобретения такого земельного участка на определенных данным пунктом условиях.

Органом местного самоуправления поселения не реализовывались процедуры признания права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли и последующего выдела земельного участка в счет находящихся в муниципальной собственности земельных долей. В собственности муниципального образования Старостаничное сельское поселение не находились земельные доли, в счет которых выделялись исходный земельный участок или вновь образованные земельные участки. Решениями Каменского районного суда от 16.12.2010, от 05.08.2011, от 06.04.2011 также не признавалось право собственности муниципального образования Старостаничное сельское поселение на невостребованные земельные доли. Признанием в судебном порядке права муниципальной собственности на вновь образованные земельные участки не были созданы условия, перечисленные в пункте 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, при которых возможна передача названных участков обществу-1 в аренду без проведения торгов. Общество-1 не вправе было претендовать на получение вновь образованных земельных участков в аренду без проведения торгов ни в порядке подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, ни в порядке пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ. Обращаясь в администрацию поселения с заявлениями о пролонгации договора аренды от 20.03.2006 № 17, общество-1 выразило интерес в получении в пользование всех вновь образованных земельных участков, выделенных из арендуемого исходного земельного участка. Наличие двух претендентов (общества-1,-2) на приобретение всех вновь образованных земельных участков в аренду обязывало администрацию поселения заключить соответствующий договор аренды только по результатам торгов. Договоры аренды № 1, 2 правомерно признаны ничтожными сделками в связи с их несоответствием вышеприведенным нормативным положениям. Применение последствий недействительности ничтожных договоров аренды № 1, 2 соответствует пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса и направлено на обеспечение условий для ввода вновь образованных земельных участков в хозяйственный оборот с соблюдением предусмотренных земельным законодательством публичных процедур.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.08.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2016 по делу № А53-3660/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     Я.Е. Волков

Судья								                                 А.И. Мещерин